マンションレポート最新情報　【全て見る】
｢世田谷区･総集編｣全24物件【2026年4月】

      世田谷区･総集編 全24物件を全て解説 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索 […]

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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

価格2,390円
「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全21物件の徹底分析 […]

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全2 […]

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「京都市」全44物件【2026年3月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全44物件 【2026年3月改訂版】 このレポートで取り上 […]

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全4物件を解説 【2026年 […]

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
これ以上バブルにしなくていいよ、黒田君！


私は30本以上のマンションレポートをリリースしています。
これを3，4カ月に1回、最新情報にして更新します。
だから、都心のほとんどのマンション市場を、
3，4カ月に一度くまなく探査するわけです。

最近思うこと・・・・・
非常な勢いで売れています。
私はこういう仕事をもう5年以上続けていますが、
過去にこれほど売れていた時期はありません。異様です。
買いたい人がどこからかウジャウジャと湧いてきて、
「ここに住みたかったんだー」といいながら買っていくのならOK。
でも、実際はどうも違うようです。

去年の今頃は「株で儲かってしまったから」という方が、
儲かった分を不動産に替えるべくマンションを買っていました。
実際、そういう方が何人も当事務所へ有料相談にいらっしゃいました。
今はどうなのでしょう？
ここ半年から1年、私のまわりには株で儲けた人がいません。
儲からないか、多少の損をした人が多そうです。

では、誰がマンションを買っているのか？
都心や湾岸でタワーマンションを買っている最大の勢力は、
支那系の外国人ではないかと私は睨んでいます。
次に、相続税対策の方々。
最後に、日本人の提灯。つまり慌て者たち。
「今買わなければ、価格が上がって買えなくなる」
こういう方々が、それっとばかりに買いに走っている状態。

ただ、こういう提灯さんたちの勢いは、今年に入って衰え気味。
でも、支那系外国人はむしろ増えている印象があります。
本国の経済はかなり危険な状態にあるようですから、
お金持ちさんたちは資産を逃避させているのでしょう。

日本の株式市場の取引における外国人比率は7割と言われています。
つまり、海外勢にほぼ支配されているのです。
そして、都心のマンション市場においても外国人率は
急速に高まっているのが現実。
港区や新宿区、湾岸などの「分かりやすい」場所での
外国人比率の高まりが推測できます。

これはよいことか悪いことかと言えば、悪いことだと思います。
というのは、支那系外国人はマンションを買っても、
ほとんどそこに住まないからです。
貸す場合はいいのですが、そのままほりっぱなしも多いとか。
まあ、管理費や固定資産税をきちんと払っていればいのですが。

中銀カプセルタワー
www.m-standard.co.jp/より引用

昨日、中銀カプセルタワーというマンションを見に行きました。
すごいですよ。黒川紀章大先生の作品で築42年。
かなりのボロボロで、もう「限界マンション」と言っていいシロモノ。
多分、5戸に1戸も使われていないと思われます。

お湯が出ないんですって。
トイレが使えない住戸も多いそうです。無理ですね。
「1階にお風呂があります」というので見せてもらいました。
道路に開放された駐車場に置かれた２ｍ×１ｍくらいの
稲葉の物置を大きくしたようなボックス。
手前が着替えスペースで、奥にシャワーが付いていました。
まあ、今時の海の家にはもっと立派なシャワーがあります。

場所はJRの「新橋」駅から徒歩4分です。
「建替えればいいのに」と、誰もが思います。
でも、できないのです。
5分の4決議は出来ているそうです。でも、いろいろ問題があるとか。
まず、ここの2階はオフィスとして分譲会社が所有しています。
そして隣に分譲したその企業の本社社屋があるのですが、
そこが勝手に自社ビルと連結してしまったそうです。
本社社屋とこのマンションの間に「継ぎ目」がありました（笑）。
それが権利関係をややこしくして、このマンション自体を殺しています。

こういう半死状態のマンションは、リゾート地では珍しくありません。
郊外の辺鄙な場所でも出てきています。
そのうち、都心に迫ってくるでしょう。
すでに現実化しているのが、この中銀カプセルタワー。
10年後、20年後、こういうマンションは増えるでしょうね。

本日、総務省が日本の生産年齢人口が8千万人を切った、
という発表を行い、日経新聞のネットがトップに上げています。
去年よりも116万人減ったそうです。
多分、実際の勤労人口も100万人以上減ったはず。驚愕です。
何とも恐ろしいこの現実を直視しなければなりません。

70年ほど前に、日本はアメリカと戦争して敗北しました。
その時に死んだ日本人はだいたい200万人といわれています。
4年近く殺し合いをして、主に若い男性を中心に200万人が死んだのです。
今は、何もしなくても勤労者が毎年100万人減ります。
こんなことではとうてい経済成長なんて無理ですよ。

だからかどうか、黒川日銀総裁はまたぞろ金融緩和をほのめかしています。
ハッキリいって、それはやめた方がいいでしょう。
この局地的なバブルを助長するだけです。
今の都心のマンション市場は、実需ではなく仮需で高騰しているのです。
私に言わせれば、かなり不健全な価格上昇です。つまり、バブル。
これは必ずどこかで弾けます。多くの人が痛い目に遭います。
うまくやったのは、今売っている人たちです。

支那系外国人が買っているマンションの多くは、
何年か先に必ず売りに出されるでしょう。
20年も30年も連中が持ち続けるとは思えません。
もしかしたら、放置されて何年も管理費を滞納するかもしれません。
そうなれば、競売処理。管理組合は大変です。

日本では人口が減って実需は細るばかり。
その隙に入り込んで外国人がマンションを買い漁り、価格高騰。
実際に買いたい日本人の実需層には手が届かない価格帯へ。
これって、実によくない現象です。
20年先の40年先の中銀カプセルタワーです。
まあ、その時まで私は今の仕事を続けていないでしょうが。

さて、その都心のタワーマンションについての
レポートを最新情報に更新しました。
多くの優良物件が完売してしまいました。
「買ってもいい」タワーは9物件から7物件へ。
ドゥ・トゥールは特殊物件として、特殊なニーズをお持ちの方にとっては
「買ってもいい」ということで、あえて採用。

東京のタワーマンション
全解説39物件
価格　12,900円

【Ⅰ港区エリア】■アークヒルズ仙石山レジデンス,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■シティタワー麻布十番,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦レジデンス,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,【Ⅱ 純都心エリア】■大江戸タワーレジデンス,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■OWL TOWER,■シティタワー上野池之端,■クラッシィタワー東中野,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■スカイフォレストレジデンス,【Ⅲ 城南エリア】■大崎ウエストシティタワーズ,■パークシティ大崎,■クレヴィアタワー目黒不動前,■クレストタワー品川シーサイド,■ザ・山王タワー,■パークタワー山王,【Ⅳ 湾岸エリア】■ドウ・トゥール (DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）,■ベイズ　タワー＆ガーデン（BAYZ TOWER&GARDEN）,■勝どきビュータワー,■シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲 THE SYMBOL,■ブリリア有明シティタワー,【Ⅴ 郊外エリア】■アトラスタワー曳舟,■パークタワー板橋,■シティタワー赤羽テラス,■プラウドシティ蒲田,■アトラスブランズタワー三河島,■アトラスタワー府中,■王子飛鳥山 ｻﾞ･ﾌｧｰｽﾄ ﾀﾜｰ&ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ,■(仮称)TOKYO ミライ大規模環境創造型プロジェクト,■プラウドタワー立川,以上の39物件を収録

榊淳司が選んだ2014年、買ってもいい
「東京のタワーマンション」厳選7物件
価格　3,590円

■クラッシィタワー東中野,【Ⅲ城南エリア】■パークシティ大崎,【Ⅳ湾岸エリア】■勝どきビュータワー,■ドウ・トゥール(DEUX TOURS CANAL＆SPA),■勝どき　ザ・タワー(KACHIDOKI THE TOWER),【Ⅴ 郊外エリア】■プラウドタワー立川、以上の7物件を収録

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マンション業界にアゲンストの風

先月来、マンション業界を騒がせているパークタワー新川崎。
どうやら契約者には手付金倍返しの解約をおこなっているようですね。
すでに物件のオフィシャルページは閉鎖されたみたいで、見当たりません。
工事の遅延だけで乗り越えるかと思いきや、わりあいおおごとになりました。
こういうことって、業界全体のマイナスイメージにつながります。
それなりにいい物件だっただけに残念。

そうでなくても、マンション業界には全体的にアゲインストの風が吹いています。
今月の初めくらいには調子よく上がっていた株式市場。
この1週間の急落はすごかったですね。
いったい何が原因なのでしょう？
気になるのが、最近の東京市場は国内の経済指標にあまり反応しないこと。

よく言われているのはウクライナ情勢。
さらに、支那のバブル崩壊。円高。NY株安。
その伝でいけば、週明けの東京も下がりそうですね。
東京が終わった後のニューヨークもヨーロッパも株は下がっています。
円高基調も変わりません。

困りました。
ここまで株が下がると、マンションも売れなくなります。
最近の新築マンション市場は、ほとんど都心集中。
ほぼ、年収1500万円以上の方がターゲット。
つまり、サラリーマン全体の上位1%くらいが対象。
これって、かなり偏っていますね。まあ、それはいいのだけど・・・・

この層は、知的レベルや意識が高いのが特徴。
そして、たいていが資産価値に対してかなり敏感です。
私の新築マンション評価は、資産価値の優劣が基準。
だからかどうか、セミナーを開くとほぼこの層がやってきます。
有料相談の利用者もほとんどそう。
多分、レポートの購入者もこの層が中心でしょうね。

この方々は、経済情勢に対して鋭敏な感覚をお持ちです。
株式市場も、投資するしないに関わらずチェックしているはず。
そういった意味で、こういう展開は実にイヤなもの。
早く上昇基調に戻って欲しいのですが・・・

ウクライナ危機について、日本にできることはほとんどありません。
アメリカへの支援を表明するくらいです。それはすでにしたはず。
支那の経済危機も、どうなるのか予想が出来ません。
共産政府は、今度こそバブルを延命させない決意をした
ようにも思えますが、どの程度のハードランディングになるか予測不能。
日本経済へも確実にマイナスの影響が起こりますが、
リーマンショックと比べてどうなのかも、よく分かりません。
世界史上、あれだけ大きな規模でインチキ経済を膨らませ、
そして弾けた例はありませんから。
あとは円高。これは痛し痒しのはずなのですが・・・

足元のマンション市場にも不透明感が出てきました。
ハッキリ言って、今は買うべきマンションが市場に少なすぎ。
売れるべきマンションは既に売れてしまった感じがします。
先日、富久クロスも完売してしまいました。
あとは勝どき ザ・タワーがどの程度のスピードで完売するか。
ただし、この株価ではどうなることやら、という感じです。

前回取り上げた湾岸エリアではベイズとティアロが微妙に値上げした模様。
ティアロの場合、勝どき ザ・タワーに比べて立地のスペックが
明らかに劣るにもかかわらず、価格が近づいていくことになります。
何か矛盾を感じますね。大丈夫でしょうか？

いくらで売るのか、いくら値上げしたのか、それは企業の自由。
私がとやかく言っても仕方がないことです。
しかし、欲をかきすぎると痛い目にあうのは事業主。
何度もそういうことを経験してきたはず。

今週、あまりにも不気味な株価の下落を眺めていると、
本格的な景気後退がほんとうにやってくるのではないか、
という恐怖感が私の中に生じました。
もちろん、消費税増税で多少の失速は懸念されていましたが、
「多少の」で済まない可能性もありそうな。
ウクライナでロシアが次の一手に出てくるとか、
支那のバブル崩壊が鮮明になる、というキッカケさえあれば、
あのリーマンショックのような暴風雨に見舞われるのではないか、なんて。

私がなぜこんなに恐れるかというと、新築マンション市場というのは、
かなり脆弱な体質を持っているからです。
売れなくなるときは、一斉に売れなくなります。
リーマンショックの時と違うのは、マンション産業のターゲットが
底上げされ、今は景気に敏感な都心の富裕層が中心になっているところ。
彼らは「この先下がる」と思ったら動きませんから。

今、新築マンション市場への供給者は、ほぼ大手のデベ。
この先やってくるかもしれない販売不振時代になっても、
倒産する企業はあの時よりも少ないはず。
でも、市場の体質がまたこれで変わるかもしれません。

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貧乏ですが、飄々と、自由に生きてます

いい季節になりました。
やっと本格的な春が来ましたね。
この冬は寒かった。歳をとるごとに冬がこたえます。
なんか、ジジイの繰り言みたいですね。
でも江戸時代なら、私は立派な老人ですから。

そういえば、私の子どもの頃は、会社の定年が55歳でした。
その前には50歳の会社も多かったと聞きます。
私の岳父は55歳で金融機関を定年退職して、1年か2年は嘱託。
その後は十数年の引退生活を送っていました。
今は、なんだかんだと65歳くらいまで働く人が多いですね。
私も岳父の定年齢が見えてきましたが、
きっと、私も働ける限り働くでしょうね。
若いときは「早く引退したい」と思いましたが、
社会とかかわっている方が、結局まわりに迷惑を掛けないようです。

さて、マンション市場も動きが鈍ようなので、今日も脱線。
テーマは、大きく描きました。「自由」。
最近、よくコメントをくださる「まろたん」さんと言う方が、
私のことを「自由に生きている」と評してくださいました。
まことにありがたく、嬉しく、示唆に富んだご指摘です。
そうです、私はいろいろな意味で自由です。

2年前に2冊目の著書ができあがった時、同志社時代の恩師に送りました。
それをきっかけに、恩師とのメールのやり取りがしばらく続きました。
恩師・麻田貞雄先生の著書「リベラル・アーツへの道」を読んで
リベラル・アーツとは「知的自由を得るための教養」ではないかと、
感想などをお送りしたら、大変ありがたいお褒めをいただきました。

「知的自由」を得るためには、ある程度の知識と教養が必要です。
様々な視点で物事を眺める、というのは簡単なようで難しいこと。
多くの人は、自分が「知的不自由」な思考力しかないことに、
気づきさえしていないと思います。
また、知的な自由がいかに素晴らしいものかも気づかずに一生を終えます。
まあ、そんな大勢の他人のことはどうでもいいのですが、
まず「知的」な面での自由こそ、自由の頂点でしょうね。

私の場合、学校時代の勉学であまり苦労した覚えがありません。
それは、私がエラいのではなく遺伝的に受け継いだIQのせいです。
でも、それをあまり活かすことなく、最低限の時間を勉学に割いて、
あとは好きなことをやったり、遊び呆けていました。
他人が何時間もかけなければ取れない点数を、
ササっと教科書を読みなおしただけで取れてしまうのです。
おかげで、昔からたくさんの時間的「自由」も持っていました。
今もこの遺伝子のおかげで、労働時間は短め（笑）。
困苦努力ということからも、かなり自由な人生を歩んできました。
だから、大きな仕事ができないのだとは反省していますが（笑）。

フィジカルな日常面での自由もあります。
私はよく他人から「飄々と生きている」といわれます。
まあ、ものごとにこだわる方ではありません。
「どうでもいい」というのが悪い口癖です。
世の中の出来事の99％は、どうでもいいことのように思えます。
怒ったり、喚いたりすることも、ほとんどありません。
物欲もないですね。モノを集めることもなし。
読書が好きですが、蔵書の習慣がありません。古本屋の息子ですから（笑）。

どこに住みたいとか、あそこに行きたい、ということもありません。
今やエラくなりたいとも思いません。めんどくさそうですから。
ひとからチヤホヤされるのは大好きです。
若いときは、キレイな女性にチヤホヤされたくて、
新宿や銀座で盛んに部活を行って、大金を散じていました。
まあでも、ああいうことはある程度やると飽きます。
飽かずにずっと続けている方も多いようですけど（笑）。
私の場合、ある程度の努力さえすれば、お金を払わなくても
女性からチヤホヤされることは十分に可能です。
ただ、それはすごくめんどうくさくてエネルギーを要すること。
だから、ある年齢以上になった時に、やめました。
若いときは一生懸命やっていましたけど（笑）。

お金はあって邪魔になりませんから、たくさん欲しいと思います。
でも、自分のために「ああしたい」「こうしたい」ということはありません。
せいぜい「ハワイで10日程のんびりしたい」くらいの願望はあります。
こういう人間ですから、他人から見ると「飄々と」と見えるのでしょう。

6年前までは、広告制作業の会社を経営していました。
社員が6人くらいいたでしょうか。
会社を続けるためにはヤな奴にも頭を下げ、
バカな不動産屋にもニコニコ顔で接し、お追徴も並べました。
そういうことは、わりあい上手にできる方だと思います。
でも、あまり好きではありません。苦痛ではありませんが。

5年ちょっと前に、社員を全員クビにして、一人になりました。
広告の仕事がぐっと減ったおかげで、おバカな広告代理店の営業と
無意味に長い打合せを行う必要もなく、時々不動産屋に連れて行かれて
そのアホさ加減に呆れ、我慢しながら話を聞く必要もなく、
思い通りに動かない社員にいらだつこともなくなりました。
それらの煩雑な業務がなくなると、ものすごい解放感を味わいました。
おそらく、社会に出てから最大の解放感だったと思います。
その状態は、基本的に今も続いています。

そして、このブログを本格化させ、ジャーナリズム活動を始めました。
といっても、それまで溜めこんだマンション業界に対する
様々な知識や経験を活かして、私なりに消化した「見方」「考え方」を
発信する、という単純な作業です。
そればかりだとさすがに飽きるので、このブログは時々脱線します。

セミナーなどで読者さんとお会いすると、
ほとんどの方が脱線を楽しみにしてくださっていることが分かります。
もっとも、私のこの脱線を愉しむ方でないと
わざわざセミナーには来てくださいませんね。

というワケで、私はもともと知的自由の片鱗を持っていたうえに
フィジカル面でも大幅な自由を獲得して、今を生きています。
はっきりいって、不自由なのはお金だけ（笑）。
でも、それで困るほどでもありません。
仕事は選ばないので、いろいろな依頼が舞い込んできますから。
「こいつにやらせてみよう」「あいつに頼むと・・・」
なんて考えて下さる方が多いのですよ。
これも、傍から見た私の「自由」さの余徳でしょうか。

ただ、困るのは年々カラダが老化して、そちらが不自由。
五体満足で持病もないのですが、体力の衰えを感じます。
こちらのほうは、これから徐々に不自由になるのでしょうね。
ただ、オツムの方は大した衰えを感じません。
30年近く私と家族を養ってくれた文章作成能力は、
衰えないどころか、僅かずつではありますが進歩しています（笑）。

自分の言いたいことを短時間で的確に言葉で発したり、
文章化できることも、知的自由の中の大きな要素ですね。
私の場合、それが日本語に限られているところが、
ちょっと不自由に思うこともありますが。

「まろたん」さんのおかげで最近認識できたことは、
こういう「自由」は他人の妬み、嫉みの対象となること。
私のように世間の片隅で貧乏を囲いながら生きている人間は、
けっして他人の嫉妬の的になるとは思っていなかっただけに、意外。
昔、300万円の年収が一気に実質3000万円になった時には、
思いっきりまわりの嫉妬を買ったのを覚えていますが、
凋落はなはだしい今の私が嫉妬されるとは・・・・

ただ、考えてみればお金を出して買える「自由」もあれば、
買えない「自由」もありますね。
どちらかというと、お金で買えない自由の方が多そう。
例えば、私の人生に大いに役立っているIQは、お金で買えません。
お父さん、お母さん、おおきにありがとう！　嫌味ですみません（笑）。
後天的に身に着けようとしている「知的自由」も、
何千冊という書物を読んでその中身を「教養」にする必要があります。

サラリーマンとしてしか生きていけない方は、
上司・部下・顧客という自由を阻害する人の間に身を置くしかありません。
これって「まろたん」さんがいうように、かなり不自由状態。
精神の弱い人間はストレスを溜めて「嫉妬ブタ」になります。
まあ、勝手に「嫉妬ブタ」になるのは構いませんが、
その嫉妬の刃は私ではなく、別の方に向ければよかったのに。
私のような「自由」な人間は、反撃の手段やベクトルも
「自由」な発想から選択、あるいは創造できますからね（笑）。

セミナー参加者、まだ10人に達していません。
少人数で和気あいあいとやりましょう。

マンション業界のことを赤裸々に語ってしまうセミナーを4月9日に開催。
まだ、参加者はほんの少し。みなさんの申し込みを待っています。

4月9日（水）湾岸タワーマンション購入セミナー開催
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2014/4/8 16:07 | ちょっと脱線 | Comments (4)

マイルドヤンキーさようなら、都心富裕層こんにちは

この土日で、消費税増税による反動減の最初の兆候が出るはずです。
私の感覚では、思ったほどではなさそうですね。
でも、これは私の周辺を見ただけの感想。
私のまわりは都心居住のリッチ層が多いので(私を除き)、
日本全体の傾向を推し量るには偏り過ぎています。

今、マーケティングの世界で「マイルドヤンキー」が話題ですね。
自分の生まれた場所で、それなりの暮らしに満足する人々。
こういう層に、今までのマーケッターは注目してこなかった。
でも、実に彼らはこの国の多数派である・・・・

これで思い出したことがあります。
3年くらい前に、女性週刊誌の「ちょっと変わった住まい」みたいな
企画に引っ張り出されて、あっちこっち取材に連れていかれました。
横須賀とか川崎の奥とかまで、車に乗って付いていきます。
現地では、あれこれコメントして、写真を撮られたり・・・

そりゃまあいいのですが、一緒に行く記者さんもカメラマンも、
女性週刊誌だからか、なぜか女性。それも共に30代独身（想像）。
まあ、何時間も一緒に車に乗っているので、四方山話。
いくつも印象深い話をお聞かせいただいたのですが、
車を出してずっと運転してくれた
女性カメラマンさんの話をよく覚えています。

彼女がその何年か前に婚約者と彼の故郷を訪ねた時の話。
どこか東北の田舎だったと記憶しています。
彼氏と一緒にその村みたいなところに行って、何日か滞在したそうです。
毎日、彼氏の中学校の同級生と飲み会。
最初は「東京からアイツが彼女を連れて帰って来た」
という歓迎ムード一色で、かなり盛り上がったそうです。当たり前。
でも、そんな飲み会が毎日毎日続くそうです。
それも、同じ店、同じ顔触れで。

その女性カメラマン氏、3日目で嫌になったそうです。
そりゃ、そうですわな。毎日同じ人間と同じ店で飲み会やって、
いったい何が面白いのでしょう？
でも、これは我ら都会住人の発想。
マイルドヤンキーたちはそれでも十分に満足なのです。

結局、その女性カメラマンは彼氏との婚約を解消。
そんな話を横須賀から川崎に向かう彼女の車の中で聞きました。
その時は「へえ、田舎の若者たちはそうなのか」くらいの感覚。
最近のマイルドヤンキー論浮上でにわかに思い出した次第です。

東北まで行かなくても、東京の郊外都市でも
マイルドヤンキーは若年層の主体ではないでしょうか。
ちょっと前までは、新築マンション市場のターゲットですらありました。
郊外の駅からバスでしか行けないような場所にできる、
2000万円台のマンションにとって、主要ターゲットは彼ら。
年収300万円台や400万円クラスでも、
親から500万円くらい援助してもらえれば十分に購入できます。

しかし、今後はこういうマイルドヤンキー向き物件は激減するでしょうね。
なぜなら、経済的に「割に合わない」買い物になるからです。
例えば、新築マンションが坪130万円で販売されている隣で、
築10年ちょっとの中古マンションが半額近くの坪70万円だったりするのです。
10年で資産価値が半減するマンションを、35年ローンで購入するというのは、
どう考えても経済合理性がありません。
もう「何でもいいから新築に住みたい」というパッションが必要です。

この前、どこかのテレビ局からコメント要請が在りました。
「最近の若者は中古に対する距離感が近くなった」という企画。
どういう内容で放送されたのかは知りませんが、
方向性としては間違っていないと思います。

今、新築マンション市場は戸数的にかつての半分程度まで縮みました。
しかし、戸当たりの販売額が小さい郊外中心から、
価格の高い都心へ重心を移したので、経済ボリュームは半減とは言えません。
そして、新築マンションの販売ターゲットの中心は、都心の富裕層。
かつての「第一次需要層」は、主役の座を引き下ろされました。

第一次需要層とは、都会に住む普通のサラリーマンです。
年収でいえば500万円から600万円あたりまで。
まあ、景気のいいときは700，800万円くらいも含めました。
でも、今の時代700とか800万円という中途半端な年収層は、
かなりボリュームダウンしたような気がします。
「中堅所得層の崩壊」というべき現象が進行している様子。

今や、新築マンション開発は、一部の富裕層のみを相手にする、
狭域マーケット産業と変貌してしまったのです。
マイルドヤンキーさようなら。都心富裕層のみなさん、こんにちは。
今後、新築マンション業界は、さらに市場を狭めると思います。
20年後には、一部の富裕な新築マンション好事家のみを相手にする、
きわめてオタッキーな業界へと変わっているでしょう。
その時の主要企業の顔触れと、今のそれとは全然違うはず。

その変化は徐々にではありますが、確実に起こっています。
東京五輪の後は、雪崩を打ったようにその方向に進むはず。
「あと6年しか」と考えるか、「まだ6年も」と捉えるか。
それは、この業界人それぞれの中にあるでしょう。
しかし、総じてこの業界は「せいぜい2年」先しか
読まない方が98%以上ではないでしょうか(笑)。

今週水曜日、9日は私の「湾岸タワー」セミナーです。
正確に集計していませんが、参加申し込みはまだ6名程度だったはず。
どうぞ、今からでも間に合いますので、お申し込みください。
前回（港区セミナー）は、参加者7名のうち4名ほどが
「○○クロスの抽選に落ちた」「私は０階の・・・」
なんて話で、私そっちのけで盛り上がっておられました。
お互いにメルアドなんか交換されたり。
今回は「湾岸」がテーマなので、どの物件が話題になるでしょうか？
ちょっと楽しみですね。

マンション業界のことを赤裸々に語ってしまうセミナーを4月9日に開催。
まだ、参加者はほんの少し。みなさんの申し込みを待っています。

4月9日（水）湾岸タワーマンション購入セミナー開催
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「マンション業界の危機」はやってくるか？

視点をずらす、ということは簡単そうで実に難しいものです。
多くの人は、１カ所からしか物事を見ることができません。
だから、ほとんどの人は「思考の牢獄」から抜け出せないのです。
一番簡単な視点変更は、誰かの立場になってものを考えること。

例えば、最近ネット上でちょっとした騒ぎになっている
「パークタワー新川崎」を巡る様々なものの見方。
「三井不動産レジデンシャルは補償をしてくれるのか？」とか
「これで値引き販売に突入する」と考える人がいます。
ちょっと前の「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」の事件で、
三菱地所レジデンスが販売価格の２割を契約者に迷惑料として
払ったことを受けて「こちらも」という発想なのでしょう。

しかし、南青山高樹町と新川崎、そして今回の「グランドメゾン白金の杜」は
それぞれ事件の性質が少しずつ異なっています。
高樹町は、完全な欠陥マンションであると売主が認めました。
それに比べ、新川崎は噂されていることが仮に真実だとすれば、
工事途中の重大ミス発覚といっていいでしょう。
「グランドメゾン白金の杜」も同じ。
この両者が異なるのは、それによって竣工時期がズレるか否かということ。
白金の方は、スケジュール通りに引き渡せることを積水が表明しています。
これに対して、新川崎は未だに売主サイドが契約者以外に何かを説明した、
というような動きはなさそうです。実際は分かりませんが。

さて、これを売主側の視点で考えます。
高樹町の場合は、重大な欠陥が発覚してしまい、
どうしようもなくなってバンザイ、というところでしょう。
ヘンな隠ぺい工作をした気配は今のところ窺えません。
その点、三菱地所レジデンスの動きに非難すべき点はありません。
立派と言えば立派。潔い収拾方法でした。

新川崎の三井の場合、契約者以外に対しては未だに
ほぼ沈黙しているということは・・・・
三井不動産レジデンシャルにしたところで、ライバルの地所さんみたいに
早く方針をハッキリさせて事態収拾を図りたいところ。
でも、それをしていないのは単純に社内が調整出来ていないのだと思います。
つまり、どういう打開策に出るか未だ決まっていないということ。
様々な案が出ては、喧々諤々の議論が続いている・・・
あるいは、技術的な解決策を模索しているのかもしれません。
しかし、あんまり長引かせるわけにもいかないから、
もうすぐ公式に何かを発表するはずです。社内は焦っているはず。
でないと販売も再開できませんから。

昨日、とある先輩の事務所で飲んでいました。
「それにしても、地所に三井に積水・・・なんで週刊誌は書かないのだ？」
「いえいえ、これからバンバン出てきますよ。私のところにいっぱい取材が来ていますから」
実際、ここのところ数誌からコメントを求められました。

最後の積水「グランドメゾン白金の杜」は、このまま中央突破でしょうね。
私は、大成建設が「工事をやり直せば問題なし」としているのであれば、
それを信じるべきだと思います。
私は不動産屋さんの言葉はまず疑ってかかりますが、
現場の技術者には性善説から入りたい気持ちがあります。
それに、まだ地下部分の工事を行っていた段階なので、
積水サイドの説明にもそれなりに納得するところがあります。
最初に報道したネットメディアが若干フライングしたかもしれませんね。

また、納期にも耐力性能にも問題のないマンションなのに
補償や値引きをする根拠は何もないはず。
なのに「一律５％値引き」とかやった方が
「何かやましいことがあるのではないのか」と疑われます。
だから、積水の「グランドメゾン白金の杜」については、
このまま最後まで販売を続けると思います。
そうでなくても、プライドの高い積水ハウスさんですから。
問題は、三井不動産レジデンシャルの今後の動きで
工期が延びるのかどうかがひとつの焦点です。

さて、「こういうマンションの資産価値は落ちるのか？」
という質問をメディアの方からお受けしました。
結論を申し上げれば、影響はあるけれど、目立って落ちることはありません。
「I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト」という
2007年に鉄筋不足が発覚した市川駅前のタワーマンションがあります。
このマンションの資産価値が落ちたかと言うと、そうとは言えませんね。
確かに、中古マンショとして売却する時に、
買い手が調べると今でも鉄筋不足関連のサイトが出てくるはず。
だから、近隣の同様の物件に比べて決定のスピードは遅くなるでしょうが、
めだって安くなる、と言うことはないと思います。
世の中、合理的に考える人が全体の何割かはいるものです。
それに、匿名掲示板サイトの無責任な書き込みをそのまま信じるような、
ネットリテラシーの低い方は、富裕層の中でもかなりの少数派です。

「パークタワー新川崎」については、このブログで書いたように
建築スケジュールで無理をしていた気配が濃厚に窺えます。
だから、ちょっとまずい立場に追い込まれる可能性がありそうです。
それでも、耐力に問題のあるようなマンションをそのまま引き渡すか、
というとそんなことは考えられません。
もし、地震が起きてこのマンションだけ大きな被害を受ければ、
濃厚な疑いを持って世間から冷たい眼で見られるでしょう。
それこそ、いくら三井といえども企業存続の危機です。

また、高樹町のように「迷惑料」的な値引きに応じても、
「やっぱりヤバイことがあるのだ」と疑われます。
だから、最後まで今の価格で売ろうとするのではないでしょうか。
売れなければ、施工会社の清水建設に買い取らせる市川のパターンかも。

どちらにしろ、これ以上のネタが出て来なければ、
本来は大騒ぎするような問題ではない、と私は思います。
それよりも、こういう問題は「氷山の一角」なのか、タマタマか。
これが氷山の一角であり、今後次々と同様の事件が
掲示板サイトへのタレ込みで発覚すれば、それこそ大問題。
今回は面子が面子だけに、まさにマンション業界の危機になりかねません。

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