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榊　淳司オフィシャルブログ
大規模修繕なんて必要ない!?

台風が寝ている内に通り過ぎて行きました。
今は青空に太陽。うっすら汗をかくくらいに暑い！
さて、今日は真面目にマンションの問題を語りましょう。
お題は「修繕積立金」と「大規模修繕」。

まず「修繕積立金」というものは、分譲マンションを
買って住んでいる人は、みんな払っているはず。
そもそも、これは何かと言えば
「不具合が生じた共用部分を修繕するためのお金」。
各住戸から専有面積に割合に応じて毎月徴収。
管理組合の口座に貯めていくのです。

鉄筋コンクリートのマンションは、普通に考えれば丈夫です。
めったに壊れることはありません。
あの東日本大震災でも、東京では「住めなくなるほど」に
壊れたマンションは、私が知る限りひとつもありません。
しかし、部分的に被害を受けたマンションは多かったですね。

そういう丈夫なマンションでも、年月を経るとあっちこっち傷みます。
実は、もっとも傷みやすいのは配管類です。
上水、下水の管は常に水その他を流しているわけで、
何十年も使っていればボロボロになるのは当然。
電気やガスの配管はまだマシですが、それでも傷みます。

もっとも丈夫なのは躯体部分。すなわち鉄筋コンクリートのところ。
今のマンションは、外壁がたいていタイル張ですね。
その理由は、見た目にカッコイイから。
実利的には、雨風に直接躯体が晒されずに済みます。
それでも、躯体に接着してあるものですから、
施工されてからある程度の年月を経ると剥がれることもあります。
剥落すると、時にキケン。でもまあ、それで人が死ぬほどでもありません。

さて、修繕積立金ですが、その使いみちの大半は大規模修繕です。
これは、新築後十数年で行われることが多いですね。
普通のマンションなら、足場を組んで「外壁修繕工事」なるものを行います。
これをやると、やたらとお金がかかります。
まあ、10年分くらいの積立金はふっとびますね。

実は、大規模修繕工事というのはほとんどの場合「必要ない」と
私はひそかに考えています。特に外壁の修繕工事。
あれは、9割以上管理会社が儲けるために仕組まれた茶番です。
そもそも、マンションの外壁なんて十数年に一度、
足場を組んで修繕しなければならないほどヤワなものでしょうか？

確かに、外見はどんどん薄汚れていきます。
当たり前でしょ。雨風や排気ガスに晒され続けるわけですから。
建物をいつも新築同然に保っておけることなんてあり得ません。
つまるところ、外壁の修繕工事とは見た目をキレイに設えるだけ。
そのために、ほぼ10年分の積立金がパーになるのです。

大規模修繕工事というのは、マンション管理業界と
国土交通省が作り上げた見せかけの「ジョーシキ」による陰謀です。
「やらなきゃいけない」「他のマンションはみんなやっている」という
妙な空気に惑わされて、無駄なお金を使っているのです。

例えば、オフィスビルで十数年に一度などという割合で
外壁の修繕工事をしているところがあるでしょうか？
そんなこと、一度もやらずに建て直しに至るケースが
ほとんどではないかと私は推測しています。
賃貸マンションでもそうです。
バカ正直に国交省の指針に従って、十数年に一度
管理会社あるいはコンサルタントを儲けさせるために
外壁の大規模修繕工事をやっているのは、
素人の管理組合が張り切る分譲マンションだけです。

ただ、こういったことは一概にいうとやや暴論。
マンションの中には施工精度が悪くてタイルが剥がれやすくなっている
物件もあることにはあります。そういうマンションには必要。
でも大半のタイル張りマンションには必要ないもの。
特にタイルの剥落やクラックが認められないマンションまで
マニュアル通りに外壁の修繕工事をやる必要はないはず。

ただし、配管については適切な時期に取り替える必要があります。
特に、上下水の配管は確実に傷みます。
それでも、十数年は早すぎますね。
十数年で取り替えの必要があるほど傷んでいるのは、
使い方が悪いは設計もしくは施工のミスを疑うべきです。

分譲マンションの管理というのは、たいていの場合はプロである管理会社が
素人である管理組合をうまくだましながら行っています。
中には、管理組合の理事になった人が勉強をすることで
管理会社と丁々発止と渡り合うケースも見られます。
しかし、プロ対アマの構造をひっくり返している例は僅少。
多くの場合「独りよがり」な運営に陥りがちです。
だって、そういう組合ほど大規模修繕に熱心だったりしますから。

マンションというものは最低限50年もちます。
長ければ100年以上住めるマンションも出てくるはず。
それを十数年に1回の割合で外壁の修繕工事をい続けるのですか？
いや、外壁がそんなに傷むのなら、年月を経るごとに
そのタームを縮めていかなければなりませんね。
何ともリアリティのない話です。

日本人が本格的にマンションに住み始めて、まだやっと半世紀です。
つまり「100年分のノウハウ」なんて、どこにもありません。
国交省も管理会社も、ましてやデベロッパーも、自分たちに
都合のいい理屈を作ってエンドユーザーに押し付けているだけ。
日本人は「他のマンションがやっています」とか、
「あの敏腕理事長のマンションではこうだった」みたいな事例に惑わされ
優等生的な管理を行おうとしているだけです。
私のような部外者であり、かつ既成概念のない人間からすると疑問だらけ。

「100年のノウハウ」がない以上、すべては仮説・仮定です。
つまり「十数年に一度」の大規模修繕工事など、
その必要性はどこにも確たる立証がないのです。
バカみたいですね。それに多くの人が騙されている。
気になるのは、偏差値の高い学校を出た人ほど、
こういう虚妄に騙されやすい傾向にあるということ。
世間にある情報しか信用せず、それですべてを解決しようとする・・・
私は左様な世間の常識を片っ端から疑う天邪鬼です。
だからこそ、嫌われている(笑)。
さて、次回は修繕積立金と管理費について、もっと突っ込みます。
お楽しみに。

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○鉄不動産の不思議な開発事業

企業というものは、利潤を追求します。
それがないと、立ち行かなくなって倒産。
しかし、資本主義の我が日本では時に不思議な企業活動があります。
「儲からなくてもいい」という事業。
これがマンション開発だったりするのです。

企業の経理に多少知識のある方だったらご理解いただけると思うのですが、
大企業には「連結決算」という仕組みがあります。
昔は、単に「グループ企業全体でこれだけ儲かり（or損し）ました」という
指標だったのですが、最近ではこれが課税基準になっています。
つまり、親会社と子会社を一体として決算して儲かった分に課税。

アベノミクス3本目の矢は「企業減税」だそうです。
でもこれ、なかなか決まりませんね。
日本の企業への課税は実質40%。かなりお高めです。
シンガポール並みの18%まではいかなくても、
せめて30%くらいにはしようぜ、というのが今の議論。
現状、企業が純利益を出したらその4割を税金で持って行かれるのです。
なんともバカバカしい話です。
これでもまだマシなほうで、昔は5割でした。

私は27歳で法人を設立してケチな広告制作業を始めました。
法人税のことなんか何も知らなかったのですが、
初年度が終わりかけてあわてて経理の専門家に相談。
ざっとウン千万円の粗利益が出ていることが判明。
「単純に計算すると●千■百万円の法人税を払うことになります」
顔面蒼白になりました。マジです。
だって、手元には数百万円のお金しかなかったのです。
まあ、法人税というのはそれだけ凄まじいものです。

さて、マンションの話に戻します。
新築マンションを開発分譲する企業の中には、
異業種である大企業の子会社がたくさんあります。
例えば、住商建物は住友商事の子会社。
大京は、昔は独立専業。いまはオリックスの子会社。
東急不動産は東京急行電鉄（東急）の子会社。
でも、ここは親子の仲が悪いことで有名。
まあ、どうでもいいことですが(笑)。

東急不動産は別にして、電鉄系の不動産子会社は
親会社の「爺捨て山」みたいなところがたくさんあります。
鉄道会社というのは、役所よりも役所っぽいところ。
それは、ビックリしますよ。
本社に行くと「これは昭和40年代の役所か」みたいな社屋だったりして。
また、そこに勤めている社員も小役人っぽいのがたくさん。

電鉄というのは安全運航していれば日銭が入ります。
事業を拡大する必要もないし、新たな企画もほとんど不要。
だからかどうか、社内にいるとアタマがどんどん硬くなります。
固まり過ぎてどうしようもないほど使えなくなった社員がでてきますね。
どうするのか？　不動産子会社に片道切符で出向。

ということで、巷には「○鉄不動産」という会社がいっぱい。
こういう企業が何をするかというと、本社所有の不動産の管理。
それだけだと「やってる感」がないので、外見のいい開発事業。
つまりは、マンションの開発分譲を手掛けるわけです。
もちろん、本社からの「爺捨て出向組」にはそんな芸当はできません。
前面に出るのは専業デベロッパー企業の落ちこぼれ転職組。
彼らにとって、こういうノルマがあってないような
ぬるま湯の子会社デベは、しごく居心地がいいようです。
何といっても、上司は仕事が分かっていないから、自分の言いなり。
好き勝手に事業を進められます。

首都圏で最近よく見られるのは、近畿・東海地方の電鉄子会社が行う
開発事業ででてきた新築マンション。どことはいいませんが(笑)。
彼らはもともと首都圏に土地勘がないので、
自分でマンション事業用地を掘り当てる、みたいな玄人芸は不可能。
用地仕入というのは魑魅魍魎が蠢く世界ですから、素人にはとても無理。
私もごくたまに関わりますので、そのあたりを垣間見ています。

そこで、彼らのお助けマンとして登場するのが、
あの「日本一マンションを知っています」という
ハイセンスなテレビコマーシャルで世間を楽しませてくれる
マンション専業ゼネコンの長谷工コーポレーション。
この会社は、コマーシャル通りマンションのことなら
おそらく「日本一」のノウハウを持っていると私は思います。
少なくとも、マンション用地の仕入れと建築実績は日本一です。

長谷工君は、首都圏に土地勘のない「○鉄不動産」に
「この用地買いませんか？　当社へ00億円で建築施工を発注していただければ00億円でお売りいたします」
と、持ちかけるわけです。
場合によっては、販売代理や管理も子会社で受注。
私が「長谷工プロジェクト」と名付けている事業形態ですね。
「○鉄不動産」のように、長谷工プロジェクトに常連参加する企業を
業界内では「長谷工と愉快な仲間たち」と呼んでいます。

傍で見ていて、多くの長谷工プロジェクトがかなり不健全に思えるのは
「○鉄不動産」たちはほとんど利益を出すことを求められていません。
親会社から「今期は00億円利益を出せ」とは言われていないのです。
これは確認してわけではありませんが、
彼らの事業を眺めているとそう思えます。
なぜ、そんなことが許されるのか？

こういう「○鉄不動産」の場合、親会社からすると
大赤字を喰らわずに「やってる感」が出ていればＯＫ。
親会社は、安全運行さえしていれば黙っていても利益が積み上がる電鉄。
「使えない社員」を追いやった不動産子会社が多少の赤字を出しても、
親会社の利益を減らして税金を軽くすることができます。

そもそも、出向中の「使えない社員」の給料は親会社が
負担しているケースがほとんどなので、
「○鉄不動産」の開発事業を純粋客観的に評価すれば、
大赤字になっている場合がほとんどではないかと想像します。

この業界の不健全なところは、そういう利益を出さなくていい
「○鉄不動産」みたいな会社と、損をしたら即倒産する
純粋なマンションデベロッパーが、同じフィールドで競争しているところ。
実際のところ、「愉快な仲間たち」の中で、専業デベロッパーは大方、
リーマンショック直後の大不況で倒産してしまいました。
名前をあげれば「アゼル」、「ニチモ」、「ゼファー」、
「中央コーポレーション」、「日本綜合地所」・・・
今残っているのは、ほとんどが「○鉄不動産」的な
異業種大企業の連結対象子会社ですね。
これは、かなりイビツな業界構造だと思います。

そういう「○鉄不動産」は今、用地購入費と建築費が高騰したので
やや困っています。事業計画段階で、「利益率5%」なんてのもザラ。
中には「利益出ません」という事業も出てきます。
それでも、彼らは事業を行うのです。何のために？
もちろん、「やってる感」を維持するためです。
利益を出さなくてもいい「○鉄不動産」とは、
資本主義社会ではかなり異質な存在ですね。
まあ、エンドユーザーさんの不利益に直結するわけではないので、
目くじらを立てるほどのことはないと思いますが。

最近、いちいち報告していないのですが
メディア露出が多くなっています。
コチラもご覧ください。

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中国経済の成長はアテにできない

先日、住友商事がシェールガスの開発投資などが失敗したとして
1700億円もの損失が発生したと発表しました。
商売上手のあの会社が、なぜそんなことになったのでしょう？
ニュースを見ていても、どうもよく分かりません。

伝え聞くところによると、資源価格が上昇し続けることを
前提にした「無謀な投資」だったような話です。
現在、世界的に見てインフレは抑制されており、
マクロの経済は成長率が鈍っています。
ここ十数年、世界は大陸支那の経済成長がけん引してきた観があります。
その支那は今、どうやらバブルが崩壊しているようです。

かの国の経済は、末端が自由主義でサプライズサイドは統制下。
金利も為替も政府が自由に決めているのが実態です。
これまでは、その統制よろしくバブル崩壊を防いできました。
ところが、ここ2年ほどは消費系の指数や電力消費量、
鉄道貨物輸送量など、あまりごまかしのきかない指数が
そろってマイナスを続けています。
なのに、表面的な経済成長は7%超。なわけないでしょ。

つまり、今度こそあの歪な経済構造の矛盾が露呈されそうです。
「へん、ざまーみやがれ」と思う方は多いことでしょう。
でも、日本にとって何にもいいことはありません。
なぜなら、日本経済と支那経済は密接につながっているからです。
支那に進出している多くの日本企業が困ります。
何といってもあの国では法律が機能していませんから。

日本の不動産を買いまくっていた大陸支那人たちの勢いも、
ここにきて急速に衰えているということです。
支那経済が混乱すると、それらが一斉に売りに出されることもあり得ます。
また、日本にやってきているあのマナーの悪い観光客たちが
激減する可能性も考えられますね。

良くも悪くも、支那経済はグローバル化しているのです。
そして、日本もグローバル経済の有力な一画を形成しています。
したがって、支那経済の混乱は少なからず日本経済にマイナス。
リーマンショックならぬチャイナショックが起きるかもしれません。

日本経済も、足元が実に脆い状態ですね。
今日の新聞記事にあった各種経済指標も悪化が顕著。
この分では7-9月のＧＤＰはマイナスが確実でしょう。
問題は、それが何パーセントになるか。
6を超えていれば、それって本物の「恐慌」です。

でも、現在の日本経済に不況感がないのは人手不足のせい。
職にあぶれた人が、街中で目立たないからです。
探せば職はあるけれど給料は不十分、というのが現実。
みんな、懐は苦しいけれど何とかやっている、という状態。
まあ、私もその一員なのですが(笑)。

今の日本で、現役世代の人口ボリュームゾーンは38歳から47歳。
彼らの3分の1は非正規雇用で就労しています。
この世代は、学校を出て就職してからずっと不況。
「失われた20年」とともに社会人人生を歩んでこられました。
まことにお気の毒と言えばお気の毒。
しかし、至極現実的でしたたかな一面も有しておられます。
いってみれば「打たれ強い」世代とも言えます。

彼らが年金生活に入るのは、約20年後から。
この時に、日本の高齢化社会は真っ盛りを迎えます。
いまでも、65歳以上の過半数は極貧の生活状態にあるとか。
しかし、あの団塊ジュニア周辺の世代が老境に達するころ、
日本はタダの老衰国家に陥っている可能性が大。
多くの団塊ジュニア君たちは日々の生活に困るかもしれません。

勿論、そのころには日本の不動産なんて大半が二束三文。
都市部の一等地でない限りはまともな値段が付きません。
ニュータウンのいくつかは廃墟同然になっているでしょう。
いまでも、ニュータウンは老人の住処みたいなものですから。
また、多くの埋立地が立ち枯れの危機に晒されます。
幕張ベイタウンも老人の街、豊洲も過去の街、新浦安は・・・
ここ20年くらいの間に開通した新線やライナーは、
軒並み赤字経営となり、大幅なダイヤ削減となっているはず。
北総線やつくばエクスプレスは、その代表格ではないでしょうか。

残念ながら、平均寿命通り生きているとすれば、
私はまだ鬼籍に入っていないはず。
嫌ですね。そんな日本の老衰状態をみるのは。
しかし、不都合ながらこれが今の日本の真実です。

目先の話に戻しましょう。
申し上げた通り、ここ20年ほど世界経済は支那の成長に
引きずられてきた面が多分にあります。
資本主義経済に編入されたロシアや東欧の成長も寄与。
ブラジルやインド、インドネシアなどの新興国の
旺盛な需要増加もそれなりに世界経済を支えていました。

今、その先頭を行く支那がどうも怪しくなっています。
あの国は不思議ですね。
すでに実質的に資本主義化して四半世紀が経ち、
人的資源が豊富であるにもかかわらず、
未だに経済の中身がニセモノとインチキとモノマネです。
自身でなんの新技術も開発できず、基幹産業も育たない。
例えば、マンションを作らせると築10年で日本の築30年状態。
経済全体が恐ろしく非効率で底が浅く、まるでハリボテです。
お金を儲けた人は、それを海外に移していつでも逃亡可能な
状態にしていますね。日本の不動産購入も、その一環。

そういう国で、いつか矛盾が露呈するのは必定。
現在、香港で大きな騒動が起こっていますが、
いつ大陸に波及してもおかしくはありません。
そんな支那の経済成長をアテにして、
拙速な資源開発投資を行った商社は住友だけではないそうです。
これから、物産や商事も「損失発表」を行うかもしれません。

愚かと言えば愚かですが、これは利益を求める企業の体質。
現在、マンション業界では「最後の買い手」といわれる
東京建物と三菱地所レジデンスが用地仕入の先頭にあるとか。
この2社は、もっとも市場の動きに鈍感だとか。
つまり、バブルで最後のババを掴む可能性が・・・・

都心の不動産バブルも終息が見えてきました。
これに、個人消費の低迷と相まって不況がハッキリしそうな昨今。
安倍君は消費税を10%にしたくないのが本音だそうですが、
黒田君や麻生君、谷垣君たちの「財務省包囲網」を突破できるか？
かなり難しい判断を迫られていますね。

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2014/10/1 16:47 | ちょっと脱線 | Comments (2)

国際情勢がマンション価格に影響する

築地を職場とする友人がいて、「いやあ、毎日ウルサイですよー」。
例の誤報取り消しの新聞社があるので、
連日のように街宣車がやってくるのだそうです。
最近、私はあのそばを通りませんが、
きっとひどいことになっているのでしょうね。

街宣車というのは、ちょっと前は麻布台の
ロシア大使館周辺がレギュラーな出没場所でした。
もちろん、「北方領土返還」を主張するためです。
今でも「北方領土の日(2月7日)」や「ソ連参戦(8月9日)」には、
街宣車が列を連ねていることでしょう。

麻布台のロシア大使館近辺には、マンションも割合多く売り出されます。
今現在ではほとんどありませんが、1年前くらいまでは多かったですね。
これから出てくる可能性もあります。
街宣活動をなさっている方々には申し訳ないのですが、
近辺のマンションの資産価値にとっては好ましい影響は与えません。

我々のようなマンション業界のインサイダーにとっては、
「ああ、ロシア大使館のそばね」といっただけで、
そういったことは織り込めます。
この「麻布台」のイメージが、実はここ数年の間に
元麻布や南麻布にも広がっています。
中国大使館や韓国大使館が、街宣活動の目標になっているからです。
お気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、
今やロシア大使館よりも韓国大使館の周辺のほうが、
警察の警備がものものしくなっています。

マンションの資産価値への表立った影響はまだ見られません。
しかし、今のような険悪な状態が続く限り、
いずれはジワジワと影響が出てくるのではないでしょうか。
周辺にお住まいの方にとっては、何とも複雑な問題ですね。

マンションの資産価値は、こういう外部要因で大きく変わることがあります。
もっとも大きなものは、やはり地震でしょうね。
首都圏で、地震の被害が最も大きかった新浦安では、
中古マンションの価格がジリジリと下落しています。
海浜幕張もすっかり人気が無くなってしまいました。

逆に、オリンピックの開催が決定したことで、
東京の湾岸エリアはにわかに人気化しました。
私から見れば「実力以上」の価格で販売されていた
タワーマンションが勢いよく売れて早々に完売。
最近やや衰えがみられますが、中古市場も堅調。
多くのマンションが新築時の販売価格以上で取引されています。

さて、今日のニュースで気になったこと。
香港で大規模な反政府行動が行われましたね。
短期間で沈静化すればどうってことはないのですが、
本土に飛び火すれば思った以上の騒動になりそうです。
まあ、今後の動きを見守るしかありませんが。
北朝鮮では、どうも正恩君の健康に問題が出ている様子。
何かが起こりそうな感じもいたします。

木曽の御岳山にはびっくりしました。
東日本大震災の時も、その数か月前に霧島連峰の火山が噴火しました。
ここのところ、地震も多いのでちょっと不気味です。
また大きな地震がやってきたら・・・・

何度も書いてきたことですが、震度7くらいの地震がやってきても
マンションが倒壊したり傾いたりすることはないはずです。
鉄筋コンクリートマンションは、N=50という固い地盤まで
しっかり杭を打ち込んでいるはずですから。
まあ、この前発覚した「パークスクエア三ツ沢公園」みたいに、
支持基盤に杭が「届いていなかった」のような
施工ミスが行われていれば、何が起こるかはわかりませんが。

ただ、倒壊や傾いたりしないからといって、
何の被害も受けないかというと、そんなことはありません。
東日本大震災では、東京は震度5だったと記憶しています。
いろいろな被害が出ました。
でも、あまり大きくは報道されていません。

私が知った限りの範囲では
「タワーパーキングの中で、上階の車が落下してほかの車を巻き込んで大破」
「戸境に採用されていた乾式壁の接合部が外れた」
「エキスパンションジョイントが外れて、大きくずれた」
みたいなことが起こりました。
その他、壁のひびやタイルの崩落などは数知れず起こったはず。

やはり、最もひどいのは駐車場の液状化でしょうね。
新浦安のマンションでは、それでオシャカになった車もあったはず。
サウンドコンパクトを施していたか否かが分かれ目になったみたいです。
昔分譲された戸建ては、それによって「住めない」事態にも陥っていました。

新浦安は、あの地震が来るまでは「価格が落ちない」と言われたエリア。
新築マンションの販売価格は、右肩上がりに上昇を続けていました。
ところが、地震後は新規に販売される物件すらなくなりました。
当面、このイメージダウンは払しょくできないでしょう。
あの街でマンションを購入して住んでいた方には、何ともお気の毒。

埋立地というものは、住宅地としてはフロンティアです。
歴史を経ていないから、想像できないことが起こったりします。
その点、山の手エリアは災害に強いことは間違いありません。
しかし、「ここは江戸時代の大名屋敷エリアだから」と安心していても
冒頭のように街宣車銀座になってしまったりもします。

「じっくり考えても、失敗するときは失敗するのさ」
そういう風に考える方もいるでしょう。
でも、やはり熟考したほうがいいと思います。
自分で納得して決めたことなら、多少予想外なことが起きても
「あれだけ考えたのだから」と諦めがつきます。
それをせずに「エイ、ヤー」で決めてしまったら、
失敗が発覚した時の精神的ダメージがきついのではないでしょうか。

さて、レポートの更新情報です。
都心北部の4タイトルを最新情報化しました。
文京区は既存の優良物件が好調に完売したのはいいのですが
新規販売が少なく、10物件に減ってしまいました。
豊島区も、9物件とはちょっと寂しいですね。
しかし、それぞれに「これは」と思える物件もあります。

文京区総集編
価格　4,190円

■ザ・パークハウス 文京江戸川橋,■ル・サンク小石川後楽園、■ザ・サンメゾン文京本郷エルド、■プラウド文京関口、■ブランズ六義園アヴェニュー、■セントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ、■エクセレントシティ文京大塚、■イニシア文京根津、■インペリアルガーデン(THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN)、■クリオ文京音羽

小石川・茗荷谷・本郷
価格　1,980円

■ザ・パークハウス 文京江戸川橋、■ル・サンク小石川後楽園、■THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN(インペリアルガーデン)、■ザ・サンメゾン文京本郷エルド

大塚・巣鴨・駒込
価格　3,390円

■セントラルプレイス南大塚、■ブランズ駒込六義園、■ガーデングラス駒込染井、■G/CLASSIC 山の手PJ、■シティハウス東池袋、■ブランズ六義園アヴェニュー、■エクセレントシティ文京大塚、■ザ・パークハウス 駒込丘邸フレシア、■プレシス西ヶ原

豊島区総集編
価格　3,490円

■セントラルプレイス南大塚、■ブランズ駒込六義園、■ガーデングラス駒込染井、■G/CLASSIC 山の手PJ、■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■ダイレクトタワー池袋要町、■パークホームズ　目白 ザ テラス、■シティハウス東池袋

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日本国債は紙くずになるか？

都心の新築マンションは本格的にバブル価格になってきました。
新しく売り出されるマンションは、2013年前半と比べると
15から20％値上がりしている印象ですね。
原因は、もちろん建築費の高騰。土地代も上がりました。

さて、問題はこのバブル価格が定着するか、ということです。
業界内で聞いて回っていると、ベテラン勢からは
「いつか来た道」という話がよくでます。
30代前半くらいは「このままいくんじゃないですか」的な
感覚でいらっしゃる方も多いですね。

マンションの価格が上昇しても、それ以上に景気が拡大していれば
たいして問題ではありません。
いってみれば、今のバリ島みたいなものです。
不動産価格は毎年上昇するけれども、それ以上に経済が拡大しています。
バリ人の所得も徐々に向上。だから、ローカルさんも家が買える。

ところが、今の日本は経済が縮小しています。
4-6月のGDPは年率換算で7.1％も縮小しました。
実のところ、これは恐慌状態です。
でも、みんな涼しい顔をしているのは、メディアが騒がないから。
その理由はたびたび書いたので、ここでは触れません。

足元の景気は悪化しているのに、なぜか株価は上昇。
都心のマンション価格も高騰しています。なぜ？
不思議ですね。株価のほうは私には説明できません。
いろいろ探しても、納得できる解説をしてくれる
エコノミストは見当たりません。
まあ、円安だから、という方が多いですね。
これも、よく分らない。何回か前に書いたように、
円安というのはカンフル剤で、一時的な刺激を与えるだけ。
中長期で見れば、円安は日本の国富を減らします。

最近、アメリカはドル高政策に転じた気配がうかがえますね。
「人民元を切り上げろ」という要求を見なくなりました。
それでいて、QE3を終了するタイミングを狙っています。
日本はアメリカから２周半ほど遅れている感じ。
日銀の黒田君は更なる金融緩和に意欲的。
「いくらでもカネを流しますよ」みたいなことを言います。
多分、歴史上もっとも気前のいい日銀総裁ですね。

日銀の金庫（というかコンピュータデータ上）には、
長期・短期の国債が212兆円も積み上がっているんですって。
この1年で87兆円ほど増えたそうです。
政府の借金はだいたい1000兆円ですから、2割強。

日銀も政府の一組織のようなもの（厳密には違いますが）。
政府のある組織が別の組織に、国家予算の
2年分を貸している、ということになりますね。
「だったら、お互いにチャラにしちゃえばいいじゃん」
経済・財政ど素人の私はいつもそう思っています。
そうすれば、政府の借金はたちまち800兆円弱に。
誰も損しません。日銀と政府の帳簿がややこしくなるだけ(笑)。

前にも書きましたが円とかドルとか人民元とは言っても、
それは巨大な幻想にすぎません。
1万円札はみんなが1万円の価値があると思っているから、
それに相応する品物と交換してくれるのです。
ある日突然、紙くず同然になってしまうかもしれません。
日本は、大東亜戦争に負けた時にそれを経験しました。

「風と共に去りぬ」を読んだのは、もう40年近くも昔。
スカーレットの父ジェラルドがせっせと南部国債を買いこんで、
結局は紙くず同然になってしまうくだりを、今でも思い出します。
スカーレットは自ら綿畑に出て農作業を行い、
カーテンでドレスを作って牢獄のレッド・バトラーに逢いに行きます。
あの落ちぶれ具合が強烈でした。

いつか何かの雑誌で見かけた「国債を買いませう」と書かれた、
昭和18年頃のポスターも印象的。
日本国債は雀の涙になりました、満州国債はどうなったのでしょうね。
昔の満鉄本社は今、アメリカンクラブになっていて、その半分は
定借のマンション「麻布台パークハウス」として販売中。
築4年ですが、全然売れないから30%以上の値引きをしているそうです。
50年の定借ですからあと46年ですか。年々価値が加速度的に減ります。
まあ、どうでもいい話ですが(笑)。

結局、国債なんてものは怪しい紙切れにすぎません。
おっと、今や紙切れですらなく、コンピュータの中のデータですか(笑)。
それを言い出せば、株式も国債以上のあやしい金融資産。
一番手堅い現金だって、国が亡びればパーです。

支那では、造幣局の関係者が偽札を作っているそうです。
だから、本物そっくりの偽札が出回っています。
銀行のATMからも偽札が出てくるそうで、油断も隙もありませんね。
そういう現代社会システムの弱点をついて、
不正にお金儲けをたくらむ才能は、漢民族が世界一ではないでしょうか。

日本の印刷技術は世界一です。
国家を挙げて偽札を作っている北朝鮮でさえ、
日本の一万円札を偽造したとは聞いたことがありません。
その円が、ジワジワと価値を下げています。不気味。

それを理由に株価が年初来高値を更新。なぜ？　ようわからん。
日本株の取引は6，7割が外国人です。
円安で買いやすくなったから買っている？
日本はおそらく、これからとんでもない不況に突入します。
消費税が10%にあがったら、というのが前提ですが。
それも、かなり長期にジトジトと湿った感じの不況。

新しい産業が生まれていないのに経済の担い手である
若年人口が急減しているのですから、実質GDPは必ず減少します。
現に今、コンビニやスーパーの売り上げが減っているでしょ。
なのに、高くなった都心のマンションだけが
いつまでも調子よく売れるはずがありません。
いずれ必ず下落局面はやってくるのです。
本物のインフレになれば話は別ですが。
そう考えれば、買えないはず。でも、見えない人は買う。
外国人も買う。相続税対策も買う。
ちょっと混乱しているように見えるのは、私だけ？

さて、資産価値レポートのご案内です。
今回は新作の「北区総集編」。
北区というと赤羽ですね。
でも、北区は北西と南東に細長く、
その一部は山手線の内側に入り込んでいます。
「田端」駅のあたりが北区だって、知っていました？

北区というのは、豊島区よりも一段下に見られます。
でも、交通利便性はそんなに変わりません。
江東区の深川エリアとちょっと似ています。
でも、新興の住宅地ですから価格はお手頃。
東京へのニューカマーには住みやすいエリアですね。
合理的に考える方には、なかなかにリーズナブル。
今回は、その北区で販売中のマンションを全部回ってきました。
けっこうおもしろい物件がありましたよ。

北区総集編
価格　3,690円

■Brillia（ブリリア）山手 動坂 GRAND-SUITE,■ザ・パークハウス 北赤羽,■イニシア赤羽志茂,■ザ・パークハウス 東十条フレシア,■AZEST東十条,■リリーゼ浮間舟渡,■クレストガーデンレジデンス,■王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス,■シティタワー赤羽テラス,■ザ・パークハウス 駒込丘邸フレシア,以上10物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説

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