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榊　淳司オフィシャルブログ
市民権を得た「タワマンあかん」話

最近、「タワマンあかんで」をよく目にします。
まあまあ、それなりに市民権を得た感じですね。
タワマン嫌いの人々が多い証拠でしょう。
あるいは、タワマンへの嫉妬があるのかもしれません。

タワマンに住んでいる人々というのは
やはり「嫌われる要素」を備えているような気がします。
見栄っ張りでブランド好き。物欲が旺盛でパリピ。
それでいて形而上のお話が苦手、という連中。
まあ、「下世話な人々」と言っていいいカテゴリー。
分かりやすい価値観しか受け入れない人々ですね。
知性や教養とは距離感があります。

英語を喋ることがカッコいいと思っているけど、
何を喋るかについては無頓着だったりします。
車の見栄えやどこナンバーかにはこだわるけど、
メカニック自体にはあまり興味のない人々。
そういうのが典型的なタワマン族でしょう。

マンションの場合、見た目のカッコよさや仕様を
やけに気にするのがタワマン好きですね。
住友不動産は１階のエントランスロビーを
一流ホテルみたいに設えますが、住戸内はチープ。
フロントには美人のコンシェルジェを配置します。
でも、販売が終わるとむさくるしいオッサンに交代。

そういうチープな仕掛けに騙されるのがタワマン好き。
デベロッパーはそういうところを見抜いています。
だからタワマンのモデルルームにやってきたおバカさん
たちへの接客も、実に細やかなマニュアルで対応。

困ったことにタワマン好きはまあまあの知能があります。
まあ、見栄を張る程度、というレベルではありますが。
彼らには盛大に見栄を張らせます。ヨイショ！
それで契約してくれれば安いものですよ。

マンションの表面的な仕様などにも詳しかったりします。
しかし、そんなものは大半どーでもええことです。
建設費に占める仕様の割合なんて、せいぜい２割です。
その２割に騙されるのが思慮の浅いタワマン好きです。
デベ首脳たちはタワマン好きを心底蔑んでいますね。
それが証拠に、彼らはほとんどタワマンを買いません。

タワマン好きは小賢しいのも特徴です。
彼らはいくつも物件を研究するので、ある程度詳しい。
しかし、すっとぼけてトーシローのフリをしたりします。
ところが、来訪データを見ればすぐに分かります。

まあ、タワマン好きというのはデベにとっていいカモ。
彼らは買うことが大好きなので、２戸でも３戸でも
条件が整えば買ってくれます。ありがたい話。
いつかは買ったタワマンがババになるはずなのに。
市況がいいうちに売り抜けてしまえば話は別ですが。

10年くらい前まで、タワマンあかん派は私だけでした。
しかし、今は一定の市民権を得た感じがしますね。
タワマンあかん話はページビューも稼げるようです。
だから、これからもどんどん出てくると思います。

大きな地震でもあって「タワマンあかん」話に
リアリティが出てくると、これは一気に主流になります。
価格も暴落に近き状態になるはず。基本、脆弱ですから。
まあ、それはいつになるかはわかりません。
しかし「タワマンあかん」には相当の説得力があります。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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note特別企画第35号　晴海フラッグの類推できる販売側ウラ事情と’24年3月引渡時のリアルな風景　を送信

12月22日16:40に「note特別企画第35号　晴海フラッグの類推できる販売側ウラ事情と’24年3月引渡時のリアルな風景」 を送信。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、12月に入って3回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は目黒区、大田区あたりからの予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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新しいユーチューブでの動画を制作しました。

 

 


2021/12/22 16:41 | メルマガ発信 | Comments (0)

マンションの話題は今後「管理」に重心が移る

私は学校を出てから大きくは4回くらい、
生き方の「業態」を変えています。
最初の転換はサラリーマンを辞めてフリーランスに。
その後数年で経営者兼クリエイターに。

20年弱そんなことやったあと、再びフリーの
ジャーナリストに転じました。13年前ですか。
それで2年くらい前からはユーチューバーが
半ば本業みたいになっています。

その間、いろいろありましたが生活の質は維持。
家族のための「莫大な」出費にも何とか対応。
綱渡りみたいなものでしたが、落ちませんでした。
きっと、様々な幸運にも恵まれたのでしょう。

8年ほど前にちょっとしたトラブルが発生。
しかし、今から思えばそれが逆トレジャーですね。
一気に名前が広まりました。さらに言えば、
リーガルなノウハウも身につきました。
それも、かなりの実入りにつながりましたし・・

相変わらず新築マンションに関する仕事はしています。
しかし、割合は減りました。なんせ、衰退産業です。
あと5年で今の半分未満に縮小するのではないですか。
最近、マンションの管理や老朽化に関する
メディアからの取材が多くなりました。意外ですね。
それって、ちょー地味な話題です。

私は13年前からずっと言い続けてきましたが、
反応は鈍いテリトリーです。ところが、最近は変わりました。
大規模修繕とか修繕積立金に関する話題への
関心がかなり高まってきたようですね。

ここ数年、管理員の人材不足で管理費関係のコストが上昇。
新築マンションの管理費なんて、10年前のタワマン並み。
そして今のタワマンは、30年前の家賃並みの維持費。
マンションの維持費はここ3年で軽く1.5倍になった印象。

この分野に関する世間の関心の高まりには驚きます。
私は新築マンションの資産価値を云々するのを
主な業務に据えてきましたが、今後は考えねばなりません。
新築マンション市場自体が、かなりなテーパリング分野。
今後、この分野での拡大は望めないでしょう。

ただ、マンション管理というのは地味でマニアックですね。
私もひと通りのことは分かりますが、個別事例への
対応ができるほどではありません。そういう場合は、
信頼できるコンサルにお願いしています。

しかし、マンション管理の問題というのは
いち区分所有者レベルでは動かせません。
管理組合という厄介な仕組みがあって、
その関係法である区分所有法はかなりの制度疲労。
そこをガツっと改正しないと何ともなりませんね。

しかし、私も今後はそちら方面での仕事を増やそうかと。
今回の転進は業態転換と言うほどではありませんね。
同じ「マンション」というカテゴリーの中での
部分的な重心移動でしょうか。でもまあ、転進。

私は「変わる」「変える」ということに対する
アレルギーがかなり少ない人間だと思います。
それも「生き方」とか「稼ぎ方」とか「専門分野」と
いった人生の軸になるようなところでも、
過去には軽々と変えてしまってきました。
まあ、あまり一生懸命に生きていませんからね(笑)。

カラダは硬いのですがアタマはかなりフニャフニャです。
固定観念というものからは自由でありたいと思う性質。
そのあたり、人生の早くにサラリーマンに見切りを
つけたことも幸いしました。あんなもん5年もやれば十分。
私は4年半で切り上げました。自分で早期に奴隷から解放。

そろそろ、職業人生も終盤に差し掛かっています。
もともと、あまり仕事が好きではありません。
困苦努力することなんて、大嫌い。自分の能力の
6割くらいでこなす燃費運転が大好きです。

「忙しい」と他人に言うのも好きではありません。
だって「忙しい」というのは自分が「無能です」と
ほぼ同じ意味ではないですか。特にサラリーマンはそう。
忙しそうにしている人は、だいたい無能なタイプ。
そもそも、忙しそうにするというのは
デキる人から見ればカッコの悪い醜態ですよ。
まあ、それはいいとして。

今後、マンション関連に関する世間の耳目は、
新築物件の資産価値から管理関係に移りそうですね。
私も今からそろりと準備を始めようかと思います。
まあ、それも燃費運転の速度で(笑)。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
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そして、最善の売却プランをご提案します。
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会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
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ただし、順番におうかがいしますので、
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note記事　晴海フラッグの類推できる販売側ウラ事情と’24年3月引渡時のリアルな風景

はたまたnoteの記事を書きました。
ネタは晴海フラッグ。
先日、五輪閉幕後初の登録と抽選が終わりました。
「大盛況だった」のに、それをアピールしない売主。
何だかヘンでしょ。厚顔無恥を厭わない不動産屋どもが、
なぜにおとなしいのか、その裏側をズバリ指摘しました。
以下、無料部分です。ちなみに有料部分は９９０円。
有料メルマガの登録者には、のちほど配信しますので
お楽しみにお待ちください。

・・・・・・・・・・・・・・・・

いやはや、晴海フラッグにはビックリしますね。
抽選が行われたのは2021年の11月22日（月）です。
どうやら、売り出した631戸すべてに登録が入ったようです。
しかし、その後「登録申込即日完売」という発表がありませんでした。
新築マンションの販売においては、この「即日完売」という
フレーズは何物にも代えがたい強力な広告のキラーワードです。
「即日完売」と謳いたいばかりに販売戸数を調整するのが当たり前。
なぜなら、日本人は「赤信号みんなで渡れば怖くない」
という習性をもっているからです。

「他の人も大勢買いに来たから、このマンションはきっといい物件」
日本人はそういうことを無邪気に信じてしまう人たちなのです。
販売側もそれがよく分かっているので、
少し無理をしてでも「即日完売」と謳えるように
販売戸数や販売時期を調整するのです。

晴海フラッグの「第1期」の登録が行われたのは、今から２年以上前。
コロナ前の2019年の盛夏。あれは暑い夏でしたね。
そもそもその約1年前の2018年の秋に広告を始めたときには
概要に「2019年5月販売開始予定」と表示されていました。
それが、どういうわけかズレにズレます。

新築マンションの販売というのは、最も旬が1月から3月。
それを外せばゴールデンウィークと9月、10月。
避けるべきは8月と12月と決まっています。
なぜなら、日本は新年度が4月から始まります。
だから1月から3月は新しい暮らしを準備する時期。
「マンションを買って4月から新生活」、
あるいは「年度末の値引きセール」の時期が
2月と3月なのです。それを逃せばGWとなります。
秋にも暑さが和らいだので「モデルルームでも見に行こう」
なんて気分になる人が多いのです。

ところが7月の後半から8月は夏休みでしょ。
子どものいる人は、この時期に家族旅行を計画します。
お盆はお盆でいろいろ行事もあって忙しいものです。
12月は忘年会にクリスマスに年の瀬のあわただしさ。
そんな時期にマンションを買おうという人は少数派。
ましてや何千万円ものマンションの売買契約書に
ハンコは突きたくない、というのが普通の感覚。

ところが、晴海フラッグの「第1期」販売は
2019年の盛夏に登録が行われ、抽選はお盆前でした。
そして、契約はお盆の真っ最中だったと記憶しています。
もう業界のセオリーを外しまくり。しかも、日本の
マンション開発を代表するようなプロジェクトでの常識破り。
なぜ、そんな無理筋の日程になったのか？

それはスタートダッシュで大量住戸の「即日完売」を
謳いたかったからだと、私は推測しています。
晴海フラッグは分譲住戸が4145戸という超大規模。
私の記憶にある限り、1物件で4千戸超はこれが初めて。
こんなに大きな「1物件」は初めてですね。

私は1987年にほぼマンション広告を専門とする
広告代理店にコピーライターとして入社しました。
それ以来、新築マンション業界を眺めてほぼ35年になります。
その経験値からしても4000戸超は、これが初めてです。

現在、ゴールドクレストというマンションデベが
川崎市の矢向というところで約3千戸の開発を
行っていますが、あれがまあ晴海フラッグ以外では最大。
この業界では千戸以上になると「超」が付く大規模です。
もう一度書きますが、晴海フラッグの分譲住戸は4145戸です。

これだけ大きな物件になると、販売はスタートダッシュが大切。
「第1期」で大量の住戸を「即日完売」させて
人気物件であることを市場に対して強烈にアピールすることで
販売を勢いづけるのは、絶対的な販売のセオリーなのです。

そこで、2018年秋に広告デビューした晴海フラッグでは
翌19年5月に予定されていた「第1期」で千戸以上を
「即日完売」させることが何よりも求められたはずです。
ところが、その5月が近づいても千戸を即日完売させるほどの
集客ができなかった、のではないでしょうか。

それでズルズルと販売時期を延期させているうちに
「もうこれ以上は延ばせない」7月に入ってしまった。
そこで「多分大丈夫だろう」と思われる「600戸」を
あの暑いさなかに販売開始。申込の登録を始めたのです。

しかし、結果はあえなく惨敗。「即日完売」は謳えませんでした。
売主側から発表はありませんでしたが、50から60戸は売れ残った模様。
その割には最高で「70倍」という抽選になった住戸もありました。
なぜ、そんなちぐはぐなことになったのか。

その理由のひとつは、売主側が「パンダ住戸」を10戸ほど設定したからです。
「パンダ住戸」のパンダとは「人寄せパンダ」の意味。
広告用語です。多くの人が集まる何かを設けて注目を集め、
あたかも人気があるように装う広告アイテムのことです。

マンションの場合では「条件の割には価格が安い住戸」がコレ。
「この住戸はお買い得」というのは、ちょっとマンションに
詳しいエンド（一般消費者）なら分かることです。
そういうセミプロみたいなエンドがパンダ住戸に申し込みを
入れるので、倍率は驚くほど高くなるのです。

そういうセミプロみたいなエンドと、明らかな転売狙いの
業者みたいな連中が、数にしたら軽く100組以上はいるようです。
彼らが2019年夏に行われた「第1期」の時に、
売主側の狙い通りにパンダ住戸への申込に殺到。
「最高倍率70倍」という住戸が出てきて、見かけは大盛況。
しかし、まともな価格をつけた不人気住戸は申し込みが入らず
全住戸の「即日完売」は達成できませんでした。

その後、同年の12月に「第1期2次」で約340戸が売り出されて、
これも即日完売に至らず。そして2020年となりました。
ここで誰もが予想していなかった新型コロナの世界的大流行が発生。
あれよあれよという間に、2020年7月開幕予定の東京五輪が
「とりあえず2021年7月に延期」となってしまいました。

ご存じのとおり、晴海フラッグは東京五輪の選手村跡地を
活用したマンション開発です。建物のほとんどはそのまま再利用。
当初の引き渡し予定は「2023年3月」でしたが、
五輪の1年延期を受けて「引渡時期／未定」に変更。
晴海フラッグの販売スケジュールも「未定」となりました。

その時点で、すでに購入契約を締結していた人は推定900人弱。
予定通りの23年春以降の引き渡しを想定して人生の計画を
進めていた人々にとっては、ガラガラと予定が崩れました。
彼らの中の20数人は売主側に補償を求めて民事調停を申立て。
ただし、コロナによる引渡時期の変更は売主の責任ではないので
それが裁判所側に認められたのか、調停は不成立に終わりました。

そして2021年夏、東京五輪は開催され、無事に終わりました。
それで、引き渡し日は「2024年3月以降」に決まりました。
ちょうど当初から1年延びた感じですね。
そして2021年11月、五輪閉幕後第一弾の販売が始まったのです。
登録が11月21日に締め切られて22日が抽選。

抽選会場まで出かけた方に取材したのですが、大変な熱気だったみたい。
200倍近い倍率が表示されていた住戸が1棟でいくつもあったとか。
また、ほとんどの住戸に申し込みが入っている様子が窺えたそうです。
「ということは明日あたり、にぎにぎしく『即日登録完売』という
発表が幹事社である三井不動産あたりから出てくるのか」
そんな風に予想していたのですが、待てど暮らせど発表はなし。

「まさか完売していないなんてことはないはずだけれど」
そうしたら12月の2日になって、やっと
「全ての部屋に申し込みがあった」というニュースリリース。
登録申込数は5,546組で平均倍率は8.8倍、最高倍率は111倍だったと。

ふーん、そうならなぜそれを言うのに10日もかかったのか？
200倍近い住戸もあったのに「最高倍率は111倍」とはなぜ？
それに、にぎにぎしく「登録申込即日完売」と謳わないのはなぜ？

そんな疑問が湧いてきます。
晴海フラッグは、そのスケールが現状で「日本一」のマンション。
今まで販売した住戸がすべて売約済みでも、あと約2500戸あります。
建物が完成して購入者に引き渡すまでの期間は残り2年と3か月。
1年で1000戸のペースで売らないと完売にはなりません。
であれば、なおさら五輪閉幕後のスタートダッシュで
勢いをつけなければならないはずではないですか。
であるのに、それをやらないのはなぜ？

私の考える理由を以下に述べましょう。
恐縮ながら、以下の部分は有料とさせていただきます。
後半部分は前半の２倍程度のボリュームで、約7000字になります。

私の有料メルマガを購読なさっている方は、
後ほど配信しますので、有料購読なさらないでください。
そうでない方で、以下を読みたい方は990円をお支払いください。
なお、この内容は後日ネットメディアに掲載される可能性があります。

以上が無料部分。有料部分に興味のある方は、
以下のサイトからお手続きください。

note.com/sakakiats/n/nef27521323a2

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いくつになっても本は読みたいもの

最近、また本を読み始めました。
生まれが古本屋の息子なので、本は読む方ですね。
万巻の書、とは言いませんが4，5千冊は読んでいます。
学者でもない限り、1万冊は無理でしょう。

私は、読み始めたら最後まで読むタイプです。
その理由は、単純に貧乏性だから。
買ってしまったのだから、最後まで読もう・・
そういうタイプなのですよ。だから「積ん読」はなし。
まあ、100冊に2冊くらいは途中でやめますが。
そして、読み終わったらまとめて処分します。

本というのは読むことも大事ですが、内容を
覚えているということに大きな意味があります。
人間のアタマはPCとよく似ています。
記憶容量があってCPUがあってフォルダの整理がある。
大切な情報を整然と仕舞っておいて、
必要に応じて取り出せれば最上ですね。でけんけど。

たくさん読むことよりも、必要な情報を自分の
アタマのフォルダにきちんと整理して収納。
それが適宜取り出せれば、賢そうに見えます。
だから、本を読む量よりも情報整理システムが重要。

今はネットという便利な情報図書館があります。
たいていの情報は、30秒以内に取り出せますね。
だから、受験勉強的な暗記に記憶容量を使う必要なし。
情報の関係性を記憶しておけばいいのです。

その点、東アジア的な受験社会はしょーもないですね。
ネットを叩けば数十秒で取り出せる情報を
どれだけ暗記しておくかの競争を受験生に強いています。
そんなことのために人生の最初の20年ちょいを費やすのです。
それで、多くの人はなーんも考えられなくなります。

人間にあってPCにないのは、クリエイティブな力です。
クリエイティブとは「無から有を生み出す力」です。
それは、他人が考えた何かをテキトーにアレンジする
能力とはまったく別物です。そのことを、多くの人は
あまり深く理解していませんね。

例えば、編集と創造とは別物と考えるべきですね。
ツイッターやフェイスブックには誰かが上げたページを
自分でリツイートとか「いいね」として紹介する
機能がついていますね。それは「編集」に近い行為。
自分で自分の何かを上げるのが「創造」です。
その違いを多くの人は分かりません。

まあ「創造」ができるのは100人に一人くらいです。
日本の学校教育で優等生であった人にはまず無理。
学校教育は従順な奴隷サラリーマンを育てるシステムです。
そこで優秀であった人に創造力はありません。
ましてやアホな教師と仲良くなった人は、その同類。

日本は東アジアの国々の中では抜群の創造力があります。
そういったことを見せてくれた人は、たいてい「変人」。
社会の枠組みの中では「生きにくい」人生をおくった人たち。
ヌクヌクとサラリーマンで人生を終える人ではありません。

創造力というのは、実のところ「無」からは生まれません。
なにがしかのオリジンがあるのです。
オリジンから別物に脱皮した時に、新たな創造物が生まれます。
そのためにはオリジンを養う読書が必要だと思います。
そう考えると、読書は大事ですね。
もうすぐ還暦ですが、そんなことを考えています。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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