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2017/1/17 16:58 | メルマガ発信 | Comments (0)

豊洲「毒」問題で周辺のマンション価格はどうなる？

豊洲新市場の「毒」について、騒がしくなっていますね。
前にも書きましたが、これは我々マンション業界が「豊洲」と
イメージしているところからはかなり離れた場所の出来事。
「ゆりかもめ」という超使えないモノレールで2駅離れています。

豊洲駅の近くにはららぽーとがあり、タワーマンションや
普通の板状型マンションがたくさん。
かつて「なーんにもない」と思われていたので、
10年以上前に分譲されたマンションは、軒並みタレントを起用。
もっくんに始まって黒木瞳とか田村正和とか新城とか・・・

今騒いでいる新市場と有楽町線の豊洲駅は約１km離れています。
なのに、同じ「豊洲」の町内にあります。
だから、豊洲駅周辺のマンションも「風評被害」にあうでしょうね。
平たく言えば、中古マンションの価格が下がります。
お気の毒ですが、私がどうのこうのいっても仕方がないところ。

実は、新市場のお隣にはここ4年ほどで
2物件の大規模タワーマンションが分譲されました。
「スカイズ」と「ベイズ」という名前で呼ばれています。
分譲価格は平均坪単価260万円と270万円くらいでしょうか。
今はそれよりちょっとだけ値上がりしています。

この2物件は、新市場ともろに「おとなり」ですね。
オリンピックがきまらなければ、いまごろは完成在庫になっていたはず。
豊洲駅からは11分以上も歩く、かなり悪条件のスペックです。
今回の新市場「毒」騒動で、最も影響を受けるのはこの2物件。
そうでなくても、外国人や国内投資家の思惑買いで売れた物件。
今でも相当の売りだし物件があると聞きます。
みな「売り逃げ」を狙っているのです。

「毒洲」の新市場が東京ガスの跡地なら、この2物件は東京電力跡地。
今回の調査では、今までとは違う会社が担当したそうですが、
「ベイズ」や「スカイズ」だって調査する組織が変われば
とんでもない数値が出てくるかもしれませんぜ。

さらに、今回の「毒洲」騒動で中長期的に
大きなマイナス影響を受けそうなのが有明。
ちょっと前の小池劇場では「有明アリーナ」を作るのか、
横浜アリーナで代替するのかが話題になっていました。
この有明アリーナの建設予定地なんて「毒」市場のはすかい向かい。

「毒洲」と東雲運河を挟んだ真向かいは有明1丁目。
そこは荒涼とした埋立地の風景が広がっているエリア。
現在「オリゾンマーレ」というプロパストの残滓マンションがあり、
その隣接エリアでは住友不動産がトリプルタワープロジェクトを建設中。
距離的には豊洲駅周辺よりもこちらの方がかなり近いのが現実。

どうやら、このままでは築地から豊洲への移転は無理そうですね。
ただ移転が中止になったというだけではなく「豊洲」とう地名には
あと何十年も「前科一犯」の負い目を背負い続けることになります。
「あの毒に汚染された」というイメージが付きまとうのです。

マンションの価格が近々目に見えて下がることはないと思います。
東日本大震災の時、新浦安エリアは液状化で上下水道が使えませんでした。
しかし、あの直後に新浦安のマンションが暴落しませんでした。
ただ6年経ってみて、はっきりと下がっています。それは顕著な不人気化。
同様に海浜幕張も、かなりの下落になっていますね。

豊洲や有明に救いがあるとすれば、オリンピックでしょうか。
あのエリアが世界中の人々に注目される一大イベントです。
ただし、いつもいうことですがオリンピックは必ず終わります。
オリンピックが終わると、それはもう「祭りの後」状態。
あのエリアには何の希望も無くなります。

そもそも、築地市場が豊洲に移転するのは、不動産屋的な感覚を
持っていた石原元都知事が築地の土地に目を付けたから。
銀座に近いあの市場をどかせれば、地主の東京都が再開発で
大儲けができるとお考えになったのでしょう。
確かにその通りなのですが、移転先が豊洲ではねえ。
せめて港区の港南あたりにしておけばよかったのに。

まあ、私にとっては市場がどこになろうがさして関係ないのですが、
この「毒島」騒動でとばっちりを食うのは豊洲や有明の
マンションを購入して住んでいる方々。
今いえることは「早めに売って都心に移りなさいよ」でしょうか。

特に「スカイズ」や「ベイズ」は分譲時から
私は警鐘を鳴らしてきたので何ら痛痒を感じませんが、
ああいう場所のマンションの実力資産価値は坪150万円です。
住宅ローン金利が4％になれば確実にそこまで落ちます。
あるいは、五輪が終わって5年も経てばそんなものでしょう。
とっとと逃げ出すに越したことはありません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「目黒区」のレポートを最新情報化しました。
新しい物件も出てきているのですが、停滞感は否めません。
世田谷区に引き続いて、個別物件についてちょっとだけ
コメントをさせていただきましょう。

サンクレイドル目黒林試の森
東急目黒線も便利になりましたが、やっぱり地味ですね。

ザ・パークハウス 碑文谷一丁目
竣工売り物件。私的には、こういうのは結構好きです。
有料メルマガの紹介物件に選んでみました。

グランドヒルズ目黒一丁目
まあ、JR山手線「目黒」駅から徒歩6分なのですが、
無理やりに「邸宅仕様」で乗り切ろうとしていますか。
向きが良くなさそうですね。

プロスタイル学芸大学
イオンスタイル碑文谷のお隣。計画を間違えている気がします。
こういう物件を見ていると「コンサルしてあげようか」と思います(笑)。

目黒区総集編
価格　5,590円

■サンクレイドル目黒林試の森、■ドレッセ目黒大橋プレヴィ、■リビオ目黒 ザ・プレイス、■Brillia（ブリリア） 目黒 碑文谷、■シティハウス目黒ザ・グランド、■シティハウス目黒学芸大学、■ザ・パークハウス 碑文谷三丁目、■プラウド目黒東が丘、■シティハウス中目黒レジデンス、■シティハウス中目黒テラス、■ザ・パークハウス 碑文谷一丁目、■シティハウス中目黒ステーションコート、■シティハウス目黒ザ・ツイン、■クリオ駒沢公園、■ルジェンテ目黒、■グランドヒルズ目黒一丁目、■プロスタイル学芸大学

高円寺の眺望邸宅、販売中

 

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

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2017年こそは「値引きの季節」の予感

つい最近、資産価値レポートを最新情報化するために、
世田谷区内をぐるっと回ってきました。
完売して市場から卒業するマンションが少ないわりには、
販売中なのに竣工する物件は増えています。
平たく言うと、完成在庫が積み増されているということ。
何か、ザラザラとしたもので首を撫でられているような感じです。

詳しく中身を言ってしまうと、私がレポートに掲載している
現在販売中の35物件のうち、21物件が完成在庫です。
もうすぐ22物件になります。全体の約6割強ですね。
そもそも、世田谷区内で35物件も販売中である現状が異常。
「世田谷区」のレポートを出して3年ですが、初めてかと。

なぜそんなに多いかというと、完売する物件が少ないから。
丸1年以上も完成在庫が続いている物件が５つもあります。
まあ、そのうち3物件は住友不動産ですけれど(笑)。
あの、野村不動産でさえ1物件ありましたね。
つまりは「値引きしないと売れない」状態なのです。

世田谷区は、ほぼ港区と同時期にバブル化しました。
2013年には値上がりが始まっていたのです。
本格的にバブりだしたのは、2015年の初めころでしょうか。
坪単価200万円台が普通だったのに、今は300万円台中後半。

世田谷区というのは、ほぼほぼ実需エリアです。
若干の相続税対策はあるでしょうが、大半が「住むため」の購入。
60㎡台の2LDKが7千万円近くになれば、そりゃ買えません。
言ってしまえば、バブったけれど市場がついてこない、
というリーマン前のミニバブル期と同じ状態。
あったりまえですが、収入が増えないのに
マンションの値段だけ上がっても変えませんわな。

そして、すでに「値引きの季節」は始まっています。
売れないものは売れる値段まで下げるのが経済の法則。
デベロッパーは事業計画上の利益を削ってまで在庫処理に動きます。
ただ、今回はリーマンショック後のように「なりふり構わず」
という状態にはなりにくいと考えます。
郊外で無理な仕入れをしているデベはいなさそうですから。

今回の更新で、新たに8物件が出てきました。
たまにはマンションが専門の住宅ジャーナリストらしく
物件についてもコメントしてみましょうか。

シティタワー駒沢大学ステーションコートは駒沢駅前。
駅前の希少立地だが、なぜか2棟構成になっています。
住友不動産ですから、きっとバカ高で出してきます。

桜新町駅徒歩3分のグランドメゾン桜新町レジデンス。
この桜新町周辺の駅近物件はそろそろ供給過剰です。
同じ売主でただの「グランドメゾン桜新町」は完売しました。

モリモトが得意そうなエリアのディアナコート尾山台翠景。
いい場所だけど駅から遠いのがややネックになりそうです。

サンクレイドル学芸大学は毎日駅まで13分も歩くのが辛そう。
最近、このブランドの供給をよく見かけますね。

ドレッセ用賀はすべてに平凡なマンションですね。
東急電鉄がわざわざマンション事情をやる意味が分かりません。

レ・ジェイド 桜上水ティアラはちょっと狙い目かもしれません。
この売主企業、見事に復活して一部上場。仕事も丁寧です。

THEパームス祐天寺マスタープレイスは久々の祐天寺物件。
でも駅から徒歩11分。今はいいけれど10年後はどうでしょう。

ファインスクェア世田谷若林は世田谷線最寄りだけに資産価値に・・・
売主企業は京阪不動産ではなく、どちらかというと無名企業。
でも国土交通大臣免許は（4）でしたね。

こういう物件、土地の仕入は早くても2016年の前半でしょう。
普通に考えれば、2015年の後半ではないでしょうか。
いちばん高い時期です。まあ、今も普通に高いですが。
建築費も、高騰は止まったけれどさほど下がっていません。
つまり、これらの物件が2016年の相場観よりも
安く出せるとは思えないのです。せいぜい同レベル。
ということはすなわち「完成在庫予備軍」ということです。

世田谷区は、杉並区や江東区など供給の多い実需エリアに
先行した動きを見せていると、私は考えています。
今後、江東区（湾岸以外）や杉並区、北区などでは
軒並み完成在庫が激増するのではないかと推測できるのです。

そして、住友不動産とゴールドクレストが売主以外の完成在庫は
ほぼすべて値引き販売が行われるはずです。
すでに、世田谷区は「値引きの季節」に突入しています。
今後、住宅ローンの金利が0.5％でも上がろうものなら、
マンション業界はパニックに襲われるのではないでしょうか。

世田谷区総集編
価格　10800円

■シティタワー駒沢大学ステーションコート、■マストレジデンス世田谷代田、■ブランズシティ世田谷中町、■クラッシィハウス世田谷松陰神社前、■サンウッド桜上水、■グレンドール二子玉川、■ウエリス代沢、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■グローリオ等々力、■シティハウス用賀砧公園、■ピアース下北沢、■イニシアクラウド二子玉川、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■アトラス三軒茶屋、■グランドメゾン桜新町レジデンス、■プラウド上北沢ディアージュ、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■プラウド桜新町、■パークホームズ二子玉川　彩翠邸、■リストレジデンス用賀、■ディアナコート尾山台翠景、■クレヴィア成城、■ウエリス世田谷砧、■芦花公園 ザ・レジデンス、■サンクレイドル学芸大学、■ドレッセ用賀、■レ・ジェイド 桜上水ティアラ、■THEパームス祐天寺マスタープレイス、■ファインスクェア世田谷若林

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トランプ大統領暗殺の可能性は？

今日は何をネタにしようかと一瞬考えたのですが、
やっぱりトランプ君ですね。昨日の記者会見・・・・
あのオッサンは選挙中も選挙後もなーんも変わっとらん！
アタマの中は1970年代のまんまなのでしょう。

しかし、アメリカは恐ろしいオッサンを大統領にしたものです。
「ヒラリー・クリントンよりマシ」というのが最強の理由
なのでしょうが、ちょっとひどすぎるかもしれません。
あのオッサン、多分自分のアタマの中の物差しでしか
世界の政治や経済を測れないのだと思います。

だから、言っていることは極めて単純ですよね。
・アメリカ人の雇用を増やす（自分の票になる）
・メキシコ人やイスラム教徒の移民を認めない（白人至上主義）
・アメリカに貿易赤字をもたらす国は敵だ（それは中国）
・お金を使って景気をよくする（今でも十分いいと思うけど）
・偉大なアメリカを取り戻す（今でも十分に偉大だけど）

それでもって、好き嫌いの感情が激しそうです。
どうやら中国のことがお嫌いなのはいいのですが、
「ひとつの中国」という虚構を認めない、というのは
現時点ではやや過激すぎます。中国は激怒していますものね。
日本から見ていると「ヤレヤレッ」の世界ですが(笑)。

さらに言えば、まったく品がないですね。
例のトヨタに対するツイッターでの発言。

「トヨタ自動車は米国向けのカローラを生産する工場をメキシコのバハに新設すると言っている。とんでもない！米国に工場を建設しろ、さもなければ高い関税を支払え」

これは直訳ですが、紳士のつぶやきではありません。
「さもなければ高い関税を支払え」などというのは、
そのへんのゴロツキの発言みたいじゃないですか。
しかも、大統領がSNSのようなメディアで過激なことをいうなんて、
まったく品がないと言わざるを得ません。

昨日の記者会見では、CNNの記者に向かって

「（質問するのは）おまえじゃない。おまえの組織はひどい。偽のニュースだ」

と、のたもうたとか。
これって、日本ではスキャンダルを暴かれた三流政治家が
文春に対して言いそうなセリフではありませんか。
彼は世界のリーダーでもあるアメリカの大統領に、
あと1週間で就任する立場なのですよ。
CNNが嫌いだったら、黙殺して質問者を
他のメディアの記者に替えればいいでしょう。

私は20日の就任演説をもって、今後のトランプ新大統領の
様々な面での政策を見極めようと思いましたが、予定変更。
彼は、当選後もまったく変わっていません。
アメリカは最低4年間、彼にかき回されます。
多分、アメリカだけではないでしょう。世界がかき回されるはず。
すでに世界の自動車メーカーをかき回しています。

彼は政治にも外交にも経済にもまったくの素人です。
素人なら素人なりに、良きブレーンを付ければいいだけ。
かつて俳優上がりのロナルド・レーガンはそういう方針を貫き、
ここ半世紀の大統領の中ではいちばんの高評価です。

ところが、トランプ君は他人のいうことに耳を傾けませんね。
というか、聞いても深いところまでは理解できないのではないですか。
直観と粘り強さと、いくばくかの幸運でのし上がってきた感じがします。
もちろん、ビジネスについてはかなりの才能をお持ちです。
でも、政治はビジネスばかりではありません。特に外交は。

今、アメリカにはトランプ大統領の暗殺を真剣に考えている人が、
100人以上は確実にいると思います。
そのうち一人か二人以上は実行に移すでしょう。
成功する可能性はかなり薄いと思います。
しかし、彼の在任中に暗殺（未遂）事件が数回は起こるでしょうね。
あるいは、中国や北朝鮮は真剣に暗殺を検討しているかもしれません。

例えば、北の正恩君がシアトルの沖にICBMを撃ち込んだら、
トランプ君は平壌に核ミサイルをブチ込むことに躊躇しないでしょう。
事前に中国の了解をとるようなこともないはず。
それどころか、南シナ海では中国と軍事衝突する可能性すらあります。
そうなれば、日本をも巻き込んでの戦争の危機です。

トランプ君は我々の常識の範囲外にいるオッサンであり、
大統領に就任すれば独断で世界のすべてを破壊する力を持ちます。
日本の格言で言えば「キチガイに刃物」を持たせたよりも
何兆倍も危険な状態に今、世界は置かれているのです。

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2017/1/12 16:43 | ちょっと脱線 | Comments (0)

高円寺駅4分、資産価値安定の中古物件

私は今から30年くらい前に、丸ノ内線の「南阿佐ヶ谷」駅から
歩いて10分くらいのボロアパートに住んでいました。
25歳から3年くらいいたでしょうか。サラリーマン時代です。
その頃、ウロウロするのは阿佐ヶ谷や高円寺近辺。
あのあたりは街の雰囲気が何とも庶民的。
肩ひじ張らないところが何とも私にはあっていました。
まあ、私も安月給のしがないコピーライターでしたから、
ああいった街並みがいかにもお似合いでしたね。

私の資産価値レポートに、「荻窪・阿佐ヶ谷」というタイトルが
登場したのは2010年の11月のことです。
その後、「杉並区総集編」として、今も更新しています。
つまり、3から4カ月に一度は杉並区内をぐるっと回るのです。

基本的に、30年前と街の雰囲気はまったく変わりません。
高円寺は高円寺、阿佐ヶ谷は阿佐ヶ谷、荻窪は荻窪。
杉並区というのは、人口の流出と流入が高い方だといいます。
私の頃は、「最初に東京に住むのなら高円寺か自由が丘」
なんていわれていたような記憶があります。
自由が丘は便利で楽しく、高円寺は家賃の安さが魅力だったような。

今、私は杉並区を「マンションの資産価値」という視点で眺めています。
実は、杉並区の高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪という街は、
マンションの資産価値がものすごく安定したエリアなのです。
平たく言うと、価格が下がりにくいエリアです。
「ここに住みたい」という根強いニーズがあるのが特長。

特に、この3駅から徒歩10分以内であれば資産価値はほぼ鉄板。
私がじくっと眺めている6年の間だけでも、この3駅を
最寄りとした新築マンションはほぼ竣工までに売れています。
それも、私が「ちょっと高値挑戦だよな」と思える物件でも、
終わってみれば「わりあい順調だったね」の売れ行きなのです。

現状、阿佐ヶ谷エリアではプラウドシティ阿佐ヶ谷が苦戦しています。
私が見るところ、まあ価格が高すぎたのとJR「阿佐ヶ谷」ではなく
丸ノ内線の「南阿佐ヶ谷」駅が最寄であることが大きな理由。
ウラ読みをすれば、野村不動産の販売方針が迷走したことも
完成在庫になってしまった要因にあるはずです。

2016年の前半頃から、それまで得意技だった竣工直前からの
「なりふり構わぬ値引き攻勢」を止めていましたね。
住友不動産みたいに粘りに粘って高い利益率を叩き出そうと
目論んだようですが・・・結局は我慢しきれなかったようで(笑)。
またぞろあっちこっちで値引きを始めているご様子です。

荻窪エリアでは、その住友不動産の「シティテラス荻窪」が
販売されていますが、今の価格だとあと3年以上はかかります。
まあ、いくら人気エリアといっても駅徒歩13分とか14分なら、
少しは自制的な価格政策を採らないと市場がついてきません。
住友不動産は2017年中に「完成在庫1000戸達成」で、
こちらでもダントツもダントツの日本一になるでしょう。
もしかしたら、すでに達成しているかもしれませんね。

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さて、今日の本題はその高円寺最寄りの中古マンションのご紹介。
な・・なんとJR「高円寺」駅から徒歩4分です。
私の記憶が正しければ、この6年間に「高円寺駅徒歩5分以内」
という条件で販売された新築マンションはほとんどありません。
おそらく、まともなのはこの物件くらいでしょ。

立地は高円寺駅からメインストリートを南へ少し歩いたところ。
丸ノ内線の「新高円寺」駅へも10分以内で歩けます。
私はいつも、丸ノ内線の方を使っていますから。
徒歩8分くらいの感覚でしょうか。さほど遠くは感じません。

住戸の中にも入らせてもらいました。
まだ築4年半ですから、きれいなものです。
素晴らしいのは、眺望ですね。何といっても最上階角部屋。
お部屋の中からは新宿方面の素晴らしい都市景観が見えます。
開放廊下に出ると、晴れた日には富士山が見えるそうです。

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眼下のメインストリートは、例の「阿波踊り」のコースだとか。
一年に一度は東日本最大の阿波踊りを見下ろせるのです。
12階というのはほどよく高いので、十分に熱気は伝わるでしょう。
まあ、賑やかなのがお嫌いな方は窓を閉めればいいだけ。

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広さは56㎡の2LDK。価格6850万円。坪単価402万円。
分譲時期(2012.11)にはこのマンション、
私の資産価値レポートでも取り上げています。
今読み返してみると、価格についてはわりあい酷評しています(笑)。
当時、私の推計では平均坪単価350万円。
まだ民主党政権の末期で、かなり世相の暗い時代でした。

あの時、坪350万円を出せれば十分に山手線内に入れました。
文京区で普通の新築マンションが買えたのです。
人気化した富久クロスでさえ、平均坪単価は340万円だったのです。
ところが、翌年(2013)にアベンミクスが始まってから、
マンション市場の風景はがらりと変わりました。
2014年10月のバズーガ2でさらに値上がりが加速しました。

このグランスイート高円寺も、現在の市場価格は
新築販売時よりもかなり上がっています。
しかし、現時点で高円寺や阿佐ヶ谷、荻窪でそれなりの
マンションを購入しようとすると、こういう物件になります。

また、この高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪の「駅徒歩5分以内」で
今後まともな新築マンションが販売されない、
ということはないにしろ、今出てくれば
平均坪単価は400万円以上になることがほぼ確実視出来ます。

また、こう言う希少性のある物件は坪単価が300万円を
切るところまで下がるには、相当の年月を要すると思います。
特にご紹介している住戸は、内見すれば必ず欲しくなりますね。
あの眺望と開放感を見てしまうと、ぐぐっときます。
しかも、何といっても「高円寺駅徒歩4分」です。
現在は居住中なので、内見の日時は専任の仲介業者である
セトルの廣田さんとよく相談なさってください。

セトル

以前にこのブログで紹介していた府中と島津山のマンションは、
それぞれ売主さんの希望に近い価格で成約しています。
私は定期的にこの下で案内している売却相談会を開催していますが、
「おもしろい」と思った物件は積極的にここで紹介します。

「売却したい」という物件がありましたら、マンションに限らず
相談会にお持ちいただいて結構です。
毎回4，5名の参加者がありますが、私の独断と偏見でお答えしています。
だいたい2人か3人におひとりには「これは売らなくていいでしょう」
と申し上げています。そのあたりが普通の不動産屋さんとの違い。
あとは、どうしたらより高く売れるのかを
セトルさんと一緒に考えてご提案しています。

このグランスイート高円寺も、
そういった経緯を経てご紹介している物件です。
私としては、モノも価格も悪くないと思います。
ただ、中長期で見れば資産価値の目減りは覚悟すべきです。
しかし、今はこのグランスイート高円寺に限らず、
どの物件でもそれは言えることですね。

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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