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• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
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• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
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  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
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• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

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  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

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  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 世に憚る日々‥が理想
  2026/4/24 13:55 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報684号 京都市からの2物件　を送信
  2026/4/21 13:59 コメント (0)

• AIが強制する、働き方改革
  2026/4/15 13:54 コメント (0)

• 明日は日本橋横山町で売却相談会
  2026/4/10 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報683号 文京・北区からの2物件　を送信
  2026/4/9 13:59 コメント (0)

2026年4月

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私は首都圏のマンションマーケットの現状は、
それこそ誰にも負けないくらいウォッチングしていますが、
戸建てについては横眼でも眺めていませんでした。
特に、都心では新築マンションに比べて新築の建売戸建ての
市場は話にならないくらい規模が小さいのです。

それと、ターゲット層の属性や嗜好が大きく異なります。
まずありえないのが相続税対策と外国人の需要でしょうね。
これらはほぼゼロ。純粋な投資目的も考えにくいです。
つまり、新築戸建はほぼ100％が実需層を相手に販売されています。

昨日、事務所に見えた相談者さんはその戸建をお探しでした。
ネットに出ている販売物件のサマリのようなものをお持ちになり、
私もチラチラ見ていて、ちょっとした発見をしてしまいました。
「高くない！」
そう、マンションに比べて高くないのです。

もちろん、それぞれに「邸宅」と呼べるようなものではありません。
70平米台の敷地に建てた木造3階建て。延べ床面積が95平米みたいな。
港区でも、そういう物件が1億円前後で選べます。
単純な床面積の坪単価なら300万円台がゴロゴロありました。

現状、港区の新築マンションはやや品薄でかつ価格はハイレベル。
まともな物件は坪単価が500万円以上。これからもっと上がります。
それに比べて、窮屈とはいえ戸建てが300万円台。
まあ、ひとつひとつの物件を見たわけではありませんから、
単純に比べることはできません。
しかし、少なくともバブルにはなっていませんね。

今回の局地バブルは、需給の中身が非常に歪んでいます。
実需ではない需要がバブル価格を形成・維持しているのです。
私は予てより「2016年は賃貸の危機」であると書いてきました。
アベノミクス以降に売れ出した都心の新築マンションが、
続々と竣工してきました。多くが賃貸市場に出ています。

昨年の黒田バズーガ２以降、バブル的に売れ出した多くの
新築マンションも、今年の後半から続々と竣工します。
それらは来年の春以降に、一斉に賃貸市場に出てきます。
はっきりいって、都心の賃貸市場は歪んでいます。

今でも、都心賃貸住宅の空室率はかなりお高めです。
月額25万円以上の家賃を自力で払える層は限られています。
アベノミクスによって、その層が増えているようにも思えません。
つまり、需要は増えないのに供給だけはどんどん増えています。
非常にまずい状態ですね。

そういったマンションを、Airbnbで運用している人がいます。
キチンと運営すれば15％以上の利回りになるでしょう。
しかし、これには大きな問題があります。
マンションを短期間の宿泊用に提供する場合、
これを反復継続的に行えば旅館業法に違反します。
違反すると6月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金。
まあ、大したことはないですね。
よほどでない限り起訴さえされないでしょう。
起訴されても初犯なら実刑は受けないと思います。

外国人観光客はどんどん増えているので、この手法は有効。
しかし、この違法性の問題を解決しない限り、
これは正式に奨励できないし、広がらないでしょう。
何かの事件をきっかけに、一気に摘発される恐れもあります。

いつか、湾岸のタワーマンションがAirbnbによって
中国人専用のホテルになってしまう恐れを書きました。
借り手が見つからずに、コストだけがかかる「負動産」になれば、
誰しも「何か方法はないものか」と考えます。
今後、Airbnbは日本人にも中国人にも広がるでしょう。

さて、そういう副作用は置いておいても、賃貸市場は深刻です。
初めて賃貸運用でマンションを購入した人は戸惑うでしょうね。
フリーレントをつけた上に、仲介業者にAD3か月なんて当たり前。
担当者にボーナスまで出さないと賃貸づけできません。
のんきに構えていると、半年たっても1年たっても空室。
業者は賃料を下げるよりもADの多い物件を好みます。
そういう物件から借り手に勧めていきます。

まあ、不動産仲介業者というのは、売買でも賃貸でも暗黒大陸。
エンドはいつでもカモられて泣くことになります。
2016年あたり、この賃貸市場の異変にメディアの関心が
高まりそうな予感がしています。

ギリシャのデフォルトや中国のバブル崩壊、北朝鮮の政権崩壊、
アメリカの大幅な利上げがなくてこのバブルが続けば、
大きな試練は「2016年に起こる賃貸の危機」でしょうね。
すでに湾岸エリアの一部では、空室が目立ち始めています。

いつもの私のバリ島セミナーを
29日月曜日に開催します。参加申込みはまだ7名です。
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先週は内外の新聞3社から取材を受けましたが、今週はゼロ。
その代わりかどうか知りませんが、面談による有料相談が4件。
まあ、週に4件は多い方ですよ。
イレギュラーな電話もかかってきましたね。

申し上げておきますが、電話での相談は承っていません。
いきなりだとこちらも準備ができていませんし、
資料も見ないでお答えできるものでもありません。
メールなら初回は無料。面談は10800円です。

しかし、こんな時期にでも買いたい方は買いたいのですね。
私のように長年市場を眺めてきた人間からすると
今はどう考えても買い時ではなく売り時です。
しかし渦中にいる人間はそうとは思えないのでしょう。
熱くなっていますから、見えるものも見えません。

実は、新築マンション価格はまだまだ上がりつづけます。
なぜなら、デベロッパーが今仕込んでいる土地の価格が上がっていますから。
必然、それは高く出さざるを得ません。値上がりですね。
このままいけば、都心は来年も上がりつづけます。
港区は坪単価800万円や900万円もザラに出てきそうです。

仮にそれで売れたとしても、それが健全な価格だとは思えません。
バブルで膨れた分はいつか弾けるのです。
それでも、業界はバブルに踊り続けるしかないでしょう。
行くところまで行かないと、終わりは来ないようですから。

私は従前、このバブルを「地域限定」あるいは「局地バブル」と
呼んでまいりました。今、その枠はジワリと拡大しそうです。
でも、ものすごーく危険なにおいを感じます。
港区や新宿区、千代田区でマンションを買う人は、
その半数以上が「自分で住むため」の目的ではありません。

しかし、江東区の深川エリアや杉並区、大田区などは、
だいたいが「自分で住むため」の購入だと考えられます。
別のいい方をすると、都心は仮需、近郊・郊外は実需。
実需を支えているのはエンドユーザーです。ほぼサラリーマン。

実のところ、アベノミクスが始まってからも個人所得は減少中。
公共料金や消費税が上がったので、可処分所得は実質減。
それでも、新築ンションの価格は少し上がりました。
私が見る限り、郊外の100%実需物件の販売は芳しくありません。
むしろ、「低迷」といっていい水準ではないでしょうか。

近郊エリアでも、竣工までに完売しないケースの方が多いでしょう。
中には、公然と値引きをしている物件もあるくらいです。
それでも、デベロッパーたちは供給を止めませんね。
彼らも社員を食わせるためにやらざるを得ないところはあります。

私が見ていると、最近のマンション市場は2極化ではなく3分化しています。
まず、局地バブルが過熱する山手線周縁＆城南、武蔵小杉エリア。
京都の御所・下鴨エリアもバブル。仙台市も地価高騰だそうです。
ただし、仙台市に限っては実需に支えられているのでバブルかどうか疑問。
これからバブルの影響を強く受けそうなのが中央線近郊、
横浜都心、江東区深川、台東区など。大阪なら環状線内。
そして、その他のエリアは平常の範囲内。やや上がったかなという感じ。

一方、海外に目を向ければ東アジアの主要都市はソウル以外バブル。
シンガポールや香港もバブル。こちらには大陸マネーが押し寄せています。
ロンドンも一部でバブル化しているようですね。
要は、世界中でお金が余っているのです。
しかし、利回りが1%とかになっている香港、台北、上海は異様。
1%だったら、安定利回りの債権を買った方がよほど安心。

アメリカで金融引締め（利上げ）があると囁かれています。
アメリカ人というのは、私たちが考えているよりストイックです。
無尽蔵に借金を増やすことに対して強く抵抗していますね。
その点、日本は「どうにかなるだろう」のラテン型に陥っています。

金融引締めは、バブル退治にもっとも効果的。
でも、中国のように政府がバブル崩壊を嫌がっている国は
それこそ「行くところまで行く」しかありません。
彼らに強力な金融引締め、という選択肢はないのです。

しかし、世界的に様々なマグマは溜まってきている感じですね。
近々、ギリシャのデフォルトは現実化しそうな気配。
逆に、ここでECBが妥協すると他の国が舐めるでしょう。
この際、ギリシャはデフォルトしてユーロを脱するべきです。

よう分からないのが中国です。
着実に経済成長が鈍っているようです。
しかし、それが不景気と呼べる状態なのかどうかが不明。
今や世界第2位の経済大国なのに、正確な統計すらありませんから。
そして、巷では自由経済ですが、上の方は統制経済に近い状態。
資本主義国の景気サイクルの法則が当てはまるかどうか？？？
また、人民元は今や世界的通貨であるにもかかわらず、
市場の法則で為替レートが動かないのも不透明なところ。
さらに言えば、その中国マネーが今の都心バブルを支えています。

前回の「ミニバブル」あるいは「不動産バブル」の時には、
主要プレイヤーは最初海外ファンド、次に国内ファンド、
さらに国内の不動産屋さんたちでした。
今回は外国人に相続税対策。それぞれ個人単位です。
特に外国人は「一斉に」動くことが習いの中国系が中心。
弾ける時はパチンッと行きそうに思えます。

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世の中、夏に入りそうな気配ですね。
その前に梅雨があるはずなのですが、あまり雨が降っていません。
雨が降らないと米の作柄が悪くなるのでちょっと心配。
天皇陛下も常に雨を気にしておられるようですから。

さて、今日も盛大に脱線いたします。お話のテーマはギリシャ問題です。
今月末に2200億円をIMFに返済しなければいけません。
2200億円なんて、トヨタの利益の数分の１です。
人口８３万人の世田谷区の年間予算の約半分。
ギリシャの人口は1100万人。普通に考えれば「なんでもない額」です。
それが、どうやら払えないのだそうです。

払えなければ「デフォルト」ということになります。
IMFは、こういう債権を過酷に取り立てることで知られています。
アメリカ系の国際金融機関。日本の財務省とのつながりもそれなり。
韓国が金融危機に陥った時、ハゲタカのように融資を回収しました。
愉快なお隣さん、近々同じ轍を踏みそうな感じですね。
まあ、それはいいとして。

ギリシャがデフォルトに陥るとどうなるのか？
それ自体は大したことがないと思います。
南欧の小国が大混乱するだけ。直接の影響は軽微。
しかし、心理面での効果は凄まじいものがあるともいます。

私たち日本人の多くは「借りたものは返す」という発想です。
もっとも、今でも年間数万人は自己破産をしているので
あまりエラそうなことが言えないお国柄になりつつあります。
でも、基本的に日本と言う国家は過去に外国からの
借金を踏み倒した前科はゼロという稀有の存在。

これに対して、カソリック系の国はかなりいい加減です。
ギリシャはギリシャ正教の国ですが、これはカソリックと同じ。
所属する教会の系列が違うだけで、信仰観は似通っています。
つまり、最後は神様にお許しをいただければすべてはチャラ、という感覚。
イタリアやスペイン、ポルトガル、アイルランドなどがこれ。

当然、借りたものが返せなくても、それは「神様のおぼしめし」。
日本語で言えば「そんな細かいことでガタガタいうなよ」の世界。
これに対してIMFを牛耳るアメリカ、ECBを支配するドイツは
まじめなプロテスタントの道徳観が支配する国。
「貸したものはとことん取り立てる」という行動様式があります。
だから、ギリシャはきっといつかデフォルトすると思います。
それは今月中かもしれないし、数年先かもしれません。
彼らが借金を返せない、という現実からは逃れられません。

スペインやイタリアもそれに続く可能性が出てきます。
問題なのは、この2国はギリシャに比べようもなく
国のサイズと経済規模が大きなことです。
それ、すなわちユーロという基軸通貨の危機なのです。

私は、この21世紀の最大の問題は「通貨」だと思っています。
ドルやユーロ、円、そして人民元。
みんな、何の根拠もなく発行されている幻想の通貨です。
その昔、通貨は金の保有量に基づいて発行されていました。
しかし1971年のニクソンショック以来、金本位制は崩壊。
ドルはユダヤ系の4銀行の思惑で発行できるようになりました。

日本もながらくストイックな通貨政策を取ってきましたが
2013年の3月の日銀総裁交代以来、「異次元」に円を増発。
それが今の円安につながっています。
まあしかし、円は日本だけのローカルな通貨。
日本国債の発行残高がⅠ千兆円を超えたところで
それを国内で消化している限り大きな問題ではありません。

問題は、自国で通貨が発行できないユーロ圏の国々。
彼らはカソリックお得意の「インチキ」ができないのです。
なぜなら、彼らにはユーロを発行する権利がないから。
ユーロはドイツが牛耳るECB(ヨーロッパ中央銀行)が発行します。
「足りないから」という理由で、日本やアメリカや中国みたいに
通貨を増刷できないところが不自由ですね。
だから、行く末は明解なデフォルトです。

何度もいいますが、ギリシャ1国がデフォルトするのは蚊に刺されたと同じ。
問題は「スペインやイタリアもいずれは・・・」という心理的恐怖感。
そして「ユーロはあかんのとちがうか」という猜疑心。
実際、あのシステムにはかなりの無理があると思います。

ヨーロッパというのは、我々日本人には一種理解しがたいところがあります。
あれだけ言葉や文化が違うのに、「自分たちは同じ」という想いを
どこかに持っているからEUやユーロが成立しました。
私たち日本人は「韓国人やモンゴル人と同じ」なんて、毛ほども思いません。

彼らの根っこにあるのはギリシャ・ローマ文明とキリスト教です。
そういう共通項目があるからこそ、「ヨーロッパはひとつ」なんて、
私から見れば「青臭い」理想論を現実化できたのでしょう。
これまでもローマ帝国の崩壊以来、ナポレオンやヒットラーが
ヨーロッパを武力で統一する寸前まで駒を進めました。
そして、今回は「通貨」という文明での統一。そして破綻・・・？

私はギリシャがデフォルトすることで、世界の人々の通貨への
「幻想」が崩れなければよいのだが・・・と願っています。
逆に、ギリシャのデフォルトで儲けたい方は、
今から金を買っておくことですね。あるいは、FXでユーロを売る。
上手くいくかどうかは分かりませんが、
ギリシャのデフォルトは21世紀が迎える最初の「通貨危機」だと思います。

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昨日は有楽町の国際フォーラムでセミナーに講演参加。
「トークバトル」というのもありました。
いちばんウケたやり取り。
司会者「過激な発言をされていて、どこかからクレームが来たことはありますか？」
私「不動産屋さんからはありませんね。ただ、特定の個人さんから掲示板サイトなどに『ないこと』をたくさん書き込まれています。その方、私がブログを更新する度になにがしかの悪口を書き込まれているようです。私のことをすごーくお嫌いみたいなのですね。嫌いだったらわざわざ見に来なくてもいいのに、と不思議で仕方がないのですけど」
司会者「嫌い、嫌いは『好き』の内なのでしょう」会場爆笑。

木曜金曜と、人生の野暮用で京都にいました。
すごく疲れた後で、昨日のセミナーに客演。
まあまあ、いつものとおりこなした後に「トークバトル」。
なかなか楽しかったですよ。私の本はあまり売れませんでしたけど。

ここ数日間で私が怒り、悲しみ、心を暗くしたのは「嫉妬」。
私の心をメラメラと燃やしたのではなく、他人からのそれ。
人間のもつ劣情の中でも、最も歪んだ精神病理ではないでしょうか。
さらに、それを抱く当人はまった自覚していません。

私は「嫉妬」という感情は人間のもつもっとも邪悪な一面だと思います。
だから、自分では努めてそういう暗黒面に走らないように
意図的に精神を調整しているつもりです。
何よりも、私は「自分がいちばんエライ」と思いこめる「ナルちゃん」です。
だから、他人を羨むことがほとんどない人生を送ってきました。
嫉妬に狂うくらいなら「ナルちゃん」でいた方がいいと思っています。

だからかどうか、他人から自分に向けられる嫉妬にはすごく鈍感。
このお話、何回か前にも書いたような気がします。
「またか」と思う方はスルーにしてくださいね。
このブログは私の好きな事を書くために続けているので、あしからず。

私は、今さら世間からチヤホヤされたいとは思いません。
というか、すでに勿体ないくらいにチヤホヤされています。
昨日も、セミナーの主催者側から「榊さんのおかげです」と、
こっぱずかしいばかりにチヤホヤされてしまいました。
私のところにやってくるメディアも、一生懸命ヨイショしてくれます。
まあ、私にしゃべらせなければいけませんから(笑)。

私は、小さい時からずっと他人にチヤホヤされ続けてきた気がします。
だいたいが「お人好し」なので、それを半ば本気で受け取るタイプ。
だから自分が「いちばんエライ」と思い続けた人生です。
逆に、チヤホヤされない人の心情がよく分りません。

ここ数日の体験を私なりに分析すると、私がチヤホヤされた陰で
ずっと地味に生きてきたお方の嫉妬が爆発したように思えました。
しかし、儀式が終わってみればまたしも私がチヤホヤされる結末。
私は地味に生きているつもりでも、結果はいつもそうなりがち。

「私は何度も人生の修羅場をくぐってきました」
四半世紀ぶりに会った親戚のおっちゃんにそういうと
「お前の顔を見たらそんなことは言わんでもわかる」
なんて言われてしまいました。
私の顔には、そういう「履歴」が刻まれているのでしょうか(笑)？

30年ぶりに会った従姉のおねえさんが、1歳くらいの頃の私の写真を見て
「ママやん」（今もそのままだよ）とおっしゃいました。
1歳の頃から、世の中に向かって文句をいいたそうな顔でした。
私から見れば風貌は今と全然違うのですが(笑)。

特に大したことは何もしてこなかった人生です。
これからも大事を成すような人間ではないし、野望もありません。
昨日は「不動産業界の中心におられる榊先生」なんて
言われましたが、全然違います。
端っこの方でおとなしく文句を言っているだけ。

「榊さんのブログをいつも楽しみに読んでいます。それだけ申し上げたくて」
昨日、そうおっしゃって下さったご夫妻がいらっしゃいました。
ありがとうございます。
これはチヤホヤよりも本気度の高い褒め言葉だと思いました。
はたまた「私、榊先生と同じ塾員です」という方もいらっしゃいました。
拙著にサインするときに「塾員ですから・・君」と書いて下さい。
何十年かぶりに慶應義塾の美風を思い出しました。

話を少し変えます。
1月頃に「香港のテレビ局から取材を受けました」とここで書きました。
「3月に放送します」と言われていたのですが、その後連絡なし。
きっとボツになったのかしら、と思っていました。
テレビ局の場合は、そういうことがしょっちゅうありますから。

でも、4日前に私のところに香港最大手の
新聞社の記者さんが、私の事務所に取材でやってきました。
「私は榊さんをテレビで見ましたよ。あとでアドレスを教えます」
といって、そのあときちんとメールを送ってくれました。

programme.rthk.hk/rthk/tv/programme.php?name=tv/thisweek2014&d=2015-03-24&m=episode

3月24日放送だったそうです。27分頃からが私のでているところ。
私の声は一部しか入っていません。あとは広東語の吹き替えとテロップ。
なんとなく言っていることは分るはず。

そして、今度は香港の大手新聞の一面にデカデカと記事が出るとか。
これでもう、「榊淳司」は香港でも有名人・・・なんて(笑)。
香港で名が知れても、別に何か得することはありません。
このブログで自慢するのがせいぜいですね。

いやはや、しかしこの3日は疲れました。
体力的というか、精神的に。嫉妬にはウンザリ。
本音でいえば「こんなつまらない人間に嫉妬するなよ」。
人生の厄介ごとがまたひとつ増えた気がします。嗚呼。

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いつものとおり、ゆったりとやることになりそうです。

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