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榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
榊淳司マンション情報115号 千葉・茨城の大規模マンションから3物件　を送信

2月17日17：05　に「榊淳司マンション情報115号 千葉・茨城の大規模マンションから3物件」

 

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今回、2月に入って5回目の配信でした。
次回は埼玉の大規模物件からの予定です。

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2017/2/17 17:08 | メルマガ発信 | Comments (0)

東芝の正体が債務超過とは驚いた

８年ほど前、私はボロボロになっていました。
経営していた広告制作会社が慢性の赤字に陥っていたのです。
「来年の１月にやめる」と決めたのが2008年の9月。
「4か月後、君ら全員を解雇する」と通知したのが9月の半ば。
思い返せば、リーマンブラザーズの倒産直前でしたね。
まあ、人生で最も緊張した瞬間でした。

でも、社員は割合サバサバしたもので「ああ、そうですか」。
そのあと4か月間、よく働いてくれました。
キッチリと給料を払い、多少の退職金も支給しました
古いビルの1室を借りて、一人で引越しました。

「これからが一人だな」
あの、えもいえぬ開放感は未だ忘れられません。
もう社員の目を気にすることはありません。
朝は何時に来ようがOK。ソファで昼寝してもOK.
とか、社員のいる時でもやっていましたが(笑)。

困ったのが、カネ。いきなり、売り上げはゼロに近い状態。
「あかんやん」の世界。でも最後に社員たちが稼いでくれた数百万。
「これで2，3か月はもちこたえるわなあ」　でも、そのあとどうするの？
家に帰って家族に宣言しました。「貧乏になるかもしれん」

このウチも銀行に取られる、私立や塾のカネも払えない。
でも、喰うぐらいは何とかなるやろ。そういう日が半年か1年先に来る・・・
まあ私の家族ですから「ほな、おとうさん、せいぜい2か月くらい前にいってね」。
そんなもんでサバサバと家族会議は終了。

そうこうしているうちに、事務所に取引している信金がやってきました。
「社長、お金借りてください」
「へえ、今のワシに貸すんかい？」
「もちろんでんがな。おいくら御用立てしましょ？」
「よっしゃ、1千5百万ほど頼むわ（自己破産するなら借金多い方がええやん）」

そいで、1500は来なかったけど1000万円を借りてしまったのです。
もちろん、1年で返済不能に。「社長、長い付き合いでんがな」となって、
そのあと何年も利子だけ返していました。なんと楽ちん。
そんなときでも、法人ですから毎年決算書を税務署に出します。
儲かっていないからチョーいい加減。

毎年1回、税理士の先生とやり取りします。
「先生、うちの会社、そろそろ債務超過ちゃいますの？」
「あれ・・・いえ・・・そこまではいっていませんよ」
1000万円の資本金が数十万円まで減ったことはありますが、
債務超過までは行かなかったようです。

そのうち、反転しました。今の私は人気商売ですね。
名前が徐々にこの狭い業界内で知られるようになって
メディアの仕事が多くなりました。
今では超大手のデベから「記者懇談会」にお越しください・・・
なんてご招待をいただきます。

テレビや雑誌メディアなどは「反応が強い人」＝「数字を出せる人」という
独特の評価方法があるようですね。私も驚きました。
だから、なるべく「毒」のあることを言うことにしています。

まあ、そんなことはどーでもいいのですが
私ごときの泡沫企業が債務超過なんて当たり前にあり得る話。
しかし、あの日本の技術と紳士性を代表する東芝が債務超過。
「おいおい、悪い冗談はやめてくれ」の世界。
1年前、ある東芝人は「赤を黒にしたわけじゃない、黒をもっと黒くした」
なーんて、私が紹介したメディアの前で吠えていました。
ちがうじゃん！

世の中、むなしいもの。
結局、東芝にしたところでインチキ企業だったのですね。
だったら、真面目に2兆円の赤字を計上したパナソニックに好感が持てます。
この世は諸行無常。沙羅双樹の花が咲くのはいいけれど。
あの東芝でさえ倒産の危機に陥るとは・・・
驕れるものは久しからず、盛者必衰の理をあらわす・・・なんて。
世の中、何が災いし、何が幸いするか分かりません。


3月4日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：3月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

3月4日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は9名様で、待ち時間がございました。
今度はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

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榊淳司マンション情報114号 江戸川区の１物件　を送信

2月14日14：04　に「榊淳司マンション情報114号 江戸川区の１物件」

 

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今回、2月に入って4回目の配信でした。
次回は千葉・茨城の大規模物件からの予定です。

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2017/2/14 14:09 | メルマガ発信 | Comments (0)

エンドさんには「森」の正体が見えない

私は、世の中にあるマンションについて
アレコレほざくのを仕事にしています。
「そんなことで飯が食えるんやろか」と最初は思いました。
それがやってみると、意外に食えたりしているのです。
不思議ですねー。でも事実。

私の同業者さんみたいな方がいることはいます。
つまり「マンションについて語る」ことを業となさる方。
でも、私とその他全員との決定的な違いがあります。
それは、数多ある新築マンションの各物件について
赤裸々にデメリットを指摘できるか、ということ。
ついでに言えば、マンションデベを批判できるか否か。

実のところ私、ご同業の方々にはほとんど関心がありません。
なぜなら、真の意味での競争相手がいないからです。
私のように都心のマンション建設現場をくまなく見て回り、
各物件のオフィシャルページを3カ月に一度はチェックしている
ご同業の方はひとりもいないでしょう。

各物件別に800字程度のコメントをまとめた「資産価値レポート」を
有料で販売しています。1タイトルが2千円程度から1万数千円。
累計で、もう1万数千部は販売したはずです。
私のビジネスはだいたいがどんぶり勘定なので、
正確なところを把握していません。
だいたい、何部売れたか正確に知ったところで、
それで売り上げが増えるわけではありませんから。
それよりも、なるべく早く最新情報化することに労力を費やします。

エンドさんとの接点も大切にしています。
メールでの相談は初回が無料。2回目は3240円。
面談は１回10800円。基本1時間ですが、だいたい2時間以上。
超過したからと言って、追加料金はいただいていません。
基本、ご納得いただけるまでお話します。

誤解されやすいのですが、有料面談はビジネスとしての儲けを
狙っているわけではありません。
例えば3時間かかって10800円の収入なら、半ば赤字です。
それでもニコニコしながらやっているのは、エンドさんとの接点。
つまり、今市場がどうなっているのか肌感覚で知るためです。

メールの無料相談など、その際たるもの。1円にもなりません。
でも、どういうエンドさんがいて、どの物件に関心があるのか、
というマーケット実情の片鱗が見えてきます。
もちろん、すべて誠実に対応しています。

さらに言えば、私はいつも正しいことばかりを言いません。
6年くらい前の民主党政権時代、私はセミナーなどで
「今後マンションの価格が上昇することはないでしょう」
なーんてことを、イケシャーシャーとほざいていました。

わたしの予測は、日本の国土面積の98％では当たっていましたが、
残り2％程度の「決定的」なエリアで外れてしまいました。
いつも言っている地域限定の「局地バブル」が発生したのです。
6年前の私は、黒田君みたいな奴が日銀の総裁になって、
常識外の金融緩和である「バズーガ」をぶっ放すなんて、
まったく予想していませんでした。

不動産といえども、その価格は「需要と供給の関係」で決まります。
日本では住宅が余っているのに、毎年100万戸も新築しています。
需要と供給の関係だけで考えれば、価格は下落します。
しかし、黒田君がバズーガをぶっ放し、相続税対策の控除が縮小し、
円安で外国人がなだれ込んできたことで局地バブルが起こりました。
局地エリアのマンションが、「住宅」という本来の機能性商品から、
値上がりを期待される「金融商品」に化けてしまったのです。

しかし、どうやらこの局地バブルも終わりかけているようです。
本来の「需要と供給の関係」に戻れば、それは暴落となります。
しかし、「王様は裸だ」と叫ぶ勇気をもった業界人はまだ少数派。
そんな都合の悪いことは、分かっていても言わずもがな。
だれも叫ばない限り、ビジネスはうまくゆくのが不動産業界。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが。

最近、無料有料の相談にお答えしていて思うことは、
エンドさんは「バブル崩壊」の現実感から遠いな、ということ。
当たり前ですが、目の前で財閥大手が1億円のマンションを
販売しているのを見て、それが現実だと思っているのです。

私は「どう考えても10年後は5千万円かいな」と思う物件を、
三井不動産レジデンシャルが1億円で売っていると、
エンドさんは今のその現実を受け容れてしまうのです。
まあ、仕方がないといえば仕方がないこと。
私が「10年後は半額かもしれませんよ」とほざいたところで、
それはいち評論家の言説でしかありません。
エンドさんには私が見ている「森」が見えないのです。
目の前の「木」は見えているのですが。

中には、私の言うことを信じて販売行動を決める方もいます。
私は自分が心から「正しい」と思うことを語り、書きます。
しかし、神ならぬ私はすべてを見通すことなんてできません。
まあでも、もう8年もこんなことをやっています。
最近は「○年前に榊さんに相談して・・しましたけれど正解でした」
と言われることも多くなりました。

その逆もあるのでしょうが、私の耳には届きません(笑)。
ただひとついえること、私には何のポジションもありません。
あるとすれば、マンション市場は活発であって欲しいということ。
しかし、将来的にそれはあまり期待できません。
7，8年後の新築マンション市場は今の10％の規模かもしれません。
現に、この10年で半分以下に収縮しました。
しかし、こういうお話も目の前の市場を見ている方には
現実感を持てないのでしょうね。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
「東京の大規模マンション」など5タイトルを最新情報化。
葛西や船堀あたりには、新規物件が出ていません。
そして、完成在庫率が7割以上になってきました。
市場の停滞感がハッキリしてきましたね。
東京のタワーマンションも新規はゼロ。
勝どきザタワーみたいに、キャンセル住戸で復活した物件もあります。
「東京の大規模マンション」には、マイナーな新規が出てきました。
こちらも停滞感が漂っていますね。

それぞれ、注目物件については有料メルマガで配信します。
資産保全や投資向きの物件はチラホラながら見られます。
また、売主が「弱気で値付け」物件もメルマガに入れました。

東京の大規模マンション
価格　7,790円

プレミストひばりが丘
かなり時代遅れ感が強い物件です。

■グランドメゾン江古田の杜、■グランドメゾン品川シーサイドの杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 国分寺四季の森、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■スカイティアラ、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■パークホームズ板橋蓮根、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■プラウドシティ武蔵野三鷹、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■Brillia City（ブリリアシティ）石神井台、■プレミストひばりが丘、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■（仮称）レーベン多摩センター、■芦花公園　ザ・レジデンス

東京のタワーマンション
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■ザ・パークハウス 白金二丁目タワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■パークコート浜離宮ザ　タワー、■パークコート青山 ザ タワー、【Ⅱ 都心エリア】■ Brillia（ブリリア）Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・パークハウス 中野タワー、■シティタワー恵比寿、■シティタワー銀座東、【Ⅲ 城南エリア】■品川イーストシティタワー、■クレストタワー品川シーサイド、■シティタワー目黒、■シティタワー品川パークフロント、■プライムパークス品川シーサイドザ・タワー、■（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■KACHIDOKI THE TOWER勝どき ザ・タワー、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園、■シティタワー国分寺ザ・ツイン

榊選定、東京・神奈川の注目タワー物件
価格　2,980円

■Brillia（ブリリア） Tower 上野池之端、■THE 千代田麹町 TOWER、■パークコート青山 ザ タワー、■（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト■シティタワー国分寺ザ・ツイン、■リヴァリエ

葛西・西葛西エリア
価格　3,490円

■プレシス葛西ルジュール、■プレシス葛西ルヴェール、■レ・ジェイド南葛西、■イニシア葛西、■ローレルコート西葛西、■グリーンホームズ南葛西VI、■ガーラ・レジデンス西葛西、■レ・ジェイド南葛西パークアリーナ、■オーランドコート南葛西

船堀～篠崎
価格　2,390円

■ライオンズ一之江レジデンス、■エクセレントシティ船堀III ブライトステージ、■アーデル船堀GREEN AVENUE、■アデニウム篠崎、■プレシス篠崎、■アーデルレジデンス一之江、


3月4日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：3月4日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

3月4日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は9名様で、待ち時間がございました。
今度はどうだか分かりませんが、
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不動産は今のうちに売るべし

江戸川区の新築マンション建設現場を回ってきました。
「青田売り」が1物件につき「完成在庫」が5物件くらい。
つまり、新規が出てこないのにクリアランスばっかり。
江戸川区というのは江東区より東にあります。
まあ、近郊というよりも郊外に近いポジション。

そういうエリアでも、新築マンションが15%程度は値上がりしました。
ほとんどは建築費の高騰分を上乗せした結果だと思います。
まあ、多少は土地の値段も上がったかもしれません。
その結果、売れません。当たり前です。
販売現場では、価格調整に値引きに業者転売・・・・

この現象、北区や練馬区、板橋区でも見られます。
都心と城南、湾岸の局地バブルが浸透しなかったわけです。
ただ、今回は2008年のリーマンショックよりも傷は浅そうです。
デベもおっかなびっくりで土地を仕込んでいましたから、
あの時のような無茶買いはしていません。
連中も「経験」には学んでいるみたいですね。

しかしマンション市場は「崩壊前夜」ですね。
といっても崩壊するのは局地バブルエリアだけですけれど。
江戸川区なんて、上がったのが15%ですから下がるのも15%。
それでも、15%高で買った人には痛い資産価値の目減り。

先日、とある大手企業の幹部社員と親しくお話しする機会がありました。
そのお方、ご自身の住まいは十数年前にご購入された豊洲のマンション。
それは正解です。実に賢明な選択。今ではかなりの含み益。
しかし、2年前に「賃貸運用」のために豊洲のベイズをご購入。
いわゆるサラリーマンの不動産投資ですね。
現状で借り手がいなくて大変お困りのご様子でした。

豊洲「新市場」の「毒州」スキャンダルは致し方ないにしろ、
そもそもの資産価値の脆弱性は以前から指摘している通り。
築10年で坪単価150万円まで資産評価が落ちるであろう、
という私の考えは全く変わりません。

今の30代は持ち家にはほとんどこだわりませんね。
「住むところ」に対する飢餓感が40代や50代とまったく違います。
高収入な30代は、マンションをほぼ金融資産と捉えています。
住む街を変えることにすら、こだわりを感じません。
まあ、時代と共に価値観も変わるのです。

私は京都に生まれて22歳まで「京都人」。
そのあと、いろいろな街に住みましたが、
まあ「もう一度住みたい」と思うのは神戸くらい。
住んだことないけれど住んでみたいのは沖縄でしょうか。
東京には何の愛着も未練もこだわりもありません。
関東で好きな街は鎌倉か藤沢ですね。

今の若い人々は、「地元」にこだわるマイルドヤンキーを除くと
頭のいい人ほど「こだわりなし」でしょう。
「頭のいい」というのは偏差値ではありませんよ。
物事を合理的に考えられる人です。
そんなもの、どこだって「住めば都」ですから。

アタマの固い人ほど、物事に固執します。
「自分が住んでいるところが素晴らしい」とか。
まあ「アホかいな」の世界です。あたまカタイ、カタイ。
「こだわる」というのは「おバカ」につながります。
これも、偏差値ではありません。物事の考え方。

どうせ、マンションの価格はいつか暴落します。
だって35年後には今より3千万人も人口が減る可能性があるのですよ。
そんな国の不動産の価格が上がるはずがないじゃないですか。
短期予測では、東京の人口はあと8年増え続け、
世帯数は今後13年も増加します。だから、東京では暴落し難い環境。
それでも、ここ数年以内に暴落らしきことはありえます。
毎年、首都圏の新築住宅は10万戸くらい増えていますから。

東京とその周辺の神奈川や埼玉、千葉の「都民エリア」を含めると
首都圏というのは世界一の都会なのです。
だって、途切れることなく街が続いているでしょ。
アメリカのロスなんて、あの街ひとつが関東平野の広さです。
人口密度が日本ん首都圏とは違い過ぎ。

香港では、住宅の値段が平均所得者の年収の17倍と報道されていました。
私が実際聞いた話では50倍から、モノによっては100倍。
「ありえへんやろ」の世界です。上海、北京、深圳でも同じ。
いつか、必ず、暴落します。ほぼ確実。

現状、世界経済は繋がっています。「連鎖」状態です。
平成バブルの崩壊は、日本だけの現象でした。
今度は違います。どこかで始まれば、連鎖します。
その日は、刻一刻と迫っているのです。
まあ、それでも日本では「明日」ということはありません。
半年くらいは大丈夫。でも、売れるものは今のうちに売りましょう。
実は私、もう2年前に全部売りました。

では、資産価値レポートの更新情報です。
小岩、平井のタイトルを最新情報化しました。
２物件、新たに加わりました。
今回はコメントいたします。

ラフィネ　ヴィエルテ
「小岩」駅徒歩5分 、というのが強み。あるいは、それだけ。

センチュリー新小岩
これを買っても幸せにはならないと思います。

小岩・新小岩・平井
価格　2,790円

■ラフィネヴィエルテ、■ライオンズ小岩グランテラス、■シティテラス平井、■レーベン新小岩innovia、■レーベン北小岩DISCOVERY　I 、■レーベン北小岩DISCOVERY　II、■センチュリー新小岩


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開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

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