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榊　淳司オフィシャルブログ
安倍ノミックスが本物の経済成長となる条件

安倍ノミックス・・・思った以上にスゴイですね。
私はここで「年内に1ドル100円、株価15000円。それも早い時期」
と予想しましたが、早々に実現しそうな勢いです。
企業業績も、輸出関連を中心に一部で回復基調。
週刊誌などは早くも「バブル到来」と煽っていますね。

しかし、ここは冷静にいきましょう。
本当にバブルなんてやってくるのでしょうか？
まず、愚者よろしく「経験」に学びます。
私は、過去2回のバブルを見てきました。
1990年を頂点とする「平成バブル」。あれはすごかった。
そして2008年に崩壊した「不動産ミニバブル」。
こっちは、どちらかというと不動産だけ、という印象です。

さて、この２回のバブルとも今では割合原因がハッキリ分かっています。
平成バブルの原因は、大蔵省主導の「過剰流動性」と呼ばれた
ジャブジャブのお金余り状態でした。
カンタンに言えば、政府が主導して金融を緩めきって
ジャカジャカとお金を市場に流したのです。
２回目の平成バブルは、政府や日銀は金融を緩和していないのに
外国から「投機マネー」と言われる連中が大挙して上陸。
円の低利融資を引き出して日本の不動産を買いまくったのが原因。

それらに比べて、さて、今回は・・・・
安倍ノミックスでは日銀からお金を引っ張って
公共工事をジャンジャカとやろうとしています。
金融はすでに相当の緩和をしていますが、
どちらかというと融資先がみつからない状態。
企業が投資に躊躇しているのです。
ということは、景気に刺激を与えるのは政府支出のみかも。
これで、バブルは起こるでしょうか？

極端な話、可能性はあります。
政府や外国から流入する資金がたいしたことなくても
日本にはすごいマネーが眠っているのです。
それは日銀が1400兆円と試算する「個人の金融資産」です。
なんと、GDPの約4倍ですよ！
またこの1割が動いても140兆円。国家予算の2倍弱。
途方もない額でしょ。

ところでその1400兆円は今、どこにあるのか？
多分、ほとんどが銀行預金。
その何割かが日銀に預けられ、0.1％の利息が支払われています。
はたまた、銀行が保有している日本国債に化けています。
まあ、国債発行残高の倍近い個人の金融資産があるワケですから、
財政が先進国の中で最悪であっても、みなヘラヘラしているのです。

そしておそらく、この1400兆円の個人資産の7－8割がたは
65歳以上の老人たちが保有していると思われます。
このイビツな構造が、日本の元気を無くしていると私は思います。
彼らが、このアベノミックスに浮かれてお金を使ってくれると
日本の景気はかなり良くなるのですが・・・・

つまり、1400兆円の個人資産に大きな動きが無ければ
バブルは株価だけに終わる可能性もあります。
ただ、それだけで終わらせたくないのが不動産業界。
特に、マンションデベロッパーは千載一遇のチャンスと
今やはしゃぎまくっていると言っていいでしょう。
リーマンショック以来のフォローの風が吹いてきたのです。

まず、来年4月の消費税増税を睨んだ「駆け込み需要」。
加えて、金利の先高観を煽っての「焦り買い」の誘発。
そして、いつものように大して根拠もないのに
「これから不動産価格は上昇するから、今が買い時」理論。
こういったことが需要増につながれば、マンションは売れまくる・・・
実際、そのような動きが一部に見られます。
「今年は買わなきゃ」と焦っている方もいるでしょう。

私とて、アベノミックスが成功して景気が良くなってほしいと思っています。
しかし、本当に日本経済の地力を回復させるのは
公共事業の増発でもインフレ政策でもないと思います。
基本は、個人所得の回復。そして個人消費の拡大。
これがないと、本当の景気回復ではなく、単なる景気刺激。
つまり、今回のアベノミックスが景気を刺激し、
それが本当の景気回復と日本経済の力強い成長につながればOK。

しかし・・・楽観的になりきれませんね。
個人所得というのは、言い換えればみなさんの年収です。
企業の業績が回復すれば給料やボーナスに反映されるのですが、
そこまで行くには最低でも2年はかかると思います。
アベノミックスの直接効果は、せいぜい1年。
うまくつながるといいのですが・・・

また、景気が回復すれば不動産価格が上昇するかというと・・・
少しは上がると思いますよ。特に都心の不動産は。
ただ、不動産価格も基本的には「需要と供給の関係」で決まります。
個人所得が増えれば不動産を購入しようとする需要も高まるでしょう。
しかし、絶対的な必要性から考えれば、それほど期待できません。
マンションで言えば、30～40代の「購入適齢期」の人口は
ここ10年ほどでみるみる減っています。
さらに、このうちに所得が安定している被正規雇用者の数となると・・・
おそらく10年前と比べれば半減しているかもしれません。
したがって、いくら景気が回復して個人所得が増えても
同じ比率で住宅への需要は増えないと思われるのです。

また、アベノミックスによる景気刺激が
そのまま成長力回復につながるためには、
国際情勢や国際経済に足を引っ張られない、という条件が必要です。
ところが、不安定要素が山の様にあります。
まずもって、支那問題です。

ひとつに、尖閣諸島で日米VS支那の武力紛争が発生した場合。
それ自体は直接経済に影響しませんが、
対支貿易や対支投資は滅茶苦茶になるでしょう。
短期的に日本経済は大混乱します。

もうひとつは、支那のバブル崩壊。
またぞろ4回目のバブル政策が行われていますが、
いつか崩壊するのは自明のこと。
これも日本経済に直接影響する部分は少ないものの
支那関係の経済取引は混乱します。

さらには、大気汚染に象徴されるように
今の支那の国内情勢は政治も経済も社会もかなり不安定。
いつ、共産党政権が混乱あるいは崩壊してもおかしくありません。

支那関係だけで、これだけの問題があります。
次に、ヨーロッパの財政問題。今は小康を得ています。
しかし、問題が解決したわけではないのです。
単純に先延ばしをしているだけ。
ギリシャやスペインの経済力はいぜん脆弱なまま。
政治なんて、もっと混乱しています。
連中の国内統治力というのは、日本の民主党並みでしょう。
つまり、彼らの債務はいつかはキッチリ清算しなければいけないのです。
私は、そもそもあれだけ経済力に凸凹のある国々が、
統一通貨を使うこと自体に無理があったと思っています。

国内問題で、やはり一番は原発関連でしょうね。
安倍政権になってから再稼働が順次行われる方向ですが、
小さな事故でも起こったら、また「サイカドーハンターイ」の
連中が騒ぎ始めることでしょう。
今でさえ、代替の火力発電を行うための燃料輸入費だけで
日本経済は年間4兆円のビハインドを背負っています。
それを圧縮するために原発の再稼働は強力に推し進めなければなりません。
しかし、これは小さな事故でも止まってしまいそう。

次は、来年4月の消費税増税と、その後に必ずやってくるはずの
個人消費の反動減、という大波。
これをうまく乗り切れるでしょうか？
少なくとも、マンションはしばらく売れなくなりますね。

それやこれやで、浮かれる要素よりも案ずる理由の方が多いのに、
世間はやれバブルだのマンション値上がりなどと騒いでいることが
私にはいかにも不思議で仕方がありません。

レポート更新情報

プラウドシティ船堀は完売せず
「船堀・一之江」
価格　2,890円

プラウドシティ船堀
ルフォン船堀
日神パレステージ江戸川船堀
ウィルローズ一之江
クレストフォルム船堀サウスステージ
クリオ一之江親水公園
プレイズ船堀
アルファグランデ一之江六番街
ザ・パークハウス 一之江
ゼルクハウス船堀
ブランシエラ 一之江

オーベル西葛西新登場
「葛西・西葛西」
価格　3,890円

アトレ南葛西 パークサイドレジデンス
オーベル西葛西
クレストラフィーネ西葛西
グリーンホームズステーシア
スカイクレストビュー西葛西
アルファグランデ西葛西
アルファグランデ葛西臨海公園
ファーストシーン葛西elise
ザ・パークハウス 葛西臨海公園
プレシス葛西臨海公園アスール



尖閣問題が日本社会を健康に導いている

小学生の頃だったでしょうか。
前に何回も書いた通り、私は教師どもと全面対決をしていました。
その当時は、日教組の全盛期ではなかったかと思います。
わが家は古本屋だったので、私は小学生のころから
結構大人の本を読んでいました。
それで、何かの授業で教師が教育勅語について口を極めて謗りました。
家へ帰って父と母にそのことをいうと、
まず母は「昔はみんな覚えさせられたもんやけど」。
巷のインテリ気取りの父は「あれは結構名文や。ええこと書いてある」。

私は、それほど教師が悪しざまに言うのであれば、
さぞかし自分にとっては心地よい内容ではないかと推測。
さっそく、自分でもジクと読んでみることにしました。
こういう時に、古本屋というのは便利です。
その辺を探せば、教育勅語なんぞすぐに見つかります。

一読して、「へええええ！」。ちょっとした感動。
さっそく自分のノートに書き写して、暗唱出来るまでにしました。
意味だって、昔の小学生でも分かる内容ですから、すぐに理解。
いやいや・・・子ども心に思いましたが、これは名文です。
その一部をご紹介しましょう。

爾臣民、父母ニ孝ニ兄弟ニ友ニ夫婦相和シ、朋友相信シ、恭儉己レヲ持シ、博愛衆ニ及ホシ、學ヲ修メ業ヲ習ヒ以テ智能ヲ啓發シ、徳器ヲ成就シ、進テ公益ヲ廣メ、世務ヲ開キ、常ニ國憲ヲ重シ、國法ニ遵ヒ、一旦緩急アレハ義勇公ニ奉シ、以テ天壤無窮ノ皇運ヲ扶翼スヘシ。

次の日から、教師へのあてつけに大声で暗唱してみせました。
みんな「おー、すごいすごい」となります。
その時の痛快さを、今も忘れません。
いま読み返しても、これって日教組と真逆ですね。
ちょっと遊んでみましょう。これを日教組風に直すとこうなります。

人民のみなさん、両親の言うことだからって100％信じちゃダメ。兄弟や友人や夫婦の間でも、自分の意見はしっかり主張して妥協してはいけません。自分や他人の人権は何よりも大切ですよ。しっかりと社会主義の正しいところを学び、その範囲でよく考えて議論しましょう。弱そうに見える人を助けるポーズを見せて、市民運動にも積極的に参加しましょうね。日本国憲法はとても大事だから、これをよく守り、どこかの国が攻めてきたら抵抗せずに「話し合いで解決しましょう」と呼びかけるのです。そうすると、日本はいつまでも平和な国になりますよ。

まあ、こういうことでしょう。
しかし・・・世界史の中でここまで自国を貶める教育を
かくも長きにわたって続けてきた国があったでしょうか？
驚くべきことは、こういう阿呆な教師集団が跋扈し、
国家自滅のための教育を続けてきたにもかかわらず、
未だ日本は滅んでいないし、それなりに豊かです。なぜ？

いろいろな理由はあるでしょうが、
多くの人が日教組の教える内容を「聞き流して」来たからだと思います。
「ふーん。あんなことゆうたはるさかい、まあきいとこ」
そして、テストにそういった問題を出されたら、
教師の悦ぶようなことを書いておくわけです。
かくいう私も、同志社時代にはアカの教授が半分弱いたので
彼らの喜びそうな答案をたくさん書きました。
「アメリカ帝国主義に断固反対」とか
「天皇制は封建主義の遺物」みたいな(笑)。
まあ、大方の日本国民も私と大同小異だと思います。
「本音と建て前」を使い分けて来たのでしょうね。

ところが、最近の社会的風潮を見ていると、
そろそろこの不健康な二面性が改まる時が来たような・・・
多くの日本国民が健康的な愛国心を取り戻しつつあり、
正しい歴史認識や国際関係への理解が芽生えている気配を感じます。
その反対に、日教組をはじめとするサヨク連中の
パワーは日に日に衰えているようです。
例えば、一時は「反原発」ではしゃぎまくっていたサヨク君たちも
総選挙の結果を見て激しい虚脱感に襲われたみたいですね。
その後の動きは実に鈍くなったと、私は感じています。
これはまさに慶賀の至り。

大きな役割を果たしたのは、支那・韓国と民主党。
ここ2，3年の支那と韓国は、まるで振付師がいるかと思えるほど
日本に対して絵に描いたようなヒール（悪役）を果たしました。
今、支那を嫌がるシノフォビアが日本全体の9割達したと観測されています。
韓国に対しても、一部のアホな韓流ファンはいるものの
7割以上がマイナスの感情を持っているはずです。
また、これは日本だけでなく世界的な潮流でもあります。

また、民主党も「イッポン」と手を上げたくなるくらい
きれいに「ズッコケ」を演じてくれました。
これによって「やっぱりサヨク系はあかん」という
強烈なイメージを国民に植え付けましたね。
それらの、あまりにも大きな「敵失」によって
棚ボタの政権を得た結果、大きく期待されているのが安倍政権。
ここは一気に憲法改正まで突っ走りたいところです。

この流れにもう一発ドンと背中を押して欲しいのは、支那。
尖閣諸島に武力侵攻でも仕掛けてくれればいいのですが・・・
今なら、ほぼ完全に勝てます。アメリカも出てきます。
しかし・・・ちょっと残念なのは、最近の支那の姿勢が
やや「後退したかな」と思えるところです。
習近平君の本音は、どうやら「棚上げ」にありそうです。
でも、今の支那は彼の意志のみでは動きません。
現場が暴走して、仕方なく追認・・・
なんていう満州事変パターンも十分にあり得ます。
あるいは、支那政権内部の権力闘争の一環として
反習派が武力衝突を仕掛けるかもしれません。

もし武力衝突があっても、安倍政権なら「戦う」でしょう。
そうなれば、日本国内は反支那感情一色になりそうです。
それこそ、憲法改正なんてあっという間にできてしまうかも。
その代わり、支那に在住している日本人は
1945年の満州と同じ悲劇に見舞われる可能性が大。
失うものも大きいですね。

私は同社大学で外交史を齧って以来、国際関係には
常に高い関心をもって眺めてきました。
私が知る限り今ほど、東アジアが不安定な状態になったことはありません。
朝鮮戦争が終結して以来、もっともヤバイ状態なのが今。
前にも書いた通り、今年中に日支間で
銃弾が飛び交う事態になる可能性は、50％以上あると思っています。
そうなれば、日本、支那とも国内は大パニック。
特に、支那の共産党政権は尖閣問題が
キッカケとなって崩壊するかもしれません。

「また、榊が荒唐無稽なことを書いている」と思っていますね。
歴史をひも解いてみましょう。

蒋介石の国民党政権・・・日本との戦争で弱体化して共産軍に敗北
その前の清王朝・・・日清戦争の敗北で弱体化を露呈、崩壊へ
その前の明王朝・・・秀吉の朝鮮征討と倭寇によって弱体化、崩壊へ
その前の元王朝・・・いわゆる元寇に失敗したことが大きな躓きに

そして共産王朝・・・日本との尖閣紛争で敗退したことが社会の不安定化につながり・・・

なーんてことになる可能性は、十分です。
ですから、支那への投資や旅行は控えた方がいいですよ。
もっとも毒ガスの充満する支那へなんぞ、誰も行きたくないでしょうが。


2013/2/4 18:35 | ちょっと脱線 | Comments (0)

トンデモな物件が続出の埼玉マンション市場

不動産広告の世界では、時々「ホント、それ？」といいたくなるような
トンデモないことが起こります。しかも、笑えません(笑)。
一人ひとりがおバカなことは日常茶飯事なのですが、
時々それが会社スケールにまで拡大するから、笑い事ではすまないのです。
しかも、それがトンデモないことであると、
当人たちはまったく気がついていないところが罪深い。
呆れ果てる、というよりも絶望的な気分になりますね。
まあ、今の私はほとんど足を洗っているので、ほぼ他人事ですが。

これって、まあそれ自体もヒデー計画でしょ。
いかにも「長谷工プロジェクト」という感じですね。
容積を目いっぱい使ってドカン、ドカンと住棟を配置。
空いたところには駐車場と駐輪場をドーン。
それでも空いたところに申し訳程度に樹木を配しています。

まあ、いつもの通り効率一辺倒。低コストまっしぐら。
共産主義国家のアパートみたいに無機質な計画ですね。
日本全体で住宅の「量」が足りなかった時代には、
こういう大量生産型のマンションでもよかったでしょう。
しかし、もうそんな時代ではなくなっています。

それでも、便利な場所で低価格で販売するなら売れるかもしれません。
ところが、これができるのはJR武蔵野線の新駅「吉川美南」だとか。
ハッキリ言って何にもないところです。
ただ、このマンションの立地は駅前エリアだそうです。それだけ。
まだ市場には出ていません。もうすぐ出てくるのではないでしょうか。

この沿線には「越谷レイクタウン」という新駅も2008年に開業しています。
そこで大和ハウス工業が「Ｄ’グラフォート レイクタウン」という
やや無謀かと思えた500戸規模のマンションを販売。
最後はかなりの値引きをして何とか完売させた経緯があります。

こういうマンションを最初に買った人はお気の毒です。
建物が竣工する頃には怒涛の値引き販売に突入していました。
その数年後にはさらに値下がりしています。
この物件の当初売出時は坪単価が約175万円。竣工時は実勢で150万円。
そして現在、中古市場の流通目安が120万円前後かと思います。
契約時より3割がた下がったことになりますね。
これからもどんどん下がるはずです。
そのうち、もしイオンが撤退したらとんでもないことになるでしょう。
もう「値がつかない」くらいになります。

まあ、そんなことはこの際いいでしょう。
あの物件を喜んで買った方の自己責任です。
それに、とりあえずイオンは当面撤退しないでしょうから。
5年先、10年先はわかりませんが。

ところが・・・今度、同じ沿線の吉川美南にできるこのトンデモな
マンションの事業主の１社は、レイクタウンのグラフォートと同じ。
ちっとも懲りていませんね(笑)。
まあ、マンションデベに人並みの反省や節操を求めるのは、
サルに論語を読めというようなものです。
またぞろ、自己責任に泣く方々を量産しようとしているのですね。
まあ、それも仕方がないといえば仕方がないのですが・・・

「この計画には正直言ってコンセプトがありません。それを提案してください」
数カ月前、このトンデモ計画のプロモーションを担当する
広告代理店を選定するコンペが開催されたそうです。
計画内容を説明するオリエンテーションの場で
事業主の担当者はそう言ったそうです。

ビックリしますね。
自分たちが何十億円もかけて行う事業なのに、
「コンセプトがない」と堂々とおっしゃるばかりか、
それを広告代理店に提案させようと言うのです。

まず、事業主はコンセプトもない数百戸のマンションを作って、
これから売ろうとしているわけです。
「長谷工が儲かりそうなプロジェクトを持ってきたから、当社はそれにのっかってカネを出しただけ。目的は利益を出すこと。街づくりなんかどーでもいいから、広告屋さん、テキトーに見栄えがいいのをデッチあげて」
ということですよね。
そして、それを考えさせる先が広告代理店ですぜ。
当然、街づくりや住まい作りのプロではありません。
それは都市プランナーや建築家の仕事。
たとえ彼らが出てきても、長谷工がただ
「低コストで出来るだけ多くの住戸を作る」ことだけを優先した
この図面を見ても、口をあんぐりとさせるだけでしょう。

あとは、広告屋がタレントを呼んできて、適当にイメージで
ゴマカスしかなさそうですね。
しかし・・・広告屋が考えることなど、ただの上っ面すくいだけ。
結局のところ、出てきたコンセプトは「子育て」ですって。
バカバカしすぎて笑う気にもなりません。

あえて言うなら、この街のコンセプトは「容積消化＆低コスト」でしょう。
もっというなら「儲けたいだけ」。悲しいですね。
これでまた、約400家族の未来が危うくなるかもしれません。

さて、こういう「呆れ果てた」大型プロジェクトが
鈴なりになっているのが今の埼玉県のマンション市場。
10年後に「自己責任」を痛感させてくれるような物件が
ワンサカとありますので、かなりの要注意。
もし今、埼玉で大きなマンションを買おう、なんて考えている方は
ぜひ私のレポートをご一読ください。

無謀なパークホームズLaLa新三郷、
波乱の浦和常盤プロジェクト
埼玉県の大規模マンション　全22物件
価格　3,490円

取り上げているのは、以下の22物件
１ 「シティテラス戸田公園」
２ 「小手指タワーズ」
３ 「志木の杜レジデンス」
４ 「パークホームズLaLa新三郷」
５ 「ソライエ草加松原」
６ 「グランドミッドタワーズ大宮」
７ 「パークシティ南浦和」
８ 「プラウドシティ浦和」
９ 「グローリオ越谷ステーションタワー」
10 「パークスクエアさいたま新都心 Airs Court」
11 「グランシンフォニア」
12 「シティタワーさいたま新都心」
13 「シティテラス大宮宮原」
14 「シティタワー蕨」
15 「（仮）太陽光“カガヤキ”PROJECT」
（レーベン東鷲宮Ⅲ）
16 「サウスゲートタワー川口」
17 「シティタワー上尾駅前」
18 「北戸田ファーストゲートタワー」
19 「グランアルト越谷レイクタウン」
20 「（仮称）浦和常盤プロジェクト」
21 「オハナ 北戸田ガーデニア」
22 「ザ・パークハウス 所沢」



東京の公立校が関西人に支配される？

わが家には3匹の豚児がいて、各々高校・中学・小学校に通っています。
高校は音楽系私立、中学は附属へそのまま上がれない国立、
そして最後は地元の公立小学校。
いや・・・お金がかかる。
高校は授業料が「日本一高い」と雑誌で紹介されたそうな。
下二人は受験のために塾に通っていますが、これが私立校の授業料並み。
わが家の教育費は、私がサラリーマンだった頃の年収を軽々と超えています。
いったいどうしてこんなにお金がかかるのでしょう？
それは、かけているからかかるのでしょうが(笑)。

我ら東京都民なら公立中学から都立高校、大学は仕方なく私立・・
というコースを辿れば一番の安上がり。
私も京都市立の小中から府立高校、大学だけは私立に行かせてもらいました。
「東京に行きたい」と親に言ったら「東大なら行かせてやる」。
「フーン」と聞き流すしかないでしょ(笑)。

わが家の方針は「親の資力がある限り、やりたいことをやらせる」。
つまり「受験したいから塾に行かせて」と子どもに言われたら
塾代が払える限りは行かせることにした結果がコレ。
上の娘などは「留学したいからヨロシク」と嘯いています。恐ろしや。

まあ、音楽という金持ちの道楽みたいなことをやらせている
長女は別にして、下の二人は「どうにかならんのか？」と思います。
なにが、というと・・・いわゆる公教育というやつ。
地元の公立小学校とは、長女の時代も含めると丸11年のお付き合い。
公立中学は長女が3年通ったので、およそ分かりました。
どちらも極めつけの「事なかれ主義」体質。
なるべく面倒なことが起きないように、
また起こったとしても大ごとにならないように
何事も「穏便に、穏便に」済まそうとしています。
例えば、ウチの子が一方的に殴られて怪我しても「殴られた原因は？」
と尋ねて最後は「ケンカ両成敗」で双方に謝らせて一件落着へ。
「ふざけるな」とねじ込むと、すぐに「おっしゃる通り」。
まるで自分たちの指導力に自信をもっていません。

実は国立中学に通う長男には、最初は私たち親が中学受験を勧めました。
身体が小さくて運動が苦手。喋りも手先も不器用なので
「公立中学なんかに行かせたらトンデモない目にあう」
現に、小学校の時にもジャイアンみたいな同級生から
日常的に酷い目に遭わされていました。
度を越した時には、私が出て行ってアレコレと教師どもを指導 (笑)。
人柄のいい方はいますが、何とも頼りない連中ばかりでした。

そこで、「面倒見のいい私立へ」行かせるつもりで塾通いをしたら
本人もその気になって勉強しだした結果が国立へ。
しかし高校へそのまま上がれないので、今また高校受験。
まあ、それはそれで仕方がないと思っています。
ただ、教育系の付属校なので教師のレベルが全然違います。

長女の通った地元の公立中学は、どこにでもあるような普通の学校。
学校であった事を何でも面白おかしく話してくれるので
3年間のおおよその出来事は把握していたつもりです。
まあ、教師どものレベルの低さには呆れました。
これも、仕方ないと言えば仕方のないこと。
私より若い世代にとって、数ある職業選択の中で
学校の教師などは決して魅力のある仕事ではなかったのでしょうから。

私自身の経験で言っても、教育大学をめざしているような同輩は、
必ずと言っていいほど「変な奴」か「オタク」。
まわりに自然と人が集まるようなリーダータイプで
教師になった人間など、まずいません。
つまり、今の時代に公立校で教師をやっている人々は
総じて学校時代は二流人士タイプだったことが多そうですね。
連中と話していても、痛烈にそれを感じてしまいます。
「コイツ、民間企業ならタダのクソだな」

まあ、庶民に生まれればそういう教師にあたるのも
「仕方がない」と思わざるを得ないのが今の日本の社会システム。
私のように、収入不相応に「背伸び」をしようとすると
「ベラボー」というレベルの費用が掛かってしまうわけです。
しかし、何とかならんもんでしょうかね？
せめて、社会科の偏向教育だけでもやめて欲しいです。

フェイスブックでお友達の平岡さんという方は、
大阪で私立の学校を経営しておられるようです。
その方が先日「公教育は原則廃止して、すべて私立にせよ」という
まあ極論といっていいほどの主張をされていました。
校長や教師に責任を持たせないといけない、というのが根底にあるようです。
学校の運営は、基本的に同窓会が行えばいいとか。
私は、PTAや地域の人々も加わるべきだと思っています。

ところで、私は地元小学校PTA内の一セクションである
「お父さん会」にボランティア参加しています。
毎年夏に行うイベントでは、OBさんたちも積極参加。
なんとお父さんの4分の1がOBで占められてしまいます。
熱心に参加するOBお父さんたちの多くは、なぜか関西系。
「そんなもん、カレーは豚肉よりスジ肉がうまいにきまっとる」
「今年のゲーム、なんかムチャムチャ進化しとるやん！」
と、イベントでは関西弁が飛び交っていて
「ここ、ホンマに東京の学校かいな。大阪の植民地ちゃうん？」
もちろん、私も関西弁グループに溶け込んでいます(笑)。

平岡先生の主張通り、もし公立小学校がすべて私立に変わり、
私の考えのように地域の人々もその運営に携わると、
東京にある多くの小中学校ではきっと関西弁が飛び交うのでしょうね。
なぜか、関西人は関東人と比較すると自分の考えを
ハッキリと主張する傾向にあります。それも、関西弁で(笑)。

東京は江戸幕府開闢以来ずっと武士の町。民政は基本、お上の支配。
大阪は太閤秀吉が開き、夏の陣で秀頼が崩じて以来、町人の町。
基本、町民たちの自治。京都も町衆は基本的に自治。
その気風の違いが今に至っているとしか思えません。

私は、学校の教師になど一度もなろうと思ったことはありませんが、
地元の小学校や中学校のためなら一肌でも二肌でも脱ぐ覚悟はあります。
あんな無責任で無気力な連中が運営している公立学校よりも、
ドタバタしながらも同窓会と地元の有志が盛り上げている
活力ある学校の方がずっと魅力的でしょう。
そうなれば、わが家の教育費負担も随分助かるはず。
まあ、今からでは「もう遅い」ことは確実ですが。


2013/1/29 16:46 | ちょっと脱線 | Comments (0)

インフレや消費税に惑わされないマンション購入を

少しずつではありますが、首都圏のマンションが売れ始めたようです。
まあ、業界にとってはいいことかもしれません。
昨年の後半は、まるで急ブレーキがかかったようになっていましたから。
それがここに来て、ポツポツと市場が動き始めた気配です。
私が見る限り、高額物件ほどアタリがよさそうです。
やはり、前にここで書いたように株価が大きく影響しています。

一番の要因は、何といっても安倍ノミックス。
「物価上昇2％の目標」ということで「いよいよインフレか？」という
ムードが社会全体に蔓延し始めたことが大きいですね。
もうすぐ、予算編成も始まります。日銀の総裁人事も行われます。
国会が開かれると政策論議がかまびすしくなるので、
この「インフレムード」がますます広がりそうです。

インフレというのは、基本的に実際の物価が上昇することです。
そしてこの現状を構成するもうひとつの重要な現象は、多くの人が
「この先、物価が上昇するだろう」と予想して、実際の行動に移すこと。
すなわち「今のうちに買っておこう」と、いろいろなものを買います。
例えば、ハイブリッドの新車は今なら350万円で買えるかもしれないけど、
5年後には400万円になるだろう、と多くの人が予想したとします。
彼らは、いっせいに買いに走りますね。
トヨタやホンダの売り上げは急上昇。
そこにぶら下がっている部品メーカーも潤います。
すると、5年前のように東海エリアの景気が良くなったりします。

今回、物価が上がるのは東海地方だけではないので、
日本全国で多くの人がモノを買いに走れば、景気は確実に良くなりますね。
2年前の地震の時を思い出してください。
あの時、東京では「ガソリンがなくなる」と思い込んだ人々が
「マイカーを満タンにしよう」とスタンドに向かいました。
結局、わずか2週間ほどではあったと記憶していますが、
東京中からガソリンが消えてしまいました。
トイレットペーパーやテッシュ、乾電池も右に同じ。
当時、そんな珍現象が起こったのは首都圏・・・それも東京がほとんど。

さて、「今買ったほうがいい」と考える対象には、マンションも含まれます。
「この先、マンションは値上がりします。だから今買ったほうがいいですよ」
このセリフは、ここしばらくモデルルームで
待ち構えるマンション販売営業マンの常套句になりそうです。
実はこのセリフ・・・そうでなくても彼らは年中使っています。
モデルルームを3,4ヵ所でも訪問された方は、きっと一度は聞いたはず。

ある住宅評論家は、業界内で「いつでも買い時オジサン」と呼ばれています。
どんな市場環境のときでも「今が買い時です」という持論を
トンデモナイ屁理屈で構成してアピールするからです。
私の記憶が正しければ、2008年に不動産ミニバブルが弾けて以降、
4年以上の間ずっと「今が買い時」と言い続けておられます。
その間、マンションの価格は私が予測したとおり
ずっとダラダラ下がり続けているにもかかわらず・・・です。

まあ、それはいいでしょう。
マンションを購入しようかどうか迷っている客に向かって
「この先、マンションは値下がりしますよ」なんていったら絶対に買いません。
でも「今買わないと値上がりしますよ」と言えば、買います。
だから、営業マンもデベロッパーポチの評論家もそう言っているだけ。
説得力のある根拠なんて、なーんにもないのです。あるのは願望だけ。

さて、ではインフレになりそうな「今から先」はどうなるのでしょう？
いつもの通り、ズバっと私の考えを示しておきます。
もし、本当に年2％のインフレが来れば、
マンションもそれなりに値上がりします。
ただ、一般消費財や耐久財と同様の上昇率になるかと言うと？？？

ひとつ、参考になる事例を上げておきます。
大震災以降、マンションの建築費はザックリ10％以上値上がりしました。
場合によっては20％近くの上昇を感じる場合もあります。
で・・・それは新築マンション価格に反映されているのか？
答えはNO 。むしろ、ここ2年でマンション価格は確実に下落しています。
なぜでしょう？

それはつまり、最終消費者であるみなさんが値上がりを許していません。
市場より高いマンションは厳しく選別して「買わなかった」からです。
だから、震災以後も新築マンションの価格は落ち続けました。
建築費が上がった分は、土地の仕入れ値を落としてきたのです。
つまり、建築費は上昇。土地価格はハイペースな下落。

ですから、世の中が全体にインフレになった場合、
マンションの価格もそれにつられて上がるかどうかと言うのは
ひとえにみなさんの購買行動がどの程度賢いかにかかっています。
おっちょこちょいさんたちが「これから値上がりします」という
営業トークを信じてたくさん買ってしまうと、値上がりします。

ところで、最近「B層」なんていう言葉がありますね。
カンタンにいうと『マスコミ報道に流されやすい、比較的ＩＱが低い人たち』。
4年前の選挙で民主党に投票し、震災後のアンケート調査では「原発反対」と答え、
去年の選挙では安倍政権の誕生を支持した人々・・・みたいな。
震災後にストックがあるのにあわててトイレットペーパーを買いに走り、
どこに行くわけでもないのに給油の為の長蛇の列にマイカーを並べた方。
こういう方は、ご注意ください。
マンションの営業マンが「今買わないと値上がりします」というトークを
真に受けてロクに調べもせずに契約書にハンコついちゃう可能性が大(笑)。

当たり前の話をさせていただきます。
モノの値段と言うものは基本的に「需要と供給の関係」で決まります。
世の中のムードが「この先、マンションは値上がりする」となった場合、
おっちょこちょいさんたちが買いに走ります。
これも立派な需要です。だから、値上がりします。
でも、そういう需要は完全に一時的な現象です。
比較的短期間に終了します。まず、長くて2年。短ければ数ヶ月。
その先は、どうなるのか？
当たり前ですが、その先の「需要と供給の関係」で決まることになります。

いつも言うことですが、日本の人口は減少し始めています。
住まいを必要とする人が減っているのに住宅の数はどんどん増え、
オマケにその耐久性能も徐々に向上しています。
だから、5年前の統計ですら日本全国で約13％の住宅が空家になっていました。
今はきっと、それがもっと増えているはず。
現状ですら、市場では住宅の供給がダブついているのです。
冷静に自分のお住まいの周辺を眺めてください。
賃貸住宅はそこいらじゅう空家だらけでしょ。

で、話を戻します。
おっちょこちょい君たちが一時的にマンションの需要を
盛り上げたあとはどうなるのか？
そこには間違いなく「反動減」というものがやってきます。
マンションが売れなくなるのです。当然、価格は下がりますね。

40歳以上の方なら、消費税が3％から5％に上がった時のことを
少しは覚えていらっしゃるかと思います。
あの時、世のおっちょこちょい君たちはマンションを買いに走りました。
たったの２％ですよ！
それも、新築マンションの場合は建物部分の2％です。
2000万円だとすると40万円。
たった40万円値上がりするだけで慌てて
4000万円くらいのマンションを買っていたのです。
今から考えると、とんだおバカさんですね。
案の定、「反動減」がやってきました。
マンションデベたちは、当然売れる価格まで値引きをします。
そんなもの「一声100万円」の世界。
消費税の増税分40万円なんて、すぐに吹っ飛んでしまいます。

今回の安倍ノミックスによる「2％のインフレ目標」も、
来年4月からの「消費税3％増税」も、ほぼ同じようなこと。
一時的には「値上がり」現象があるかもしれませんが、
結局は現実的な「需要と供給の関係」による価格へと調整されます。
ですから、そういう市場の枝葉末節に左右される必要はありません。
マンションは大きな買い物です。
「木を見て森を見ず」のような狭い視点と価値観で
一生住むことになるかもしれないマンションを選ぶと、
その後の人生に大きな陰を作ることになります。
くれぐれもご注意を。

さて、そんな「危ない」マンションがいっぱい出ている
レポートの更新情報です。

東京の大規模マンション
全解説36物件
プラウド府中マークス、アトラス池尻が登場！
価格　5,790円

アトラス池尻レジデンス
イーストゲートスクエア
ヴィークグラン世田谷千歳船橋
オーベルグランディオ多摩中央公園
オハナ玉川上水ガーデニア
グランドヒルズ三軒茶屋
グランドメゾン狛江
クレヴィア南千住
クレストガーデンレジデンス
グローリオ蘆花公園
ザ・パークハウス 一之江
ザ・ミッドランドアベニュー
ザ・ミレニアムフォート府中御殿坂
ザ・神宮前レジデンス
桜堤庭園テラス
シティテラス加賀
シティテラス板橋蓮根
シティテラス立川
センチュリーフォレスト
セントラルレジデンスシティーテラス目白
東京スクーププロジェクト
常盤台ガーデンソサエティ
パークシティ国分寺
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤
パークホームズ南麻布ザ レジデンス
パークホームズ品川ザ レジデンス
パークホームズ目黒ザ レジデンス
東綾瀬公園ハイライズ
Brillia 多摩ニュータウン
広尾ガーデンフォレスト椿レジデンス
プラウドシティ船堀
プラウド府中マークス
ミッドプレイス八王子
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
ルネ花小金井
[アイウエオ準順]

この中で、買ってはいけない物件がかなり含まれています。
マンションを買って「幸せになる」のではなく
「一生の不幸を背負う」ことになるなんて、ぜひ避けてください。
プラウド船橋の好調は本物か？
千葉エリアの大規模マンション　
全20物件の徹底分析
価格　3,290円

ザ・パークハウス 新検見川
グランドターミナルタワー本八幡
ユトリシア
パークシティ柏の葉キャンパス2 番街
ヴェレーナシティ 行徳
プラウド船橋
グランソシア船橋芽吹の杜
グランスイートブルー
シティテラス南行徳
パークタワー八千代緑が丘
シティテラスおおたかの森ステーションコート
幕張アクアテラス
プラウド新浦安パームコート
ビオ・ウイング ユーカリが丘
ザ・パークハウス津田沼奏の杜
サングランデ印西牧の原ドアシティ
オーベルグランディオ柏
プレミスト稲毛海岸
幕張ベイタウン グリーナ
ウェリス稲毛

千葉エリアは価格下落が激しいですね。
それに無条件で「買ってはいけない」と断定できる物件が多すぎ。