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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
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12月19日14：17に

榊淳司マンション情報101号 文京区の4物件

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2016/12/19 14:47 | メルマガ発信 | Comments (0)

中国人よ、レインズの「コピー」を作れ！

今年もいろいろなことがありました。
去年の秋ごろから、急にメディア対応が増えましたね。
今年も最近は低調ですが、週に3回くらいは
何らかのメディア対応を行っています。
まあ「榊淳司」の名前が出ることは半分くらいですか。

今週号の「週刊現代」にも協力しましたが、名前は出ていません。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが、
今年は3冊も本を出しました。本当は4冊の予定でしたが(笑)。
まあ、来年もきっと2冊以上出すと思います。

昨日なんか、さる都心のタワーマションの管理組合を取材していて、
色紙へのサインを求められました。
正直申し上げて、色紙にサインなんかしたの、初めてです(笑)。
まあ、つたない字でお書きしましたが。
「これ、ここに飾っておきますからね」と冗談で言われて、
「そんなことしたら、怒る人がいっぱいいますよ」と。

ここ2年ほど、かなり忙しくなりました。
締切が月に10本近くになることがあります。
まあ、佐藤優先生の「月40本」には遠く及びませんが。
来年も、不動産はけっこういろいろありそうです。

最近、私の発行しているレポートでNOIを計算するケースが増えました。
NOIとは「経営利回り」と訳されたりしますが、要は実質的な投資の利回り。
今の都心で新築マンションを買うと、3%から4%台でしょうか。
住宅ローンを1%未満でひっぱてきて投資に回すと年利3%くらいの利回り。
10年前なら一笑に付すほどの低利。でも、今や現実。

定期預金と違って、マンションには空室リスクが付きまといます。
また、災害や老朽化によって補修や設備更新も必要です。
それに耐えるには、本来5%以上のNOIは不可欠でした。
出来れば8%ですね。でも、今そんな物件はありません。
田舎に行けば別ですが。でも、田舎は空室リスクが高すぎます。

先日は11月の新築マンションの供給数が40年ぶりの低水準、
というのが話題になって、私の所にもメディアから取材電話。
まあ、仕方ありませんよ。マンションデベロッパー受難の時代。
土地も建築費も高止まりしたまま動きません。
それでいて、需要は弱まっています。
高い土地を買って建築費を払い、高く売ろうとしても売れません。
なんせNOIが3%くらいになってしまいます。
だったら借りた方がいいや、と言うことになりますから。

2017年はどうなるのか？
マンション市場は供給が低迷すると思いますよ。
中古市場は多少活発化しますが、そう大きくは伸びません。
私が懸念しているのは、中国人の「爆買いパート2」。

すでに、山手線の南北で真っ二つに割った西側では起こりつつあります。
中古物件を買い叩く→中国人にシェアハウスで貸す→NOIは10%超。
管理がゆるいところでは、民泊に回します。
それもエアビーではなく、中国人専門サイトで募集。
うまくやれば20%近い利回りになります。

最近、レインズに中国人が入り込みつつあります。
別に違法ではありません。不動産屋になればいいだけ。
中国人が日本で不動産屋になってはいけないという規制はありません。
法にのっとっていれば、カンタンに不動産業を始められます。
まあ、勝手にやってください、の世界ですね。

最近、ふと思うのは中国人による「レインズの開放」。
理論的には可能でしょう。まず、拠点は中国国内に置きます。
そしてレインズの情報はすべて自動的に流し込みます。
それを一般人に向けて一か月千円くらいの会費で自由開放。
アハハハと言う世界ですね。マイソクに著作権があるのかが考えどころ。

たとえあったとしても、中国国内にあるものを日本が規制できません。
今、レインズは有料ですが、まあ大したことはありません。
そもそも、レインズを「業者専用」にしているところに弱点があります。
近畿レインズなんて、成約登録でマイナス課金ですよ。

レインズと言うのは、非情に恣意的に利用できる欠陥システムです。
あるマンションの相場観を上げようとすると、
高値での成約登録をすればいいのです。
逆もまたしかり。業者の恣意が反映されやすいシステムです。

ああいった業界の悪弊を助け、業者の不当な利益を守るシステムは
中国人たちに打ち破ってもらいましょうよ。
私も月千円でレインズが見放題なら、会費を払うかもしれません。
もちろん、私の場合は見ようと思えばいつでも見れるルートがありますが。

2017年、こういった不動産流通の事件が起こるかもしれませんね。
一般消費者にとって有利な変動なら歓迎すべきです。
私の密かな目標は
・レインズの一般開放
・両手仲介の禁止
・囲い込みの禁止
・サンタメの禁止

これを全部やると、不動産の仲介業者は半分以下に減ります。
でもね、赤坂や六本木、銀座の夜のお店がちょっと上品になります。
不動産屋は不動産屋と言うだけで紳士のお仲間には入れません。
妙に悪びれる輩も多すぎますからね。子ども君多すぎの業界。
でも、まっとうな商売になれば、残り半分の仲介業者は
夜の街で紳士の扱いを受けるようになりますよ。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区の2タイトルを最新情報化しました。
目立った物件が出てきていませんね。
でも窪町小学校の通学区にひとつ、新しいのが出てきました。
あと、滞留物件も多すぎ。
2016年は値引き再開の元年になるかと予測しましたが、ちょぼちょぼ。
来年でしょうかね、本格再開は。
アメリカの金利も上がりました。
日米の金利差は2％超。これって久々ですよ。
ますます円安が進みます。
2017年、新築マンション市場はさらに厳しくなりそうです。

文京区総集編
価格　7,190円

■ディアナコート文京本郷台、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■クレヴィア文京本駒込、■ブランズ文京本駒込六丁目、■クレヴィア御茶ノ水、■ザ・パークハウス文京本駒込 、■グランリビオ ザ・レジデンス、■ザ・パークハウス小日向、■インペリアルガーデンTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN、■デュオヴェール飯田橋、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、■グローリオ文京茗荷谷、■ザ・パークハウス文京白山、■ランドステージ文京千石、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■プラウド文京千駄木、■インプレスト文京東大前、■グローリオ文京東大前ヒルズ 、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■レジデンスノーブル文京根津

小石川・茗荷谷・本郷
価格　3,290円

■ザ・パークハウス 小日向、■THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDEN（インペリアルガーデン）、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、 ■グローリオ文京茗荷谷、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■ディアナコート文京本郷台、■クレヴィア御茶ノ水

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：１月２１日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
「押すな押すな」ではなさそうだと思います。

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榊淳司マンション情報100号 大田区と杉並区の2物件　を送信

12月16日13：02に

榊淳司マンション情報100号 大田区と杉並区の2物件

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2016/12/16 13:05 | メルマガ発信 | Comments (0)

「一つの中国」という虚構

毎回トランプ君の話題で恐縮ですが、なにせおもしろいことばかりしてくれます。
台湾の蔡総統と電話会談したのは、ただの気まぐれかいなと思っていました。
これに中国が猛反発したことに関して、トランプ君はツイッターで反撃。
彼に対して感情的な反発は控えた方が良さそうですね(笑)。

中国はしきりに「一つの中国」の原則を踏み外すな、
というサインを送っています。
アハハ。笑うしかありません。「一つの中国」っていったい何なのでしょう？
いってみれば、それは1972年に創り上げた壮大な虚構でしかありません。
「中国と呼べる国は一つしかない」という、中国共産党の主張のことです。

我々が「コクレン」と呼んでいる組織は、日本語の正式名は「国際連合」。
英語では「United Nations」。これは第二次世界大戦時には、
日本語で「連合国」と呼んでいた国々のことです。
つまり日本が負けた第二次世界大戦の戦勝側「連合国」の組織が
そのまま今の国際連合に成り代わったわけです。

中国では今でも国連のことを「聯合国」と表記しています。
自分たちが戦勝国側であることを暗に主張しているのです。
中国共産党の軍隊は一度として日本軍に勝てませんでした。
だからこそ、彼らはカタチの上だけでも戦勝国でありたいのです。
まあ、そのことは今日の本題ではありませんが。

さて、中国大陸は第二次世界大戦が終わってから約2年後には
実質的に今の共産党が支配していました。国共内戦に勝利したのです。
敗れた国民党軍は台湾に逃れます。
しかし「中華民国」を名乗る台湾政権は1971年まで国連の
加盟国であるばかりか、拒否権のある常任理事国でした。
今の中華人民共和国のもつ五大国の権利を持っていたのです。

ところが、今の中国が「一つの中国」しか認められないと主張。
国連には「中国として」加盟することを条件としました。
1971年、今の中国はアルバニア決議による国連に加盟し、
台湾の「中華民国」政府が持っていた常任理事国に成り代わりました。

1972年、アメリカは中華人民共和国と国交を結ぶと同時に
それまで同盟関係にあった「中華民国(台湾)」と国交を断絶。
今と基本的には同じ国際関係の枠組みが構築されたのです。
台湾は「中華民国」を名乗るも、国連からは追放されました。
今では「地域」の扱い。五輪に参加するときでも中国に邪魔されます。

中国にとって「一つの中国」は絶対に譲れない概念です。
尖閣諸島は百歩譲って日本のモノでもいいかもしれません。
現に、50年とか70年前に中国で刊行された地図には
立派に日本領として明記されています。
でも、台湾に関する潜在主権だけは絶対に譲れないのです。

台湾は台湾で「中国が一つの中国と言うのならそれでよし」という建前。
「我々は『台湾』としてひとつの国家を形成し、国連に加盟する」
と言う考えを持つ人々がいます。これが「独立派」。
今の蔡総統の民進党はそういう考えの人の集まりだそうです。

ところが、今の中国にとってそれは絶対的に受け入れられない考え方。
今の台湾はいつか「両岸統一」によって中国に組み込まれなければ
いけない「一つの中国」の一部なのです。香港もマカオもそうです。
今の中国は19世紀の帝国主義国の様に露骨な領土拡大方針です。

その台湾の総統と次期アメリカ大統領が電話で話し合うなど、
今の中国にとっては「絶対に」受け入れられないことです。
中国は、台湾の総統OBである李登輝氏が日本に入国することさえ
猛烈な抗議で阻止しようとする国です。

もっとも李登輝氏は京都大学卒業の熱烈な親日派。
今の日本をふがいなく思っている古武士のような人物です。
彼は隠れ台湾独立派と目されています。
中国は、李登輝氏が大嫌い。もちろん、私は大好き(笑)。

現大統領のオバマ君は、中国に対して大甘の政策を採ってきました。
奥さんのミシェル女史は、ほぼ中国のエージェントと言っていいお方。
オバマ君の時代に南シナ海を自国のテリトリーにガッチリと組み込み、
東シナ海の尖閣諸島に繰り返し圧迫を加えました。

トランプ君は、そういう中国がお好きではない模様。
日本にとっては好ましいことではありませんか。
ヒラリー君は半ば中国のエージェントみたいなものですから、
彼女が大統領になっていれば日本にとっては最悪ですね。

でも、気になるのはお隣の韓国。
世界に冠たる嫉妬ブタ大国の朴君は退陣がほぼ決定。
ところが、次期大統領が誰になっても反日路線は続きそう。
というか、あの国は経済が行き詰って二度目の破綻に至りそうです。

よるとさわると日本の悪口ばっかり叫んでいますが、
実力はまだ遠く日本に及びません。
国全体がビョーキ。それでいて悪口のストーカー。
日本は極力相手にしないのが一番なのですが、隣国です。

さて、トランプ君が大統領に就任すると、
どのような対中政策を採るのかが注目されます。
「一つの中国」を受け容れるのは条件次第・・的な発言もあります。
台湾が「独立」すると言い出した場合、軍事衝突は不可避。
今の世界は日本人がぼんやり考えているほど安定していません。

例えば、南シナ海ではアメリカ海空軍による「航行の自由」作戦が
オバマ政権の時代よりも頻繁に行われるはずです。
中国の習君は、指をくわえてみているのしょうか？
もちろん、習君は軍事的な冒険をやりたくはないでしょう？
でも長老とか上海派、共青団、それに軍などから突き上げられます。
日本人からすると「おもろー」という世界。
まあ、なるべく日本には火の粉が飛んでこないように祈ります。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
杉並区のタイトルを最新情報化。
やはり停滞感が目立ちますね。物件数は変わりません。
プラウドシティ阿佐ヶ谷は、ほぼ完成在庫ですね。
ここでは値引きが目立ちませんが、郊外の完成在庫では
野村不動産らしい値引きが再開した模様。
阿佐ヶ谷でもどこまで我慢できるか、ですね。
実需物件は本当に動かなくなりました。
株価の上昇で市況にいい感じを与えればいいのですが。

杉並区総集編
価格　6,790円

■クリオ杉並高井戸、■ザ・パークハウス 杉並高井戸プレイス、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■ジーエスグランド永福町、■コディア八幡山、■デュフレ阿佐ヶ谷、■ザ・パークハウス 浜田山季の杜、■ブランズ南荻窪、■パークホームズ杉並善福寺川緑地、■ヴィークコート荻窪、■ザ・パークハウス 杉並上井草、■ブライズ方南町、■クレアホームズ永福町　蒼の邸、■クレアホームズ永福町　耀の邸、■シティテラス荻窪、■シティテラス杉並方南町、■プレシス芦花公園、■ディアナコート浜田山

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

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開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回のご参加は3名様で、待ち時間はゼロでした。
21日はどうだか分かりませんが、
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2016/12/14 14:02 | ちょっと脱線 | Comments (0)

トランプ新大統領は吉か凶か？

ここのところ、経済の動きが迷走し始めています。
その原因は、何といってもトランプ次期大統領。
彼が、アメリカ国内を優先する「内向き」の経済政策を
取ると推定した動きが、様々な現象を起こしているのです。

アメリカの金利が上がり、株価も上がるのは分ります。
どうして日本の株価まで上がっているのかよ―わかりません。
日本の長期金利も少し上がっていますね。
そのうち、住宅ローンも顕著に上がり出す可能性があります。

トランプ君、本当は何をやるのかよく分りませんね。
何となく、彼は中国よりも日本が好きなような感じがしています。
それはそれで、日本にとってはいいことです。
しかし、アメリカで人気取り政策を行うことが、
すべて日本にとっていいとは限りませんからね。

今の日本、景気は悪くありません。ほぼ完全雇用。
最低賃金はじわじわと上がっています。
でも、中堅所得層の幅がどんどん細っています。
カンタンに言うと、35年ローンを組んで新築マンションを
買おうなんて考える人々はどんどん少なくなっているのです。

2015年に労働者派遣法が改悪されました。
非正規雇用者は、今後増え続けるでしょう。
一生涯、年収500万円にも到達しない層が大半になりそう。
40歳を過ぎて正社員の地位を失うと、二度と戻れないというのが
常識化する社会が間もなくやってくるかもしれません。

一方、ある基準以上のキャリアや資格を備えている層は、
易々と年収1千万円の壁を突破します。
2千3千当たり前、という状況になりつつあります。
なぜか、私の回りにはそーいう連中が多いこと。なんでやねん？
まあ、それはいいとして。

今、目の前の問題はトランプ君が大統領になると、
日本経済にとっては吉なのか凶なのか。
今のところ、吉と見て株価はドンドン上がっています。
来年3月期の企業収益はどうなのでしょうね？
先日、税収見込みを下方修正するという嫌な動きがありました。
7－9月期のＧＤＰも下振れしてしまいました。やな感じ。

ただ円安に戻りましたから、輸出系企業はいいでしょう。
でも輸入系企業はかなり苦しくなります。
実のところ、建設業は輸入系です。
建築資材はほぼ輸入か、輸入した原料を使って生産しています。

建築費が上がると、マンション価格も上がります。
上がったところで、売れるかどうかは別問題です。
現状、新築マンション市場には停滞感があります。
ただ、はっきりと「悪い」と言えるかどうか、やや微妙。
「好調」でないことだけは確かです。

私は、東京23区の内の20区と、川崎市の一部、大阪のタワーマンション
については定期的に現地を訪れ「資産価値レポート」を有料で発行しています。
ここのところ、そういったエリアではどうなっているかというと・・・
売れないので販売物件が徐々に滞留してきています。

つまり、私のレポートのボリュームが厚くなってきているのです。
「資産価値レポート」は基本がA4サイズで文字は12ポイントで書きます。
このブログのように、文章は左アタマぞろえで区切りの良いところで改行。
1物件について800字もないでしょうね、数えていませんが。

販売価格は1ページ100円を基準に決めています。
だから、販売単価が徐々に上昇しています。
でも、売れ残り物件ばかりになると魅力が薄れます。
元気のいい物件が競い合っているようなエリアのレポートは
よく読まれるのですが、市場が停滞しているとダメ。

当たり前ですよね。
マンションを買いたいという人がいれば私のレポートも目に留まります。
でも、元気のいいマンションがないと検討する人も出てきませんから。
ここのところ、掲載物件数は増えているけど市場に活気無し。
まことに、困ったことです。

それでも、私は資産価値レポートを更新し続けます。
なぜなら、そうすることによってマンション市場を見渡せるからです。
都心の新築マンションの大半の販売動向を、肌で感じ取れます。
だから、本当に「売れている」か「売れていないか」について、
大局を語れるのは自分しかいない、と自負しています。

それで2016年はどうだったかと言うと、低空飛行だけど墜落せず。
2017年はどうだろうかと言うと、かなりの視界不良。
物件数は減る。金利も上がる。土地や建築費と言ったコストは高止まり。
マンションデベロッパーにはますます厳しい状況。

まあ、今年はありていに言えば「よくもった」と思います。
リーマンショックのような大きなマイナスはありませんでした。
イギリスのEU離脱はそれなりでした。トランプ君の当選も。
しかし、すぐにどうのこうのと言う事象ではありません。

この先、何かあるとすればドイツ銀行、イタリアの大手銀行、
中国の地方政府や巨大国有企業の破たんがあるのかないのか？
中国とアメリカが軍事的に衝突するかどうか？
韓国におバカな親北政権が誕生するかどうか？
不安要素は実にいっぱいあります。
まあ、我々は見ているしかありません。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
大田区のタイトルを最新情報化。
ここも滞留案件が増えてきました。
注目物件は少ないのですが、後日有料メルマガで配信しますね。

大田区
価格　6,890円

■ステーションツインタワーズ糀谷、■シティテラス大森西、■ブランズシティ久が原、■プラウドシティ大田六郷、■クレヴィア千鳥町、■インプレスト西馬込ヒルズ、■プレシス久が原パークサイドテラス、■リビオ池上レジデンス、■ザ・パークハウス 西馬込、■プレシス長原、■グローリオ長原夫婦坂、■ヴィークステージ南馬込 桜並木通り、■エステムプラザ蒲田、■サクラティアラ多摩川鵜の木、■グランイーグル南六郷サウスビュー、■シーズクロノス蒲田ベレーザ、■リストレジデンス長原、 ■ガーラ・レジデンス南馬込、■グランイーグル多摩川スカイフロント、■グランイーグル パークサイド大森南

1月21日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

1月21日土曜日の13時から17時まで、
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