投資不適格な都心の不動産市場

中央区の資産価値レポートを更新しています。
日本橋エリアは、馬喰町を中心に東日本橋や人形町まで
中小の新規参入が乱立しています。混乱状態ですね。
築地エリアでは野村不動産がやや無謀と思える高値挑戦。
無理やり「銀座東」などと称して坪単価が一部で500万円台。
それはいくらなんでも無理でしょ、の世界です。

おもしろいのは晴海エリアですね。
選手村ができるエリアとは晴海通りを挟んでで北側。
ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンスとか
ティアロレジデンスとか妙に長ったらしい名前のマンション。

新築時の販売価格が坪単価300万円に迫っていましたが、
中古での流通価格は300万円を超えています。
それで、レインズを見てみると両物件で売り出されているのが77戸。
それに対して今年1月から4月末までの成約が約10件。
完全な供給過剰ではないでしょうか。

それで、さらに条件が悪いパークタワー晴海の
第1期売り出し価格の坪単価が350万円超。
「冗談は休み休みいうてくれ」の世界になっています。
ディズニーランド風のデザインに何百万円も余計に払いますか？
本当にエンドユーザーの価値観を舐めていますね。

普通に考えれば、このエリアの中古マンションは値下がりしそうです。
でも、目に見えて値下がりはしていません。なぜ？
売る側が「安くは売らないぞ」とがんばっているから。
また、ポツポツ成約するので、がんばる根拠はあります。

今の不動産市場はマンションに限らず、そういうところがあります。
お金に困って売る人がほとんどいないのです。
1年や2年、あるいは2年や3年売れなくても平気の平左、
という方がほとんどなのですよ。

考えてみれば個人資産が1700兆円もある国ですよ。
晴海のタワーなんて、住まずに持っている人はみな富裕層。
「値上がりしているのなら売ってみようか」という売り方なのです。
だから「下げてでも換金したい」とは思わないわけです。

そもそも今の局地バブルを育て、支えてきたのはそういう富裕層。
1年や2年、冷却期間が続いても平気なのですね。
でも、今や確実に潮目は変わっています。
「これ以上値上がりする」と考える人は明らかな少数派。
見渡せば、だれも買いに走っていません。

中央区の資産価値レポートなんて、32物件も出てくるのですよ！
それも新規がバカに増えたわけではなく、完売する物件が僅少。
世田谷、港、新宿、中央と言えば、物件数の多いところ。
それでも30を超えるのは異様だと思います。

こういうアンバランスは、いつかどこかでガツンと来ます。
今は株価が上がり調子に戻りましたね。
ところがなぜか、日本経済新聞には楽観的な見通しが出ません。
多分、企業業績はかなり好調なはずです。
雇用情勢もかつてないほどいい感じ。景気はいいのです。
でも、不安はいっぱい。

朝鮮半島の戦争は、やや遠のいた感じですね。
習君の恫喝で三男ブタがビビっているのだと思います。
ただ、あのブタが核開発を止めるとも思えず。
アメリカは静かに空母を西太平洋や日本海に集めています。
トランプ君はクリントンやオバマほど躊躇はしない性格ですね。
「やるときはやる」という気配が見えます。

他にも不安な要素はいっぱい。
都心の不動産はもはや投資不適格な価格水準に到達。
金利に戦争、政情不安、韓国の左傾化、中国のバブル崩壊。
どれがどう転んでもキッカケになりえますね。

国内の市場的な要因だっていろいろあります。
そもそも需給関係は晴海の例で示した通り完全に供給過多。
崩れないのは富裕層の「共同幻想」でしかないのです。
景気が良くなっても、中間層は1億円のマンションなんて買えませんよ。
家賃だって自力で払えるのはせいぜい20万円台まで。
なのに新築マンションの価格だけ坪単価400万円台が当たり前とは
どー考えてもおかしいでしょ、と思います。

私はもう30年もマンション市場を眺めています。
今の基準から見ると「信じられない」相場観が何回もありました。
ひとつ学んだことは「万物は流転する」ということ。
市場の価格変動曲線には慣性の法則が働きません。
時に予測外の変化を見せてくれます。
カンタン言えば「今の流れの延長に未来はない」ということ。
そして、不自然な状態はそう長くは続きません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
5月のトップバッターは千葉県と埼玉県の資産価値レポート。
埼玉県には目立った動きはないのですが千葉県は面白い
まず、10年ほど販売を続けてきたユトリシアが完売したとか。
おめでとうございます、と素直に申し上げます。

まだ広告屋時代、当時の有楽土地建物販売には、
よく広告の打ち合わせでお邪魔したものです。
ごあいさつ代わりに「ユトリシア、売れていますか？」ときくと
あからさまに嫌な顔をされたので、二度と話題に出せませんでした。

あれを有楽に売ったのは当時の長谷工の敏腕担当者。
あとで土壌汚染が発覚して改良に1年超を費やしたとか。
そのおかげで不動産ミニバブルのブームを逃しました。
後遺症がたたって、販売期間は10年超。よく売れました。

海浜幕張では若葉地区の4千戸プロジェクトが始動しました。
私から見ると無謀極まりない開発計画です。
そうでなくても京葉エリアはもう需要を食いつくしています。
なんか、マンション業界の墓標になりそうな計画です。

埼玉の大規模マンション
価格　2,590円

■オーベルグランディオ三郷中央、■GRAND VIEW SQUARE、■グランメディオ新三郷、■シティテラス草加松原、■シティテラス八潮、■ウエリス浦和美園サウステラス、■ザ・レジデンスさいたま新都心、■グランセンス吉川美南セントラルレジデンス、■ルピアコート川口戸塚、■プラウドシティ南浦和ヒルトップ&テラス、■シティテラス越谷レイクタウン

千葉・茨城の大規模マンション
価格　3,690円

■トレジャーランドプロジェクト（デュオヒルズ・ザ・グラン）、■ウエリスおおたかの森サウスアリーナ、■パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー、■ファインシティ東松戸モール＆レジデンス、■（仮称）習志野大久保駅前プロジェクト、■アクアスイート、■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央、■パークホームズ流山セントラルパーク、■ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス、■ルフォン流山おおたかの森、■プレミアムフォート柏、■エアーズガーデン新浦安、■レーベン千葉ニュータウン中央THEPREMIUM、■オハナ北習志野、■クレストフォルム柏サウスウイング、■シティテラス八千代緑が丘ステーションコート、■ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ、■（仮称）幕張ベイタワーズプロジェクト、■ウエリスつくば竹園、■レーベン守谷 THE BRIDGE


5月13日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月13日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月13日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加も5名様で、
一部の方に待ち時間が多少ございました。
ここ3回ほどは5名様のご参加で安定しています。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2017/5/3 0:07 Comments (4)

4 Comments

まろたんさん、こんにちは。

大工仕事、大変です。
「2日もあれば」とおもったら4日目。
明日もいちぶやります。
身体中が痛いですよ。
その代り、ビールがうまい。

私は基本、出かけるのが嫌いですから
ホコ天なんて用事がない限り行きません。
まあ、もう何年も遭遇していませんね。

田舎暮らし、いいなあ。
今はアマゾンさえあればOKの時代ですものね。
88カ所巡りのため、足腰を鍛えてください。

ごきげんよう　榊淳司

2017/05/06 14:18 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

ジサマは清張系ですか。
でしょうね。
なら、俳句の会などはどうでしょうかね。

デーク（大工）仕事は完了しましたか？
私も５年くらい前、デーク仕事をしましたが、
翌日、腰の辺りが痛みましたね。

今日でＧＷも区切り。
連休は日曜まで続くのでしょう。
今日、当地でも「ホコ天」が。
まあ地方の小都市、それなり、の出来でしたね。

新緑が眼にしみるようです。
折角のいい季節、チンタラ、ひとり歩いてみます。
ごきげんよう。

2017/05/05 20:45 | by まろたん

まろたんさん、こんにちは。

悠々自適の日々、羨ましい限りです。
しかし、そういう会はヒマなババさんばかりではないかと推察。
ジサマが集まるのは清張系ではないですか。

暑いですか。
トキオはまだそこまでは。
今日は一日、大工になります(笑)。
身体を動かさない物書きには、少々キツイかも。

また、その会のご様子、お教えください。

ごきげんよう　榊淳司

2017/05/04 09:52 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

佃島ふたり書房。私は未読です。
古本屋の主人公に何となく似てるとのこと。
何となく嬉しいですわ。本屋のセガレですけん。

暑いですね。
半そで半ズボンでも、炎天下では帽子が要りますね。
ツツジが満開。一部では、早々とシオレ気味。

近くに地域交流センターという施設があります。
そこで「絵手紙」作成の講座をやっています。
毎月１回、２時間くらい。

オバン・バサマが多いとのことですが、
男＝たぶんジサマもいるとのこと。
今月の１１日、試しに見学してみようと。

参加者のメンツ・雰囲気を見て決めますわ。
オバン・バサマには、もうコリゴリですけんね。(笑)
余生をゆったりと暮らすため当地に移ったのですから、
日々、心穏やかに過ごしたいものです。

ごきげんよう。

2017/05/04 04:42 | by 匿名

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