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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
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• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
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• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

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  2011/2/28 18:06 コメント (0)

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• のどかな午後にサルの亜種を嗤う
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私が常々「不思議だなー」と思っているマンションデベロッパーは
他ならぬ住友不動産。
マンションレポートを書くために首都圏の中であっちこっちの物件を
見て回っていますが、まあ「完成在庫」の山。
どうしてあの会社の経営が成り立っているのか、不思議です。
マンション専業のデベなら、とてもあれだけの
完成在庫には財務的に耐えられないはずです。

それで、決算を見ると結構利益を出していたりします。
「いったい何を売って利益を出しているのかしら？」と、不思議、不思議。
もちろん、マンションを売っているだけの企業ではありません。
むしろ、マンション開発の占める割合は4分の1以下。
不動産の賃貸収入が全体の半分近くあるので、
多少マンションが売れなくても平気なのでしょうね。

ただ、決算短信（25年3月期第一四半期）という最新のIRを見ていると
こりゃまた不思議な数字が出ているのです。

tinyurl.com/8md9nzs　←これが決算短信

それは「完成済販売中戸数」というもの。
「竣工1年超」が「500戸」と「竣工1年内」が「67戸」。
これを普通に解釈すると「完成在庫が567戸」となりますよね。

それで、2年ほど前に一度やってみたある「試算」を行いました。
住友不動産が売主になっている完成済みのマンションの
HPを片っ端から開いていていって、概要から「販売住戸」を拾い、
エクセルにのっけていくのです。
※先着順となっている場合はそのまま
※「第0期」とかで分からない場合は全体の1割
※完成しているのに一度も販売を始めていない場合は全戸

www.sumitomo-rd-mansion.jp/　←これが住友不動産のHP

で・・・始めると膨大な物件数です。
私は、最初から28物件目で挫折しました。
「都心」「城東」「城南」「城西」まで。
その他に「城北」「都下」「神奈川」・・・・全国へと続きます。
まあ、私が拾ったのは少なめに見て全体の3分の1でしょうか。
そして、そこまでの合計が・・・なんと637戸。

どうみたって、それだけで「567戸」よりも多いですよね。
私が全体の3分の1しかカウントしなかったと仮定すると
実に2000戸近くが完成在庫になっている、と解釈可能。
それとも、住友不動産と私の間で「完成在庫」というワードの
解釈が大幅に違うのでしょうか？

それにしても・・・不思議ですよね、あの会社。
また、不思議に思っているのは私ばかりではありません。
業界内部で「あの会社は分からない」と言っている人が多数。
先日も、広告費の見積もりコンペをした話はここに書いた通り。

まあ、それにしてもこんな不自然なことが
いつまでも続けられるとは思えません。
今や、時間が経てば経つほどマンションの価格が下がります。
かつてのように「待っていればいつかは売れる」ものではないのです。
豊洲や麻布十番のシティタワーも、いつかはグランドヒルズ三軒茶屋や
セントラルレジデンスシティテラス目白みたいに、
大幅な値引きに突入せざるを得なくなります。

例えば、シティタワーズ豊洲やシンボルは坪単価が280から300万円。
同じ豊洲駅が最寄りのプラウドタワー東雲は、約240万円。
おかげで、プラウドタワーは相対的に「安い」と評価され
表向きの販売は至極順調の様に見えています。
実際はかなり怪しいと私は睨んでいますが。
ただ、住友不動産がかたくな値引き・値下げを拒んだことが
野村不動産を大幅に「助けた」カタチになっているのは事実。
私としては、野村不が住友不に「ありがとう」の一言くらい
いうのが礼儀ではないかと思っています。

さて、最近リリースしたレポートの新作

「千代田区・総集編」
価格　5,290円

で取り上げた物件名を紹介するのを
忘れていましたので、ここで改めて出しておきます。

神田エリア（東）
1 　ウェリスタワー千代田岩本町
2 　リビオレゾン千代田岩本町　ザ・レジデンス
3 　リビオレゾン千代田岩本町　ザ・マークス
4 　アデニウム東神田
5 　クリオ東神田
6 　ルネ神田和泉町
7 　シティインデックス秋葉原
8 　プレシス東神田
9 　CONOE(コノエ)秋葉原 岩本町
10　ウィルローズ小伝馬町
神田エリア（西）
1   ポレスター千代田御茶ノ水
2   CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋
3   GREEN  PARK 千代田淡路町
4　 アンビックス神田
5   パレステージ神田
神保町エリア
1 　レフィール千代田神保町
飯田橋・水道橋エリア
1　 ライオンズ千代田三崎町
2 　グローベル ザ・ステーション水道橋
3 　クラッシィハウス千代田富士見
4 　パークコート千代田富士見ザ　タワー
番町・麹町エリア
1　 ザ・パークハウス 四番町レジデンス
2   CONOE(コノエ)三番町
3 　CONOE(コノエ)一番町
4 　プレシス半蔵門

さらに今回、「荻窪・阿佐ヶ谷」を大幅改定

「杉並区・総集編」
価格　3,980円

をリリースしました。
こちらも、全物件名を出しておきます。

1　グランスイート高円寺
2　アトラス荻窪
3　プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK
4　アトラス西荻窪レジデンス
5　オープンレジデンス西荻窪
6　ルフォンリブレ西荻窪
7　ルフォン西荻窪 ザ・レジデンス
8　Brillia(ブリリア)西荻窪
9　エコヴィレッジ杉並松庵
10　シティテラス西荻窪
11　エクセレントシティ杉並高井戸
12　ジオ杉並高井戸
13　XEBEC(ジーベック)高井戸
14　プレミスト浜田山
15　クラッシィハウス浜田山
16　ヴィークコート浜田山
17　パークシティ浜田山
18　サンクタス桜上水

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