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榊　淳司オフィシャルブログ
首都圏の新築マンション供給、2024年には5千戸？？

GWの5連休はずっと自宅で過ごしていました。
下手くそな大工仕事していたのです。
普通、1日か2日は事務所に出て仕事をします。
でないと相談や締切が溜まってしまうからです。

で、8日に出てみると案の定。
相談にお答えして、依頼原稿を書くだけでおしまい。
昨日は「今日は仕事ができるぞ」とやっていたら、
夕方に飲み仲間が来訪。当然、お酒になってしまいました(笑)。

しかし、昨日のお話はちょっとショックでしたね。
彼は50代の不動産屋さんですが、事務所にやってきて
まだビールを開ける前に「会社が倒産しちゃった」と。
そこは新築マンションの販売を主な業務とする会社です。
「売れないし、売るものがない」から倒産だそうです。

2か月くらい前、とある情報企業の社内研修会に呼ばれました。
短い講演が終わった後はトークセッション。
いろいろな質問が出たのですが、中にひとつ
「新築マンションの業界はこれからどうなりますか？」

一緒に答えた長嶋氏も私も、ほぼ同じ見解。
「専業デベロッパーは成り立たなくなる」
「市場規模は縮小すれども拡大しえない」
三井や三菱、住友などの大企業はマンション開発なんて傍流。
どちらかというと汚れ仕事みたいなもの。

しかし、世の中にはまだ新築マンションの開発を
専業にしているデベロッパーもあるのです。
カタカナ系の生き残りはゴールドクレストとかタカラレーベン。
ゾンビ系ではモリモト、プロパスト、大和地所レジデンス。

こういった企業は、業界の規模が小さくなるに従い、
事業を展開するフィールドがどんどん狭まります。
いくつかの企業は倒産せざるを得なくなるでしょう。
まあ、リーマンショックの時のようなバタバタといった
倒産劇はないと思いますが。

その飲み仲間は以前から独立を狙っていましたから、
まあある意味チャンスですね。失業保険もすぐに出ます。
じっくりと準備をしてブローカーデビューを果たす・・・
あるいは、同業他社からお誘いもかかっているようです。
不動産屋としての経験・実績があれば、まあ何とかなります。

ただ、彼の同僚にはいきなり苦しくなる人もいるようです。
子どもが大学生で住宅ローンと教育ローンも
引っ張っているようなお方がいらっしゃるそうです。
教育ローンを引っ張るということは、預金が少ないからでしょ。
そのお方は不動産屋ではなく総務・経理系だとか。

人間、生きていくには「芸」が必要です。
別の言葉では「スキル」なんていいますね。
不動産屋の場合は、業界内での顔の広さと信頼性。
不動産屋でも営業の場合は「売る力」。
それに比べると事務職というのはいかにも弱いですね。

この業界、私も含めて先細りの対策をする必要があります。
新築マンションの販売や広告、関連情報で潤えた時代は、
すでに終わりつつあるのです。
私はしばらくこの分野をやっていくしかありませんが、
若いお方はあまりこの業界をめざさない方がいいでしょう。

私は3年ほど前から次の様に書いています。
「新築マンションの供給量は10年後には今の1割に」
その頃の供給量が首都圏で5万戸だとすると、
あと7年後には5千戸になっているということですね。
十分にあり得る話ではありませんか。
なんだか背筋が寒くなります。

人間というのは、都合の悪いことについては
あまり想像力が働きません。
「見たくないものは、見ない」ように出来ています。
しかし、都合が悪かろうかよかろうが現実は進みます。

来年あたり、新築マンションの供給量が激減しそうですね。
それこそ、3万戸を大きく割るようなことも想定できます。
2万5千戸とかになると、かつての4分の1です。
デベだけでなく、販売会社もその周辺の業界企業も倒産します。
そして、五輪が終わって2年も経つと2万戸を割るかもしれません。

ただし、価格が安くなったりはしません。
供給は次第に都心に限られるようになるでしょう。
そういうところでは、ホテルと競合しますから
土地の価格は下がりません。高いまんま。

一方、建築費が下がるとも思えません。
その背景には人手不足があるからです。
新築マンションは高止まり。中古マンションは・・・
今でもものすごーく供給過剰です。
特に思惑買いが先行した湾岸エリアのタワーマンションは
どのエリアでも売り物がいっぱいあるのに成約はわずか。
いつ、市場が崩れてもおかしくないのです。

新築と中古の価格は徐々に乖離していくでしょう。
新築につられて一時的に上昇した中古価格も、
次第に弱含みになるはず。基本は需給関係ですから。
ですから、売りたい物件があれば今の内です。


5月13日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加も5名様で、
一部の方に待ち時間が多少ございました。
ここ3回ほどは5名様のご参加で安定しています。

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5月9日11：56　に「榊淳司マンション情報133号 埼玉、千葉・茨城の大規模マンションから4物件」

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2017/5/9 11:57 | メルマガ発信 | Comments (2)

原油価格下落と中国のバブル拡大

GWで日本は静かですが、海外は動いています。
原油価格が一時的に43ドル台ですか。
今の日本は一滴の原油も採掘していませんから、
原油価格は下がれば下がるほどいいはず。

でも、それほど単純じゃないんですよ。
原油価格というのは、すべての資源価格の代表。
原油が下がると言うことは、他の資源価格も下がるはずです。
LNGはもちろん、鉄鉱石とか石炭などですね。

日本にはそう言った資源がほとんどありませんから、
輸入価格が下がることはいいこと、なはず。
でもね、資源価格が下がると困る国があります。
当然、資源国は困りますね。
ブラジルとかオーストラリア、ロシア、サウジアラビア。

そう言った国の企業が景気よく設備投資をしなくなります。
モノも買ってくれなくなります。となると、日本製品が売れない・・・
すると、輸出系の日本企業が困るわけですよ。
特に商社の場合は資源自体に商権をもっていることもあります。
三井物産とか三菱商事は資源に強いといわれていますね。

10年ほど前、中国の経済成長は無限に続くと思われていました。
13億人が先進国並みの暮らしをするには、
何もかもが全然足りていません。
原油はその代表。どんどん設備投資して増産しないと、
中国の需要を満たせないと考えました。

自動車も、コンピュータも、エアコンも、テレビも、スマホも・・
というワケで、世界中のあらゆるメーカーが設備投資。
特に、中国国内の鉄鋼生産工場は設備の増設に継ぐ増設。
その結果、あまりに過剰な生産設備を抱えることになりました。

本来なら、ここで「調整」になってもいいはず。
つまりは、需要と供給のバランスが良くなるまで
生産設備を休ませたりするわけです。
これは、いわゆる不況ですね。ひどいと恐慌。

ところが、今の世界的な生産設備の過剰をもたらした
当の中国が、不況を受け容れられないお家の事情があります。
それは、共産党の一党独裁国家であるので、
不況＝政策の失敗→政権への不満、不信の増大、
という構図につながるわけです。

日本のような民主主義国家だと、ここで政権交代が起こります。
おバカな民主党政権ではダメだから、ややコンサバの安倍君率いる
自民党を政権に戻しましょうか、という2012年の総選挙がそうです。
ところが、中国では政権交代はありえません。
共産党政権がひっくり返れば、それはすなわち革命。
共産党の幹部たちは家族もろとも命の危険にさらされます。
だから、中国の政府高官はせっせと
家族と資産を外国に逃がしているのです。

さて、その中国で再びバブルが膨らんでいるそうです。
「これで何回目？」と、言いたくなりますね。
上海のマンションの値段なんて、東京の数倍以上らしいですよ。
それでも買う人がいるので売買されています。

中国は人類の経済史上初めて「バブルをどこまで延命させるか」
という壮大な実験を行っているわけです。恐ろしいこと。
金融を緩和し続ければ、バブルはどこまでも膨らみます。
しかし、最後は通貨への信認の問題になりますね。

中国の人民元は外貨準備高に即して発行されているそうです。
その外貨準備は急速に減少しつつあるとか。
ただし、人民元の外貨レートは、基本当局の管理下にあります。
今は何とか辻褄を合わせています。
しかし、そんなことが永遠と続くわけでもなし。

チャイナリスクはちっとも縮小していません。
むしろ、懸念される規模の何倍にも膨らませています。
まあ、あの国がモノを生産して海外に輸出できている間は、
何とかごまかしがきくでしょうね。
でも、何かの不都合が生じた時にはどうなるのでしょう。

不都合の具体的な中身はいろいろあります。
まず、国内事情。天安門事件的なことが起こらないとも限りません。
貧富の差はレッドラインを超えるほどに広がっています。
次に、地政学的な要因。北朝鮮や南シナ海で何が起こるか分りません。

あの国は内にも外にも、無理に無理を重ねていますね。
しかも、巨大な規模です。GDPは日本の２倍以上ですから。
日本は今も昔も「中国問題」に振り回されますね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中央区関連の３タイトルを最新情報化しました。
中身は前回のブログ更新で述べた通り。
完売する物件が少ないので、物件数ばかり増えました。
「銀座東」は、都合３物件になりましたね。
なんともアホな話です。

中央区総集編
価格　11,800円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■勝どきザ・リバーフロント、■KACHIDOKI THE TOWER、【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町パサージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■ブラントン日本橋小伝馬町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 日本橋馬喰町、■プレシス東日本橋、■GREEN PARK　日本橋小伝馬町、■オープンレジデンシア日本橋横山町ステーションコート、■クレヴィア日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■ブランズ日本橋浜町公園、■ザ・サンメゾン日本橋馬喰町、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■ブランズ明石町、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・ファイン築地レジデンス、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス

日本橋・銀座
価格　9,790円

■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町パサージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■ブラントン日本橋小伝馬町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 日本橋馬喰町、■プレシス東日本橋、■GREEN PARK　日本橋小伝馬町、■オープンレジデンシア日本橋横山町ステーションコート、■クレヴィア日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■ブランズ日本橋浜町公園、■ザ・サンメゾン日本橋馬喰町、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■ブランズ明石町、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・ファイン築地レジデンス、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス

勝どき・晴海・月島
価格　3,390円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■勝どきザ・リバーフロント、■KACHIDOKI THE TOWER


5月13日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時：5月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回のご参加も5名様で、
一部の方に待ち時間が多少ございました。
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2017/5/6 13:56 | ちょっと脱線 | Comments (4)

投資不適格な都心の不動産市場

中央区の資産価値レポートを更新しています。
日本橋エリアは、馬喰町を中心に東日本橋や人形町まで
中小の新規参入が乱立しています。混乱状態ですね。
築地エリアでは野村不動産がやや無謀と思える高値挑戦。
無理やり「銀座東」などと称して坪単価が一部で500万円台。
それはいくらなんでも無理でしょ、の世界です。

おもしろいのは晴海エリアですね。
選手村ができるエリアとは晴海通りを挟んでで北側。
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンスとか
ティアロレジデンスとか妙に長ったらしい名前のマンション。

新築時の販売価格が坪単価300万円に迫っていましたが、
中古での流通価格は300万円を超えています。
それで、レインズを見てみると両物件で売り出されているのが77戸。
それに対して今年1月から4月末までの成約が約10件。
完全な供給過剰ではないでしょうか。

それで、さらに条件が悪いパークタワー晴海の
第1期売り出し価格の坪単価が350万円超。
「冗談は休み休みいうてくれ」の世界になっています。
ディズニーランド風のデザインに何百万円も余計に払いますか？
本当にエンドユーザーの価値観を舐めていますね。

普通に考えれば、このエリアの中古マンションは値下がりしそうです。
でも、目に見えて値下がりはしていません。なぜ？
売る側が「安くは売らないぞ」とがんばっているから。
また、ポツポツ成約するので、がんばる根拠はあります。

今の不動産市場はマンションに限らず、そういうところがあります。
お金に困って売る人がほとんどいないのです。
1年や2年、あるいは2年や3年売れなくても平気の平左、
という方がほとんどなのですよ。

考えてみれば個人資産が1700兆円もある国ですよ。
晴海のタワーなんて、住まずに持っている人はみな富裕層。
「値上がりしているのなら売ってみようか」という売り方なのです。
だから「下げてでも換金したい」とは思わないわけです。

そもそも今の局地バブルを育て、支えてきたのはそういう富裕層。
1年や2年、冷却期間が続いても平気なのですね。
でも、今や確実に潮目は変わっています。
「これ以上値上がりする」と考える人は明らかな少数派。
見渡せば、だれも買いに走っていません。

中央区の資産価値レポートなんて、32物件も出てくるのですよ！
それも新規がバカに増えたわけではなく、完売する物件が僅少。
世田谷、港、新宿、中央と言えば、物件数の多いところ。
それでも30を超えるのは異様だと思います。

こういうアンバランスは、いつかどこかでガツンと来ます。
今は株価が上がり調子に戻りましたね。
ところがなぜか、日本経済新聞には楽観的な見通しが出ません。
多分、企業業績はかなり好調なはずです。
雇用情勢もかつてないほどいい感じ。景気はいいのです。
でも、不安はいっぱい。

朝鮮半島の戦争は、やや遠のいた感じですね。
習君の恫喝で三男ブタがビビっているのだと思います。
ただ、あのブタが核開発を止めるとも思えず。
アメリカは静かに空母を西太平洋や日本海に集めています。
トランプ君はクリントンやオバマほど躊躇はしない性格ですね。
「やるときはやる」という気配が見えます。

他にも不安な要素はいっぱい。
都心の不動産はもはや投資不適格な価格水準に到達。
金利に戦争、政情不安、韓国の左傾化、中国のバブル崩壊。
どれがどう転んでもキッカケになりえますね。

国内の市場的な要因だっていろいろあります。
そもそも需給関係は晴海の例で示した通り完全に供給過多。
崩れないのは富裕層の「共同幻想」でしかないのです。
景気が良くなっても、中間層は1億円のマンションなんて買えませんよ。
家賃だって自力で払えるのはせいぜい20万円台まで。
なのに新築マンションの価格だけ坪単価400万円台が当たり前とは
どー考えてもおかしいでしょ、と思います。

私はもう30年もマンション市場を眺めています。
今の基準から見ると「信じられない」相場観が何回もありました。
ひとつ学んだことは「万物は流転する」ということ。
市場の価格変動曲線には慣性の法則が働きません。
時に予測外の変化を見せてくれます。
カンタン言えば「今の流れの延長に未来はない」ということ。
そして、不自然な状態はそう長くは続きません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
5月のトップバッターは千葉県と埼玉県の資産価値レポート。
埼玉県には目立った動きはないのですが千葉県は面白い
まず、10年ほど販売を続けてきたユトリシアが完売したとか。
おめでとうございます、と素直に申し上げます。

まだ広告屋時代、当時の有楽土地建物販売には、
よく広告の打ち合わせでお邪魔したものです。
ごあいさつ代わりに「ユトリシア、売れていますか？」ときくと
あからさまに嫌な顔をされたので、二度と話題に出せませんでした。

あれを有楽に売ったのは当時の長谷工の敏腕担当者。
あとで土壌汚染が発覚して改良に1年超を費やしたとか。
そのおかげで不動産ミニバブルのブームを逃しました。
後遺症がたたって、販売期間は10年超。よく売れました。

海浜幕張では若葉地区の4千戸プロジェクトが始動しました。
私から見ると無謀極まりない開発計画です。
そうでなくても京葉エリアはもう需要を食いつくしています。
なんか、マンション業界の墓標になりそうな計画です。

埼玉の大規模マンション
価格　2,590円

■オーベルグランディオ三郷中央、■GRAND VIEW SQUARE、■グランメディオ新三郷、■シティテラス草加松原、■シティテラス八潮、■ウエリス浦和美園サウステラス、■ザ・レジデンスさいたま新都心、■グランセンス吉川美南セントラルレジデンス、■ルピアコート川口戸塚、■プラウドシティ南浦和ヒルトップ&テラス、■シティテラス越谷レイクタウン

千葉・茨城の大規模マンション
価格　3,690円

■トレジャーランドプロジェクト（デュオヒルズ・ザ・グラン）、■ウエリスおおたかの森サウスアリーナ、■パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー、■ファインシティ東松戸モール＆レジデンス、■（仮称）習志野大久保駅前プロジェクト、■アクアスイート、■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央、■パークホームズ流山セントラルパーク、■ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス、■ルフォン流山おおたかの森、■プレミアムフォート柏、■エアーズガーデン新浦安、■レーベン千葉ニュータウン中央THEPREMIUM、■オハナ北習志野、■クレストフォルム柏サウスウイング、■シティテラス八千代緑が丘ステーションコート、■ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ、■（仮称）幕張ベイタワーズプロジェクト、■ウエリスつくば竹園、■レーベン守谷 THE BRIDGE


5月13日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
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わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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ちなみに、前回のご参加も5名様で、
一部の方に待ち時間が多少ございました。
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人間の劣情こそ恐ろしけれ

人間には劣情というものがあります。
分かりやすく言えばマイナスの情緒です。
それを抱くことは、よくないとされている感情の一種ですね。
典型的なのは嫉妬です。他人へのねたみ、そねみ、やっかみ。
これは意地悪や嫌がらせくらいで済んでいればいいのですが、
時には犯罪やそれに近い事件を引き起こします。

劣情の第二は誰でも多少は持っているコンプレックス。
自分が努力しても到達しえなかった地位や経歴、容姿に
対しておもしろかならぬ感情を持つことです。
これは正に働く場合もありますが、だいたいは薄暗い怨念に。

こういったものが裏返ると、傲慢や驕慢という態度に変じます。
コンプレックスの塊みたいな人間が小さな権力をもつと、
途端に掌返しに傲慢な輩と変じることが多いこと、多いこと。
嫉妬に狂うお方が、何かの弾みで妬む相手より優位に立つと・・
それはもう目も当てられぬほど驕慢な態度を取り始めます。
ほとんど滑稽としか言いようがない情景ですね。

私は自らを恬淡でありたいと考えている人間です。
どうせいつかは死ぬわけですから、余計な感情は無用です。
しかし、時に剥き出しの劣情に接することが度々あります。
これには戸惑いますね。最初は理解できませんから。

大した根拠はないのですが、私は優越感のかたまりです。
他人をうらやむことはほとんどありません。
というか、そういう劣情からはなるべく遠くありたいと考え、
若い頃から恬淡たることを心がけて生きてきました。
だからよく「飄々としている」と評されます。

27歳でサラリーマンをやめて以来、自由人であると思っています。
自分でやりたい仕事をして、必要なお金を稼いできました。
お金のために嫌な仕事を引き受けた記憶はほとんどありません。
引き受けた仕事が結果的に死ぬほど嫌だったことは、
それこそ数え切れぬほどありますが(笑)。
それでまあ、それなりに稼いできました。

こういう私は、よく他人から妬まれますね。
妬まれて、そいつが何かをしでかして、
私の身に何か起こってから気が付きます。
「ああ、コイツは嫉妬ブタだったんだ」となるわけです。

降りかかる火の粉の多いこと、多いこと(笑)。
いちおう、私は火の粉を振り払いながら戦うことにしています。
そういう戦いをすると、実にいろいろ学びます。
ともに戦ってくれる仲間と出会うこともあります。
結果的に、終わってみれば大きな果実が残っています。

しかし、戦っている時には大変です。何よりも心の負担。
そういう時に、親に感謝します。
メンタルの強さというのは、半分がDNA。半分は心がけ。
しんどいことを乗り切るには、何よりもココロですね。

人間、裸で生まれてきて、最後は土に還ります。
その原理原則からは、貴賤も貧富も関係ありません。
どのような人間も100歳を超えて長くは生きられません。
肉体的に不自由なく過ごせるのは、せいぜい50代まで。
60を過ぎると不自由を抱えながらの人生です。

そういう人間の社会にあって、わずかな差をねたんで
喜怒哀楽の感情を働かせるのは何とも愚かな話です。
私自身はそう思っています。しかし違う人も多いですね。
まあ、世の中めんどうくさいことだらけですね。


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