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榊　淳司オフィシャルブログ
6月13日(土)に無料セミナー開催！

みなさんにお知らせ。
「ウチコミ」というサイトを運営する企業のセミナーで
招かれて講演することになりました。

不動産業界に戦慄、二人の怒れる男が激裏トークを連発！
榊 淳司×大友 健右 禁断のコラボセミナー

おもしろそうでしょ。
6月13日の土曜日。場所は有楽町の国際フォーラムです。
なんと、参加費は無料。さすが「ウチコミ」さん。
今回は、過激に喋り捲る予定です。どうぞ、みなさんご参加ください。

お申し込みはこちらの申し込みフォームから。

さて、今日の話題です。テーマは「不動産暴落」。

最近の私はすっかり「暴落オジサン」と化しています。
私が「暴落するぞ」と叫んでいるわけではなく
「不動産暴落特集」には、必ず登場するコメンテーターだから(笑)。
まあ、世間は「やがて来る暴落」を取り上げなければならないほど
ニュースに枯渇している、ということではないですか。

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あと、最近のメディア取材で多いテーマは「外国人」。
といっても、ほとんどが華人系。中国本土と台湾。
彼らがマンションを爆買いした結果、なにが起こっているのか？
そして、これから何が起こるのか？
これは実に資産価値と密接に絡むテーマですね。
先日のセミナーでも取り上げました。

しかし、日本の住宅は今までの経験値では推し量れない時代に突入。
資産価値の変動も、外国人が加わることで読みにくくなりますね。
空家問題やマンション廃墟化も、これまでに日本にはなかった問題。
解決法なんて、何も見えていないのが現実です。

なのに、内外の投資家さんたちはせっせと日本の不動産を買っています。
私から見ると「信じられなーい」という投資です。
例えば、都心で投資用として新築マンションを購入するとどうなるか？
完成して引き渡しを受けると、まず始めるのが賃貸募集。

物件によりますが、何か月も決まらないでしょうね。
上にあるのは、ホームズというサイトで表示している
東京23区における賃貸住宅の空室率。千代田区で36%ですよ！
日本全国の平均が19%だそうです。
これには、賃貸募集を諦めた住宅は含まれていません。

こういう足元の市況があるのに、よく投資用で買えますよねえ。
まさか、不動産屋が見せてくれる「予定賃料表」なるポエムを
信じている人がウジャウジャいるのでしょうか？
そこには
「この賃料で借り手をつけるには、仲介業者に広告料3か月を払って、フリーレントは2か月、担当者に袖の下を１か月分支払わなければいけませんよ。もしかしたらディスカウント10%くらいは覚悟しなきゃいけないかも」
という真実は書いてありましたか？

しかし、この現状。認識されていません。
だから、都心の新築マンションは勢いよく売れています。
私は「2016年は賃貸の危機」であると唱えています。
理由は、このダブついた都心の賃貸市場に、
さらに大量の物件が供給されることになる、ということ。

アベノミクスが始まったのは2013年の初頭。
あの頃から都心のマンションが勢いよく売れ始めました。
オリンピック開催決定が2013年の9月。
主に湾岸エリアを中心に販売に弾みがつきました。
そして2014年10月末の黒田バズーガ２。
これで「ミニミニバブル」が本物の「バブル」になります。
ただし、これは「地域限定」。

バブル化したのは山手線の内側とその周縁。
世田谷区、目黒区、そして武蔵小杉の駅周辺エリア。
東京以外では京都の御所周辺と下賀茂エリア。仙台市。
その他の地域でも新築マンション価格は上がっていますが、
それは建築費のコストアップ分を何とか転嫁しただけレベル。

そして2013年から始まって2014年のバズーガ２で本格化した
「局地バブル」で買われた大量の新築案件が、賃貸物件として
マーケットに本格登場するのが2016年から。
賃貸市場は、今まで以上に供給過剰感に見舞われるはず。

このバブル、自然に弾けるのなら賃貸市場からです。
私は以前から何度もそう主張してきました。
今、ようやくいろいろなメディアがそのことに注視し始めました。
「貸すつもりで買ったマンションが貸せない」
その現実が顕在化するときが近づいているのです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回、6タイトルを一挙に最新情報化。
世田谷区には新たな物件が出ていますが、千代田区はなし。
「湾岸タワー」は「東京のタワーマンション」に合わせてマイナーチェンジ。
都心はバブルで、実需は低調ですね。

東京のタワーマンション
価格　11,900円

【Ⅰ港区エリア】■アークヒルズ仙石山レジデンス、■パークコート赤坂檜町ザ　タワー、■シティタワー麻布十番、■東京ベイシティタワー、■クレストプライムタワー芝、■クラッシィハウス芝浦、■ベイクレストタワー、【Ⅱ 純都心エリア】■大江戸タワーレジデンス、■Brillia(ﾌﾞﾘﾘｱ) THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■ザ・パークハウス 西新宿タワー60、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■スカイフォレストレジデンス、■Brillia（ブリリア）Towers目黒、■パークシティ中央湊ザタワー、【Ⅲ 城南エリア】■オーベルグランディオ品川勝島、■クレヴィアタワー池田山、■クレストタワー品川シーサイド、■ (仮称)目黒大規模タワープロジェクト、【Ⅳ 湾岸エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、【Ⅴ 郊外エリア】■ステーションツインタワーズ糀谷、■王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ、■シティタワー金町、■プラウドタワー木場公園

世田谷区総集編
価格　9,890円

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■ザ・パークハウス 学芸大学 四季の杜、■ローレルコート世田谷上馬、■オープンレジデンシア用賀、■パークホームズ駒沢 ザ レジデンス、■ジオ等々力、■ラフィーネ深沢サクラテラス、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■Brillia（ブリリア）仙川ザ・レジデンス、■シティハウス用賀砧公園、■ヴィークステージ桜新町、■リストレジデンス桜新町、■レリアモード豪徳寺、■クラッシィハウス上北沢、■ナイスブライトピア世田谷千歳台、■グランドメゾン桜新町、■リストレジデンス等々力、■プラウド上北沢ディアージュ、■デュフレベース成城八丁目、■（仮称）祐天寺 美彩の景プロジェクト、■オープンレジデンシア桜新町2丁目、■桜上水ガーデンズ、■オープンレジデンシア池尻大橋、■ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ、■ウィルローズ上北沢、■ディアナコート奥沢、■ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン、■リーフィアレジデンス世田谷桜丘、■リーフィアレジデンス世田谷喜多見

渋谷区総集編
価格　4,590円

■ピアース初台センティア、■パークコート渋谷大山町 ザ プラネ、■グランドメゾン上原コート、■ザ・パークハウス上原、■オープンレジデンシア初台、■シティハウス恵比寿伊達坂、■シティハウス神宮北参道、■サンウッド代々木公園、■オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス、■リビオ笹塚、■（仮称）広尾南計画、■THE CONOE〈代官山〉

2015年初夏、注目のタワーマンション
価格　3,490円

■Brillia（ブリリア） THE TOWER TOKYO YAESU AVENUE、■Brillia（ブリリア）Towers 目黒、■クレヴィアタワー池田山、■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA（ドゥ・トゥール）、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー

湾岸タワー総集編
価格　3,790円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス

千代田区総集編
価格　1,490円

■プレミスト千代田 神田佐久間町、■プラウド千代田淡路町、■五番町マンション

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2015/5/21 19:23 | メルマガ発信 | Comments (0)

このバブルの終わりの始まりは、今？

最近、日常業務の何割かが「メディア対応」になってきました。
夕刊フジへの連載原稿を書く日が、必ず週に1日はあるのですが、
最近では毎日のようにどこかのメディアの来訪取材を受けたり、
あるいは電話取材に対応しています。
また、フィールド調査が大好きなので、
時々テレビ局と一緒に取材にも出かけます。
依頼があれば、雑誌等の原稿も書きます。講演もします。

なのですが、今週はさらにメディア対応が多くなりました。
先週号の週刊現代が「不動産大暴落」で第一特集を組み、
今週号の週刊東洋経済が「バブルが来る」とブチかましました。
これでは、他のメディアもザワめき始めますね。
特に「バブル」とか「暴落」というワードは、
関係者以外の胸にもグサッと刺さってきますから。
そのうちきっとテレビでも取り上げるはずです。
私が呼ばれるかどうかは別にして(笑)。

何度も書いていますが、今の都心不動産市場はバブルです。
私は、「バブルである」という基準を投資利回りで考えています。
4％を切ると危険水域で、3％未満になるとバブル。
今の都心の新築マンションは「実質」で3％を切っているはず。
マンションデベが示す嘘八百の「予定賃料表」で計算する
表面利回りでも、せいぜい5％程度ではないですか？

例えば、話題のブリリアタワー目黒で坪単価600万円の住戸を、
坪2万円で貸せたとして、年に24万円。表面4％ですよ。
そこから管理費や広告費、フリーレントに坦ボー、税金を
引いたらいったい何％になるのでしょうね？
だいたい、坪2万円で貸せるのでしょうか？

「富久クロス」が分譲している時に相談を受けたことがあります。
「現在3戸を押さえました。来週6戸、再来週にもう6戸・・・」
全部買いたい、という超リッチなお方からでした。
「この物件は、引渡し時には多分値上がりしています。ですから、お買いになるのはいいでしょう。でも、なるべく早くに売却してください。周りのタワー中古は、坪単価200万円台の中後半が相場観です。したがって、ブームが去ったあとには値下がりすることは確実ですから」
以上が、その時にお答えした内容です。

さて、今のブリリアタワーはさらにリスクが高まっています。
このマンションの引渡しは平成30年の初頭です。
今から約2年半先。その時までバブルが続いているでしょうか？
私の答えは、かなり悲観的です。
少なくとも、平成29年の4月に消費税が10％になれば
その9か月後あたりは完全なリセッションに入っているはず。
不動産取引も一気に冷え込んでいる可能性が高いと思います。

逆に、安倍君がうまく財務省を交わして消費増税を
うやむやの延期に持ち込んでいれば、これはバブル継続。
ブリリアタワー目黒の坪単価は1000万円をめざしているでしょう。
まあ、そんなことは十中八九ないと思いますが。

現状、メジャーな経済誌が「バブル」を特集したということは、
今がひとつのピークである可能性が出てきています。
バブルというのは、人間の心に支えられている「気分的」なもの。
「明日は今日よりも高くなる」という気分が蔓延しているからバブル。
冷静な投資尺度で計れば買えないものを買っているのも「気分」。

人びとがその「気分」を「変だ」と思いはじめることは
「バブルの終わりの始まり」なのです。
そして、それは現状のマーケットについて、メジャーな経済誌が
「バブル」と呼ぶことで世に広く「バブル」だと認識されます。
それは、私のような三流言論人がしつこく叫ぶよりも
何十万倍もの効果があるのです。

ザワザワと世の中が動き出したのかもしれません。
ただ、まだ何とも確定的なことは言えませんね。
銀行の資産勘定には、今も大量の現金が唸っていて
「いくらでも貸します」と不動産屋に擦り寄っているのが現実。
バブルを継続させるあらゆる条件は整っているのです。

しかし、これから起こるであろう「東芝事件」の帰趨や、
シャープさがかけらも見られないシャープ経営陣の愚鈍な
資本補強の様子を見ていると、ザラザラとした嫌なものを感じます。
明るい材料は、調子よく値を戻してきた株価くらい。
まあ、これも多分に政府系の臭いを感じさせます。
純粋に投資資金が流入しているようには見えませんね。

最後に少しだけマンション市場のお話し。
先日、不動産経済研究所が、この4月の首都圏での
新築マンション供給戸数が前年よりも約7％減ったと発表。
まあ、こういうのは業界内では「誤差の範囲」なのですが、
実際にマンション市場をウォッチしていると、
それをありありと感じますね。
また、エリアによって供給数にかなりの濃淡があります。

例えば、私が「バブルエリア」に認定している世田谷区では
新しい物件の供給がけっこうたくさんありました。
ところが、バブル化がさほど進んでいないお隣の杉並区。
この3カ月でまともな物件の新規供給がゼロ。
完全な「実需エリア」である川崎市川崎区もゼロ。
また、バブルエリアでも賃貸空室率35％の千代田区もゼロ。
いったいどうなってしまったのでしょう？

ひとつ言えることは、マンションデベにとっては非常に
「ビジネスがやりにくい」状況になっているのです。
特に郊外で実需向けに新築マンションを開発分譲すること自体が、
もはや不可能に近くなっている気がします。

というのは、土地は買えても建築コストを加えた売価では
「売れないだろう」というプロジェクトばかりになっているから。
個人の所得が実質的に減少しているのに、
マンションだけが値上がりしても売れるはずがありません。
だから、今の新築マンション供給は「バブル頼み」の都心供給中心。

すると、今度バブルが弾けた後にはまた供給が激減しそう。
一部上場企業でも、倒産の危機に瀕するところが出るはずです。
これは「いつか来たあの道」なのです。業界は凝りません。
ますます嫌な感じになりますね。

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やがて起こる「東芝事件」がなんとも心配

大阪都構想、1万票差で潰えたようですね。
はっきり言って、私は何の興味もありませんでした。
ニュースも追いかけていませんでした。
私の漠然とした理解は以下の通り。

「橋下君が大阪府知事になってみたところ、大阪市役所はまったく独立していて自分の言うことを何も聞かないからムカついた。だったら『俺が市長になって乗り込んでやる』と、その通りに。さらに、大阪市を特別区の集合体にして、東京都と各区の上下関係を大阪府と新しい特別区の間に作ろうと考えた。それが実現したらもう一度大阪都知事に戻って、その時にこそ好き勝手をしてやろう」

まあ、そういう遠大な構想のもとに「大阪都」をブチあげたけれども、
賢明な大阪市民は、なんとなくその事情を理解していた。
橋下君、一所懸命がんばったけれど、あと1万人分
ごまかし切れなかった、というのが今回の結果ではないのかなあ。
とまあ、そんなことはどーでもいいのですが。

今日の午前中はほぼ自宅でもろもろの作業。
午後一で新宿方面へ出張って、今度コラボする社長さんにご挨拶。
「ついでに」と、かねて気になっていたブックオフ西新宿店へ。
駅前なのに、まよってウロウロ。
「もっとでかい看板ださんかい！」と心の中で唸っていました。

事務所に戻って、週末のあいだに溜まった山のような相談処理。
なんと２つの物件に集中しているので、ちょっとビックリ。
その内ひとつは医師と弁護士から集中攻撃(笑)。
あのマンションは、ちょっと高いけれど売れますよ。
こんど、有料メルマガでお知らせしますね。

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16日の土曜日は、久しぶりに「マンション購入」をテーマにした
セミナーを市ヶ谷で開いていました。
定員36名で、開催10日前に申込み締切。その後、2名キャンセル。
34名のつもりで資料を用意して現場入りしたら・・・
なんと、私のカウントミスで名簿にない方がお二人登場。
まあ、会場には2名分余裕があるのですが・・・・

どうやら、当日ドタキャンの方が2名いらしたようで、
資料は用意した34名分で、ぎりぎりセーフ。冷や汗タラー。
今まではガラガラ会場だっただけに、ちょっとビックリ。

ご参加してくださったみなさま、ありがとうございました。
また、今度は9月に開催しますね。
その前に、コラボ先とかいつものバリ島セミナーも開きますが。

さて、今日のお話し。今日も盛大に脱線します。
お題は「東芝」です。
でも、正直言って「なんのこっちゃサッパリわからん」状態です。
その「分からない」ということが問題なのです。

つまり、これから出てくる「事件」がメガトン級なのか、
それとも「鼠一匹」で終わるのか・・・・
しかし、事の運び方がかなりキナ臭い感じなのです。
何となく、「これはエライ大事件かも」と思わせます。

まず、3月末決算の上場企業というものは、5月15日までに
「決算短信」という資料を証券取引所に提出しなければいけません。
6月末までには「有価証券報告書」を出すことが課せられています。
15日の短信は出せていません。今頃「第三者委員会」を立ち上げています。
これでは、あの天下の東芝が「監理銘柄」になってしまいます。
いったい、何がどうしたというのでしょう？

かつて東芝は「東芝機械ココム違反事件」と、
「消費者電話対応傲慢事件」という２つの大きな事件を経験。
そういった面では危機管理能力が高い、と思える企業でした。
ところが、その東芝があわててグループ全社の決算を止めて
「第三者調査委員会」ですか・・・・・

「工事費の原価計上のミス」なんてことになっていますが、
本当にそれくらいのことならシャカシャカと修正して終わりでしょ。
それを、ウジャウジャいいながらまだ何も出せないなんて、
それだけでも「これは何かでかいのがある」と勘繰ります。

さて、ここでメガトン級の何かが出てきたとします。
東芝は日本を代表する企業です。世界一の原発メーカー。
借金は1兆9千万円ほどあるそうですね。
まさか、会社の屋台骨までどうにかなるような事件とは
思いたくはありませんが、ことは東芝1社では済まないでしょう。
日本経済にとっての大事件になるはずです。

私は、東芝1社の行く末なんかどーでもいいと思っています。
まあ、親しい友人がひとりいるのですが、この際は置いときます。
それよりも、これから起こる「東芝事件」によって、
日本の景気にどれほど暗い影が落ちるのかを気にするのです。

リーマンショックの時、日本のほとんどの企業は無関係でした。
であるにもかかわらず、日本経済はどん底へ引き落とされました。
景気というのは「気」から左右されます。
そうでなくても、企業の決算は思ったほどでもありませんでした。
来期の予想も、いたって控えめなところが多いですね。

さらに言えば、不動産市場はいつかやってくる「バブル崩壊」という
時限爆弾を抱えているようなものです。
経済誌「週刊東洋経済」が「バブル特集」だそうですね。
今回、お待ちかねのダイヤモンド誌はやりませんね。

前回の不動産ミニバブルの時、ダイヤモンド誌が
2回特集を組みましたが、そのあたりがピークでした。
今回は東洋経済ですか・・・・選手交代？

先ほど、某新聞から取材の電話が入りました。
「不動産価格は下落に転じたのか？」みたいな内容。
メディアが取り上げるようになると、そこが潮目だったりします。
しかし、私はまだはっきりとその兆候は感じません。
見ている限り、加熱中。

しかし、やがて起こる「東芝事件」はどう影響するのか？
近日中に何か分かってくると思います。
メガトン級ではなく、せいぜい250キロ爆弾くらいで願いたいところ。
株価だけ見ていると、その程度なような気もしてきますが・・・

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春の朝のチャランポラン讃歌

「目のつけどころがシャープだね」
20年くらい前に一世を風靡した広告コピーです。
確か、業界では第一人者だったナカハタさんの作品。
そのシャープ、今では瀕死の重傷を負っているようです。
蘇生するかどうか、微妙な様子ですね。

世の中は、日々変化しています。
その変化に対応できなければ、人も企業も生き残れません。
私のまわりを見てもそう。
20年前のビジネスモデルをそのままに生きているお方は、
収入を何分の１にも減らしています。
それでも「変われない」方は変われないのです。

「変われる人・企業」と「変われない人・企業」の差はどこにあるのか？
私が考えるキーワードは「柔らかさ」ではないかと。
言い換えれば「いい加減さ」でもあります。
原理原則や常識、既成概念に囚われないことですね。
この世の中、決まりきったことはひとつだけ。
「あらゆるものは日々変化している」
かっこいい言葉言えば「万物流転」。あるいは「諸行無常」。
人がいつか死ぬもの、そのひとつです。

ところが、多くの人間は「変わらない」ことを好みます。
「新しいこと」が好きではない人が多いのです。
実のところ、最近年齢を感じる私もそうです。
今までのやり方でやれるのなら、それが一番だと思っています。
よく使う言葉でいえば「因習固陋」なんて。
わりとよさげに言うと「保守」とか「頑固」。
まあ、単純に「アタマがかたい」と言っていいでしょう。

おおざっぱにいうと、若い人のアタマはそれなりに柔軟です。
しかし、これって非常に個人差がありますね。
私が見る限り「こだわり」のある人や「オタク系」は
どちらかというと「アタマがかたい種族」に入ります。
分りやすく言えば、狭い世界に安住の地を見出しているのです。

いい加減でチャランポランな人間は、ある意味考え方も柔軟。
「そんなもの、何とかなっていればいいのでしょ」という発想。
私も、若い頃は完全に「チャランポラン人種」でした。
ましてや、世の中をナメにナメきっていますから、
やることなすこと基本はテキトーです。
それで随分痛い目にあいましたが、基本はそのままです(笑)。

さて、今の世の中はまことに激しく変化しています。
価値観もあっという間に変わってしまいます。
人々の心は七変化。はやりすたれもあっという間。
ところが、まだ一斉に動いている大きな流れもあります。
それは、言わずと知れた都心の不動産マーケット。

今も、大きな奔流となって「買い」が走っています。
もう「アッハッハッ」と笑うしかない、大きな流れです。
眺めていると、実に不思議ですね。
大きな流れの向うには、滝が待っているのが分っているのに
みなそれに気づかないフリして身を任せています。

「お金の力」というものは大きいですね。
みな、不動産を見ているというより、それは「お金」だと思っています。
「今買えば儲かる」という意識が、人を熱くしているのです。
まるで、都心の不動産はすべてが金融商品に変わったみたい。

今の世の中は、常に変化しています。
みなが「金融商品」だと思っている不動産は、
ある日ただ普通のマンションやオフィスになってしまいます。
というか、もともとそうだったのを、みなが勘違いしているだけ。
変わるのはモノではなく、それを眺める人の価値観。
金の塊に見えていたものが、実は平凡なコンクリートの塊に戻るのです。

「アタマがかたい」人の多くは、自分の関心事以外は考えたがりません。
「知らないこと」や「考えたくないこと」は考えないのです。
なぜなら、未知のことを考えるのは苦手だから。
苦手なことはやらないで、得意な事だけやりたがるのがオタク。
あるいは因習固陋なオジサンたち。あるいは頑固ジジイ。

さらには、人間は見たくないものを見たがりません。
ネットでいろいろ調べている時でも、探しているのは
「必要な情報」ではなく「読みたいニュース」、「耳触りのいい話」。
見たくないモノや「不都合な真実」は無意識に避けています。

多くの人間は変われません。
なぜなら「変わりたくないから」。
団塊の世代になっても、いつまでもカビの生えたサヨク的な
発想から抜け出せないオジサンたちを見ていて、ずっと不思議でした。
しかし、それも最近ではよく分ります。
多くのサヨク君たちは「変われない」方々なのです。

ただ、今の世の中は「変われない」というのは、かなり致命的。
サヨク君たちの居心地がかなり悪くなっているのは、その一例。
歳を取ろうが、過去に栄光があろうが、偏差値が高かろうが、
「変われない」ということにおいて、生存競争の弱者です。
これは、企業も同じ。シャープがいい例ですね。

「目のつけどころがシャープ」だったのは、遥かな昔。
一瞬の輝きは、一瞬で消えてしまう世の中です。
ましてや今の局地バブルなんて、まさに「うたかたの夢」。
いつ泡のように消えてなくなるか分りません。
というか、この瞬間にも消えかかっているように思えます。

今日は珍しく早起きをしてしまった（させられた）ので、
いつになく（いつものように）世を儚んでみました(笑)。

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2015/5/15 9:12 | ちょっと脱線 | Comments (6)