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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
マンションの管理は癒着の温床

先日聞いた噴飯もののお話。
あるマンションは何棟かに分かれていて、
それぞれの棟別管理組合と全体の管理組合があります。
しかし、管理規約の中に不思議な条項があるそうです。

全体管理組合の管理者は管理を受託する管理会社とする。

「なんやねん、これ」の世界でしょ。
そういう管理規約は総会決議で変更すればいいようなもの。
でも分譲時のいきさつがあって、その全体管理組合の
3割程度の議決権はとある公的機関が握っています。
彼らは役所みたいなものですから、現状変更を認めません。
すると4分の3が必要な決議ができないのですよ。

つまり、そのでっかいマンションの全体管理組合は
未来永劫管理会社のATMと化しているわけです。
まさに不条理の世界ですね。出来ることはただひとつ。
そういうマンションを買わないこと。
持っているのなら、直ちに売って出ていくこと。

「マンションを買う」ということは、
実のところ恐ろしいことに巻き込まれることが多いのです。
その際たることは「管理」です。
特にそのマンションの規模が大きくなればなるほど、
管理は利権化します。利権化すれば、それはすなわち政治。

先日、とあるメガマンションの区分所有者にお話を聞きました。
その管理組合は、利権化を極端に恐れているそうです。
だから、何かの業務を委託する会社を紹介する時には、
自分とはまったく無関係でなければならないと。
簡単に言えば、その会社が業務を受託しても、
自分がバックマージンを貰っていると疑われるような要素が
まったく何もないようなところでないといけない、と。

まあ、それはそれでやや窮屈ですが、間違ってはいません。
それだけ、マンション管理という世界は利権化しています。
もっとも起こりやすいのは、管理会社との癒着ですね。
私はあらゆるマンションでは新築から3年以内に
管理業務の大幅見直しと管理会社の変更を行うべきだと思います。

私はずっと前から主張しているのですが、
新築マンションの管理には、「お仕着せ4点セット」があります。

１　管理費・修繕積立金の設定
２　委託先の管理会社
３　管理規約
４　長期修繕計画

ほとんどの新築マンションは、デベロッパーの子会社が
管理業務を請け負うことに最初から決まっています。
管理費や修繕積立金の設定は、その管理会社が行います。
当然、自分たちが儲かるように設定します。

管理規約は国交省のひな型に準拠する場合がほとんどですが、
自分たちの都合のよい条項を潜り込ませています。
長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画です。

ですので、望ましいのは、まず管理会社の変更。
必ずしも変更しなくてもよいのですが、
一度は白紙にしてからの再選定が必須です。

中古マンションを選ぶ時のひとつの基準がそれ。
築10年以上経っているのに、一度も管理会社の変更を
行っていないのは、管理組合の機能が不健全な証拠。
管理会社にいいようにぼられ続けているのです。

さらにいえば、管理組合を牛耳っている人の有無も大切。
仮にそういうボス的な人間がいて、彼か彼女が
やけに管理会社と親密な場合は、100％癒着しています。
何らかのバックを得ているのです。
まあ、政治家が業者から献金を得ているのと同じ構図。

管理会社と管理組合というのは、基本的に利益相反の関係。
喧嘩ばかりしているのもどうかと思いますが、
あるレベル以上の緊張感をもった関係であるべきです。
しかし、そうでないケースがあまりにも多い。

みなさん、自分が住んでいるマンションか、
買おうと思っているマンションの管理組合を
もう一度冷静な眼で見てください。

１　過去10年で一度も管理会社変更の動きがない
２　管理組合を牛耳るボス的な人物の有無
３　理事たちへの不自然な支出（過度な報酬や飲食費）

この３つで管理組合の腐敗度がほぼ分かります。
健全な管理組合は、必ず管理会社変更を考えます。
最低限、管理業務の見直しを行います。
それをやらないと、管理が効率化しないからです。

管理組合の理事は、同じ人間があまり長くやるべきではありません。
高潔で優秀な人物の場合は別ですが、それ以外の俗物はアウト。
特に大きな組織の役員経験者や高偏差値の学歴保持者は要注意。
そういう経歴と管理組合での手腕は別物です。

癒着には必ず飲食が伴います。
管理組合の理事会に飲み会なんて不要です。
粛々と業務を遂行すればいいだけです。
不必要に人間関係を深めるのはトラブルの元。
せいぜい、年に一度のお疲れさん会があれば十分でしょ。
場合によっては、それさえ不要です。
飲みたい相手がいれば、個人的に誘えばいいだけです。

また、理事業務は基本的にボランティアであるべきです。
なぜなら、実務のほとんどは管理会社に委託しており、
組合はそれを「管理」するだけにするのが健全だから。
区分所有者は、基本的に平等であるべきです。それが健全。

理事だからと言って過度な負担を掛けるのは不健全。
賢い管理組合では理事会も短時間で終わっています。
アホなオタクがいる管理組合ほど長時間になります。
そのあたり、まだまだ分かっていない人が多いですね。

管理組合の仕事は、基本的に普通のビジネスと同じです。
優秀なビジネスマンほどスムーズにこなします。
理屈ではありません。合理性です。
ハッキリ言って、役人や銀行員、学者上がりには向きません。
むしろ、弊害ばかりが深まります。

しかし、管理組合は本当に「政治」です。
その運営には、政治的な感覚も求められます。
まあ、厄介です。関わらないのがいちばん。
だから私は、マンションを購入するという選択肢を
積極的にはお奨めしていません。サポートはしますが。

では、資産価値レポートの更新情報です。
品川区と目黒・大崎・五反田のタイトルを最新情報化。
このエリア、2020年とされる空路変更の
影響がいかにも大きそうですね。
今後、ものすごく大きな問題になりそうな気がします。

品川区
価格　7,390円

1　品川イーストシティタワー
2　クレストタワー品川シーサイド
3　シティタワー目黒
4　シティタワー品川パークフロント
5　プライムパークス品川シーサイドザ・タワー
6 シティタワー大井町
7　ルジェンテ武蔵小山
8　ザ・サンメゾン西大井金子山エルド
9　アトラス品川中延
10 グランドメゾン品川シーサイドの杜
11 ヴァースクレイシア大井町
12 クレヴィアタワー大井町THE RESIDENCE
13 シティハウス品川サウス
14　パークシティ武蔵小山　ザ　タワー
15　ロイヤルシーズン池田山
16 グランデバンセ 御殿山ザ・レジデンス
17（仮称）大井町プロジェクト
18　御殿山ハウス
19　プライムパークス品川シーサイド ザ・レジデンス
20 ローレルコート大井町
21　ネベル戸越公園

目黒・大崎・五反田
価格　3,390円

1　シティタワー目黒
2　ロイヤルシーズン池田山
3 グランデバンセ 御殿山 ザ・レジデンス
4 ディアナコート目黒
5　シティハウス目黒ザ・グランド
6　シティハウス中目黒レジデンス
7　シティハウス中目黒テラス
8　（仮称）目黒三丁目計画
9　シティハウス目黒ザ・ツイン
10 グランドヒルズ目黒一丁目

4月21日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月21 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

上の住戸、私の提携しているいつものセトルさんが専任で預かっています。
「榊さんに案内して欲しい」と言うことなら、
私が現地をご案内することも可能です。
どうぞ、ご遠慮なくお申し出ください。

窪町小通学区のクレアホーム

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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マンション市場に異変アリ

たまにはマンションのことも書きましょうか。
これでもおそらく都心とその周辺におけるマンション市場と
個別物件についての資産価値評価については、
日本一のインテリジェンスを備えているのが私。
私のヨタ話を面白がってくださる方は多いのですが、
本来の専門分野のお話もたまにはしないとね。

このブログ、始めてから約10年になります。
私が始めるまでにマンションをテーマにした
ブログがあったのか、どうも記憶にございません。
多分、まだ続いている中では私がいちばんの古手でしょう。
まあ、自慢にもなりませんが。

私は荒川葛飾足立以外の東京20区と川崎市の半分以上、
さいたま市の浦和区で供給される新築マンションの
現地はくまなく調査しています。現場に行くのです。
モデルルームにはほとんど行ったことがありません。
その理由は、意味がないからです。

マンションの資産価値は9割が立地で決まります。
首都圏の新築マンションのクオリティが均質化している今、
9割を「9割5分」まで引き上げてもいいくらいです。
つまり、そのマンションの資産価値を評価するうえでの
必要な情報の9割以上が「現地」にあります。

残りの1割弱はオフィシャルページを見ていれば十分。
モデルルームでしか得られない情報など2％もあるかないか。
まあ、あるとすれば売り出し価格でしょうか。
ただ、デベロッパーが恣意的に決める販売価格は
そのマンションがもつ本来の資産価値とは異なります。

例えば、住友不動産はたいてい市場価格よりも高く出します。
竣工後、2年程度の販売が続きますね。
つまりは「高く出して売れ残っている」状態です。
それでも、時々そういうマンションを買う輩がいます。
分かりやすく言えば、住友不動産はマンションの
資産価値評価に疎い素人さんをじっと待つビジネスモデル。
それで、この局地バブルが幸いして相当な利益を上げました。

最近、住友不動産のマンションは竣工2年程度で
きれいに完売していくようになりました。
竣工後1年半を過ぎると値引きもしていますね。
しかし、値引きだけで完売させているとも思えず。
まあ、どなたに売っても完売は完売です。

さて、最近はこのマンション市場について様々な
情報がネットで見られるようになりました。
私は、資産価値レポートを作成するにあたって、
ヤフー不動産とスーモで物件を抽出します。
その二つで、市場に出ている物件の98％はカヴァー出来るはず。

実のところ、ヤフー不動産だけにしたいのですが、
物件の網羅率はスーモの方が高いようですね。
私にとってスーモは本当に使いにくいサイトです。
「完成予定」「階数」「総戸数」「売主」など、必要な情報が
取れないので、結局はオフィシャルページにいきます。
まあ、それはどうでもいい話ですが。

ヤフーとスーモ、それにオフィシャルページ以外の
サイトを見ることはほとんどありません。
たまーにあるのは、すでに「第2期」以降なのに
「予告広告」と称して価格を表示していない物件の場合。
すでに一度は表示された価格をネットで探し回ります。

そういう時に思うのは「いろんなサイトがあるなあ」。
いやはや、ビックリしますよ。
10年前にこのブログを始めた時、新築マンションに
関する情報サイトなんて知れたものでした。
しかし、今は到底網羅できないほどありますね。

そこで思うのは、エンドさんも迷うだろうな、ということ。
私にすれば、私がカヴァーしている範囲内にある物件なら、
結局私の資産価値レポートを読めばそれで十分です。
ネット上で見ることのできる無料の情報をいくら集めても、
そこにはエンドさんが欲しがるような内容はまずありません。
無料は、しょせん無料。無責任な情報ですね。

私は1回10800円で有料相談を実施しています。
ここに来られる方は、ほとんどがレポート購入者。
まあ、私の資産価値レポートは1物件について1000字程度。
1億円以上の物件を検討されている方にとっては
「もっと突っ込んだ話が聞きたい」となりますわね。

前に何回も書きましたが、私は10800円が欲しくて
有料相談をやっているわけではありません。
相談はたいていが2，3時間かかりますが、追加料金なし。
2時間やれば時給5千でしょ。やっと年収1千万円ペース。
1時間で終わる場合はほとんどありませんが、
仮に時給1万円でも年収換算で2千万円。

やや脱線しますが、弁護士会の定める弁護士の日当って
5万円らしいですね。250日働いて1250万円。やす！
お医者さんのバイトは首都圏なら半日5万円、1日10万円。
まあ、こっちの方がマトモですわね。それでも高くない。

まあ、お金の話はいいのですが、マンションは1億円です。
港区や千代田区のいいところで普通に買うと2億円以上。
そういうマンションが10年後、20年後どうなっているのか。
そういうことを年がら年中考えているのが私です。
自分の考えは本や記事、資産価値レポートに書きます。

私からすれば「そういうのを読んだらええやん」と思いますが、
「直接会って話が聞きたい」という思いも分かります。
また、私も人と会うのは嫌いではありません。
だから、有料相談は10800円が目的ではないです。
まあ「時間の無駄をしない」保険料をいただいているようなもの。

さて、そうやってエンドさん側に動きを知りながら、
日々新築マンションの現地を見て回って思うこと。
「あかんやん」
市場に元気がありませんね。いい物件もなかなか出てこない。
最近、世田谷、目黒、品川の現地を見て回りました。
売れ残り物件が目立ちます。駅から遠いのはダメ。
新規参入もありますが、小ぶりなものが多いですね。
それぞれ「面白い」と思った物件はいくつか。
のちほど、有料メルマガで配信しますね。

いつも思うことは「こんな時期に買わんでもいいのに」。
前述のように住友不動産のビジネスモデルは、
たまさかふらっとやってくる市場に無知な客を
パクッと捉まえて契約してしまうこと。
この業界、全体にそういうところがあります。

今の都心は説明がつかないほどに高くなっています。
こういうときにエンドさんがこぞって買わなければ、
市場は自然に下落へと向かいますね。
なのに、中にはこういう時期にも買いたがる人がいます。
何なのでしょうね。脅迫概念ですか。

横浜の北仲にタワーが出来ていますね。えらく評判。
「抽選に落ちた」という人を三人ほど知っています。
そのうち二人は「キャンセル住戸が出ました」という
連絡を受けたそうです。結果は言いませんが(笑)。

私から言わせれば、悪くない物件で今時としては
高くもないけれど、無理に買いに行くようなものでなし。
日本人というのは「みんなが申し込んでいる」と聞くと
ついつい「自分も」となるようですね。
アホかいな、といつも思います。

ここ10年、マンション市場を見てきましたが、
北仲より「買うべき」理由があった物件なんて何十もあります。
また、「買うべき」でないのにエライ人気で売れた物件も数多。
そういう物件の資産価値評価は、それぞれの時代で分かれます。
まあ、築20年くらいになるとやっと定まるのでしょうね。
迷った場合はお気軽にご相談を。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
世田谷区と目黒区のタイトルを最新情報化。
両エリアとも、半分以上の物件が完成在庫です。
そういう物件は、まず値引きをしています。
市場価格は明らかに下落を始めています。
こういう時のご判断は「くれぐれも慎重に」。

世田谷区
価格　9,290円

1　シティタワー駒沢大学ステーションコート
2　プラウド弦巻三丁目
3　ブランズシティ世田谷中町
4　プラウド世田谷千歳台前
5　プレシス北沢公園
6　ザ・グランプルーヴ上馬　 1
7　ザ・パークハウス 二子玉川碧の杜
8　オープンレジデンシア駒沢
9　ブランズ二子玉川テラス
10　シティハウス自由が丘
11　ディアナコート用賀
12　THE 桜新町 TERRACE
13　セイガステージ世田谷烏山
14　ロイヤルシーズン二子玉川
15　オープンレジデンシア桜新町テラス
16　ルネ世田谷千歳台 AYUMI
17　リーフィアレジデンス 世田谷砧
18　パークナード経堂
19　グランドメゾン等々力レジデンス
20 トワイズ成城
21 ウエリス世田谷砧
22 芦花公園 ザ・レジデンス
23 サンクレイドル学芸大学
27 オーベル世田谷上町
25 THEパームス祐天寺マスタープレイス
26 エラヴィオ等々力
27 ウエリス下北沢
28 ラグシスヒルズ三軒茶屋
29 プレシス三軒茶屋

目黒区
価格　5,690円

1　サンクレイドル目黒林試の森
2　ローレルアイ目黒大橋 ザ・テラス
3　グラン レ・ジェイド自由が丘
4　ディアナコート目黒
5　シティハウス目黒ザ・グランド
6　ザ・パークハウス 碑文谷三丁目
7 シティハウス中目黒レジデンス
8 シティハウス中目黒テラス
9　(仮称)目黒三丁目計画
10　シティハウス中目黒ステーションコート
11　シティハウス目黒ザ・ツイン
12　クレヴィア碑文谷一丁目
13　グランドヒルズ目黒一丁目
14　プロスタイル学芸大学
15　ザ・パークハウス アーバンス 目黒平町
16　プレシス都立大学
17　エクセレントシティ自由が丘
18　パークホームズ自由が丘

4月21日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月21 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

上の住戸、私の提携しているいつものセトルさんが専任で預かっています。
「榊さんに案内して欲しい」と言うことなら、
私が現地をご案内することも可能です。
どうぞ、ご遠慮なくお申し出ください。

窪町小通学区のクレアホーム

 

早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。
購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。

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群れない、媚びない、妬まない、気にしない、どーでもええ

世の中と言うのは気に入らないことだらけです。
かといって、いちいちそれに腹を立てていれば怒りっぱなし。
冷める時がありませんわな。忙しい、忙しい。
ただ、ほとんどのことは怒っても仕方がないこと。
また、自分には直接無害なことが多いはず。

私のように世間に何ほどかの意見を述べることが職業の人間は、
反対意見に対してはそれなりに敏感になるものでしょう。
こういう無責任な言い方をするのは、私がそうではないから。
というか、他人が何を言っていようが気にしません。
関心がゼロではないので時々はチェックはします。でも、その程度。

私は幼い頃からまわりとは「違う」人間でした。
何度か書きましたが、小学校5年生の時に担任の教師から
「千原(本名)君はキチガイだから一緒に遊ばないように」と
ホームルームで言われたことがあります。
小学校の5年生です。44年前ですか。まだ教師の権威があった時代。

その時の経験が、私と言う人間の中でとてつもなく大きな
パーツになっています。つまり、自分はハナから違う人間なのです。
そして、その内「違う」ということに誇りを持つようになりました。
「どうしてみんなと一緒のことができないの？」と
言われ続けてきた小学校の6年間。これも私の大きなパーツ。

今なら鼻で笑えますね。「お前ら凡百とワシは違うのや」。
でも、小学校の時って、そんなに差がついていないでしょ。
それは勉強になんぞ苦労したことはありません。
バカな教師の授業よりも教科書読む方が理解の早かったタイプです。
それでも、いちばんというわけではありませんからね。
少なくとも、教師に嫌われた私の通知表は常にオール３以下。
テストではほぼ毎回トップクラスでしたけれど。

だから、自分と他人を比べるという習慣が身に付きませんでした。
いつの頃からか「ワシはいちばんエライ」と思い始めました。
もちろんそれは学校の成績や、ましてや運動能力ではありません。
モノの考え方、見方、理解力、表現力、その他知識諸々。

まあ、実家は京都大学の学生と教員を相手にする古本屋でしたから、
私の読書量はまわりより半端なく多く、中身も大人びていました。
だから、いつしかそういう「謎の自信」を持つようになったのです。
ところが、私の世界なんて狭いもの。

何とか同志社大学に入ると、私の謎の自信は粉々に。
あの程度の大学でも私以上に本を読んでいる人間はワンサカ。
といっても、私が3、４回生の時に学んだゼミが半端ないところ。
分っているだけで30人以上の大学教授が出ています。

私が「こいつらには叶わん」と思った同輩たちは、
当時の外交官試験をパスして雅子さまの先輩になったり、
大手メディアを経て大学教授になったりしています。
３級下の村田君は1期前の同志社大学学長でした。
私は面識ありませんが。まあ、そういうゼミ。
それはいいとして。

ただ、社会に出てからも「自分は違う」という意識はありました。
東京にやってきてマンション専門の広告代理店に
コピーライターとして雇われた時に、強烈に思いました。
「こいつら、みんなアホやん」
まあ、中には尊敬できる御方もいましたが。

そして、営業と一緒にクライアントに打ち合わせに行くと
まさに「社会の現実」を知るわけです。
一部上場企業のマンションデベロッパーの担当者は、
軒並み三流広告代理店の営業や制作よりもおバカさんなのです。

学校を聞いてみると、ほとんどが私立文系。
「数学なんてまったくわかりません」という連中。
それも、私と同年代かちょっと上ですから一浪二浪が普通。
まあ、理屈が通じない、通じない(笑)。

そんな中で関西出身の私は、ただでさえ「違う」存在。
みんなそう扱ってくれるので、うまく便乗していました。
「関西ではね・・・ですねん」とかいいながら。
時々「京都流に言うと、それは・・・どすなあ」とか。
そういう時、京都出身というのはかなり便利(笑)。

しかし、小学校時代から一貫している私の人生の方針は
「人の言うことは聞かない」ということ。
自分よりもアホな先輩が使っているノウハウを学ぶ気になりません。
孔子様も「己に若かざるものを友とするなかれ」というておられる。

マンションのコピーを書くなどと言うのはちょろい仕事です。
今から思えば、私は凡百の3倍くらいの速さがあったのですが、
最初は誰もそういうことに気付きませんし、私も間抜けのフリ。
実際のところ、意地悪な先輩の指導を受けた
最初の3か月程度は大いに苦労しました。
でも、そのあとは実に楽ちん。仕事にプレッシャーなし。

2年半後にその会社を辞めた時、次から次へと仕事が舞い込みましたが、
書くことよりも打ち合わせや接待の飲み会に疲れました。
仕事はいくら入れられても、作業的な負担はさほどでも。
ますます私は他人と「違う」と確信しました。

今、私は自分の意見を世間に広く表明することが仕事。
当然、私の意見は他の人と違う部分があります。
そんなこと、気にしません。違う意見の人がいるから
私の考えを誰かが聞いてみたいと思う価値があるのでしょ。
それに、私の考えをおもしろがっているのか
ありがたがっているのか、聞いてくれる方々がいます。
だから、メディアが私にお金を払って原稿を書かせたり、
コメントを求めたりします。時に本も出します。
私の見解をすべての人に同意してくれ、なんて全然。

「私はあなたの意見には反対だ、だがあなたがそれを主張する権利は命をかけて守る(ヴォルテール)」

まあ、かっこよく言えばこうなります。
人は人。自分は自分。批判もやっかみもご自由に。
ただ、誤解を招くような誹謗中傷は名誉棄損として法的に対処します。
最近、身近な人が「・・さんはこう書いていますが」というので
二三みてみましたが「どーでもええやん」という感じですね。
私と違う意見を持つ人がいること自体、日本が健全な証拠。
私は私で他の人とは常に「違う」わけです。
他人と同じ意見を言っていたら私の価値が無くなります。

4月21日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月21 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

4月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

上の住戸、私の提携しているいつものセトルさんが専任で預かっています。
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早稲田大学市民講座「マンションと日本人」

さて、早稲田大学エクステンションセンター八丁堀校での
私の講座が、5月に再び開講されます。
なんと90分を1日に2回。それが2日間の集中講義。
5月12日と19日。いずれも土曜日。13時から16時30分まで。
ビジター受講料13,413円。みなさーん、ぜひご参加を。

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2018/3/30 0:15 | ちょっと脱線 | Comments (0)

今の世の中は狂っているのか？

桜が満開に近くなりました。
私が子どもの頃は、桜は4月初旬の風物詩。
3月に咲くと「狂い咲き」と言いました。
今は3月の下旬が満開のシーズン。
世の中、狂っているのでしょうか(笑)。

ともあれ、暖かくなるのはいいことです。
私のオフィスでも、暖房が不要となりました。
ビール系飲料の美味しいこと。
これからが1年で一番いい季節ではないでしょうか。

世の中、動いていますね。
三男ブーの北京訪問に、国内では佐川証言。
まあ、書きたいこともいろいろあるのですが、
そこはいつもの通り天邪鬼。
ぜーんぜん関係ないお話をいたします。

このブログは、ものすごく限られた人しか読んでいません。
ものすごく時々、グーグルのアナリシスを見ます。
ものすごく変化がありません。だいたい同じ。
つまり、ものすごく偏った世界がここにあります。

私は一カ月に何人か、このブログ読者さんとお会いします。
有料相談とか、売却相談とか、セミナーですね。
みなさん、ものすごくよくできた方です。
超一流企業にお勤めであったり、お医者さんだったり。
そうでなくても、それなりに稼いでいるお方たち。

だから、私は勝手にこのブログの読者さんの
平均年収は軽く1000万円を超えていると思っています。
バックデータは何もありませんよ。ただの感覚。
だって、それ未満の人と会った経験がほぼありません。

誤解の無いように言っておきます。
年収が1000万円未満でも、どうぞご遠慮なく。
有料相談でも売却相談でも、ご利用ください。
私もみなさんと同類ですから(笑)。

しかし、私のこの世界はものすごく偏っていますね。
年収が1000万円以上の人って、全体の5％もいないでしょ。
世帯年収にしたところで10％いくかどうかですね。
逆に、年収300万円未満の人もかなり多いはず。

給与所得者の平均年収は500万円未満、という統計があります。
まあ、私はあまり統計データに基づくお話の展開は
好きではありません。信頼できるとは限りませんから。
それよりも、直感的なお話が好きです。やや脱線。

しかし、年収300万円未満のお方たちも、
今の日本ではそれなりの割合になっているはず。
一方、どういうわけか日本における個人の
金融資産は総額で1800兆円を超えているとか。
一人当たりだと1000万円を軽く超えます。
ホンマかいな、と思いますね。やや疑念。

仮にこのデータをまともに信用するなら、
日本は凄まじい格差社会になっているということです。
東京に住んでいると、格差社会をまざまざと感じます。
千代田区や港区を歩くと、そのすさまじさを実感。
だって、あの辺りで家一軒、あるいはマンションの1住戸
でも所有している人の資産は軽く1億円。
場合によっては10億円以上。それがいっぱいあります。

ところが、高崎駅から車で30分も走ると、
そのあたりの土地の資産価値は限りなくゼロ円です。
この格差のすさまじさは何なのでしょうね。
そういうことを「そもそも」論で考えると不思議。

先日、とあるビジネスマンが私に会いに来ました。
だいたい、私より20歳くらい年下でしょうか。
しかし、とっても優秀。すでに企業経営者です。
多分、年収は2000万円をくだらないでしょうね。

そういう人間と、その辺で荷物を運んだり交通整理をしている
オッサンの年収が10倍くらい違っても、納得はできます。
そんなん、この競争社会ではしゃーない話です。
しかし、高崎駅車で30分と表参道駅徒歩3分の土地の
資産価値が無限大に異なるのは、何とも違和感を抱きます。
まあ、そういうものなのでしょうが。

私たちの暮らしている人間社会は「幻想」で成り立っています。
福澤先生のお顔が描かれている1万円札がありますね。
あの紙切れに「1万円」という価値があって通用しているのは幻想。
仮に、1万円札を火星にもっていって、
居るかもしれない火星人にそれを出して、
「1万円分のお水をちょうだい」といっても
火星人はお水を出してくれるでしょうか？

同じように、不動産の資産価値というのも基本は「幻想」です。
多くの人がその幻想を認めているから成立しています。
人間がまだホモサピエンスになりたての頃は、
表参道の土地も高崎駅車30分の土地も、さして変わらず。
どれだけ獲物が捕れるか、がその価値の基本でした。

敗戦後間もなくの頃、その後の西武財閥を作り上げた
堤康次郎という人は、事務所で電話を何本も引いて、
困窮した華族から家屋敷を買いまくりました。
それが後のプリンスホテルになっています。
多分、二束三文で買い叩いたのでしょうね。

今、堤家の資産はほぼ奪われてしまいました。
万物流転。諸行無常。歳歳年年人同じからず。
歴史を俯瞰する眼で見れば、この国は明らかに黄昏ています。
なのに、都心の不動産価格は高騰したまま。
その理由は、史上最低水準の低金利にマネー供給。

揺り戻しは間もなく始まるでしょう。
そして、その動きは長く続きそうです。
大きな流れは、そう簡単には止められませんね。
この国の盛衰と同じように。

4月21日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：4月21 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

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理念的になると嘘を信じてしまう

麗らかな春の日です。
暖房も冷房も不要。こういう日がいいですね。
歳を取るに従い、季節を感じるようになりました。
若い時は寒さにも暑さにも強かったのですが、
ここ数年は寒いのも暑いのも敵いません。
まあ、あと19回程度の試練だと思いますが(笑)。

日経平均が案外もっていますね。
今見ると、上昇に転じているではありませんか。
私はどどっと下がるかと思っていました。
まあ、これで何とかひと安心。
2万円を割ったりすると、不動産市場へも
相当の悪影響をもたらしますから。

3月も最終週となりました。間もなく4月。
世の中をみると、やはりザワザワしています。
佐川君の証人喚問は明日です。
あのご仁、精神的には相当まいっているとか。
しかし、政治家さんたちの期待を裏切るとは思えず。
まあ、大きな波乱はなく終わりそうな予感。

さてもさて、この後はどうなるのでしょうか。
マンション市場なんて小さな話ではなく、世界です。
米中対決の図式は日に日に深まっているような気がします。
日本にとっては、話が通じるアメリカの方が、
夜郎自大な中国よりもフレンドリーですね。
領土問題もありませんから。

しかし、喧嘩は勝手にやってね、というわけにもいかず。
そこには経済というややこしい問題が出てきます。
そもそも、中国が夜郎自大になっているのは金があるから。
中国はその金をどうやって稼いだかというと、
それは他でもなく海外からの投資です。

今、世界的に中国への投資を控えようという動きが顕著。
なぜかというと、リスクが高いからです。
まず、自由に撤退がしにくいというリスク。
政府がいろいろと規制してくるというリスク。
最後に、さして儲からなくなったというリスク。

そもそも、中国の資源は「安い賃金」でした。
あとは巨大なマーケットです。
今、世界中の企業が中国にモノを売りたがっています。
まあ、世界で二番目に大きな市場ですからね。

しかし、あの国にはアキレス腱がいくつもあります。
そのうちのひとつが、外国為替。
中国の「元」は市場価格になっていません。
中国で「元」を稼いでも、ドルやユーロに替えて
自由に海外に持ち出すことが制限されていますね。
そういう市場はどこか脆弱です。

あと、言論の自由がなくて共産党の一党独裁です。
独裁政権はいつか崩壊します。
まあ1年先か100年先かは分かりませんが。
その後、きちんと機能する民主主義政権が生まれるとは
どうしても考えられません。
その理由は、民衆が成熟していないから。

お隣の韓国を見てみましょう。民博君が逮捕されました。
あの国はシステム的には民主主義である、法治国家です。
しかし、内実はグチャグチャです。元大統領は、
本人か身内が必ず逮捕されます。

日本と2015年に交わした国家同士の約束は反故。
国際法に違反した売春婦像は今もソウルの日本大使館前にあります。
日本に対する言論の自由はありません。
アホな大統領は北朝鮮を地上の楽園と信じています。

なぜ、韓国人はああまでも愚かなのか？
ひとことで言えば、成熟していないからでしょうね。
あと、成熟のベースになる道徳がないからです。
これは中国もそうですが、長年朱子学という毒をもって
国家の礎としてきた国には、「真実」を尊ぶ気風がありません。

日本は儒教を取り入れましたが、あくまでもいいとこどり。
幕末の水戸藩は朱子学に走り過ぎたので天狗党などという
狂気的な集団を生み出しました。長州にもややその気。
しかし、薩摩藩はどこまでも合理的でしたね。

つまり、頭の中だけで物事を考えずに現実を見ることが大事。
今の韓国も中国も、理念が先走りしている感があります。
日本は今のところ、まあまあ合理的です。
ただ、左翼系の人々はかなり理念的ですが。

私は、どうも生まれつき合理的にしか物事を考えられない
という体質があるようです。
普通に生きていると、それが合理的な振る舞いになります。
そういう人間からすると、理念的な生き方が理解不能。

例えば、韓国人は「息を吐くように」嘘をつきます。
嘘をつく、ということはどう考えてもペイしません。
バレれば信用を無くします。嘘を言い通すために別の嘘が必要。
そして、いずれはバレます。まあ、今回の佐川君が好例。

韓国が2015年の末に日本と交わした約束も、結局は嘘。
ああいうことをして、韓国に何の得があるのか理解不能。
「嘘つきは泥棒の始まり」とはよく言ったもの。
共産主義や売春婦（慰安婦）問題という理念も、
突き詰めてみれば嘘です。
まあ、そういう考え方をすると宗教もみんな嘘。
ただ、そういうことを嘘だと言い切れる人間は僅少。
私は、そういう僅少なひとりです。

なんで人は嘘をつくのでしょうね？
これはきっと、私には死ぬまで分からないことです。

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を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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2018/3/26 14:57 | ちょっと脱線 | Comments (0)