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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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  2014/10/6 15:40 コメント (3)

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  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報669号 京都市の中心エリアからの2物件 を送信
  2025/12/27 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報668号 杉並区と文京区からの2物件　を送信
  2025/12/26 13:23 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

2025年12月

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12月26日14:41に「榊淳司マンション情報446号 目黒区と大田区から各1物件」 を送信。発信アドレ

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今回、12月に入って4回目の配信でした。
最近、新築マンションの供給が極端に細り、
お知らせできる物件が少なくなっています。
次回は江東区あたり予定です。
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大前研一氏が夕刊フジで老朽マンションの問題を
取り上げています。これは日本社会が避けて通れない問題。
一番の解決法は、これ以上作らないことでしょうね。
作るにしても、それはワンオーナーの賃貸でしょう。
あるいは、定期借地権タイプがいいと思います。

その理由は、今の法制度の下ではほとんどの
老朽マンションには「出口がない」ということなのです。
韓国のように容積率を増やして解決できるのは、
都心エリアにあってそれなりに資産価値がある物件。
郊外の資産価値がゼロに近い物件には適用できません。
これからの日本、基本的には郊外人口が増えませんから。

フランスのように「長く使う」ということも不可能。
鉄筋コンクリートには石造と違って躯体に寿命があります。
100年は持つかもしれませんが、200年は無理です。
いつかは壊さなければなりません。
だから、フランス方式も物理的に不可能です。

老朽化問題が深刻になるのは10年から20年後でしょう。
20年後にはおそらく私は生きていないか機能していません。
だから、基本的には他人事になるはずです。
でもまあ今の職業柄、今分かっていることは言います。
鉄筋コンクリート造のマンションは、
いずれ壊さねばならぬ運命にあるのです。

また、それとは別にマンションの管理費が
ここ数年で急激に値上がりしています。
特に新しく売り出されるマンションの管理費が爆上げ。
その原因は、だいたいは人件費の高騰ですね。

管理員になる人が絶対的に不足しているのです。
だから、賃金を上げざるを得ない状況になっています。
それが結局のところ、管理会社への業務委託費の
値上がりにつながっている、というわけです。
この流れ、当面続きますね。人が減っていますから。

今後、マンションというのは維持コストが高い
住形態になっていくでしょうね。
多分、平米単価にして1000円くらいまで値上がりします。
70㎡のマンションなら、月々の負担が7万円・・・
「高！」となるでしょう。でも仕方ありません。

今、戸建て人気が復活しつつあります。
戸建ては基本、月々の維持費がかかりません。
しかし、修繕する時にはどかっと出費があります。
でもまあ、マンションの修繕積立金より安いはず。

区分所有のマンションはこれから先、老朽問題が深刻化。
もしかしたら、徐々に人気が落ちていく
可能性がありますね。今のままではそうなりそう。
そもそも、作り過ぎていますよ。
あれが大好きな人が多いですからね。

本日の動画　↓

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2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額10億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2022年は台湾が本格的にヤバそうですね。
その理由は、習近平君の個人的な野望です。
彼は毛沢東のような「英雄」になりたいようです。
しかし、今までのところそんな実績は皆無。
中国経済のバブルを膨らませた挙句に、
その破綻を自ら導こうとしているかに見えます。

彼は22年秋の党大会で3期目を目指しています。
しかし、彼にはしっかりとした反対勢力がある模様。
それが先日の人民日報の論文で証明されました。
つまり、彼の共産党内での権力基盤は盤石ならず。

その権力基盤を固めるために、習近平は何よりも
「歴史に残るような功績」を打ち立てたいのです。
それこそが「台湾回復」であろうと思われます。
しかし、それは大きなギャンブルでもあります。
なぜなら、アメリカと戦争になるかもしれないから。

だから習近平は今、アメリカの出方を探っています。
中国軍が台湾に侵攻すれば、果たしてアメリカは
台湾を守りにやってくるのだろうか、ということ。
習君はまだ、そこのところに確信が持てないご様子。

バイデン君の本音は「台湾なんか守りたくない」でしょ。
その理由は、アメリカ人の命を危険にさらすような
場所ではないから、というのが最有力。
「自由と民主主義」を守るため、という大義名分は
あるにしろ、台湾を守る条約的な義務はありません。
また、多くのアメリカ人も納得しないでしょう。
過去にはベトナム戦争という苦い経験があります。

しかし、台湾本島に地上部隊は送らなくても、
海上や空で中国軍と戦う可能性はありそうです。
それでも、中国は台湾を占領できるはず。
アメリカは、それを取り返そうとはしないはず。
そこを読み切れば、習近平は仕掛けるでしょ。

習近平は、そこのところを強気で来るかもしれません。
何といっても自分自身の権力保持がかかっています。
もし、そうなると日本もそれなりに巻き込まれます。
沖縄の米軍基地から飛び立った戦闘機が、
台湾周辺で中国空軍機とバトルになるかもしれません。
すると沖縄の米軍基地も中国軍の攻撃目標に。
さらに、中国軍は尖閣諸島に上陸することもあり得ます。

2022年というのは、そういう展開がリアルに生じても
何ら不思議ではないほど緊張感に包まれる1年になるはず。
さらに、ウクライナ情勢も目が離せませんね。
失うものが少ないプーチンはウクライナに
ロシア軍を侵入させる可能性があります。

2月の北京五輪に合わせて、なんて言う予測もあります。
厳冬期ですが、80年ほど前の独ソ戦では冬でも
激しい戦闘が行われたのが、このウクライナ地方。
冬の寒さに慣れたロシア軍なら実行可能でしょう。

これに対してバイデン君は何とも及び腰です。
米軍は直接介入しない、と言明しています。
プーチン君は今、西側に対して「ソ連崩壊時にラインまで
ＮＡＴＯは後退せよ」なんて無茶な要求を出しています。
こちらの緊張感も半端ありません。

2020年は本当にヤバいことが起こりそうです。
でも、大方の日本人はノーテンキです。
まあ、仕方がありませんね。日本は何もできませんから。

本日の動画　↓

2022年2月5日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

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ご希望価格に近い成約で売却できました。
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そして、最善の売却プランをご提案します。
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会場はいつものところです。

開催日時：2月5日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
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とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(12月)には待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

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最近、「タワマンあかんで」をよく目にします。
まあまあ、それなりに市民権を得た感じですね。
タワマン嫌いの人々が多い証拠でしょう。
あるいは、タワマンへの嫉妬があるのかもしれません。

タワマンに住んでいる人々というのは
やはり「嫌われる要素」を備えているような気がします。
見栄っ張りでブランド好き。物欲が旺盛でパリピ。
それでいて形而上のお話が苦手、という連中。
まあ、「下世話な人々」と言っていいいカテゴリー。
分かりやすい価値観しか受け入れない人々ですね。
知性や教養とは距離感があります。

英語を喋ることがカッコいいと思っているけど、
何を喋るかについては無頓着だったりします。
車の見栄えやどこナンバーかにはこだわるけど、
メカニック自体にはあまり興味のない人々。
そういうのが典型的なタワマン族でしょう。

マンションの場合、見た目のカッコよさや仕様を
やけに気にするのがタワマン好きですね。
住友不動産は１階のエントランスロビーを
一流ホテルみたいに設えますが、住戸内はチープ。
フロントには美人のコンシェルジェを配置します。
でも、販売が終わるとむさくるしいオッサンに交代。

そういうチープな仕掛けに騙されるのがタワマン好き。
デベロッパーはそういうところを見抜いています。
だからタワマンのモデルルームにやってきたおバカさん
たちへの接客も、実に細やかなマニュアルで対応。

困ったことにタワマン好きはまあまあの知能があります。
まあ、見栄を張る程度、というレベルではありますが。
彼らには盛大に見栄を張らせます。ヨイショ！
それで契約してくれれば安いものですよ。

マンションの表面的な仕様などにも詳しかったりします。
しかし、そんなものは大半どーでもええことです。
建設費に占める仕様の割合なんて、せいぜい２割です。
その２割に騙されるのが思慮の浅いタワマン好きです。
デベ首脳たちはタワマン好きを心底蔑んでいますね。
それが証拠に、彼らはほとんどタワマンを買いません。

タワマン好きは小賢しいのも特徴です。
彼らはいくつも物件を研究するので、ある程度詳しい。
しかし、すっとぼけてトーシローのフリをしたりします。
ところが、来訪データを見ればすぐに分かります。

まあ、タワマン好きというのはデベにとっていいカモ。
彼らは買うことが大好きなので、２戸でも３戸でも
条件が整えば買ってくれます。ありがたい話。
いつかは買ったタワマンがババになるはずなのに。
市況がいいうちに売り抜けてしまえば話は別ですが。

10年くらい前まで、タワマンあかん派は私だけでした。
しかし、今は一定の市民権を得た感じがしますね。
タワマンあかん話はページビューも稼げるようです。
だから、これからもどんどん出てくると思います。

大きな地震でもあって「タワマンあかん」話に
リアリティが出てくると、これは一気に主流になります。
価格も暴落に近き状態になるはず。基本、脆弱ですから。
まあ、それはいつになるかはわかりません。
しかし「タワマンあかん」には相当の説得力があります。

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12月22日16:40に「note特別企画第35号　晴海フラッグの類推できる販売側ウラ事情と’24年3月引渡時のリアルな風景」 を送信。発信アドレスは

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