「赤坂」に住んでみたいと思ったら・・・

マンションの価格が「積み上げ方式」で決まることは、
いろいろな本に書いてあるのでご存知の皆さんも多いはず。
簡単に言うと、土地代+建築費+販売費+広告費+利益。
その他、地上げ代とか近隣対策費なんてのもかかります。
土地購入に関わる手数料や設計料もバカになりません。

大まかな内訳をいってしまうと、まず土地代と建築費で6割。
販売会社への報酬が4-5%。広告費が3%。
設計料は5-6%。土地代の手数料は1-2%。
地上げと近隣対策はケースによってかなり異なりますが1-2%。
それでもって、デベの粗利は25%くらいが業界の「常識」。
もちろん、これはあくまでも「目安」です。

ゴールドクレストという企業は、
かつて「営業利益」が40%近くもありました。
自社販売や広告費削減などによってコストを削っているにしろ、
事業計画時の「粗利」は50%近かったのではないでしょうか。

まあ、それはいいとして・・・・
新築マンションの価格は2008年をひとつのピークにして、
市場全体として下落過程にあります。
一方、土地の価格も同様に2007-8年あたりがピークだったと思います。
特に高騰の激しかった銀座や表参道の土地は今、
あの頃の半分以下になっているのではないでしょうか。
しかし、新築マンションの価格がそこまでビビッドに落ちないのは
建築費が「微減」程度しか下がっていないからです。

マンションの建築費がいくらくらいか、みなさんご存知でしょうか?

いろいろな尺度があります。
「1戸当たり」というのが最近よく使われるようになりました。
75㎡くらいのファミリーマンションが基準です。
これだと1600-1700万円が今の相場だそうです。
「坪当たり」というのもあって、こちらで70-80万円。

「日本一マンション施工費が安い」といわれている
最大手のH社は「坪60万円台」という噂です。
だから、大規模マンションの施工はほとんどがH社になってしまうのです。
でも、H社の泣き所はタワーマンション。
ほとんど実績がないところを見ると、多分技術的に対応できないのでしょう。

東京の「港区」エリアは、ミニバブル崩壊とともに
新築マンション購入のチャンスが広がっているところ。
でも、まだまだ「高い」ことも確かです。
比較的価格が落ちてきている高輪エリアでも、
坪単価で300-350万円あたりがひとつの目安。
これが六本木になると500万円。
赤坂だと400万円台まで下がってきます。

私は、個人的な感覚としては六本木よりも赤坂の方が
「住宅地」としては優れているように思います。
でも・・・坪単価400万円台は、まだまだ「高い」ですね。
前述の通り、建築費の原価は多少贅沢に作ったとしても
せいぜいがところ坪80-90万円です。
坪450万円のマンションだと、
残りの360万円が土地代やデベロッパーの利益その他。
建築費は全体の「5分の1」でしかないのです。

こういった価格の構造は、あまり健康的ではないと思います。
まあ、赤坂でも一等地と呼ばれるようなところだと
「仕方がないか」と思います。
でも駅から5分以上離れたような場所なら、
もう少しこの建築費比率「5分の1」が
上がってもいいのではないでしょうか。
そのためには、土地の価格が下がるとか、
デベロッパーの利益率を圧縮するとか・・・が必要です。

そんなことを考えながら、ここ2週間ほど赤坂の街を歩いていました。
そして、こういう現状を打破しようとしているマンションも見つけました。
以下のレポートは、そういったことをまとめたもの。
赤坂でマンション購入をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

マンションレポート018 「赤坂」
その上品な佇まいの中で住まいを選ぶために
価格 3,980

【その他の参考レポート】

マンションレポート012「六本木」
妖艶な魅力が漂う街 そのマンションの価値を問う
価格 3,980

マンションレポート013「白金・高輪」
都心なのに住みやすい 港区の好住宅地を探る
価格 2,980

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2011/1/24 17:18 Comments (0)

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