• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
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• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 見たくない近未来のマンション市場
  2026/2/6 14:15 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

2026年2月

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先日、マンション広告の業界関係者と情報交換。
地方の新築マンションの市場がどうなっているのか、
というようなことを話し合いました。
彼が言うには、昔と違って有効なメディアは
テレビなのだそうです。そこからネットに引っ張る。
折り込みチラシはすでに主役ではないとか。

私があの業界にいた15年ほど前はまだ、
折り込みチラシが主役でしたね。ちょうど交代期ですか。
地上波のテレビなんて誰が見ているのか、
なんて思いますが、地方ではまだまだ主力媒体。

それにテレビ用に作った動画はネットでも使えます。
今は動画制作のコストも劇的に安くなっていますから。
しかし、紙の時代にあの業界にいた私からすると
「世の中変わったのね」感が否めません。

私の後輩や元社員の何人かが、未だにあの業界にいます。
それぞれ、社長になっていますね。まあ歳も歳ですから。
たまーに連絡を取り合いますが、やることの中身は
多少変わっても、業界の体質はまったく同じみたいですね。
なーんも進化していない感じがします。つまり、アホのまま。

私はあの業界にのべ22年関わりました。大変でした(笑)。
まあ「無理が通れば道理が引っ込む」の世界でしたね。
14年前に半分足を洗って、ジャーナリズムの世界へ。
こっちの世界は「事実」が優先という常識世界。
その違いに驚きました。しかも、みんな賢い。

その昔、日本の新聞は「インテリが作ってヤクザが売る」
と言われました。マンションはどうなのでしょうね？
少なくとも、インテリ的な要素はかなり少ないと思います。
インテリぶったデべはいますが、頭の中はピーマンです。

新築マンションを売るのは、あの業界では最底辺の人々。
財閥系大手の正社員から見ると、完全な「汚れ仕事」。
つまり、エンド(ユーザー)を相手にするのは、
「おバカ」たちで十分、という発想なのです。

そんな体質は、今でも変わらないご様子です。
デベロッパーからすると、自分たちのご都合に合わせて
開発した新築マンションを喜んで買うようなエンドは
バカに見えて仕方がないのだと思います。
だから大手デべの役員クラスで、自社開発の
タワマンなんかに住んでいる人は、ごく少数派です。

8年くらい前にあった大きな事件を思い出します。
支持杭が十分に安定した基盤に達していないことが
判明した場合でも「自分たちは悪くないから」という
態度に終始していましたね。あれが彼らの本質。

そういうのは私が関わっていた頃とまるで同じです。
これから何十年経っても変わらないでしょう。
ただ、あと何年あの業態が続くかは分かりませんが。
開発戸数はかつての3分の1以下に減っていますから。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
いよいよ価格下落期を迎えるマンション市場を
見据えた賢い買い方と売り方
6月24日に開講　受講申込受付中

本日の動画　↓

2023年5月27日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約8年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：5月27日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(4月)は多少待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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区会議員選挙が終わると、街が静かになります。
ちょっと嬉しいですね。街から雑音が消えました。
しかし、区会議員ってなんなのでしょうね。
10年くらい前、親しくしていた区会議員がいました。
彼は、自らを「街の御用聞き」と言っていました。

彼は無所属でしたが、予算案に反対したことはない、と。
まあ、予算案に賛成するか反対するのか、
あとは条例案に賛成するか反対するか・・
彼らの仕事はそれくらいのことでしょう。

6年くらい前に知り合ったある区会議員は、小児科の
開業医さんでした。自分のクリニックが地上げになって
タワマンに変わることを知り、区会に挑戦。
先日の選挙で3期目に当選なさってました。
ただ、そこのタワマン計画は着々と進行中。残念です。

今日、新聞で区会議員の全当選者が掲載されていました。
出ているのは、名前と所属政党、そして得票数。
ただそれだけ。経歴なんかは出ていませんね。
それにしても数が多いですね。あんなに必要？

東京には特別区というのが23区あります。
その23区の行政が、大きく違うところはあるのでしょうか。
30年くらい前なら、少しはあった気がします。
「・・区は子育てしやすい」とか「福祉がいい」とか。
しかし、そういう差異はだんだん解消してきました。

つまり、千人から２千人程度の代表を区の議会に
送り出して、喧々諤々の議論をするような問題は
ほとんどないような気がします。つまり、
各区の何十人もの議員は今の半分より少なくても
十分なのではないでしょうか。

先週の土曜日は区議会議員選挙の運動最終日。
私の自宅の最寄り駅では、公明党の候補が演説。
多くの人が行儀よく固まって聞いていました。
時折、拍手と声援・・なんで？　と思ったら
聴衆の目は、ほぼ死んでいました。つまり、
支援団体からの動員だったのでしょう。

公明党の候補なんて、学会の票しか入らんでしょ。
ああいうあからさまな行為は止めて欲しいですね。
一般市民にとっては、いい迷惑でしかありません。
ともあれ、選挙が終わってホッとしています。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
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衆参5補選が終わりましたね。自民党の4勝1敗。
岸田政権にとっては、かなり無難な結果です。
これで「6月解散か」なんて声も出ています。
ただ、まだ任期が2年以上も残っているでしょ。
それに、国民に何かを問う争点もないし・・

岸田君、何もしていなくて、ただ流されているだけ。
それでも無難に乗り越えてきました。
なんといっても次期総裁の有力候補がいません。
それがこの政権にとっての一番の安定剤。

今年はこの後、広島サミットくらいしか
政治の重要日程がありません。
世界的に見ても、大きなスケジュールはなし。
ウクライナがどうなるか、くらいでしょうか。

アメリカの大統領選挙が今年の後半から始動。
このままではトランプ対バイデンのリターンマッチ？
それは何とも味気ないですね。何とかならんの？
あと、来年1月は台湾の総統選挙ですね。
これで民進党候補が当選すれば台湾有事は
いつ起きても仕方がない情勢となります。

一方、国内では植田日銀総裁がどう出るか？
28日には多分、何もない「金融緩和継続」でしょう。
しかし、その次には何かあるかもしれませんぜ。
だって、何かを変えないと意味がないでしょ。

世界的にはジワリと景気後退の波が迫っています。
今年はこの後まだ金融危機や通貨危機があるでしょう。
日本でも久々に銀行の破綻があるかもしれません。
ゼロゼロ融資の返済開始で倒産も増えるはずです。
住宅ローンの返済猶予も丸3年で、任意売却が
劇的に増える可能性だってありますからね。

取り敢えずは、目先はアメリカの利上げがあるかどうか。
日本のＧＷに次回会合が予定されています。ＥＣＢもね。
あと、それにつられてお隣さんがどう出るか。
足元ではジワリとウォン安に流れていますから。
利上げに追い込まれる可能性もありまずが・・

ただ、日本の不動産市場は28日にサプライズの
利上げでもなければ、当面は安泰ですね。
動きはかなり悪くなっていますが、
基本的には強気の構図で変わらないでしょう。
ですので、今はまだ「売り時」です。

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資産価値レポートというものを、もう14年ほど作っています。
新築マンションの資産価値を、物件別にアレコレと
言うレポートでして、エリア別になっております。
最近、新築マンション市場は物件が減ったうえに、
一部を除いて動きが悪くなっています。
だから以前ほど需要は無くなりましたが、
今でもそれなりに読んでくださる方はいます。

先日、その中のひとつを読んでくださった方から、
実に丁寧なご感想のメールをいただきました。
なんかちょっと嬉しいので、その一部をペーストします。

榊淳司様

お世話になっております
●●区のマンションレポート、読ませていただきました！
ありがとうございます。
夢中で二回連続で読みました。

とても読みごたえあって、的確ですね。すごい洞察力です。
私が●●区に何十年も住んでいて、
自分で体感して感じていることを言葉になさっていて、
すごいなぁ、と思いました。

他のレポートもぜひ読んでみたいです、
私か昔マンション探していたころに、
ぜひマンションレポートを読んで、
購入の参考にさせていただきたかったなぁ、と思いました。

●●年ぐらいまで●●区内で家を探していて、
とてもたくさんの新築モデルルームめぐりしていて、
結局はいろいろあってマンションを購入しなかったのですが。

そのころに、このようなマンションレポートが
もしあったらとても参考になっただろうなぁと思いました。
あと、もし可能でしたら、有料相談なども
お願いしたいなぁと思っています。
その時はよろしくお願いいたします。

まあ、こんな感じです。
お喜びくださった素直なお気持ちが出ていて、
それがストレートに伝わってきました。

こういうのは、基本的に個人の価値観次第です。
私のレポートを読んで「なにこれ？」みたいに
評価する方もいるはずです。何といっても、
私のレポートの主眼は、それぞれの物件が有する
資産価値についての、私の「見解」です。

そこには誰も知らない情報とか、
業界人だけが知っている秘密、みたないな
薄っぺらなインフォメーションはありません。
そんなものネットを叩けば出てきますから。

また、すべての方がレポートを読んだ感想を
送ってくださるわけではありません。
むしろそういうのはごく少数ですね。
メールによる無料相談もお受けしていますが、
私の回答に対する返信をくださるのも、ごく少数。
ただ、私はそういうのをほとんど気にしません。
でも、たまにこういう丁寧な励ましの
ご感想をいただけることは、とても嬉しいことです。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
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ただし、順番におうかがいしますので、
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私はこう見えて、理屈を言うのは好きではありません。
アレコレと御託を並べて自分の主張の正当性を
主張する、というのがどちらかと言うと苦手。
それよりも「イエスかノーかを決めればええやろ」
と考えてしまうタイプです。一見、そうは見えませんが。

長らく新築マンションの広告を作る業界にいました。
広告なんて、しょせんは正解のない世界です。
しかし、結果はきちんとでますが、その因果関係は出ません。
つまり、いたってあいまいな世界なのです。

そんな世界で、どんな広告表現がいいのかについて
あれやこれやと議論することは、意味がありません。
しかし、日本人というのはあーだこーだと
意見を言い合う（あるいはそのフリをする）
打ち合わせみたいなのが大好きです。

また、出てきた広告案にあーだこーだと難癖を
付けることも大好き。これって、ほぼ、無駄なこと。
延べにすると21年ほどあの業界にいましたが、
ほとほとウンザリしていたのを覚えています。

私はそういうのが大嫌いなので、自分が経営する
会社内では、そういうのは一切やりません。
社内の打ち合わせは伝達のみで、だいたい5分以内。
ところが、仕事を発注してくる広告代理店や、
その向こうのマンションデベや販売会社を交えての
打ち合わせは、短くて1時間。長いと・・

先日、その頃に私に仕事を出していた代理店の
営業君と久し振りで飲みました。彼は変わり種で、
そういったことへの価値観が、私とほぼ同じ。
理屈をこねまわすことが大っ嫌い。そんなもの
「客が言う通りに作れば、それでいいだろ」の世界。

実にその通りだと思います。この世の中のことに
「正しい答え」なんてのはない、という平明な真実を
凡百なオッサンたちはまず理解していません。
だから、あーでもない、こーでもないとやるわけです。

マンションを買うか買わないか、といった問題も同じ。
例えば、私は晴海フラッグなんて物件は
そのうち資産価値が大きく下がるから買わない方がいい、
という考えを持っていますし、それを表明します。

しかし、あのマンションを購入して40年ほど
幸せに過ごす人はいるはずです。そんな人にとって、
「晴海フラッグを買う」ということは正解です。
ただし、40年後の資産価値なんてどうなっているか・・
当然、私も生きていませんから答え合わせは不可能。

だから「仮定の話」で出した結論は、しょせん「仮定」。
広告表現案もマンション購入の可否も、正解はなし。
その営業君の「客の言うとおりに作ればいい」は
その条件のもとでは正解の一種であること間違いなし。
だって、そうしておけば話はスムーズですから。

「晴海フラッグを買いたい」というのも、
ご本人がそれを望むのなら「買えばいいじゃん」の世界。
要は「好きなら買えばいい」は正解の一種なのです。
でもまあ、それでは面白くないので、
私は「買ってはいけない」的な表現も使います。
ただし、それが全員にとっての「正解」とは限りません。

ところが、彼の周りには今でも凡百ばかりで、
こんな平凡な真実を理解できないそうで・・
そういう愚痴をたくさん聞かされました。
まあ、そういうしょーもなさはこの国では
どこでもありがちなこと。彼や私のような、ゴリゴリの
合理主義者には生きにくい世の中であることは確かです。

早稲田大学エクステンションセンター　榊淳司講師
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2023年5月27日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
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会場はいつものところです。

開催日時：5月27日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(4月)は多少待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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