モデルルームには意味がない

たまにはマンションのことも書きますね。
でも、いつもの「そもそも論」です。
ずっと前に書いた覚えがあるのですが、
新築マンションのモデルルームについて。

マンション業界には無駄なものがいろいろありますが、
「モデルルーム」というものほど無駄はない、と思います。
あれを見ることでエンドユーザーは何が分るというのでしょう？
実のところほとんど何も分らず、なおかつ誤解を抱きます。

私は年間何百物件という新築マンションについて
資産価値を評価するレポートを書いています。
すでに累計で1万数千本ほど販売しました。
マンション市場では一定のポジションを得たと自負しています。

それでよく聞かれるのは「モデルルームに行かれるのですか？」。
アハハハ。この9年間で見たモデルルームは3カ所くらい。
それも、ごく仲のよいデベさんのところで、
イベントをした時にほんのついでに見たくらい。

実は、20数年の広告屋時代には数百カ所のモデルルームを見ています。
というか、仕事でどうしても見なければならないのです。
みなさんがモデルルームでもらうパンフレットには、
必ずと言っていいほどモデルルーム写真があるでしょ。
私ら広告屋が、あれを作っているのですよ。

私の時代は、ほぼアナログでした。つまりはフィルム。
カメラマンさんに頼んで撮影してもらうのですよ。
エンドさんはご存知ありませんが、かなり大掛かりですよ。
ギャラも、高い人なら1タイプ百万近く取ります。
6人くらいでやってきて朝から晩までかかります。
それに、制作の総責任者である私はお付き合いするのですよ。
あれは何とも退屈な仕事でした。

当時はアナログですから４×５のカメラにポラロイドを入れて
試し撮りします。それをみてOKを出すのが私の仕事。
実のところ、いいのか悪いのかさっぱりわかりません。
だから、私の場合は「いいですよ」ということが98%くらい。
まあ、ええかげんなクリエイティブディレクターでした(笑)。

そうやって、モデルルームの撮影に付き合っただけでも
百回以上はあったでしょうね。
モデルルームの撮影を仕切らない場合も多かったので、
ただ「見た」だけのモデルルームならそれこそ何百。
あれほど虚しいものはないですね。

私は30年以上もマンションの図面を見ています。
だから、設計者が制作する「青図」もほぼ読めます。
そういう人間からすると、モデルルームなんぞは
ただのデコレーションに過ぎません。
家具やインテリアのコーディネイトのセンスに差があるだけ。
その物件の真実は現地と図面にあるわけでして、
モデルルームなんぞは三の次。
あれはシロウトを騙すイリュージョンでしかありません。

時々「モデルルームは50カ所以上みました」
なーんておっしゃる相談者がいて、ビックリします。
本音で言えば「お気の毒に」と「何とアホな」が半々。
お気の毒に、という意味は「時間を無駄に使いましたね」。
「何とアホな」は、そのことに気付いていないから。

我々の世界には「客フリ」という言い方があります。
つまりエンドさんみたいな顔をしてモデルに行くこと。
客フリをすると、客フリですから1カ所2時間はかかります。
アホみたいですよ。ほぼ、何にも得るものがありません。
だって、こちらはシロウトではないので向うの言っていることは
知っていることばかりです。まさに退屈な授業と同じ。

業界人の場合は名刺を出して「見学させてください」と
堂々と正面から偵察に行く場合もあります。
これだとモデルルームをさっと見るだけ。
「資料ください」というと、簡易なものをもらえます。
どうしても見たければ、この方法を使います。
これだと、まあ30分もかかりません。

50カ所のモデルルームに行ったと言うことは、
行き帰りの時間も含めて1カ所3時間とすると150時間。
自分が自由に使える時間の中から150時間もあんな
アホみたいなところで過ごされたのですよ。
私が「何とアホな」と考えるのは、そういうこと。

最近では「客フリ」は流行りません。
というのは、事前に予約を入れた時点で販売サイドが
キチンと仕分けをしているからです。
偽名を使っているかどうかはほぼ100%見破られます。
他のモデルルームへの訪問歴もすぐに分ります。

趣味的にモデルルームを見て回る奇特な方がいますので、
販売側もそういうお方には一番使えない営業マンを担当させます。
買う気もないのに100%冷やかしでモデルルームを訪問するのは
刑法における偽計業務妨害の疑いさえありえます。

何よりも、モデルルームではそのマンションの本当の姿は分りません。
それぞれのマンションについて、最も重要な情報を得られるのは
現地です。ここでそのマンションの9割の価値が分ります。
あとはオフィシャルページに出ている情報を補完すれば
95から99.9%の価値を判断できます。
モデルルームで得られるのは、現地とオフィシャルページでは
得られない残り5%から0.1％の情報だけ。

多くのエンドユーザーはそういったごく当たり前な現実を
ちっともわかっていませんね。
「とにかくモデルルームに行ってみよう」とのこのこ出かけ、
販売担当者に「あなた方にはこの住戸がふさわしい」と誘導され、
「0月0日までにお申し込みをいただかないと買えません」
と脅された後に、慌てて私のところに相談に見えます。

そういう販売側の仕組んだ流れに乗せられて買ってしまった、
という人は全体の2割や3割はいるでしょうね。
そういう人ほど後悔しやすいのではないでしょうか。
それが新築マンション市場の現実と言えば現実。

最近、30戸程度の小さなマンションでは
敷地外のモデルルームを作らないで、
建物が完成してから販売を行っているケースが多くなりました。
実に好ましいことだと思います。
そういう物件は、おおむね販売もスムーズです。
現物を見ることができるので納得感があります。

建物が完成する1年以上も前に敷地外にプレハブで
作られたモデルルームを見せられて、手付金を払って
契約をした人というのは、どこか不安ですね。
実際の住戸を見て落胆する人も何割かはいるでしょう。

敷地外にモデルルームを作って販売する手法を
私は一概に否定するつもりはありません。
何百何千戸という大規模マンションを開発する側にとっては
引き渡し時点で完売に近い契約が入っていることが重要。
それができなければ怖くて事業ができません。

しかし、現実とはかけ離れたモデルルームを作って
エンドさんの目をくらませるような手法には賛同しかねます。
そして、エンドさん側にとってはモデルルームなんて
ほとんど意味のないものであることをもっと理解すべきです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
中央区関連の3タイトルを最新情報化しました。
中小規模の新規物件がいくつか出てきました。
日本橋エリアは混戦状態が続いていますね。
銀座では久々に好立地の物件も出てきました。
価格は相変わらずの高止まり。
日本橋エリアでは値引きで実質的には崩れていますけどね。
勝どきと晴海、月島エリアはタワー物件が停滞していますね。
値崩れの一歩手前でしょう。

墨田区のタイトルも最新情報化。
こちらも都心バブルの余波を受けて価格が上がったのですが、
実需がついてくるわけでもなく。
非常に苦しい状況が透けて見えますね。

中央区総集編
価格　10,800円

勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋富沢町、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■プロスタイル日本橋馬喰町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 東日本橋一丁目、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア日本橋横山町、■プラウド日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■（仮称）茅場町東プロジェクト、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■インプレスト東京八丁堀ル・サンク、■アネシア築地ステーションレジデンス、■シティハウス東京八重洲通り、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス、■ヴァース クレイシア銀座東、■ピアース銀座8丁目、■オープンレジデンシア銀座築地

日本橋・銀座
価格　9,590円

【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋富沢町、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■プロスタイル日本橋馬喰町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 東日本橋一丁目、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア日本橋横山町、■プラウド日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■（仮称）茅場町東プロジェクト、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■インプレスト東京八丁堀ル・サンク、■アネシア築地ステーションレジデンス、■シティハウス東京八重洲通り、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス、■ヴァース クレイシア銀座東、■ピアース銀座8丁目、■オープンレジデンシア銀座築地

 

勝どき・晴海・月島
価格　2,890円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目

墨田区総集編
価格　3,690円

■J WAZAC(ジェイ ワザック)東京押上、■ヴィークコート錦糸町、■ソルフィエスタ亀戸ルシーア、■エステムプラザとうきょうスカイツリー駅、■イニシア墨田、■アトラス押上 桜花テラス、■ガーラ・レジデンス亀戸セントラルパーク、■Jワザック押上エクセレント、■シエルヴィラ桜橋〈壱番館〉、■ジーベック錦糸北斎通り、■アーデル曳舟マークイースト

高円寺駅徒歩4分、資産価値安定の眺望住宅


12月2日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：12月2 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

12月2日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は5組様。
待ち時間が多少発生しましたが、
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2017/11/5 14:52 Comments (4)

4 Comments

トスカ兄さん、こんにちは。

10万円ですか。
手間暇かからないのなら私もやりたかった(笑)。
10万円は10万円ですからね。

しかし、そのモデルルームを・・・件見た、
と喜ぶ方もいるのがこの世の中。
だからマンション販売は低能ビジネスみたいなもの。
ただ、モデルを作らないで売る業者もいます。
今後はそういう傾向が広まるかもしれません。

ではまた　ごきげんよう　榊淳司

2017/11/09 18:44 | by Sakaki Atsushi

榊さん、こんにちは。

＞モデルルームなんぞは三の次。
＞あれはシロウトを騙すイリュージョンでしかありません。

私は、モデルルームの画像だけは見たことがあり、物の配置や飾り付けが何と巧みなのだと感嘆しました。さすがは騙しのプロです。私も、商売人の何たるかを知らない頃にモデルルームに行っていたら、女性の化粧に騙されるがごとく、見事に一杯食わされていたかもしれません。

余談を少々。私は幸いにして騙された経験はありませんが、某メガバンクXを半ば騙してギフト券10万円分をせしめたことがあります。X銀行があるキャンペーンを打ったとき、条件の欠陥を突いて、こちらが一方的に利益を得るように行動したのです。X銀行には切れ者などいくらでもいるはずなのに、条件の欠陥に気づいていなかったとは、何とも摩訶不思議でした。メガバンクといえども意外に間抜けなのでは播磨温泉。

ごきげんよろしゅう。

2017/11/07 01:21 | by アル中のトスカ兄さん

まろたんさん、こんにちは。

今日の東京はいい天気ですよ。
明日はそちら方面に行きますが(笑)。

「田舎者」というのは私にとって
何ともイメージしにくい人々ですね。
まあ、地方に行けば地方らしい人はいますが、
「田舎者」というと都会にいて田舎臭が抜けないような
人々のことを言うような気もします。
また、私のような京都人からすれば
東京に住んでいる人は一様に田舎者的です。
人づきあいが何ともガサツですから。
もっとも、私はそっちの方がお気楽な田舎者ですが(笑)。

私がもっともアレルギーを感じるのは
中途半端な田舎者ですね。
カンタンに言うのなら郊外出身者。
東京でもなく、田舎でもなく。
心が屈折している人が多いような気がします。

京都人も東京人も富裕層には独特かつ共有の
雰囲気というものがあります。
庶民はかなり違いますが。
地方の田舎者は田舎者としての自画像があるでしょう。
中途半端なのは郊外でしょう。
郊外に生まれたということは
親が上京者の負け組であった可能性が高いわけでして、
学歴や社会的地位に対して妙なこだわりがあります。
まあ、めんどうくさい人間になるケースが多いようで。

てなことを考えても仕方がないので
明日と明後日お休みする分、今日は詰めて仕事をします。

それではまた　ごきげんよう　榊淳司

2017/11/06 14:16 | by Sakaki Atsushi

榊さま。

そもそも、
家は「オンナのモノ」だと言うのが、私見。
購入を誘導するのはオンナでは有馬温泉？
ローンを組んでまで買います。
ダンツクにモシモの保険も組んで。

オンナの世界での主婦カーストは、
専業主婦が上位で、持ち家が上位。
共稼ぎ、チンタイは、負け組でしょう。
コレ、ワタシの臆測ですが。如何？

ずーっと昔、聞いた話です。
稲城市に大きめの団地があって、
その半分は分譲で、半分はチンタイ。
で、分譲の奥さん、チンタイの奥さんと口をきかない、
のだそうです。
そこの分譲に住んでいたオッサンから聞いた話です。

分譲組はチンタイ組をバカにしています。
チンタイ組はコンプで嫉妬ブタと。
ですからローンを組んでまで買うのでしょう。
カースト上位に行くために。(笑)
ワタシの臆測ですが。

ですから、ローンを組んでまで買うのはアホウ、
と理をもって諭しても、聞く耳を持たないのですよ。
マンションデベも、洗脳しているのでは有馬温泉？
ま、ニッポン人、総じて「田舎モン」なんですよ。(笑)

「この三河の田舎モンがー！」と信長から罵倒された、
のが、田舎モン・家康クンでした。
確かに家康クンは田舎モンでした。
鎖国なーんて、閉鎖的な田舎モン丸出しの性癖。(笑)

ヨタばなしでした。
ごきげんよう。

2017/11/05 19:19 | by まろたん

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