パークホームズ板橋蓮根は駅徒歩4分で坪単価100万円台

たまには真面目にマンションの話をしましょう。
このブログは、そもそもの主テーマがマンションですから。
その割には、セミナーでお会いする読者さんはことごとく
「脱線がおもしろい」と言ってくださるので、
私はついつい悪乗りをしてしまうのです。
でも、初心に帰ることは大切です。なんて・・・

私は首都圏と大阪の新築マンションの現地を見て歩きます。
おそらく、世の中で私ほどたくさんの現地を踏んでいる人間はいないはず。
エヘン！　第一人者です。　エヘン！
誰も褒めてくれないので、自分でエバります。

東京では23区のうち17区をカヴァーしています。
もしかしたら、近々全23区をカヴァーできるかもしれません。
何といっても新築マンションの供給が激減しています。
昔だったら港区だけで30物件以上あったのが、今はその半分。
しかも、中身はスカスカの状態です。
だから私のような非力な人間でも、カヴァー範囲を広げられます。

さて、最近の首都圏マンション市場はいかにも不健全。
といっても、マンション市場は万年不健全なのですけどね。
なぜかというと、マンション業界が不健全ですから。
まあ、それはいいとして。今の市場の不健全の中身を語りましょう。

実を言うと、きれいに二極化しています。
本当にわかりやすい状態ですね。
「実需」市場と、投機「市場」に完全に分かれているのです。
かみ砕くと「住むため」に買う人のための物件と、
「投資」あるいは「相続税対策」のためにマンションを所有したがる
方々のための市場がきれいに分かれています。

エリアでいえば、郊外あるいは準郊外は実需市場。
山手線の内側と湾岸は投機市場ということになります。
例えば、板橋区で販売されている「パークホームズ板橋蓮根」は
地下鉄の駅から徒歩4分なのに、平均坪単価は100万円台。
新日鉄興和の「リビオ板橋 浮間舟渡サクライエ」は、
JR埼京線の駅から徒歩9分なのに坪単価100万円台前半。
なのに売れ行き不振。もっともこれは借地権ですけどね。

かと思えば、山手線の内側に入ると坪単価は500万円が普通。
港区で来年出てくるマンションは1000万円台もありそうです。
このギャップ・・・23区内で6倍以上という格差。
あの荒漠たる江東区の湾岸エリアでも、中古が坪300万円を突破。
もっとも、購入している層の中心は中国人のようです。
江東区の湾岸エリアだったら、どんどん買い上げて欲しいですね。
チャイニーズタウンは都心から切り離せる場所が望ましいので。
まあ、それはいいとして。

しかし、不健全には違いありません。
こういったいびつな市場のゆがみは、いつか是正されるときが来ます。
そもそも、「住む」という需要が追い付いていないのに
上がりすぎている都心や湾岸の高騰価格はいつか落ちるでしょう。

その一方、本当に住むために買う人に売っている郊外の市場は、
このままでは長谷工プロジェクトしか生き残れなくなります。
なぜなら、建築費が坪単価100万円を切れるゼネコンは、
今や長谷工しか残っていないからです。
だから、郊外大規模マンションの施工はほとんどが長谷工です。

最近チェックした物件に「ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト」
というのがあります。319戸の大規模マンション。
売主はなんと京阪電気鉄道とその子会社。
三菱電機の配送センター跡地だそうです。
なぜ三菱地所レジデンスがやらないの？　というプロジェクト。
設計・施工はもちろん、長谷工コーポレーション。
南北線の 「王子神谷」駅から徒歩15分。
10年くらい前によくあった「遠かろう、ヘボかろう」物件。

住友からは「（仮称）ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト」
なんてのも出てきました。こちらは西東京市。
西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分です。ビックリします。
これは多分、URからバルク(抱き合わせ)で買わされた土地。
こんなプロジェクト、いまどきはどこもやりたがらないはず。
抱き合わせの相方はきっと
「（仮称）荻窪三丁目大規模環境創造型プロジェクト」あたり。
こっちのほうはどこのデベでもやりたがる立地です。

住友不動産のことですから、「ひばり」プロジェクトは
高値挑戦して、竣工後３年以上は販売を続けているはず。
下手をすれば５年以上ということもあり得ますね。
しかし、もっとも不幸なのは広告に騙されてそういう
マンションを買ってしまうエンドユーザーさんたちです。
35年ローンを払い終わるころには廃墟の危機を迎えています。

こういう郊外の駅から遠いマンションを買おうと考えている方は、
一度でいいから多摩ニュータウンの中を１日グルグル歩くべきです。
そうしたらきっと気が変わります。
あの官民総出で開発した多摩ニューは、今や廃墟化まっしぐらです。
駅に近いところしか生き残れないでしょう。

一方、都心や湾岸においてバカ高な価格で取引されている
新築、中古のマンションはどうなるでしょうね？
いつか必ずやってくる下落局面で悲惨なことになりそうです。
特に五輪後の江東区湾岸エリアはどうなるのでしょう？
生き残る道はチャイニーズタウン化？
子どもたちに「あの橋の向こうへは渡っちゃだめよ」なんて
言わなければならない時代がやってくるのでしょうか？
すでに日本人の逃亡が始まっている気配さえ感じます。

いずれにしろ、多くの方の気が付かないところで、
マンション市場は不健全に歪んできています。
歪みが大きいほど、戻るときの反動もきつくなります。
江東区の湾岸がチャイニーズ化するのは必要悪
だと思えばいいのでしょうが、都心や武蔵小杉のバブル崩壊は
悲喜こもごものドラマを生むでしょうね。

つくづく、このバブルは迷惑な話です。
ほんの少しの方が一時的に潤って、そのあとで
多くの人々が敗戦処理に追い込まれるのですから。
それよりも、市場の緩やかな下落が続いた方が、
よほど世間は平和だったと思います。

ということで、資産価値レポートの更新情報です。
今回、前述した（仮称）ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト
なんかを取り上げた「東京の大規模マンション」を最新情報化。
郊外型の大規模長谷工プロジェクトが増えて、全41物件。
「買ってもいい」物件もきちんとありますから、ご安心を。

東京の大規模マンション
価格　8,490円

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さて、前回もご案内した通り急きょ進みそうな企画がバリ島不動産ツアー。
なんと、今月27日出発で具体化しそうな感じです。
私は3泊と期中１泊で10月1日の早朝帰国を想定。
直行便利用で予算は総額(現地飲み会も含)20万円未満で
何とかやってみるつもりです。

滞在中、不動産見学ツアーを実施。
私も同行します。解説はできませんが、意見は言います。
みなさんさえよろしければ、毎晩夕食をご一緒します。
もちろん、基本的には自由行動です。
航空便は各自でご予約していただき、宿泊施設は
バリ島悠遊クラブ管理施設を優待料金でご利用可能。

これはまだ実施が決まったわけではありませんが、
もしご興味がおありの場合は、こちら

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2015/9/18 17:15 Comments (2)

2 Comments

まろたんさん、こんにちは。

はい、メール2本頂いています。
のちほど、じくっと読ませていただきます。

世紀末まではちと年月がありそうですが
24年ぶりにラグビーで勝てて、
世間は興奮していますね。
これでラグビー人気が復活？

ラグビーの人気が衰えたのは
20数年前にオールブラックスに100何十点も
取られたのが原因だと思っていますので、
これで人気挽回？
サッカーよりも見ていて面白いので、割合好きです。

まあ、たまの日曜日、手を動かしながら
テレビも見ています。

それではまた、ごきげんよう。　榊淳司

2015/09/20 17:26 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

坪・百万円。イタバシとは言え、駅４分。コレはあー！
いちおうトーキョー。いちおう「〇三」。何でも「いちおう」。(笑)
まさに「ハラキリ価格！」ですな。

シルバーウィークとやらに、突入。
この時とばかりに、金歯・ぎん歯のババジジどもが、
サルみたいな手に、百円玉を握りしめて、アチコチを占拠。
な、な、なんという、世紀末！(笑)

ま、おちょくりは、このくらいで。

メールを２本、送っておきました。
合間に、どうぞ。

ごきげんよう。

2015/09/20 16:55 | by まろたん

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