「おうちダイレクト」の問題点

ここのところ、イレギュラーに忙しくて仕事が滞っています。
なのに、今日は新しい原稿の依頼まで引き受けてしまいました。
また、テレビがやってきたら、ホイホイとV撮りに協力しています。
壊れたテープレコーダーみたいに、同じようなことを喋っています。
そんな自分を時々滑稽に思いますが、これが今の私の商売です。

昨日今日と、マンション業界にとって多少の動きがありましたね。
まず、国税庁がタワーマンション購入による相続税の節税に対して、
これまでのスタンスを変える方針であることが明らかになりました。
これはかなり「衝撃的」です。

2015年の1月1日から相続税の基本控除額が削られて、
課税対象が広がりました。まあ、それは仕方がないですね。
お金持ちさんからはジャンジャン税金取ってください・・・
と貧乏な私はどちらかと言うと賛成。
でも、アタマの悪いマルキストみたいなので、
それについてはあまり発言をしていませんでした。

ところが、ある本のせいもあってタワーマンションを購入することで相続税が
圧縮できるノウハウが、お金持ちさんたちの広く知るところとなりました。
彼らは「相続税対策」という名目で、都心のタワーマンションを買いました。
2014年から2015年の半ばまで、ものすごい勢いで買っていましたね。
だから、都心のマンションがバブル的に値上がりしてしまいました。

ところが、国税庁は今後そういう節税テクニックに対して
厳しい姿勢をとる方針を打ち出してきました。
「ホラ、いわんこっちゃない」と、私はいいたい。
色々なところに書きましたが、相続税対策でタワマンを買うのは
２つの面でリスクが高い節税方式です。

１　タワマン自体が値下がりするかもしれない
２　国税庁の方針が変わってしまえば、節税にならない

この「２」が、早々とやってきました。
私は、せいぜい2，3年は先の話かと思っていたのですが・・・・
だいたい、相続なんていつ発生するか分らんでしょ。
なのに、タワマンを買っちゃうなんてかなり「危ないなあ」と思います。
今後、この国税庁の方針変更は都心のマンション市場に甚大な影響を与えます。
カンタンに言えば、売れなくなるでしょうね。今までほどは。

都心の新築マンションは、この「相続税対策」の他に、
主に中国人による「爆買い」がバブルの有力な原因です。
こちらは、今のところ衰える気配を見せません。
ただ、中国国内の景気は実際のところ「超不景気」です。
でも、お金が余っているのも事実。

中国の富裕層は自国の政府も貨幣も信用していません。
だから、儲かったお金はせっせと外国に持ちだして保全しています。
その対象のひとつが外国の不動産。
香港に始まり、ニューヨークやロンドン、そして東京。
バブルは同時進行で起こっていたのです。
今後は、この中国人の爆買いもピークアウトがやってきそうです。

もうひとつの大きなニュースは三井不動産の会見。
横浜LaLa事件が発覚してから3週間。やっと会見しました。
すべての責任は三井不動産レジデンシャルにあるわけですから、
もっと早くに会見を行い、解決への方針を公式に発表してもよかったはず。
その点、私はぜんぜん三井不動産を評価できませんね。

2015年はあと2か月弱で終わります。
2016年、マンション市場は再び暗い低迷期に突入しそうです。
まず、市場への供給が今年の7割程度にまで減りそうです。
次に、今まで好調だった都心での販売にも陰りが出るでしょう。
どうやら、2017年の消費増税を待たずしてバブルが崩壊しそう。
中古市場も、引きずられて元気を失いそうですね。

最近、私はジャーナリストなのに取材を受けるばかり。
自分はあまり外に出ていかない状態が続いていました。
それではいかん、と思って昨日は記者発表に出かけました。
ヤフーとソニー不動産が提携する「おうちダイレクト」の
メディア向け発表会が、昨日ヤフー本社で開催されたのです。
私もメディアの一人として参加いたしました。

私は何でも写真にとってブログやSNSで出す習慣がないので、
記者発表の風景などは、どうか他でご覧ください。
ここでは、感想だけを書かせていただきましょう。
例のごとく、超カンタンにポイントを抽出します。

１　これはソニー不動産の巨大な専任囲い込みシステムである
２　セキュリティが甘すぎるので詐欺の温床になる可能性がある
３　売主にだけ多くのメリットがあり、買主のメリットが少ない
４　「推定価格」の精度があいまい

このシステムを使うと、売主は「手数料ゼロ」で売却が可能。
その代り、ソニー不動産と「専属専任」の媒介契約を結んだのと
実質的に同じ状態に置かれてしまいます。
ソニー不動産は売り側の仲介手数料を放棄する代わりに、
専任契約を得て買い側の手数料をしっかり獲得できるシステムです。

売り手がこのシステムに登録する場合のチェックが甘いですね。
登記簿上の所有権者になり済ますことがカンタンにできそうです。
免許証などの本人確認書類をデータ上で偽造することはカンタン。
それでまんまとマンションの所有者になり済ましてこのシステムに登録。
買い手が現れたらうまく個人間で連絡し合って「地面師」的な
詐欺行為を働くことが容易にできそうな気がします。

このシステムの買い手側のメリットは「リクエスト」だけです。
これはヤフーIDがあれば誰でもできます。
あるマンションの専任を欲しがる仲介業者が、
自分のヤフーIDで「買いたいリクエスト」をたくさん入れたうえで、
所有者に「ホラ、こんなに買いたい人がいます。私はそのうちの何人かと連絡を取れますし、高く売ることも可能です」
なんて囁きながら契約を取るとも可能。
まあ、気の利いた仲介業者ならそうするでしょう。

以上の点から、この「おうちダイレクト」は、今のところ
非常にデンジャラスなシステムになる可能性があります。

最後に、彼らが誇らしげに紹介した「推定価格」。
実際の成約価格との「誤差率中央値」が「6.03％」で、
これは「かなり低い」と説明していらっしゃいました。

会見が終わった後のアトランダムなやり取りの中で私は質問しました。
「その成約価格というのは、レインズからとっているのですか？」
ソニー不動産担当者のお答え。
「我々はレインズも含めて様々なデータを収集しておりますが、その内容は非開示とさせていただきます」
つまり、自分らの公表しないデータの中での「誤差率中央値」なのです。
いくらでもインチキができますね。

私は、今の仲介市場の不透明さについては憤りを持っています。
仲介業者の利権を守るシステムにしかなっていません。
これを打ち壊すのは実にカンタン。
レインズを一般開放すればいいだけです。
レインズを一般開放しないのは、ひとえに業者の利権を守るため。

今回のヤフーとソニー不動産の提携による「おうちダイレクト」の構築は
不動産仲介という闇の世界を、少しはエンド側有利に変えようという
努力の跡が多少はうかがえて好感も持てます。
しかし、所詮は手数料ビジネスを有利に支配しようという
従来型の仲介屋さん的発想の延長線上にとどまっている気がします。

0000039376_00最後に、ソニー不動産の西山社長。すっごいハンサムですね。
ぜんぜん不動産屋さんらしくありません。
この写真は不動産流通研究所のHPから拝借しました。
ソニー出身だそうです。いわゆる「不動産屋顔」をしていません。
人を顔で判断する私としては「このヤサ顔で大丈夫か？」と。
不動産世界は顔相が悪いほど仕事ができる、という業界です。
あんなスマートな顔なのに、この魑魅魍魎が巣食う業界で
革命を起こせるのか、ちょっと心配になりました。
やや嫉妬ブタ的なひがみが入っています(笑)。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
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少し新規が出てきましたが、価格が高そうです。

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バリ島不動産セミナー開催
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2015/11/7 0:37 Comments (6)

6 Comments

まろたんさん、こんにちは。

次世代の党って、まだあったのですか？
維新と一緒になったのかと思っていました。
でも、提言はその通りですね。

黒田バズーガ３、ありそうですけど効きません。
おっしゃる通り、害多し。
でも、やりそうです。
巷の都心不動産バブルは終わろうとしているのに、
黒田君はトチ狂いそうで心配。
何よりも彼は、古巣の悲願である消費増税しか考えていませんから。
ここは安倍君の思案橋。
来年の参院選が楽しみでは有馬温泉。

それではまた。　ごきげんよう　榊淳司

2015/11/08 13:58 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

昨日は「酔っ払い運転」で、失礼しました。(笑)

さて。
次世代の党が、スガ官房長官に、以下のものを提出し、
受領されたと。

「現在の経済状況をふまえた、緊急提言」

１．消費増税の延期を、早く表明すべし。
２．１０兆円を超える補正予算を組むべし。

以上が骨格のようです。

ま、政治的ハードルは高いのでしょうが、
やるしかないでしょう。

黒田バズーカ・３は、効きませんよ。
それだけは、ハッキリしておますわ。
むしろ「害」のほうが大きいでしょう。

失礼しました。
ごきげんよう。

2015/11/08 13:10 | by まろたん

まろたんさん、こんばんは。

滅びの美学は大好きですよ。
知盛、勝頼、高塒、秀頼、隆盛・・・
まあ、ちと感傷的すぎますが、
潔いというのはいいこと。
武士道の基本です。

まあ、今の世の中あまりにも卑怯な振る舞いが多過ぎ。
醜きこと、地獄のごとし。

今日もお神酒をいただいて寝ます。
ごきげんよう。おやすみなさい。　榊淳司

2015/11/07 23:33 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

ちょいと、リクツっぽいことを。
「アウト・プット」とか「アウト・フロウ」って大事でしょう。
生きもの、出すことで生きられる。

で、今ですよ。
出すべきは「情」です。
それを、我が家で完成する。
どうしますか？

どうぞ「歌って下さい」。
「泣いて下さい」心ゆくまで。
そうです。
そこで「完結」させること。です。
それを「成仏」と。古くより。

さあ。どう、まとめましょう。(笑)

瀬戸内寂聴は書いた。
「美は、乱調にあり」と。
待てまて、マルコメばさま。血迷うな。
われは言おう。
「美は、ほろびにあり」と。

榊さま。如何？
ああ、酔いよい、ですわ。(笑)

ごきげんよう。

2015/11/07 20:00 | by まろたん

まろたんさん、おはようございます。

私たち人類は地球にとってがん細胞。
特に先進国人は悪性ガン。
このままではあと何世代まで続けることができるのか？
まあ、そんなことをイチ悪性ガンの細胞が
考えても仕方がないか、と思って
本日も悪性ガンの活動を続けます。
すなわち、飲んで、食って、ガソリンを燃やします。

それではまた。ごきげんよう　榊淳司

2015/11/07 09:23 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

やはり、国税はタワマンを攻めて来ましたか。
パブコメを募集しているので「動く」と見るスジあり。
国税も「意地」を見せましたね。

マイナンバーが機能し始めたら「増税」の時代突入か。
国税は「資産税」を攻めて来るでしょう。
なんせ「１７００兆円」ですから、食らいつきたいでしょう。

ヤフーとソニーで「おうち」ですか！
分かりにくいし、メリットは余りなさそうな？
今後の展開、のびしろを見守りたい。

ネット導入で「革命的な」大変革を果たしたのは証券業界です。
松井証券・松井道夫ＣＥＯが、業界の大逆風をはね返し、
まったく「別物」の売買取引にして、手数料は「激安」に！

保険業界では、ライフネット生命の岩瀬大輔が変革を試みるも、
目下、伸び悩み状態の様相。
原因はメリットが少ない。魅力がそれほどでもない。

さて。
この「おうち」は保険業界の後追いになる。
のでしょうか？

閑話休題。
医学博士・ヘレン・カルディコットは、
「終わりなき危機」の中で、こんなことを書く。
（以下引用）

私たちは困難な状況に置かれている。
この惑星の終焉と向き合っている。

かって、天文学者のカール・セーガンに、
宇宙には他にも知的生命体が存在すると思うか、
と聞いたことがある。

彼は一瞬沈黙してから、こう答えた。

思わないね。
どんな種だって、僕らのような進化の段階に到達したら、
自滅するだろうから。

（引用終わり）

わが惑星・地球の人類は「自滅の段階」に？

ごきげんよう。

2015/11/07 02:31 | by まろたん

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