マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
サラリーマン VS. 創業社長 どっちもどっち

サラリーマンというのはしょーもない職業形態
ではないかと、ずっと思っています。
まず、自分の仕事環境を自分で作れません。
基本、会社に「合わせる」ことになります。
自然に個性が摩耗していきますね。
何十年もサラリーマンをやると、だいたいは
しょーもないオッサンの仕上がりになります。

しかし、サラリーマンの美点は「わがまま」を
抑える訓練を積み重ねること。だから、基本的に
サラリーマンを相手にする時は、ラクですよ。
突拍子もないタイプは、まずいませんから。

サラリーマンの中には「俺は違う」といきがって
いるタイプもたまーにいます。まあまあ、と言う感じ。
ほとんどは主流から外されていますね。
うまく乗っかている人もありますが、
定年まで勤めあげるような人は稀です。
まあ、それはいいのですが・・・

サラリーマンの対極にいるのが、中手零細企業の
創業社長。それも20代くらいで創業したタイプ。
そいつが50代くらいになると、もうタイヘン(笑)。
それなりに「成功」しているから、自分はエライと
思いこんでいる人がほとんどですね。

まあ、それなりにはエライのですよ。
でないと何十年も会社を維持できませんからね。
しかしながら「ルールは俺が決める」みたいなお方が
ほとんどですね。ある意味、やりたい放題。

私は何人かそういうオッサンを知っています。
まあ、人の言うことを聞きませんね。
自分が正しいと思いこんでいるので、ちと厄介。
ただ、私はそういうオッサンとはあまり深く
利害関係を結ばないように心掛けています。
「距離を置く」と言う感じでしょうかね。

距離を置いて付き合えば、いい人ばかりですよ(笑)。
その昔、私が広告制作の会社を経営しているときに
あまたの中小不動産業者の社長と交わりました。
まあまあ、クセのあるオッサンばっかりですね。
だいたいは、視界から消えました。
バブルの崩壊が2回ありましたからね。

小さな成功を収めると、人間は慢心します。
「オレはエライ」と思いこむわけです。
まあ、私もそんな一人だったかもしれませんけど(笑)。
しかし、所詮は普通の人間の範囲内ですよ。
ただちょっとお金を持っていて、かなり扱いにくいだけ。

「社長」と呼ばれ続けると、人は変わります。
私は最近「先生」と呼ばれるようになったので
「フー」と思いながら、少し気を引き締めています。
といっても、あと何十年も生きるわけではないので、
テキトーなところで人前から去りますけどね。

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2022年11月19日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(10月)は待ち時間はほんの少し発生しました。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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2022/10/12 22:08 | ちょっと脱線 | Comments (0)

何ともヤバそうな1年後のマンション市場風景

私は「資産価値レポート」を更新するために、
日々の新築マンション市場を観察しています。
最近感じるのは「これはヤバイことになるな―」。
千葉や埼玉でも5000万円台の物件が当たり前に。

北区や練馬区、足立区と言ったところでも
坪単価300万円を超える物件が普通になりました。
それでもコンマ以下の住宅ローンを借りて
購入する人がいるのが、何とも不思議です。

この30年、日本人の可処分所得は減り続けています。
なのにこの10年、一都三県の新築マンションの
価格は上昇を続けてきました。その原因は
何といっても異次元金融緩和です。

需給だけなら完全に供給過剰状態です。
それで需要が息切れして、五輪後には下落が
見込まれました。そこへやってきたのはコロナ。
安倍政権が真水100兆円、事業規模200兆円の
補正予算をバラまいたおかげで、コロナバブル。
萎みかけた需要をおかしな具合に喚起しました。

もはや一都三県のマンション価格は「狂気」水準。
一方、オフィスの空室率は高止まり状態です。
つまり、そっち方面の不動産価格は停滞気味。
リートや中国人が買うので、まだ崩れていません。

日銀黒田総裁のお顔は最近、やつれ気味ですね。
主要国でマイナス金利を続けているのは日本だけ。
彼が9年半前に「2年程度で達成」といっていた
消費者物価の上昇は今、コストプッシュで実現。
それでもあのオッサンは意地を張って緩和継続。
もはや個人的な面子の世界であることは歴然。

次期日銀総裁の人事が注目されるようになりました。
任命権のあるのは総理大臣。岸田君は何事も
無難にいくお方なので、中曾か雨宮でしょうね。
それで、きっと小規模な利上げになるはずです。

来年は0.25％を2回くらいやるのではないですか。
当然、住宅ローンの金利も上がります。
そうなるとまず、新築マンションが売れなくなります。
新築が売れないと、中古市場も動きませんね。

ちょうど来年の春過ぎはゼロゼロ融資の返済開始。
巷には倒産のニュースが多くなりそうですね。
不況感も深まってきます。そうなれば、さらに
マンションは売れなくなりますよ。

来年の今頃は「値下がり」現象もチラホラと
垣間見えているのではないでしょうかね。
そもそも、需要が強くて値上がりしたのではありません。
土地が高くなったので仕方なく高く売り出した
新築物件が、なぜか売れてしまった・・
だから次にまた高く出したら、それも売れた。
そういう循環で値上がりしただけです。

ヘンな思惑やムードだけで値上がりしたわけですから
いったん値下がりが始まると、早いかもしれません。
特に郊外は「急落」みたいなことになるかも。
そして高値掴みをした人は、蒼ざめるでしょうね。
ローンの支払いが増えたのに「売るに売れない」状態。
任意売却や個人破産が急増する可能性があります。
すでに、韓国ではその兆候が出ています。
何ともヤバイ近未来の光景が近づいています。

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2022年11月19日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

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めんどくさい人はめんどくさい、と言うお話

世の中には「めんどくさい」系の人間がいますね。
頭のいい人でも悪い人でも、そういうお方はいます。
男でも、女でも。職業もあまり関係ありません。
性格に起因しているようにも思えます。

たいていは、心が狭い人です。寛容なお人は
めんどくさくはならないはずですから。
ひねくれた自己主張をなさいます。
きっと、承認欲求が強いのでしょう。
また、現状に多くの不満を抱いているはず。

例えば、今ならノーマスクで街を歩くようなタイプ。
そう言う人の99％は「めんどくさい」系です。
私はマスクの効果なんてあまり信じていませんね。
でも、必ずマスクはします。なぜそうするか？
「めんどくさい」トラブルを避けたいからです。

テレワークでもいいような作業を、
なぜか出社してやらないと気が済まないタイプ。
いかにも「あーめんどくさ」と感じますよ。
そこにはゆがんだ自己主張を感じしてしまいます。
多分、上司も「かわいくない奴」と思うでしょう。

カタチから入るタイプも「めんどくさい」人が多いです。
「ゴルフを始めるなら・・のアイアンが必要」なんて
先に道具をそろえる人は、ちょっとめんどくさい。
でもまあ、それでうまくなったりもしますけどね。

私から見ると、飯を食う店にこだわるタイプも
ある意味で「めんどくさい」ですね。
そんなん、基本的にこだわるべきことですかね。
近くて、まずくなくて、それなりの値段であれば
どこでもいいじゃないの、と私は思います。

物事にこだわる人には「めんどくさい」タイプが
多いような気がします。「・・でなきゃだめだ」と
いうNGメニューが多い人は、だいたい「めんどくさい」。
傍から見ていて思うのですが、そう言う人は
そういうことがめんどくさくないのでしょうか(笑)。

私は世の中の大抵のことはどーでもいいタイプ。
だって、ウジャウジャいうとめんどくさくなります。
トラブルや摩擦を避けてすいすいとやり過ごした方が
怒ったり悔しい思いをしなくていいじゃないですか。
人を恨んだりねたんだりするのって、超めんどくさい。

そういえば、めんどくさい人はだいたい嫉妬深い。
嫉妬深いからめんどくさいのか、その逆なのか。
それでよーくみていると、めんどくさい人は
やはり社交性に欠ける場合が多そう。基本、陰キャラ。

まあ、めんどくさいという性格がバレると、
人は自然に遠ざかっていきます。権力者は別ですが。
だから、めんどくさくて仕事のできない人は
いつの間にか視界から消えていたりします。あはは。

私は自分でそんなことはまったく心がけていませんが
近しい人間から「歩く社交性」と言われています。
目の前の人とテキトーに話すことは苦になりませんね。
共通の話題を見つけるまでに15秒でしょうか。

「売却相談会」なんてのを年に10回くらいやっています。
たいていの人に満足していただいた自信はありますよ。
まあ、最近はだいたいがユーチューブの視聴者さんですが。
まったくの初対面の人でも、うまくやっています。
メディアの取材を受けると、たいていリピートされます。
向こうにとって仕事がやりやすいのでしょう。

苦手なタイプは少ないのですが、その少ない苦手さんの
最強が「めんどくさい」お方なのですよ。
まあ、私の前でめんどくさくなければいいのですが。
滅多に現れませんけどね、そういうタイプは。
昔は私の周りにたくさんいらっしゃいました。
サラリーマンは同僚も上司も部下も選べないから
そこが大変でしょうね。いつもそう思います。

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新築マンション業界の最近の風景

大きな声では言えませんが、不動産屋の9割はウソつきです。
多くの人がそれを実感できる体験をなさっています。
だから、ウソをつかない不動産屋、という存在自体が
マンガやテレビドラマのテーマになってしまうのです。

私は不動産業界の周縁でもう35年ほど生きてきました。
最初の20年ちょいは新築マンションの広告作り。
デベロッパーや販売会社、広告代理店が仕事相手。
今、この頃の人々とはほとんど付き合いがありません。
だーから、言っちゃいましょうか(笑)。

デベロッパー
財閥系や一流商社の本社正社員以外は、概ねアホばかり。
ただし、野村不動産とオープンは侮れませんよ。
専業デベで「この人はクレバーだな」と感じるような
お方に会った覚えがほとんどありません。
まあ、リーマンショック後の不況でだいたいは倒産。

販売会社
アホのくせに小ズルい人が多い印象ですね。
3流以下は宅建にも受からないレベルがウジャウジャ。
ほとんどが私立文系です。数学的思考なし。だから
基本、理屈が通じない連中です。単純な数字には強い(笑)。

広告代理店
営業で鋭いのは10人に一人くらいでしょうか。
制作は概ね半端なクリエイターばかりですね。
私もそんな中のひとりでしたが。

新築マンションの売主は、多種多様。それは今でもそう。
実のところ、マンション開発と言うのは新規参入の
ハードルがウソみたいに低いのに驚きます。
ある程度の資金があれば、できてしまいます。
いちばん難しいのは、土地の仕入れです。

土地さえ仕入れられれば、商品の企画や販売、
広告などはオール外注で十分でしょう。
だから、専業デベではいちばん優秀な社員は
だいたいが仕入れに回されます。その次が企画。

土地の仕入れは、それこそ魑魅魍魎が跋扈。
こればかりは素人がそうそうに入り込めない世界ですね。
私は、日本で一番たくさんマンションを作っている
会社で、かつて一番たくさん土地を仕込んでいた男と
もう30年以上の「知り合い」です。あの世界は独特。

ある種、未だにアナログっぽい感じです。
人と人とのつながりがすべて。メールよりも電話。
現に最近、あの世界の重鎮に連絡が取りたくて
メールアドレスを探したら、なぜか消えていました。
それで電話をしたら、見事につながりました。ハハハ。

若い方でも（といって50くらい）の方でも
電話を多用しているようですね。少し驚きます。
私はよほどのことがない限りメディアの方に電話を
するなんてことはありません。よく掛かってきますが(笑)。
まあ、そんなことはいいのですが・・・

マンション業界の構造は、私の時代とあまり変わりません。
あの世界で一番変わったのは集客方法でしょうね。
今や、そのほとんどがネットになりました。
「紙」の資料はほぼ消えてしまったようですね。
郊外や地方では未だに紙を使っているようですが。

ただ、他のところは私がいた頃と変わりませんね。
相変わらず、モデルルームで客を幻惑させて、
ウソっぽいトークを重ねて一気に契約に持っていく・・
まあ、ここしばらくはそれでも売れたようです。

しかし、あまりに土地が高くなりすぎました。
都心の新築マンション市場は、半分死んでいます。
土地が高すぎて買えないので、開発案件が減少。
一種のフリーズ状態になっているのでしょうね。

この状態が1年も続けば、その後は不安定化します。
ちょくちょくとバカ高の物件が出てくるでしょうが
よほどの好条件でないと販売は進まないでしょう。
そして、フリーズのあとは値下がりでしょうかね。
まず、中古市場から下がり始めると思います。

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当日土曜日の13時から17時まで、
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人生いろいろあるけど、今は不動産の売り時

今日はいろいろありました。
まず、懐かしいお方から電話がかかってきました。
「お久しぶり」ということで1時間ほど話しました。
いろいろお悩みのご様子でした。
私にできることを幾つか提案すると「ぜひよろしく」と。

それでいくつかメールを打ったり、
それこそ数年ぶりに話す人に電話をしたりしました。
「おお懐かしい・・お元気」という会話になりますね。
少し方向性が見えてきたので、まあよかったかな。
今のところ、という但し書き付きですが。

さらに、日ごろから「足が痛い」「直らない」と
書いたり話したりしていたら、なんとその専門の
先生からアドバイスのメールをいただきました。
何度かやり取りをして、何となく希望が見えました。
とってもありがたいことで、感謝、感謝。

ところが、足の痛みは今日になって再び悪化。
あーあ、と複雑な思いでこれを書いています。
お医者さんとか弁護士とか、絶対に友達に
しておくべき方々ですね。それに不動産屋も(笑)。

身体に不具合があると、気分がふさぐものです。
今の私は明解な不具合が３つもあって、かなり滅入ります。
でも、いろいろな方が助けてくださるので
それはもうありがたい限りですね。

今日はzoomでの取材も受けましたね。初めてのお方。
最近は初めてでもリモートというケースが増えました。
今後はコロナが収まってもそれが当たり前に
なるかもしれませんね。世の中変わっていますよ。

明日は不動産売却相談会です。場所は日本橋横山町。
もう7年目に入りましたね。多くの出会いがありました。
不動産と言うのは、人生に関わる一大事です。
その割に、不動産業界にはレベル低い人多すぎ(笑)。

まあ、こういうのは何よりも「縁」が大切。
いい出会いがあれば、我々もいいお手伝いができます。
我々も商売っ気が薄いので、まあまあという感じ。
ただ、市場は冷徹ですからね。下がる時には下がります。

持っていてもしょーがない不動産は、
とっとと売りましょう。売るべきです。
そんなわけで明日は日本橋横山町でお待ちしています。

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