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2015/8/26 17:13 | メルマガ発信 | Comments (0)

武蔵小杉と川崎区、マンション価格差2倍以上

今日は570円も上がっているので、やや安心。
たまには真面目にマンションのことを書きますね。

私は常々「今は局地バブルですよ」と申し上げています。
バブルな地域は都心の山手線内側とその周縁。城南エリア。湾岸。
横浜MM地区。川崎市の武蔵小杉駅周辺。京都の御所周辺。
仙台市も高騰していますが、あそこは実需があるのでバブルでなし。
福岡市の中心部も同様。実需での値上がりです。

本日はその中でも武蔵小杉エリアについてチャチャを入れましょう。
まず、このブログは世界各国で読まれておりますので、
いちおう「武蔵小杉」について解説しておきますね(笑)。
アドレスは川崎市。ただし、東京から行くと多摩川を渡ったところ。
おおざっぱにいうと、二子玉川の対面になります。

元は東急東横線の特急停車駅、というポジションだったのですが、
6年ほど前に横須賀線の新駅ができました。
その少し前から駅前のグラウンドなんかが開発されて、
「パークシティ武蔵小杉」と呼ばれるタワーマンションがニョキニョキ。

そもそも、10年前の武蔵小杉はどちらかというとメタルとブルーの街。
日本電気などの技術者はメタルカラー。その他の工場労働者がブルー。
最近は、駅前のタワーマンションに住むホワイトカラーも加わり、
どちらかというとブルーな人々が激減している感じです。
でも、東横線の西側はまだブルーの方々が好みそうな飲み屋街です。

この街は前回の不動産ミニバブルでにわかに様相を変えました。
駅前のタワーマンションに住むことは、ちょっとしたステイタスに。
リーマンショックの崩壊も何のその。ミニバブル価格を維持したまま、
今回の局地バブルに突入しました。

現在、駅に近い場所で2つのタワーマンションが販売中。
ひとつは「パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト」。
名前が長すぎますね。住民票をとるときに全部手書きで書かされる
のちの住民をお気の毒だとおもいます。
まあ、それはいいとして。

「イースト」というからには「ウエスト」もあります。
そのうち販売が始まるのでしょう。ただ、イーストだけで592戸。
ウエストを合わせると1200戸近くになりそうですね。
ガーデンタワーイースト
すでに第1期の販売が終了しているようです。
オフィシャルページを見ると「460戸販売御礼※」という
わけのわからない表示が割合大きく出ています。
実はこれ、最近の新築マンションのHPで多用されている表現。
一見「完売御礼」かな、なんて勘違いしていますね。
でも、よくみると下の方にこんな断り書きが小さく出ています。

※ 1.供給戸数であり成約戸数ではありません。

ふざけるな、という話ですよね。
供給戸数を表示して「御礼」とは何事でしょう？
そんなのどの物件でも可能なことではないですか。
1000戸マンションが、1000戸を売り出したら「1000戸販売御礼」？
売れたかどうかは関係ないのでしょ。
いったい誰に、何を御礼するというのでしょうか？
これは100%消費者の誤認を狙ったあざとい手法。大嫌いです。

まあ、これも今日の本題ではないのでおいておいて・・・
このマンション、「販売御礼」の460戸の坪単価が330万円から350万円。
これって、いまの世田谷区内の駅徒歩８分くらいの相場観でしょうか。
しかし、これが非常に安く見えるのです。

というのは、今の武蔵小杉で販売されているもうひとつのタワーである
「シティタワー武蔵小杉」は販売途中にも拘らず、1年ほど前に
値上げして今では坪単価400万円を超えているそうです。
まあ、住友不動産のことですから市場の2割高でも驚きません。
しかし、それでもそこそこ売れている、とされています。本当？

坪単価400万円というのは、今の文京区内の相場観です。
正直言って、私などは「アホかいな」と思います。
でも、現に買っている人がいるから市場価格になっています。
神奈川県川崎市中原区のマンションが、山手線内の東京都文京区と同水準。
ちょっと冷静に考えれば「おかしいじゃない」と気づきますね。
これは、明らかに行き過ぎた高騰だと思えます。

株価ならこういった「理由なき高騰」が日常茶飯事に起こりますね。
でもマンション市場でも時には「特異現象」として見られます。
それが、この武蔵小杉で起こっているのです。
しかし、現にそれで成立している市場ですから、
是正されるには割合時間がかかるでしょう。
おそらく、短くても10年はかかりそうな気がします。

ついでの話をしておきます。
この武蔵小杉と似たような特異現象が起こっているのが湾岸の豊洲。
こちらのアドレスは東京都江東区ですから、まだ少しいいかも・・・
都心との直線距離は豊洲の方が近いですね。
ただ渋谷や新橋に行くのは、武蔵小杉の方が便利かもしれません。

豊洲もこの前の不動産ミニバブルで異様に高騰しました。
しかし、こちらは住友不動産1社でがんばっていたイメージですね。
それがオリンピックの開催が決まって一気に人気化。
昨年の黒田バズーガ２で駅前エリアは坪300万円が当たりまえに。
駅徒歩11分でも、今は中古で坪300万円です。
でも武蔵小杉のように400万円が出ないところが、まだかわいいですね。

その差は何なのでしょう？　やはりイメージでしょうか。
武蔵小杉のタワーマンションに住むことは、「ちょっとしたステイタス」。
エリートサラリーマンが多く住んでいる感じ。私の知り合いもそう。
でも豊洲駅周辺のタワーに住むのは「成り上がり」のイメージ。
私が知る限り、不動産屋さんやITベンチャー系が多そうです。
今後はAirbnbによる「中国人ホテル街」にもなりそうです。
だから東京23区なのに、武蔵小杉に負けているのだと思います。
まあ、この話も別の機会にゆっくりと。

武蔵小杉と同じ川崎市でも、JR東海道線の南側は「川崎区」です。
ここは多分、今の日本国内で新築マンション販売のもっとも熾烈な激戦区。
大規模なマンションがいくつも競合しながら販売を続けています。
それはもう、デベロッパーがお気の毒になるくらいの競合状態。

ちなみに、ほとんどが川崎駅へのバス便か、京急大師線の駅が最寄。
武蔵小杉駅から徒歩5分以内のああいった物件とは、格が違います。
それでも同じ新築マンションであり、住戸内に入るとたいして変わりません。
建築費自体、2割も違わないと思います。

また大手町や銀座へ行くには、武蔵小杉と比べて実質10分も差はないはず。
つまり街と場所の格が違うとはいえ、交通の利便性に大きな差がありません。
なのに、マンションの価格は半額以下です。
坪単価にすると160万円あたりがこのあたりの相場観になっています。
武蔵小杉の駅周辺は340万円から400万円超ですから2倍3倍の世界。

リヴァリエというタワーマンションがあります。
京急大師線の「港町」駅から徒歩2分です。実際はもっと歩きます。
A棟とB棟がすでにできていて、今はC棟が販売中。
このマンションの販売は、スムーズに進んでいるとはとても言えない状況。

7，8年前に販売キャンペーンを担当する広告代理店の選定コンペで、
業界特有のズブズブ関係に基づいて判定が行われたことがケチの付き始め。
代理店の呪いをかけられたプロジェクトは発進直後に
リーマンショックという激震に見舞われてしまったのです。

さらに、最近では今年の2月に中学生が殺害される無残な事件が近所で発生。
このエリアのイメージを奈落の底へと落としてしまいました。
裏では誰かがネガティブキャンペーンを張ったかもしれませんね
まあ、広告屋をいじめるとロクなことになりませんぜ、という好例です(笑)。

このリヴァリエ。Å棟のデビュー時は坪単価180万円と記憶しています。
今のC棟は200万円をちょっと超えたあたりでしょうか。
今、首都圏で最も安く買える「まともな」タワーマンションです。
私は、むしろこのマンションをお奨めしています。
レポートでもそう書き、メルマガにも取り上げました。

私はそもそもタワーマンションには否定的ですが、今の日本には
「タワーに住みたい」とお考えの方が一定数はいらっしゃいます。
そういう方で、予算の厳しい条件の場合には選んでいい物件です。
湾岸の交通不便な場所よりも、よほど資産性が安定していると思います。

しかし、同じ川崎市内でもこれだけ価格の差が出る原因は「空気」。
「武蔵小杉に住むのはステイタス」と「殺人事件が起こる川崎区」。
この差が、マンションの価格差を2倍以上にしているのです。
「空気」ですから、時代とともに変わるでしょう。

20年後、武蔵小杉の駅前は「あの古いタワマンの街ね」となっています。
川崎区の港町周辺は、20年後でもポツリ、ポツリと
タワーマンションやホテルが開発されているかもしれません。
川崎区は今より悪くなるとは考えにくく、
武蔵小杉は今よりもの凄くよくなるとも考えられないからです。

この2つのエリアについては、資産価値レポートを最新情報に更新。
よろしければご参考になさってください。

川崎市川崎区
価格　4190円

■セントラルプレイス川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■グローベル川崎ミッドスクエア、■レーベン川崎大師駅前

武蔵小杉・新川崎
価格　4690円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■イニシア新川崎ハウス、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■ザ・パークハウス 新川崎、■プロスタイル元住吉

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この株価下落は都心バブル崩壊のゴングか？

今日も上海総合は暴落と言っていい下げ方ですね。
朝から共産党当局が全力介入かと思いましたが、
すっかりアテが外れてしまいました。
おかげで東証も今年一番の下げでした。
さて、これからどうなるのでしょう？

私は現地で確認したわけではありませんが、
中国の不動産バブルはすでに崩壊過程にあるそうです。
不動産と株の価格が下がると、日本なら倒産ラッシュ。
企業はものすごい勢いで人員整理を始めます。

リーマンショック直後に、「派遣村」ができていたのを
覚えている方はいらっしゃるでしょうか？
街に失業者があふれだし、社会には不安が渦巻きます。
経済面では、自動車などの耐久消費財の売れ行きが鈍ります。

今、中国では車が売れていないようですね。
かなりのシェアを持つVWが減産調整を始めました。
天津の大爆発で日系メーカーにも一部損害が出たそうです。
生産もままならない企業も出てきているとか。
でも、在庫がたくさんあるからもっけの幸いでしょうか。

一方、中国の富裕層はますます資産を海外に移転しようとするでしょう。
手持ちの元を外貨に換えて、タックスヘブンなどへ逃避させる動きです。
中国では資産の持ち出しに大きな制限があるみたいですが、
現状ではいくらでも抜け道がありそうですものね。

日本のマンション市場への影響はいかがでしょうか？
二つの方向性が考えられます。

１　資産の移転先のひとつとして、日本の不動産が買われる
２　手持ち資産を現金化するために、日本に保有する不動産を売る

１よりも２が強ければ、市場へは下げの圧力がかかります。
しかし1が2よりも強ければ、その逆。バブルが助長されます。

こういった予測は、経済学者やエコノミストが専門です。
しかし、彼らの予測がピタっと当たった例をほとんど知りません。
実際、ノーベル経済学賞の受賞者が束になってかかっても、
今後の市場動向なんて正確に予測できたりしないのです。

もし、経済学という学問領域が景気や市場の行方を占うのに
多少なりとも役立つシロモノであれば、優秀な経済学者は
それこそ巨万の富を得ているはずではないですか？
私はそんな例を寡聞にして聞いたことがありません。
私の知らないところに沢山いらっしゃるとでもいうのでしょうか。

経済学がいつまでたっても「当たるも八卦、当たらぬも・・」という
レベルにとどまっている最大の理由は、研究対象が人間の心理だからです。
人間の経済行動には100万人いれば100万人に適用できるほど、
使い勝手のよい法則はないのです。みなバラバラ。

かろうじていえるのは、人間はおよそ「自分の得になるように動く」。
それも最大公約数であって、全員には適用できません。
自分の得になる、といっても各人が同じように行動するわけではありません。
株式市場では、毎日膨大な取引が約定していますよね。
売る方は、今後は上がらない、むしろ下がる、と考えています。
買う方は、今後上がるだろう。少なくとも下がらないと考えます。
この両方の考え方があるから、取引が成立しているのです。

つまり、人間は合理的に自分の得になるように動くけれど、
それを正確に予測するなんて、永遠に不可能なのです。
だから、経済学というものは人間が身勝手な生き物である限り、
永遠にゴールへは到達できない悲しい学問なのです。

よろしければ、身勝手な人間の一人として、いつもの通り
「当てずっぽう」の予測をしてみましょう。
中国の景気後退は、今後日本のマンション市場にどう影響するか？
もう一度、二つの動きを示してみますね。

１　資産の移転先のひとつとして、日本の不動産が買われる
２　手持ち資産を現金化するために、日本に保有する不動産を売る

私は、１よりも2の動きが数倍大きいと考えています。
その理由は外国為替が影響するからだと推測します。
現状、中国政府は自国通貨「元」をほぼ完全に管理しています。
そして、元安へと誘導する気配があります。現に、最近やりました。
輸出を伸ばすためと、国内からの資本逃避を防ぐためです。

しかし、輸出はやりやすくなっても資本逃避は防げないでしょう。
特に、中国国内の外貨は急激に減少する流れになりそうです。
人民元は実質値として安くなっていくはず。
元に先安観が出てくると、外国から中国への投資は減少します。

中国国内での経済活動は鈍り、不況感はますます強まります。
政府は焦り、金融緩和に走ります。現に今もそうしています。
今は外貨準備高に基づいて人民元を発行していますが、
そのうちルールを変更するかもしれません。
彼らの国には議会や野党、マスコミといった面倒くさい手続きや、
うるさいことを言う人々や組織がありませんから。
何でもやりたいようにできます。
政府に反対する者たちが天安門広場で騒ぎ出せば、
ただ戦車で轢き殺せばいいのです。それでおおよそは解決。

だから、彼らは最終的に元が足りなくなったら刷り増しするはず。
これは、たいていの国でやっていること。日本も実質的に今やっています。
しかし、通貨政策でインチキを行うと、
国内市場は最終的にデフレからインフレに転じます。
今の日本が、実質的にインフレにならないのは、
刷り増したお金を日本銀行が強制的に「預かっている」からです。

一方、中国政府が元をでたらめに発行すれば、
それは外貨に変わって海外に流出します。すると、さらに元安。
元に対する国際的な信頼性は徐々に毀損していきますね。
人民元での貿易決済など、夢のまた夢、という状態に追い込まれるでしょう。
中国の富裕層たちは、ますます国外脱出を図ります。悪循環です。

彼らは、最終的に落ち着く場所として、日本をあまり考えません。
もちろん、全員が日本をスルーするわけではありません。
一定数は日本を目指すでしょうが、それは少数派。
行き着く先はやはりアメリカやカナダ、オーストラリアが多いはず。

理由は、いくつかあります。
ひとつには日本での滞在許可が下りにくいこと。
日本語よりも英語を使える中国人の方が圧倒的に多いこと。
日本と中国の外交関係がよろしくないこと。
中国では毎日のように反日の三文ドラマや映画が放映されていること。
単純な白人の国への憧れ、等々。

あと、今のような中国発の世界同時株安→不況突入というシーンでは
なぜか「安全資産」とみなされる円が買われる傾向にあります。
その理由は、私にはよく理解できません。円もインチキですから(笑)。
まあ、それはいいとして・・・

今後、1ドル100円くらいまでの円高になると、
120円時代に日本で購入した不動産を買値で売った場合は
ドル換算で2割近くの利益が出る計算になります。
外国人にとっては、非常に売りやすい資産となるわけなのです。

ただ、買値で売れる、とは限りません。
今回の「世界同時株安」は、もしかしたら今の都心バブル崩壊の
始まりを告げるゴング、かもしれないのです。
今頃、内外で株式に投資している富裕層は肝を冷やしているはず。
2万円を切る状態が半年以上も続いたり、1万5千円を目指す展開になれば、
日本国内の不動産取引は徐々に萎んでいきます。
今まで実需ではなく買われてきたバブルだけに、
弾けると萎むのが早いのではないでしょうか。

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これは世界同時株安の始まりなのか？

中国発の世界同時株安が起こっていますね。
昨日の上海は暴落と言っていいマイナス156、東京は597円安。
NYダウはマイナス530ドル。なんと日経CMEは18,975円と
あっさり1万9千円の大台を割り込んでしまっています。
このままでは24日も安く始まりそうな気配が濃厚。

原油価格も一時的に40ドルを割ったみたいです。
現在はWTIが40.23ドルと表示されています。
資源価格がこんなに落ちるのは、需給が緩んでいるから。
中国の需要増大を当て込んだ生産拡大のツケを
キッチリと払わされている感じですね。
中国の景気がよくない以上、当面この傾向は変わらないでしょう。

現状、中国は完全に「中進国の罠」にはまっています。
今後の経済成長は実質5%未満になるのではないでしょうか？
また、国有企業と地方政府が抱える膨大な不良債権を
どうやって始末するのかが注目されます。
日本の1990年代とよく似た構図ですね。
あれ以来、日本は「失われた20年」という、
基本的には長期の不況に苦しみました。
経済成長はほとんどできないまま、人口減少期に入りました。
今後も、日本経済は今のサイズを保っていくでしょう。

中国も、このままではデフレに陥るはず、です。
しかし、日本と違うところは政府が不況を受け容れられない
仕組みになっている独裁専制国家であること。
中国共産党は日本の民主党のように「不景気だから仕方ないね」と
他人事みたいに構えてはいられません。

不況が続いて民衆の不満がたまると、社会不安に陥ります。
日本は選挙によって政権交代が行われるので、
誰も血を流さずに支配者の首を挿げ替えることができます。
しかし、中国共産党は経済運営がうまくいかないからと言って
「ほいじゃやめるわ」と政権を投げるわけにはいかないのです。

彼らは今のように平和な時代でも、凄まじい権力闘争を行っています。
政敵が権力を握ると、財産が没収されて刑務所に送られるお国柄。
ましてや共産党政権が崩壊すれば、党のエライさんは
家族も含めて片っ端から逮捕・処刑でしょう。
だから、彼らは絶対に不況を受け容れられないのです。

実際、中国経済の成長は止まっているかマイナスだと思います。
でも、出てくる数字はなぜか目標の７％成長に達しています。
何にも信用できませんね、彼らの統計数字は。
ただ株式市場のプレイヤーは主に個人なので「市場らしい」値動きに
なるときもありますが、基本は官制相場。

多分、24日の月曜日は気合を入れて当局が介入してくるはず。
東証は安く始まっても上海は上げに転じると思うのですが・・・
まあ、こればっかりは当たるも八卦、当たらぬも・・の世界。
しかし、このまま上海を暴落させては世情不安に陥ります。

まったく関係ない話ですが、今日はあるメディア関係者と会食しました。
四方山話になったのですが、面白かったのは「中国」。
世の中の「中国」に対する関心は高く、記事にしやすいのだとか。
だから中国関連のネタは編集会議を通りやすいのだそうです。

私は中国人の東京でのマンション投資やAirbnbについて
いくつかのメディアに記事を書きましたが、いずれも好評。
世間の関心の高さをうかがわせています。
ここ2，3年、日本人の中国への見方がかなり厳しくなっていますね。

一方、街を歩けばそれこそ中国人だらけ。
ここ2年でインバウンドは倍増の伸びを示しています。
きっと、まだまだ伸びるでしょう。ホテル不足は深刻。
今は都心の駅近立地で土地が売り出されると、
マンションデベが争って購入していますが、
これからはホテル業者が参入するでしょうね。
すると、都心の土地は高止まりしたまま下がらなくなります。

例えば、東京都に年間1500万人のインバウンドがやってきたとして、
滞在日数は平均で5日だったとします。
すると常に20万人が滞在していることになりますね。
2千万人になると27万人。
東京オリンピック開催時の瞬間風速だと50万人は超えそうです。
さて、それだけのホテルが整備できるでしょうか？
おそらく、無理です。仮に作ったとしても、その後が大変。

今、インバウンドが急増している最大の要因は、円安。
円安になったのは、日銀の金融緩和が原因。
金融緩和というのは、お金をジャブジャブ市場に出すことで、
不況対策として有効だと考えられてきた手段です。

ところが、4-6月期のGDPがマイナスになったように、
あまり景気を刺激する材料にはなっていないという説もあります。
じつは、私もそう思います。
金融緩和というのは「お金が借りやすい」状態にすることであって、
個人の財布に入っているお金が増えるわけではないのです。
企業や投資家が銀行から金を引っ張りやすくなっているだけ。
だから、企業や一部富裕層にとっては不動産が買いやすい状態なので
都心や一部地域ではバブルが発生しているのです。

この金融緩和を率先して実施しているのが、日銀の黒田総裁。
もくろみ通り円安になって輸出企業の景気は良くなりましたが、
それは一部にのみ見られる現象で、経済全体は停滞気味。
つまり、金融緩和が好景気を導いている、とは言えない状態。
でも、金融を引き締めているよりもマシではあります。
ただ、厄介な副産物である不動産バブルはしっかり引き起こしています。

さて、金融緩和はいつか終わります。
というか、いつまでもこんな異様な事態を続けるわけにはいきませんから。
黒田君の任期は2018年の3月まで。
次の日銀総裁が、金融緩和を引き継ぐかどうか不明。
仮に、2017年4月に消費税が引き上げられると、
2018年中は金融緩和を続けざるを得ないでしょう。
そのあたり、どうなるかは不明。

インバウンド増加は円安に頼るところが多く、
これが円高に転じれば伸びは衰えるどころか
減少に転じることさえ考えられます。
だから、ホテルを作りすぎるのも危険ですね。

中長期的に見ても円安よりも円高の方が
国全体を豊かにしてくれるのは自明です。
アメリカは世界経済を犠牲にしてでも金融緩和から
引き締めへと転換するはずです。つまり金利引き上げ。
日本は、当面なさそうです。しばらくは低金利。

アメリカの金利が引き上げられれば株価が下がる、
という観測が見られますが、私にはよく分りません。
それよりも、中国の景気後退がはっきりすれば
日本にやってくるインバウンドは多少減るでしょうね。
都心のマンションを勢い良く買っている中国人も、
今よりかはプレゼンスを下げるかもわかりません。
あるいは、売り物が多くなる可能性もあります。

いずれにせよ、株価の下落は不動産市場によい影響を与えません。
また、株価はもっとも鋭敏な景気指標です。
このまま下落基調が続くとすれば、今の都心バブルは
半年後にはっきりと潮目を変えている可能性があります。
不動産投資をお考えの方も、株価には注意を払うべきですね。

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