坪単価250万円以上の予算なら、断然山手線の内側！

ここのところ、テレビ局からよく電話がかかってきます。
管理不全だとか、マンションの売行きだとか、話題は様々。
でも、私のコメントが使われたのかどうか、よく分かりません。
多分、ボツになっているのでしょうね。
でも、時々「取材料振込みました」みたいな郵便が届きます。
フジテレビの場合は、エクセルデータを送ってきて、
それに打ちこんで出力した請求書を送らされるので
自分でも覚えているのですが、その他の局は一方的に振り込まれるだけ。
まあ、どうでもいいことですが、局に出むいたり、
ロケに行くことはめったにありませんね。
生放送は緊張するのですが、臨場感があって嫌いしゃありません。
でも、最近は話が来なくなった。落ち目でしょうか(笑)。

ただ、ここのところの彼らの関心は、
「オリンピックでマンションが売れる」から
マンション自体の空家や管理不全に移っている気配が窺えます。
もうすぐ、国土交通省から空家率が発表されるはず。
それでまた、この話題は増えるのでしょうね。

さて、今日は新宿区についての話です。
先々週、自転車に乗って新宿区をくまなく回りました。
予想に反して、こぶりな物件が多いですね。
デカイのはTomihisa Cross (富久クロス)くらいでしょうか。
マジェスティハウス新宿御苑パークナードなどという、
ちょっとマーケットアウトした200戸クラスもありますが、
あとは、ほとんどが100戸未満。

現在、22物件の新築マンションが販売中です。
意外と少ないですね。港区は36物件ですから。
価格は、ザックリいうと港区と文京区の間。
まあ、位置関係からしてそうなっていますから(笑)。

新宿区の特長としては、どれも交通利便性がいいこと。
またJRが使いやすい位置関係にあることですね。
港区はJRが使える場所には物件があまり出ません。
というか、田町や浜松町の近くには、あまりマンションがないのです。
あっても、場所柄が住宅地ではないのですね。
それに比べて、市ヶ谷や四ツ谷のまわりは住宅地です。
もっとも、線路を境に向こうは千代田区になってしまいますが。

私は、実用的に選ぶのなら、港区よりも新宿区だと思います。
ただ、資産価値としては港区の方が全般的に安定していますね。
港区と言っても山手線の外側は別です。
新宿区の場合、港区の港南みたいなハズレエリアがありません。
どこで買っても、ある程度の安定性が期待できるのです。

今回、私が全部まわった中で見つけたおススメは
「プレシス市谷台町坂」というマンションですね。
立地は悪くないのに、価格がお安めですから。
そもそも、「プレシス」は「オープン」と並んで
「市場よりも安く供給」というのがコンセプトです。
野村不動産や住友不動産の真逆を行っています。
かといって、モノが悪いかというと、そうでもありません。
それは、高級志向ではないので大衆型仕様にはなっています。
でも、住み心地がそれほど劣るとは思えませんね。

例えば、10年後に売却する場合を考えましょう。
同じ市ヶ谷エリアで野村や住友ブランドなら6千万円で
供給されたマンションがあったとします。
その近隣のプレシスかオープンは4800万円だと仮定。
野村or住友ブランドは、みるからに高級ですから、
4900万円でも売却できると査定されるかもしれません。
でもプレシスはせいぜい3900万円だと言われるでしょうね。
まあ、下落率はともに2割弱で似たようなものです。
でも、どちらが早く売れるかというと、断然安い方。
なぜなら、集客の分母が3900万と4900万じゃあ桁違いですから。
3900の物件は毎週10件見にくるとすれば4900は1ヵ月3件かも。

しかも、景気がいいと市場より高い4900でも何とか売れるでしょう。
でも、不景気な時期には長期間売れません。
場合によっては3900に擦り寄る値下げを迫られます。
私は、結局市場より安い物件の方が資産価値は安定していると思います。

マンション業者は高く売りたいので、高い理由をこじつけます。
高級な仕様であるとか、ブランド力が違うとか、設備が豪華だとか。
でも、マンションとは基本的に鉄筋コンクリート構造物です。
その上っ面がどうなっているかというのは「見てくれ」の問題。
アマチュアはそういう問題にこだわりすぎると思います。

モデルルームなんて、まわった件数なんてどうでもいい話。
検討した件数が重要。つまり、どれだけ市場を研究したか。
インテリアコーディネイトに詳しくなっても
いいマンションを見分ける眼は養えません。
現に、何十カ所もモデルルームを見学した挙句に
負け組マンションを買っているおバカさんがたくさんいます。

マンションの資産価値いうものは、まず立地で決まります。
その次は住居の条件。日照・通風に関わる向きだとか、眺望・開放感。
最後に、設備・仕様と共用施設。
この国のマンションの中身は、かなり標準化されています。
つまり、高級仕様と普通仕様の大きな差は「見た目」。
200万円のシステムキッチンと30万円のそれに
170万円分の機能の差があると思いますか？
お料理をおいしく作れる機能に、さほど差はありません。
まさに「弘法は筆を選ばす」の世界です。

今回、新宿をまわってみて、新ためて実感。
マンションは山手線の内側か、せいぜいその周縁で買うべきです。
特に、坪単価にして250万円以上の予算を用意できるのなら、
もう完全に山手線の内側に入るべきですね。
望みの物件に届かなければ、中古で探すべきだと思います。

久しぶりのニュータイトル「新宿区総集編」です。

榊淳司のマンションレポート27
「新宿区・総集編」
Tomihisa Cross (富久クロス)5年後、10年後は？
価格　5,290円

このレポートに収録されているマンションは、■Tomihisa Cross (富久クロス),■マジェスティハウス新宿御苑パークナード,■セントラルレジデンス外苑西通り,■プレシス市谷台町坂,■ミッドタウンコンド四谷,■グランスイート四谷二丁目レジデンス,■ヴィークコート市谷加賀町,■ジオ四谷坂町,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■セントラルプレイス新宿御苑前,■DUARES早稲田,■Brillia（ブリリア）早稲田,■セントラルレジデンス西早稲田橋,■ザ・レジデンス早稲田,■シティハウス新宿戸山,■シティハウス市谷薬王寺,■ザ・パークハウス 市谷加賀町,■ブランシエラおとめ山公園,■ウェリス四ツ谷,■プレミアスイート外苑の杜,■グローベル ザ・リミテッド四ツ谷,■パークリュクス新宿御苑前 mon,以上の22物件

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2013/11/15 15:54 Comments (0)

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