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榊　淳司オフィシャルブログ
「おうちダイレクト」の問題点

ここのところ、イレギュラーに忙しくて仕事が滞っています。
なのに、今日は新しい原稿の依頼まで引き受けてしまいました。
また、テレビがやってきたら、ホイホイとV撮りに協力しています。
壊れたテープレコーダーみたいに、同じようなことを喋っています。
そんな自分を時々滑稽に思いますが、これが今の私の商売です。

昨日今日と、マンション業界にとって多少の動きがありましたね。
まず、国税庁がタワーマンション購入による相続税の節税に対して、
これまでのスタンスを変える方針であることが明らかになりました。
これはかなり「衝撃的」です。

2015年の1月1日から相続税の基本控除額が削られて、
課税対象が広がりました。まあ、それは仕方がないですね。
お金持ちさんからはジャンジャン税金取ってください・・・
と貧乏な私はどちらかと言うと賛成。
でも、アタマの悪いマルキストみたいなので、
それについてはあまり発言をしていませんでした。

ところが、ある本のせいもあってタワーマンションを購入することで相続税が
圧縮できるノウハウが、お金持ちさんたちの広く知るところとなりました。
彼らは「相続税対策」という名目で、都心のタワーマンションを買いました。
2014年から2015年の半ばまで、ものすごい勢いで買っていましたね。
だから、都心のマンションがバブル的に値上がりしてしまいました。

ところが、国税庁は今後そういう節税テクニックに対して
厳しい姿勢をとる方針を打ち出してきました。
「ホラ、いわんこっちゃない」と、私はいいたい。
色々なところに書きましたが、相続税対策でタワマンを買うのは
２つの面でリスクが高い節税方式です。

１　タワマン自体が値下がりするかもしれない
２　国税庁の方針が変わってしまえば、節税にならない

この「２」が、早々とやってきました。
私は、せいぜい2，3年は先の話かと思っていたのですが・・・・
だいたい、相続なんていつ発生するか分らんでしょ。
なのに、タワマンを買っちゃうなんてかなり「危ないなあ」と思います。
今後、この国税庁の方針変更は都心のマンション市場に甚大な影響を与えます。
カンタンに言えば、売れなくなるでしょうね。今までほどは。

都心の新築マンションは、この「相続税対策」の他に、
主に中国人による「爆買い」がバブルの有力な原因です。
こちらは、今のところ衰える気配を見せません。
ただ、中国国内の景気は実際のところ「超不景気」です。
でも、お金が余っているのも事実。

中国の富裕層は自国の政府も貨幣も信用していません。
だから、儲かったお金はせっせと外国に持ちだして保全しています。
その対象のひとつが外国の不動産。
香港に始まり、ニューヨークやロンドン、そして東京。
バブルは同時進行で起こっていたのです。
今後は、この中国人の爆買いもピークアウトがやってきそうです。

もうひとつの大きなニュースは三井不動産の会見。
横浜LaLa事件が発覚してから3週間。やっと会見しました。
すべての責任は三井不動産レジデンシャルにあるわけですから、
もっと早くに会見を行い、解決への方針を公式に発表してもよかったはず。
その点、私はぜんぜん三井不動産を評価できませんね。

2015年はあと2か月弱で終わります。
2016年、マンション市場は再び暗い低迷期に突入しそうです。
まず、市場への供給が今年の7割程度にまで減りそうです。
次に、今まで好調だった都心での販売にも陰りが出るでしょう。
どうやら、2017年の消費増税を待たずしてバブルが崩壊しそう。
中古市場も、引きずられて元気を失いそうですね。

最近、私はジャーナリストなのに取材を受けるばかり。
自分はあまり外に出ていかない状態が続いていました。
それではいかん、と思って昨日は記者発表に出かけました。
ヤフーとソニー不動産が提携する「おうちダイレクト」の
メディア向け発表会が、昨日ヤフー本社で開催されたのです。
私もメディアの一人として参加いたしました。

私は何でも写真にとってブログやSNSで出す習慣がないので、
記者発表の風景などは、どうか他でご覧ください。
ここでは、感想だけを書かせていただきましょう。
例のごとく、超カンタンにポイントを抽出します。

１　これはソニー不動産の巨大な専任囲い込みシステムである
２　セキュリティが甘すぎるので詐欺の温床になる可能性がある
３　売主にだけ多くのメリットがあり、買主のメリットが少ない
４　「推定価格」の精度があいまい

このシステムを使うと、売主は「手数料ゼロ」で売却が可能。
その代り、ソニー不動産と「専属専任」の媒介契約を結んだのと
実質的に同じ状態に置かれてしまいます。
ソニー不動産は売り側の仲介手数料を放棄する代わりに、
専任契約を得て買い側の手数料をしっかり獲得できるシステムです。

売り手がこのシステムに登録する場合のチェックが甘いですね。
登記簿上の所有権者になり済ますことがカンタンにできそうです。
免許証などの本人確認書類をデータ上で偽造することはカンタン。
それでまんまとマンションの所有者になり済ましてこのシステムに登録。
買い手が現れたらうまく個人間で連絡し合って「地面師」的な
詐欺行為を働くことが容易にできそうな気がします。

このシステムの買い手側のメリットは「リクエスト」だけです。
これはヤフーIDがあれば誰でもできます。
あるマンションの専任を欲しがる仲介業者が、
自分のヤフーIDで「買いたいリクエスト」をたくさん入れたうえで、
所有者に「ホラ、こんなに買いたい人がいます。私はそのうちの何人かと連絡を取れますし、高く売ることも可能です」
なんて囁きながら契約を取るとも可能。
まあ、気の利いた仲介業者ならそうするでしょう。

以上の点から、この「おうちダイレクト」は、今のところ
非常にデンジャラスなシステムになる可能性があります。

最後に、彼らが誇らしげに紹介した「推定価格」。
実際の成約価格との「誤差率中央値」が「6.03％」で、
これは「かなり低い」と説明していらっしゃいました。

会見が終わった後のアトランダムなやり取りの中で私は質問しました。
「その成約価格というのは、レインズからとっているのですか？」
ソニー不動産担当者のお答え。
「我々はレインズも含めて様々なデータを収集しておりますが、その内容は非開示とさせていただきます」
つまり、自分らの公表しないデータの中での「誤差率中央値」なのです。
いくらでもインチキができますね。

私は、今の仲介市場の不透明さについては憤りを持っています。
仲介業者の利権を守るシステムにしかなっていません。
これを打ち壊すのは実にカンタン。
レインズを一般開放すればいいだけです。
レインズを一般開放しないのは、ひとえに業者の利権を守るため。

今回のヤフーとソニー不動産の提携による「おうちダイレクト」の構築は
不動産仲介という闇の世界を、少しはエンド側有利に変えようという
努力の跡が多少はうかがえて好感も持てます。
しかし、所詮は手数料ビジネスを有利に支配しようという
従来型の仲介屋さん的発想の延長線上にとどまっている気がします。

0000039376_00最後に、ソニー不動産の西山社長。すっごいハンサムですね。
ぜんぜん不動産屋さんらしくありません。
この写真は不動産流通研究所のHPから拝借しました。
ソニー出身だそうです。いわゆる「不動産屋顔」をしていません。
人を顔で判断する私としては「このヤサ顔で大丈夫か？」と。
不動産世界は顔相が悪いほど仕事ができる、という業界です。
あんなスマートな顔なのに、この魑魅魍魎が巣食う業界で
革命を起こせるのか、ちょっと心配になりました。
やや嫉妬ブタ的なひがみが入っています(笑)。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区の2タイトルを最新情報化。
少し新規が出てきましたが、価格が高そうです。

文京区総集編
価格　5,790円

■(仮称)ディアナコート本郷の丘プロジェクト、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■クレヴィア文京本駒込、■ブランズ文京護国寺、■オープンレジデンシア文京播磨坂、■リビオ文京茗荷谷、■クレヴィア文京小石川、■ザ・パークハウス 小日向、■インペリアルガーデンTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN、■ディアナコート千石丸山町、■ベレッサ文京千石、■オープンレジデンシア文京本駒込、■グローリオ文京茗荷谷、■ディアナコート小石川翠景、■ベルジェンド文京千駄木

茗荷谷・小石川・本郷
価格　3,490円

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11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者3名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
来年にはまた、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

バリ島不動産セミナー開催
11月29日(日)　午後2時より

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景気循環から逃れられなかった中国経済

収まるか？　あるいは収まって欲しいと思っていた横浜LaLa傾斜。
ダメですね。ますます拡大しそうな勢いです。
どうやらミスターX氏の「個人技」ではなく、会社ぐるみ。
はたまた「業界慣習」にまで話が膨らんでいっています。
そうなれば、日本中の建物が建築基準法を満たしていない・・
という最悪の状態が露見してしまいそうです。
もう中国や韓国を笑えません。馬鹿にできません。

何度も書いていますが、2㎝や5㎝傾いているマンションなんて、
いくらでもあるのです。みんな「気にしない」ことにしているだけ。
それを詳しく調べ始めて、杭工事のデータを取り寄せれば・・・
まあしかし、分譲マンションの場合は今回のように
騒ぎを大きくしてもいいことはあまりありません。
何よりも資産価値に響きます。
だからと言って、泣き寝入りするのもよくありませんね。
キチンと調べて補償を要求すべきです。

さて、連日のこの話題に辟易されている方も多いでしょう。
今日は違った話題を取り上げたいと思います。
ここのところあっちこっちで囁かれている中国の景気について。
先日、7-9月期の成長率が「6.9％」と発表されました。
ところが、世界中の誰もがそれを信じていません。
輸入が2割も減っているのに経済が成長しているはずがない・・・

私も、まったくそう思いっています。
多分、マイナス成長になっているはずです。
見えないところで社会不安の種が広がっているのでしょう。
習君があわててイギリスを訪問したり、ドイツと仲良くしているのも
日米に冷たくされているのとTPPが原因だと思います。

まあ、中国の悪あがきの醜さをあげつらうのは、別の機会に。
私が今回の中国経済変調で感心しているのは、
「計画経済においても景気循環の波は逃れられない」ということ。
中国の経済は鄧小平の「改革開放」政策以来、一見資本主義でした。
人民に半ば自由な経済活動を許したのです。

ところが、目を凝らしてよく見ると、
美味しいところはほぼ国営企業が押さえていたのですね。
国営と言っても、日本で今日から取引されている郵政のように、
ガチの国営だったと言える企業は少数。
ほとんどが国家のどこかの組織が牛耳っている国営。
例えば、鉄鋼でも地方政府や軍など「組織別」に
大きな国営企業が組織され、経営されているのです。

だから、国営企業同士が競争する疑似資本主義みたくなっています。
そうなると、どうなるのか？
経済規模は「計画的」に拡大されるのではなく、
各組織がバラバラで生産力の拡大にまい進します。
それぞれの組織が債券を発行したり、農民から取り上げた土地を
開発して高値で売り飛ばした資金で生産設備を拡大したのです。

その結果、鉄鋼の生産能力は日本のピーク時の7倍になったとか。
そんなもの、日本のGDPの2倍ある中国でも消費できません。
この国営企業の拡大で、ありとあらゆるモノが余剰になりました。
国全体におそろしいデフレ圧力がかかっているのです。
それが今の中国経済の状態です。

景気循環

これは資本主義国で起こる「景気循環」の一種でもあるのですが、
困ったことに中国では「景気後退」などあってはならないのです。
なぜなら、共産党が始動する限り経済は成長し続けることが
「決定」されているからです。これはゆるがせにできません。

そして、中国企業の場合は基本的に「親方五星紅旗」の経営者ばかり。
倒産がないので、お金がある限りイケイケドンドンで
生産設備を増やしました。それが党の方針で持ったのです。
日本の大企業の経営者は、景気を見据えて慎重に設備投資をしますが、
中国の国営企業経営者にはそういう視点はないと思います。
ひたすら成長路線に乗っかって生産能力を高めたわけですね。
その結果、とうとう生産能力の過剰が顕在化してしまいました。

この場合、普通の資本主義国で起こる景気循環による不況とは
比べ物にならないくらい「波」が大きいのです。
だって、どの分野でも需要の数倍の供給能力を作ってしまったのです。
しかも、中国政府はこの循環型の不況が到来しそうになる度に、
金融政策によってごまかしてきました。
市場にお金を供給することで、経済が委縮するのを防いだのです。
つまり、カンフル剤を打ち続けて無理に成長路線を走ってきたのです。

そういった政策を10年続けた挙句が、今。
中国経済は深刻な供給過多による
大不況に見舞われてしまっています。
稼働しない工場、人の住まないマンション群、作業が止まった建築現場。
そして、倉庫にはおびただしい在庫の山。街には失業者。
実にヤバい状態だと言わざるを得ません。

最近の習君、その行動に焦りを感じますね。
しかし、こればかりはどうすることもできません。
資本主義の真似事をして経済を拡大したわけですから、
資本主義経済では避けられない景気循環の波はかぶらざるを得ません。
金融政策だけでは経済を成長させられないのは
アベノミクスの現日本が示している通り。
今後最低でも数年間は今のデフレ状態が続くでしょう。

日本への影響を考えましょう。
単純に、生産設備の輸出は減少するはずです。
というか、現にそうなっているでしょう。
輸入は従来通り。もしかしたら、単価は下がります。
中国人たちの爆買いはどうなるか？
少しは減るでしょうが、基本的には影響は少ないでしょう。
景気が悪くなっても、お金はたんまりある国です。

ただし、マンションの爆買いは減るかもしれません。
というのは、この横浜LaLa事件が影響する可能性がありますから。
東日本大震災の時のことを思い出してください。
「放射能に汚染されている」ということで、
東京の街から中国人がいなくなりましたね。一斉に。
彼らは東京よりも放射能の数値が高い上海や北京に戻りました。
連中がいかにもやりそうなことでした。

「日本のマンションが危ない」という情報が、
中国人の間に広がったらどうなるでしょうね？
次々に偽装情報が世間に公表されて、大騒動になったら・・
ここで震度５くらいの地震が起こって、
小さなマンションのひとつでも倒壊したら・・・

彼らが一斉に日本で買ったマンションを売り始めることもあり得ます。
でも、そのおかげで東京の湾岸エリアはチャイニーズ化から
一歩遠のくことにもなるでしょう。資産価値は下落しますが。
しかし、世の中「一寸先は闇」。何が起こるか分かりません。

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2015/11/4 14:10 | ちょっと脱線 | Comments (5)

「慰謝料300万円、全建替え」が今後のモデル？

なんか、私のまわりだけは落ち着いてきました。
先週、先々週、そりゃあ、もう大変。
入れ替わり、立ち代わり、取材の方がお見えになりました。
「これから行っていいですか」「はいどうぞ」
とまっていたら、ただの取材ではなくV撮りだったり。
はたまた「予定変更で放送しなくなりました」とか(笑)。

電話はイレギュラーにしょっちゅうかかってきました。
そして、毎日郵便ポストには掲載誌・紙がどっさり。
何年かぶりで東京スポーツ新聞を読ませていただきました。
これが結構カンゲキだったりして。面白いですね。
週刊新潮や週刊文春も2週連続で読ませていただいています。
これはこれでオーソドックスに面白いです。
「今度は、連載でお願いします」と頼んでいますが、まあ無理かな(笑)。

それでも、先週末くらいから落ち着いてきました。
報道はまだ続いていますが、私はどうやら
「お呼びでない」状態に戻していただいたみたいです。
そもそも、建設の現場で発生した事件ですから、
建築技術上の解説なんて私にはできません。
「この後どうなるか」の展開は多少予想ができます。
「今後の問題は」ということも、一般人よりも分かるでしょう。
ただ、その程度。
最近は、記者さんたちの方が詳しくて、教えていただいている状態。
彼らはたいて優秀ですから2，3日取材すると
もう私以上の知識を習得しています。大したものですね。

ただ、事件自体は収拾が見えませんね。
横浜LaLa自体もすんなりと建て替えが決まるかどうかさえ不透明。
「慰謝料一律300万円」はまずかったですね。
ちょうど賛否が半々に分かれる額ではないでしょうか。
「もっと欲しい」という区分所有者が、建て替え決議に対して
反対に回る可能性が十分に考えられます。

今回、三井不動産レジデンシャルの初動は素晴らしかったですね。
10月14日朝の日本経済新聞の報道に始まって、
その日の午後には「悪いのは旭化成建材」というレールが敷かれました。
巷では「マンション名を報道するのはどうなの？」から始まり、
「さすが三井だね」、「買うならやっぱり大手」とピント外れの
観測が目立っていました。そのあたりまでは三井の目算通りかも。

翌日だったでしょうか。新浦安の対三井不動産訴訟の高裁判断が出ました。
傾いた住宅を買わされた住民側の控訴を棄却。一審判決を支持。
三井不動産は強力弁護団を組織して、
地盤改良をしていなかった責任をまんまと逃れたのです。
三井さん、あの弁護団においくらお支払いになったのですか？
5億ですか？　10億ですか？
そのお金で補修工事をしてあげればよかったのではないですか？

その昔「I-linkタウンいちかわタワーズ」で鉄筋不足が発覚した時、
売主である三井不動産レジデンシャルと野村不動産が契約者を集めて
説明会を開きました。あの時の両社の木で鼻をくくったような態度を、
私は今でも鮮明に記憶しています。
三井不動産レジデンシャルという会社は、決して消費者に対して
十全の責任を果たそうとする姿勢を持っているわけではないのです。
むしろその逆ではないかと思っています。

今回、たまさか逃れようのない不正の事実が判明しました。
これはもう、建て替える以外に選択肢はありません。
しかし、事実が判明するまでの彼らの対処はいつものウニャウニャ。
「東日本大震災の影響です」と言って、調べようともしませんでした。
彼らの本質は、むしろそこにあると思っています。

三井不動産レジデンシャルは、今でも業界のトップです。
供給戸数でもなく、実績でもなく、ブランドイメージにおいて。
マンションを買った人に「どこのマンションをお買いになりましたか？」と
尋ねてみた場合、普通は「赤坂の」とか「代々木上原で」と、
地名が答えになって返ってきます。
ところが三井不動産レジデンシャルのマンションを買った場合だけは
「三井のマンションを買いました」となるそうです。
それだけ、「三井」はブランドなのです。

その「三井」が、これだけのことをやらかしてしまっています。
であるのに、未だに記者会見のひとつも開いていません。
全国に、三井ブランドで分譲したマンションは何十万戸もあるはず。
そこに暮らす人はどう考え、どんな不安をお持ちでしょうか？
彼らに向かって、三井は何か発信したのでしょうか？

私へのオファーは減りましたが、問題は徐々に広がっています。
先週お会いしたあるエンドユーザーの方は
「マンションを買う気が無くなった」とおっしゃいました。
こういう動きが広がると、業界全体が影響を受けます。

現在発売されている週刊文春は、ミスターXに肉薄しています。
彼を知る人、彼の母親にもインタビューしています。
そこから受ける印象は、X氏の故意や過失ではなく「会社ぐるみ」。
あるいは「元請けぐるみ」。はたまた業界全体の体質。
こうなると、問題は全国の全建造物にまで波及します。

この先見えることは
１　今後のくい打ち工事は元請け担当者の立会いが必須に
２　全国のボーリング調査会社が忙殺される
３　杭未達建造物の発覚と責任問題の発生
４　X氏の去就動向
５　横浜LaLaの建て替え決議の帰趨

何度も書いていますが、3.11で２㎝程度傾いたマンションなら
そこらへんに山のようにあります。
彼らがボーリング調査を求めると、どんな結果が出るのか？
今回の「慰謝料３００万円、全建て替え」がモデルケースになると
今後同様のケースが出てきた場合もそうなるのか？

マンション業界は予想以上の暴風雨にさらされます。
これがバブル崩壊と重なって、とんでもない氷河時代を
招く可能性も否定できません。
しかし、この業界はそれでも仕方がないほど
日ごろからインチキを働き、消費者を軽視してきました。
まあ自業自得なところがあり、何も同情できません。

実のところ、マンションが売れなくなると私も困ります。
しかし、こういう業界をネタにしている関係から、
こういったことも覚悟しなければならない立場。
健全化の一助にならんと活動するしかありませんね。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は中央区関連の４タイトルを最新情報化しました。
相変わらず、新規のマンションが激減しています。
価格も上がり基調に変わりはありません。
しかし、何でもかんでも「出せば売れる」時期は過ぎた模様。
今後、中国人の爆買いも鈍化するでしょう。
潮目は、この秋に変わっていたのかもしれませんね。

中央区総集編
価格　8,790円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、■ザ・パークハウス 月島ディアスタ、【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス、■ウエリス茅場町、■クリオ東日本橋、■アイルイムーブル日本橋、■クレストラフィーネ東日本橋、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■プラウド人形町、■オープンレジデンシア日本橋三越前、【銀座・築地・八丁堀エリア】■GREEN PARK 八丁堀、■ザ・パークハウス築地入船、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■パークシティ中央湊ザタワー、■Brillia（ブリリア） THE RESIDENCE TOKYO YAESU AVENUE、■プレシス東京 湊THE RESIDENCE

日本橋・銀座
価格　6,190円

■パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス、■ウエリス茅場町、■クリオ東日本橋、■アイルイムーブル日本橋、■クレストラフィーネ東日本橋、■ウィルローズ日本橋蛎殻町、■プラウド人形町、■オープンレジデンシア日本橋三越前、■GREEN PARK 八丁堀、■ザ・パークハウス築地入船、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ)THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■グランスイート八丁堀、■パークシティ中央湊ザタワー、■Brillia（ブリリア） THE RESIDENCE TOKYO YAESU AVENUE、■プレシス東京 湊THE RESIDENCE

晴海・勝どき・月島
価格　2,980円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、■ザ・パークハウス 月島ディアスタ

湾岸タワー総集編
価格　2,980円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■ブリリア有明シティタワー（参照）

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2015/10/31 19:19 | メルマガ発信 | Comments (2)

こんな時こそ、バリ島不動産に注目！

いやはや、困ったことになってきましたね。
横浜LaLa事件は至って属人的な問題かと思っていたら、
旭化成建材の「会社ぐるみ」的な犯罪性を帯びてきました。
はたまた三井住友建設の「見て見ぬふり」も疑われます。
そうなれば、話は3040物件では済まなってしまいますね。

前にも書きましたが、2㎝程度傾いているマンションは多数あります。
ボーリング調査をしたら「うちもそうだった」なんて
物件が続出しそうな気配さえ感じます。
儲かるのはボーリング調査会社だけかもしれません。

マンションの建設現場がかなり「いい加減」なことは知られています。
「杭なんて本当に刺さっているのかよ」という認識は、
あの業界の普通の人ならみな思っていたことです。
時々酒席で話題に出ていましたが、そんなこと突き詰めても仕方なし。

私はマンションの広告を書くコピーライターとして、
「N値50以上の強固な支持基盤にX本の杭を打ち込み」
なんてフレーズを幾百と世に送り出しました。
その何％かが「嘘かもしれない」という現実が出てきました。

我々がよく言う「新耐震」というのは、
「震度7の地震がやってきても人が死なない」程度の基準です。
「人が死ぬ」というのは建物がグチャっと崩れたり、
バタっと倒壊することを想定しているのでしょう。
その「新耐震」の基準を満たすためには
「N値50以上の支持基盤」に、既定の杭が刺さっている必要があります。
少なくとも、建築基準法ではそう定められています。

ところが、今回の事件で明らかになりつつあるのは、
その「杭工事」が現場ではかなりいい加減に行われていたということ。
その結果、2㎝傾いたマンションがあって、それが公になった・・・
多分、同様に「杭が刺さっていない」マンションはたくさんあるはず。

まあ、業界インサイダーにとっては「恐れていたことが現実に」の世界。
でも、心の片隅では「まさかそんなことないだろう」とは思っていました。
「杭や躯体ぐらいは真面目に作っているだろう」という儚い期待。
それを見事にうち破ってくれましたね。

私は過去に新築マンションの広告を20数年作ってきました。
おそらく千冊以上のパンフレットのコピーを書きました。
数百のモデルルームを見ました。数千種類のチラシを作りました。
ほとんどすべてのデベロッパーのマンションを担当しました。
多分、千人以上の業界人と名刺を交わしました。

その間、ずっと思ってきたのは、あの業界は「消費者軽視」であると。
お客様に「買っていただく」のでなく「売ってやる」「買わせる」。
顧客のクレームは自分たちが悪いのではなく「言いがかり」。
説明するのではなく「騙す」、「ごまかす」。

マンションの広告やモデルルームは、お客様に商品の内容を
キチンと伝えるのではなく「幻想を抱かせる」ことが目的です。
そんな業界の体質が如実に表れたのが今回の事件。
三井不動産レジデンシャルが「全棟建て替え」を提案したことで、
「大手だったから安心」という声も上がっていますが、トンデモナイ。

同時期に、客観的にかなり「いい加減」な施工をしていた
新浦安の戸建て住宅が3.11で傾いた事件では、
強力弁護団を擁して「三井不動産の責任は無し」という
高等裁判所の判断を取っています。

今回、たまたま動かしがたい事実が見つかったので
「誠実そうに」対応しているだけではないでしょうか。
現に、三井不動産レジデンシャルにすべての責任があるにもかかわらず、
未だに記者会見さえ開いていません。あれだけのことをやっておいて。

さて、今回の事件で私が最も危惧しているのは、
マンション全体に対する不信感の広がりです。
姉歯事件の時は、全体像が極めて属人的でした。
ああいう変な建築士と強欲なデベの社長が組み合わさったからこそ、
「耐震偽造」というマンションが生み出された、という見方です。
だから、「その他の多くのマンションはキチンと作られている」
という空気が広がり、その後の大手志向にもつながりました。

今回は、その大手の中でも最もブランド力のある「三井」の事件。
それが「たまたま」であればよかったのが、この広がり方。
まあ、逆に「マンションなんてそもそもデタラメなもの」という
感覚が一般的になれば、影響も薄めるのでしょうが・・・

毎日のように、私のところにメディアが接触してきます。
もう峠は越えたようですが、尾は引きずるでしょう。
実に嫌な事件です。私の仕事にも悪影響があります。
しかし、逃げるわけにもいきません。

ただ、私には別の世界もあります。それはバリ島。
日本で不動産を買うことは難しい時代になりましたが、
バリ島の不動産に投資するには、かなりフォローになっています。
今、中国発の「資源過剰不況」がバリ島のあるインドネシアに影響。
ルピアがかなり安くなってきました。

バリ島の不動産を売る人間は2種類に分かれています。
それは、我々日本人を含めた先進国人と、現地の人々。
現地のお方が売主となった場合は、「ルピア建て」です。
ここ半年くらいで、ルピアはおおよそ2割ほど円に対して
安くなってしまいました。
つまり、我ら日本人にとってバリ島の不動産が値下がりしたのです。
ただし、これは現地のお方が売主の物件だけ。
EU人はユーロ建てで売値を決めます。
日本人所有の不動産は、円建てで売り出されるケースが多いですね。

しかし、日本人がインドネシア人所有の不動産を買う場合、
だいたいがルピア建てで取引されます。
中国人が日本の不動産を「爆買い」しているのは、
彼らにとって3年前とくらべて「4割引き」で買えるから。
同様に今、日本人はバリ島の不動産を半年前の
「2割引き」で買うチャンスなのです。

11月29日の土曜日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
来年にはまた、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

バリ島不動産セミナー開催
11月29日(日)　午後2時より

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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