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榊　淳司オフィシャルブログ
マンション管理の構造的欠陥とは

ここのところの大騒ぎは「かぼちゃの馬車」と
「コインチェック」ですね。よ―分りません。
大相撲はどんどんスキャンダルが出てきます。
こっちは私みたいなオッサンにも分りやすい話題。
一部を除いた親方たちの面相をみていると、
さもあり何と思ってしまうのは私だけ？

最近、マンションの管理に関わる問題について
今さらながらいろいろと研究をしています。
それで、いろいろな方とあって教えを乞うています。
これからも、いろいろな方とお会いする予定。

まあこの問題、深刻なところはかなり深刻ですね。
様々な問題の中で、多くの割合を占めるのは
やはり区分所有法なのですよ。かなりの制度疲労。
いろいろあるのですが、分りやすく一つだけ言うと
「理事長（管理者）に権力を持たせ過ぎ」ですね。

加えると、その背景には性善説があります。
理事長は自分たちのマンションの資産価値を損なう
ようなことはしないだろう、というのが前提なのです。
現状、そこのところがボロボロになっています。

理事会を一生懸命やっているふりして、
実は理事たちへの報酬をたくさん引き出していたり、
理事たちの飲み会の費用まで組合持ち・・・
なーんてのは、まだかわいい方です。
ただし、こういうのは横領すれすれの組合運営。

業者と癒着してキックバックなんてう悪弊は、相当な割合の
管理組合で発生していると考えていいでしょう。

１　長らく同じ人物が理事会を支配している
２　理事と監事が飲み会で同席している
３　怪しげなコンサルタントを入れている
４　管理組合での物品購入が多い
５　管理会社変更の動きが抑え込まれている

自分のマンションで、このうち2つ以上が該当していれば
十分に疑う理由があると考えてください。
また、世の中にある管理組合の半分以上は、
疑うに足る理由がある状態かと推測します。

制度的にこの問題を解決するには、
区分所有法を改正するしかありません。
マンション問題は票にならないと思われているので、
政治家に働きかけても動きは鈍いはず。
やはり国土交通省が重い腰を上げねばなりません。

理事会や理事長が横領や背任に手を汚す派手な事件が
連続して発覚すればキッカケになるかもしれませんね。
3年くらい前に発覚した「ツインタワー石打」みたいな
事件が３つ４つ連続するような状態です。

理事長が管理費や修繕積立金を横領している組合なら
世の中には五万とあるはずです。
だって、私が知っているだけでも片手に余ります(笑)。
ただ、それを事件化できないだけ。
証拠を掴む、という技術的な問題もありますが、
実際の所は区分所有者の多くがそれを望まないから。
派手に報道されると資産価値に響きますからね。

マンションを購入する、というのは普通の人にとっては
エキサイティングな出来事だと思います。
多くの人がマンションの購入に夢と希望を抱きます。
ただ、今の時期なんて全然買い時ではありません。
もう、何を買っても値下がりするのが見えています。

私はマンション市場をもう30年以上眺めてきました。
その私の経験値で、今はかなりヤバイ感じです。
しかし、こんな時でも「買いたい病」の方は
「いい物件がないか」と、必死で探しています。
彼らは「探せばきっとある」、思い込んでいるのですね。
不思議です。私から見れば、そんなもの「ほぼない」のに。

横浜の北仲にできるタワーマンションなんて、
今の市場ならいかにも割安でお買い得に見えてしまいます。
「こんなマンション、めったに出ないから買わなきゃ」
めったに出ない、と言うのはその通り。めったに出ません。
しかし、時々は「めったに出る」レベルなのですよ。
しかも、引き渡しは2年後。消費増税による
景気後退が始まっている可能性が大な時期なのです。
しかし、物件に目がくらんでいる人にはそれが見えません。

まあ、そんなことはよいのですが、
マンションを買う、ということはつまり、ほころびが目立つ
今の区分所有法の下で運営される管理組合の一員になるということ。
そして、あらゆる管理組合は何年か後に必ず深刻な問題を
抱え込んでしまう、というめんどくさい未来にむかって
敷かれたレールを走り始めると言うことです。

ある人は、新築マンションというのは十数年後に
大規模修繕や修繕積立金の値上がりと言うめんどくさい
問題に立ち向かわねばならないので、
購入後10年前後で買いかえればいい、と唱えました。
これを知った時に、私は腰を抜かすほど驚きました。
私から見ると、そんなにうまく買い替えできる人なんて
100人に3人もいるとは思えません。

新築でも中古でもマンションを買うと言うことは、
「管理」と言う未来の面倒を背負うという冷厳な事実を
エンドさんたちはもう少し深刻に受け止めるべきです。
少なくとも戸建てや賃貸ならその心配がありません。

誤解なきように書かせていただきますが、
分譲マンションは買わずに戸建てか賃貸にしなさい、
と勧めているわけではありません。
分譲マンションを購入したら、一区分所有者として
しっかりと義務を果たす覚悟が必要ですよ、言いたいのです。

それは、理事会に入って活躍しろ、ということに限りません。
一区分所有者として、理事会の活動に目を配り
おかしなことになっていないかと常に気遣うのが
最低限の義務だと私は考えます。
その気があれば、理事になった時に内側からしっかりと
組合の活動を支え、監視し、必要な発言をしてください。
そうやって健全に管理組合が運営されている限り、
その分譲マンションは居心地もいいし、資産価値も保全されます。

さて、みなさんにお願いです。
現在、私はタワーマンションについてアレコレ研究しています。
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「好き」と「嫌い」は同質だった！

先日、とっても美味しいてんぷらを食べながら
マンション管理業界のスペシャリストおふたりと、
かなり愉快な時間を過ごしました。
BさんにTさん、ありがとうございました。
ただ、マンション管理についての話題は全体の1割も
あったでしょうか。ほぼ、よもやま話の2時間でした。

その中で出た話題のひとつについて。
私が過去のある時期、ごく少数の人々に付けまわされて
あちらこちらで不愉快な言説を垂れ流されたことを話しました。
「何とも理解できないのは、嫌いだったら私の書いたことなど読まなければいいのに、隅々まで探して、読んで、その枝葉末節までに文句を付けているようなのですよ。どうして嫌いな人の書いたものを探してまで読むのか、まったく理解できませんでしたね。でも、そのおかげでこちらはいろいろな面で大きな利益を得ましたけれど」
これについて、彼らの一人は笑いながらおっしゃいました。

「榊さん、それは『嫌い』ではなくて『好き』なのですよ。『好き』の反対は『嫌い』ではなくて『無関心』です。『好き』だから追いかけまわしてくるのです。ただ、表現面で『嫌い』になっているだけです」
いや、驚きました。
これは一面の真理ですね。
こういう話が聞かせてくれる人は大好きです。
確かに人は「関心のあるもの」しか嫌いになりません。

何度か書きましたが、私は自分以外の
特定個人の言説にほぼ無関心です。
ネットや印刷物から様々な情報を得ていますが、
どなたか特定の方の言説を追いかけるということはしません。

必要に応じて様々なサイトを眺めていますが、
そこに「好き」とか「嫌い」という感情は湧いてきません。
ただそこで得られる情報を追っているだけ。
まあ、強いて言うなら「気に食わん」と
「気に入った」くらいの感情は持ちますよ。
私にも自分の考えはありますから。

ただ、「気に食わん」言説についてどこかでアレコレと
反論するようなこともありません。
「こういう考えもあるけど」という書き方をする場合はありますが。
まあ、これはジャーナリズム的な表現の範囲内です。

しかし、世の中には『嫌い』な対象に対して大声を上げて
『お前なんか大嫌いだ。お前のここが気にいらん』と
叫びたがる人々がいます。実際に類する行為をなさっています。
その典型的なのが、おとなりの韓国ではないでしょうか。

あの国では、日本を嫌う「反日」が国是のようになっています。
よると触ると日本の悪口を叫びます。メディアも書きたてます。
大統領まで、反日のオダをあげることで支持率を維持。
本当に、国ごとクレイジーですね。

なのに、2017年に日本にやってきた韓国人は714万人ですって。
実に韓国の人口の約14％もの人々が「大嫌い」な日本に
やってきて、お金を落としてくれているのです。
一方、韓国に旅行した日本人は予測で200万人弱。
日本の人口比だと1.6%程度。割合は韓国の約10分の1。
この格差は何なのでしょう。

つまり、日本人はあまり韓国にいかないけれど、
向こうからは10倍規模でわんさかやってきている状態。
もの凄い「片思い」状態なのですよ。
聞くところによると、韓国の新聞では日本関連の
記事が毎日大きな紙幅を取っているそうです。
日本では韓国関連のニュースなんて、あるにはあるけど
さほど大きくはありませんね。産経新聞以外。
日経新聞なんて、ない時の方が多いのではないでしょうか。

今の日本、一部にはまだK-POPの熱烈なファンがいます。
しかし、彼らは韓国という国の表層に映っている薄っぺらな
一面しか見ていません。しかも、そのほとんどは整形という嘘。
しかし、韓国人の9割以上は、彼らいうところの
「慰安婦問題」を熱く語れるほど「日本」には関心が深いのです。
彼らは、それが日本を「嫌い」という複雑な感情に
基づくものではなく、「正義」だと思い込んでいます。
まあ「正義」というのは、こういう時の使い勝手はかなり良好。

なんかもう、異常でしょ。
しかし、この問題も連中が日本を「大好き」なのだと
解釈するとうまく理解できますね。
大好きなんだけれどもうまく表現できなくて「反日」になる。
まあ、一種のビョーキではあります。

しかし、韓国がビョーキであるおかげで日本は得をしています。
714万人もの人が日本に来て、お金を使ってくれています。
彼らいうところの「慰安婦問題」で大騒ぎをしているので、
諸外国は「韓国はアホやん、日本は大人やな」と見ています。
最近のアメリカなんて、その際たるものですね。

私も過去の一時期に私のことを「大嫌い」な人が
活動してくれたおかげでおおいに名を広め、
また様々な利益を得ました。最近はありませんが。
しかし、人間の「好き」と「嫌い」という感情は
本当に面倒くさいですね。そしてアホ臭い。

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2018/1/23 13:55 | メルマガ発信 | Comments (0)

群れたいお方は群れてなはれ

私という人間は、群れるのが嫌いです。
ただ、いろいろな人とお酒を飲むのは好きです。
だから、自分が主催する飲み会は時々開いています。
でも、「・・・の会」なんて名前を付けようとは思いません。
また、毎回招待者を微妙に変えています。
まあ、何かで「群れている」といったらこの飲み会くらいですか。

榊淳司として活動するようになってから、
よく「・・・会」といったところのお方から
「入会なさいませんか」というお誘いを受けます。
最近、不動産系の三田会から声を掛けていただきました。

まあねえ。呼ばれて講演するのならホイホイ行きますよ。
でも定期総会に出たりとか、誰かの話を聞いたりするのか・・・
と思うと引いてしまうのです。めんどうくさくて。
人前で話すのは嫌いじゃないですが、人の話を聞くのは苦手。

勉強会とかにお呼びいただくと、自分の出番が来たときには
喜々として出ていくのですが、他人の出番は多分、
つまらなそうにしているはず。いけませんねえ、そんなことじゃ。
でもまあ、小学生の時からそう。
授業は9割以上聞いていません。みんなそうでしょうけど。

ところが、世の中には群れたがるお方が多数派ですね。
活動的なお方は自分で「・・会」を立ち上げたりなさいます。
まあ、そういう方はそういう方を集めて群れればいいです。
人間というものは集まれば必ずいさかいが起こります。
そういうのに巻き込まれるのもめんどくさい話。

まあしかし、人間はどこかの集団には属さねばならぬもの。
私は今のところもっとも強力に属しているのは家族です。
その他は、ほぼありませんね。特に営利系や学術系は。
あるとすればゼミのOB会と小学校の同窓会かな。
どちらも近頃開かれていないご様子ですが。

持っている名刺は2種類。
「榊淳司」ともうひとつは法人の代表を名乗る本名のもの。
最近では、圧倒的に「榊淳司」の名刺を使っています。
「千原さん」と呼ばれるよりも「榊さん」が多くなりました。

予定ではあと19年ほど生きることになっています。
19年後は多分引退しているはずですから、
私が死んでも家族以外には影響がありません。
葬式に来てほしいと思うお方もいませんね。
だって、死んだ後でお線香上げてもらっても仕方ないし。

人間というのは母親の胎内から生まれてきて、
だいたいは両親に育てられて、死ぬときは一人です。
まあ、誰かが見守ってくれているかもしれませんが。
それにしても、あの世へ一緒に来てはくれません。
心中でもしない限りは(笑)。

人間、結局はひとりでしょ。
喜びや悲しみは誰かと分かち合えますが、病気は無理。
まあ、家族でうつし合う特殊な病気もありますが(笑)。
結局、ひとりですよ。基本は孤独な生き物。

つかの間、誰かと楽しく過ごすことは可能です。
お酒という便利な緩和剤もあります。
何人かで共同作業を行う機会もあります。
仕事もスポーツも、その多くは団体競技ですから。

でもまあ、それは永遠には続きません。
すべて一時的なもの。
そもそも人間自体、各個の耐用年数が100年未満。
この悠久の世界の中では一時的な存在です。

ただ、まったくの孤独というのは辛いですね。
無人島に一人で取り残されると、たいていおかしくなるそうです。
刑務所の独居房に入れられるのも、かなり辛いとか。
その辺にウジャウジャいる独居老人も似た感じ。

ひとり暮らしの老人を訪ねたりすると、
なかなか帰してもらえないでしょ。
振り込め詐欺に引っかかるのも、大半が老人。
不動産屋に騙されるのも、老人が多いと思います。

人間というのは、適度に他の人間を必要としています。
その度合いは、ひとそれぞれ。個人差大きいですね。
私は、いつも誰かと群れていたいという度合いが強いほど、
そのお方の精神が脆弱ではないかと判断します。

少し前に書いた承認欲求と群れたがる、は同じベクトル。
ともにかなり自信がないタイプですね。
そういう人間ほど、集団心理がよく働きます。
大勢でお酒をおむと、迷惑考えずに騒ぐタイプです。
まあ、見ていて愉快な光景ではありません。

孤独というのは美しいものです。「孤高」という言葉もあります。
選挙でも、無所属で当選する人はカッコイイじゃないですか。
小池人気にあやかって当選しようと考えた輩の
さもしい心理を多くの有権者は見てしまいましたね。
その結果があの通り。
小池君、zaitenという月刊誌に「サイコパス」とまで
書かれていました。まあ、まあ。

群れたい人は群れればよいと思います。
厄介なのは、群れたがる人は私のような一匹狼系を嫉妬すること。
どうしてでしょうね。心の奥底で「群れる」という行為を
卑下しているのかもしれません。卑下すべきですが(笑)。
分かってんにゃったら、やらへんかったらええやん、と思います。
せやけどやってしもてるんでしょうね。
まあ、まあ。そのへんにしておきましょう。

さて、2月の3日土曜に、秋葉原で講演します。
私の喋る中身は
「2018年 都内の中古マンション売却での注目トレンド」
ということになっています。
まだ、何をどう喋るのか具体的には考えていません(笑)。
でも、来られた方をがっかりさせるつもりは毛頭ございません。
参加費は無料です。

昨年、山口県への社員旅行に連れて行っていただいた不動産会社の
社長さんである深谷さんの講演もあります。
こちらも私の講演以上に興味深い内容かと推察します。
みなさん、ぜひご参加ください。
ただ、定員になり次第締め切ります。
あと少し枠があるそうなので、どうぞお早めに。

不動産売却で絶対失敗しないためのセミナー

高円寺駅徒歩4分、資産価値安定の眺望住宅


1月20日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：1月20 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月20日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2018/1/22 15:00 | ちょっと脱線 | Comments (6)

キレッキレに仕事する人と傷をなめ合う人々

昨日は、おそらくその分野で日本一というお方と
4時間半にわたって楽しく談笑していました。
途中で、その方のお住まいのマンションの屋上に
上げていただき、東京中を睥睨していました。
東京タワーも何のその。武蔵小杉から横浜の
ランドマークタワーまで見ることができます。
「晴れていれば富士山が見えるのですけどねえ」
まあまあ。

私が勝手に感じていることですが、そのお方と私は
かなり思考のベクトルが近しいのです。
一言でいうのなら「すべては結果でしょ」という方向。
話し合いは過程であって、結果がいちばん重要。
月並みな言葉いえば、合理的ということになります。
まあ、実務能力はそのお方の方がはるかに優っていますが。

多くのサラリーマンは会議が重要な業務だと思っています。
アホかいな、の世界です。会議では売上が生じません。
経費がかかるだけ。経費は可能な限り抑制すべきです。
オーナー経営者になった人間は、それが感覚で分かります。
まあ、中には分からずにおバカな会議を重視する人もいます。
そういう会社は遠からず衰退すると私は思います。

意思決定というのは迅速で明解である必要があります。
ウダウダと話し合いを続けるのは、損失の拡大です。
そして、間違った決定は速やかに是正されるべきです。
これを傍から見ると朝令暮改と映ります。
しかし、損失を拡大させるよりかはマシなはず。

司令塔が多くなると、活動は鈍ります。
船頭多くして船山に上る、のたとえ通りです。
組織を細分化したり、ポストを増やすのは基本的にマイナス。
ゴチャゴチャ話し合う必要がないものに時間をかける必要なし。
チャッチャと決めること決めて、次へ進むべしです。

まあ、こういう価値観を共有できる人は少ないですね。
さらには、それを実践している人はかなり稀有。
そのお方はビジネスマンとしても超一流だと思います。
まあ、ああいうお方は全体の0.1％もいないでしょうね。

今の日本は、現役の大半がサラリーマンです。
私の経験上、サラリーマンの99％には決断力がありません。
なぜなら、彼らはサラリーマンだからです。
サラリーマンは基本的に現代の奴隷みたいなもの。
人生の大半の時間の過ごし方を
自分の意志で決められないわけですから。

サラリーマンを20年もやると、決断できない人間が生まれます。
そういう人間は、何かを執行する組織においてリーダーに
据えるべきではありません。仲良し勉強会などは別ですが。
多額の予算を執行したり、重要な役割を担う組織の長は、
サラリーマンよりもオーナー経営者がふさわしいと思います。

ところが、今の世の中ではオーナー経営者は少数派です。
さらに言えば、彼らは本業に忙しい人がほとんど。
本業以外の組織のトップに立って、その経営を行えるほど
時間的に余裕のある人などほとんどいませんね。

雑談の中で出た話。
彼の同業者が集う勉強会では、内輪もめが起きているとか。
その勉強会のコアな人々には東大卒が多いらしいのですが、
その中で「アイツは・・学部だから」と差別意識を
むき出しにしていがみ合っているとか。

アハハハ、の世界ですね。
偏差値が高いということは、答えのある問題の解決能力が
高いというだけのことです。ところが、世の中には
明解な答えのある問題なんて1%もないのですよ。
99%以上は答えのない問題。すなわち、難しい問題を
解決するのに求められる能力は、偏差値で測れる理解力が
基本にはなりますが、究極のところ創造力と決断力と実行力。

私の理解するこの世の中の法則というものは、そういうもの。
50歳を過ぎたオッサンたちが40年くらい前の自分たちの
偏差値で今の能力を推し量ろうとする行為自体が滑稽。
まあ、偏差値を糧に生きてきた人間らしいといえばそれまで。

偏差値の高い人間ほど、大きな組織に属するのが今の日本。
彼らはそこでぬくぬくとサラリーマンを続けて、
私的な価値観でいうと「つまらない」人間に変わります。
世間ですでに認知されている知見を集めて回って、
それをあたかも自分の能力のように見せたがります。

アホかいな、の世界ですね。
「お前にしか言えんことを言ってみろや」と思います。
どこかで聞いたような話なら、どこかで聞けますから。
まあしかし、それが今の日本の現実です。

私は自分の人生でずっと「アタマがいい」というのは、
どういうことなのだろうと考え続けています。
「非認知能力」というものが、その人の経済的な環境に
大きく影響する、というのが今の教育学の流行りだそうな。
非認知能力というのは、つまり偏差値やIQでは測れない能力。

諦めずに努力を続けたり、辛いことに耐える能力だそうです。
「ふーん」と思いますね。多分、私はかなり低い方です。
嫌なことはやりません。わりあいあきらめの早い方です。
それって、非認知能力的評価では、よろしくありませんねえ。
でも何とか生きてきました。55年と6か月くらい。
最近はちょっとだけ世に憚っています(笑)。

昨日話したお方とは、初対面から7年くらいでしょうか。
会うたびに「エッ」と思うようなお話を聞かせてくれます。
それが荒唐無稽ではなく、その次に会った時には
キチンとカタチになって機能しています。

彼の間抜けな同業者たちは、ウニャウニャとどこかで聞いた話を
繰り返す勉強会を続けていますが、見るべき成果なし。
まあ、集まって、傷をなめ合って、悪口を言い合って、
くだらない偏差値の枝葉末節な差異を議論して、
お酒を飲んで、何かやっている気になっているだけですね。
まあ、それが日本社会のありふれた風景の一部なのでしょう。
目新しいことは何も生まれません。

さて、明日は売却相談会です。
不動産を売りたい方へ、私なりのアドバイスを行います。
私が信頼する業者さんを紹介します。ぜひお越しください。

高円寺駅徒歩4分、資産価値安定の眺望住宅


1月20日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：1月20 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月20日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は2組様。
待ち時間はゼロでしたが
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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2018/1/19 17:30 | ちょっと脱線 | Comments (9)