高ピー不動産屋に負けない方法

さっき、ヤフーを見ていたら
「首都圏マンション急回復　３月発売５４％増、契約率３年ぶり８０％」
なーんていうタイトルの記事が配信されていました。
こういう記事は、だいたい「不動産経済研究所」の発表データが元になっています。
ここは業界で「不動研」と呼ばれている会社です。
では、この不動研はどうやって、「契約率」なるものを調べているかというと
それは極めて原始的な「電話での聞き取り調査」なのです。
聞く相手は、当然ながら販売中のマンションの売主企業担当者。
聞かれた方は、正確に答える義務なんてありません。
例えば、100戸のマンションが売り出されているとして、
販売開始一ヶ月で10戸しか契約できていない場合、
「はい、当マンションの契約は10戸です」なんて答える担当者は、
「絶対に」といっていいほどいません！
もし、正直に答えると、そのマンションの契約率は10％にカウントされます。
「契約率10％」のマンションは、超がつくほど不人気物件です。
そういう不人気物件が本当に不人気であることが分かってしまうと、
まますます売れなくなってしまいます。
なぜなら、このブログでも度々取り上げているように
日本人には一般に「他の人と同じことをする」と、妙に安心するという
私からすれば摩訶不思議な行動様式があるからです。
反対に「だーれも買っていない」マンションを契約するのは
恐ろしく勇気がいることになります。
だから、売主企業の担当者が、自分の担当マンションが「不人気」である、
と認めることは「絶対に」ないのです。

では、本当は100戸の内の10戸しか売れていない場合、どう答えるのか。
普通は30戸から50戸くらいでしょうね。
30戸売れていれば60戸でしょうか。
つまり「半分」というのが目安だと思います。
「半分売れていれば大丈夫かな」という心理を読んでいるのかもしれません。

だから、「不動研」の発表する「契約率」というのは
実態とはかけ離れた数字なのです。
もちろん、業界人は誰もあんな数字を信じていません。
ただ、全体の空気というか、風を読む参考にはなります。

このように、契約率はかなりマユツバなのですが「発売戸数」は
ほぼほぼ正確といっていいでしょう。
なぜなら、それは広告しているので嘘がつけないのです。
だから、3月の発売戸数が増えたのは事実なのでしょう。
実は・・・今年の後半はかなり多くの新築マンションが発売されそうです。
昨年の後半あたりから、マンション用地を仕入れる動きが活発化し、
それが今年の後半に事業化されて販売開始と相成るわけです。

そして、全体的な傾向として「需要が溜まっている」というのも
ある程度は事実だと思います。
つまり、昨年はほとんど新しい物件が出なかったので、
新築マンションを買いたくても買えない人が積み上がった、
という状態にあるわけです。
別に、それはそれでいいのですが、困ったことがひとつあります。
それは、一瞬でもそういう状態になると、
即座に不動産屋さんたちは「勘違い」してしまうのです。
つまり、みなさんに「売ってやる」という高ピー姿勢に「戻る」ワケです。

いつか書いたとおり、不動産屋というのは、基本はエバりたがり屋です。
中には、エバりたいから不動産屋になった、なーんていう方もいるくらいです。
彼らが、みなさんにヘコヘコと頭を下げるのは、
手付金を取って契約書に判子を押させるまで。
その後はてのひら返しに居丈高になる、
というケースが大半とは言わないまでも、かなりあります。

契約後に、「何かおかしなこと」が起こって解除しようとしても
彼らが「紳士的に手付金を返してくれる」ということはまずありません。
そして「何かおかしなこと」が起こる確率は、かなり高いのです。
私の感覚だと、契約から内覧、引渡し、居住開始1年くらいまでに
何の問題も起こらないマンションなんて、10％もないと思います。
よくある悪質なケースは、営業マンの無責任な「口約束」です。

● 駐車場は必ず確保します
● オプションを無料で付けます
● 前の敷地に何か建つ計画はありません
● 入居後、何かあれば私がすぐに駆けつけます
● 当社のマンションでトラブルになったことはありません
● 今後、値引きをすることは絶対にありません

こういう約束は、守られるよりも反故にされる可能性がかなりあります。
では、こういうトラブルを事前に避けるためにはどうすればいいか？
私がいつもおススメしているのはサポート会社の活用です。
特に、契約前が重要です。
契約する前に、そのマンションを買っていいかどうかの判断。
これを「不動産調査」で徹底的に調べてもらいます。
次に、契約書や重要事項説明書のチェック。
これもかなり重要です。
というのは、契約自体の不備や購入者に一方的に不利な記述が
シレっと盛り込まれていることが結構多いのです。
その他、契約書に記載されていないことの確認。
前述した駐車場の問題等です。
そして、契約後の内覧。さらに引渡し。
これらの節目節目に、下記にご紹介する大友さんのような専門家の
サポートを仰げば、ほぼ失敗することはなくなります。

これまで、私に無料相談をお寄せいただいた多くの方を
大友さんにご紹介した場合、顧客満足度は100％どころか
120％や150％といっていいほどです。
これほど頼りになる方は、そうそういませんね。
ただし、対応は首都圏のみ。マンパワーには限界があります。
でも、料金は業界最低水準で、サービスは業界最高水準。
名の知れた大手事務所なんぞ、足元にも及ばぬクオリティの高さです。

もし、何かでお悩みがあれば、私への無料相談でもいいのですが
深刻の度合いが高いものは、迷わず大友さんに相談すべきでしょうね。
メールや電話での応対も非常に丁寧との評判です。
ぜひ、ご活用なさってみてください。

大友さんの会社です　↓

 株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０１２０－２３４－２１２ 水曜定休
www.best-sup.com/

2010/4/13 17:30 Comments (0)

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