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榊　淳司オフィシャルブログ
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2016/11/9 11:58 | メルマガ発信 | Comments (0)

東京ベイ トリプルタワープロジェクトの帰趨

最近、中央区と江東区を回ってきました。
埼玉方面もネットで詳しくチェック。
マンション、売れていませんよー。
私はだいたい自分の資産価値レポートを
3か月に1度の割合で最新情報化します。

最近思うのは「停滞がひどい」。
3か月間で数戸しか売れていなさそうな物件もいっぱい。
実需は動いていないのです。まあ、それはそうでしょう。
みんな、とりあえず自分の住むところには困っていません。

私は「有料相談」というのをやっています。
10800円いただいて、日本橋小網町の事務所で
住宅購入のお悩みをお伺いします。
アドバイスできることはさせていただきます。

何度か書きましたが、どういうわけかみなさん富裕層。
こんな私に10800円払って話を聞こう、というのですから
お金に困っている方はまずいらっしゃいませんね。
お悩みの物件も、最近ではだいたいが1億円以上。
都心がかなりバブっていますから。

5，6年前は7千万円から8千万円あたりの物件が多かったですね。
やはり、時代を反映します。今はバブっています。
かといって、このバブルはなかなか弾けません。
金融緩和と低金利が生み出したバブルですから、
そこのところが変わらないと流れが変わりませんね。
リーマンショックみたいな何か外的要因があれば話は違いますが。
まあ、それはいいとして。

都心はバブっているのに、郊外は全くダメ。
近郊は、バブルの影響で価格だけは上がりましたが実需層がついてこれず。
江東区や墨田区がこれに該当します。練馬区板橋区もそう。
困ってしまうのがマンションデベロッパーさんたち。
事業規模を縮小せざるを得ません。

そんな中でドン・キホーテにように暴れまわっているのが住友不動産。
とうとう有明エリアで「東京ベイ トリプルタワープロジェクト」
なんてのを、お始めになってしまいました。
1500戸規模です。当初計画は2000戸でした。
なんで約500戸も減らしたのでしょうね？

マンションは五輪に間に合いますが、オフィスや商業施設はどうでしょう？
あんなところにオフィスを作って、移転してくる企業があるのか？
東京という街は間もなく縮小を始めます。
現に、郊外では縮小の現象が進行中。

ネット社会の普及により、オフィスや商業には「床」が要らなくなっています。
「床」の元になるのは土地。むかしはこれが欲しくてどんどん埋め立てました。
今、そんな勢いで埋め立てた土地を持て余しています。
その典型的なエリアが江東区の有明です。
あそこを埋め立てるには、東京という街が発展するという前提で必要でした。
でも、東京はもう新たな土地を求めていません。

「東京ベイ トリプルタワープロジェクト」はどうなりますか？
多分、五輪効果でそこそこ注目を集めるはずです。
でも、資産価値と言う視点ではおおいなる疑問があります。
まあ、「湾岸エリア埋立地のニュータウン」という位置づけですね。

住友不動産は、3年連続でマンション供給数が1位になるはずです。
同時に、完成在庫保有数も1位になるでしょう。
今は金利がタダみたいなものですから、大して負担になりません。
しかし、金利が上がったらどうなることやら。

今は世界経済が「グローバル化」しているので、
金利は日本の事情だけでは決められません。
黒田日銀総裁が「マイナス金利の深掘り」なんて嘯いていられるのは、
アメリカが日本とさして変わらぬ低金利だから。
イエレン議長が金利を上げていけば、日本も追随せざるを得ませんよ。

私は、3年後の住友不動産の苦境を予測します。
完成在庫が今よりも大きな負担になってしまうのです。
金利が上昇すれば、完成在庫はハイコストな資産になりますから。
まあ、これも当てずっぽうですけどね(笑)。

少し話が変わりますが、野村不動産が方針を変えたようです。
これまで、あの会社は竣工前後になりふり構わぬ値引きをしていました。
ところが今、なぜか完成在庫が目立ってきました。
つまり、在庫処理のための露骨な値引きをしなくなったということ。
何か月か前に、経営者が日経新聞のインタビューで
そういった方針を表面していたことを記憶しています。
まあ、経営方針ですから私がとやかく言う問題ではありません。

マンション業界、2017年は「在庫と戦う年」になりそうです。
またぞろ「値引きの季節」でもあります。
住友不動産はどこまで踏ん張れるのでしょうか？
そろそろ綻びが出てきているようにも思えます。
「東京ベイ トリプルタワープロジェクト」は、
今後5年間の住友不動産のマンション事業の盛衰を占いますね。
金町の二の舞にならないことを願うばかりです。

島津山の眺望住宅

さて、資産価値レポートの更新情報です。
今回は一気に9タイトル。

江東区総集編
価格　7,980円

深川【東西線・深川エリア】■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■ザ・パークハウス 東陽町レジデンス、■プレシス東陽町、■プラウドタワー清澄白河、■イニシア門前仲町ローレルコート、■プラウド門前仲町ディアージュ、■サンクレイドル木場公園II、【新宿線・深川エリア】■プラウド清澄白河リバーサイド、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■グローリオ東京住吉、■ワザック西大島、■ジオ深川住吉、■シティハウス森下ステーションコート、■ザ・パークハウス 亀戸、湾岸【豊洲エリア】■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■クレヴィア豊洲、【有明エリア】■（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト

東西線・深川
価格　4,190円

■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■ザ・パークハウス 東陽町レジデンス、■プレシス東陽町、■プラウドタワー清澄白河、■イニシア門前仲町ローレルコート、■プラウド門前仲町ディアージュ、■サンクレイドル木場公園II

新宿線/森下‐大島・亀戸
価格　4,290円

■プラウド清澄白河リバーサイド、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■グローリオ東京住吉、■ワザック西大島、■ジオ深川住吉、■シティハウス森下ステーションコート、■ザ・パークハウス 亀戸、■オープンレジデンシア両国森下、■J ワザック両国、■ル・サンク東京森下、■パークホームズ錦糸町　ザ　レジデンス、■アスコットパーク森下

湾岸タワー総集編
価格　3,590円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■（仮称）東京ベイトリプルタワープロジェク、■ブリリア有明シティタワー（参照）

江東区・湾岸編
価格　2,490円

■パークホームズ豊洲ザ レジデンス、■クレヴィア豊洲、■ (仮称)東京ベイ トリプルタワープロジェクト、■ブリリア有明シティタワー（参照）

墨田区総集編
価格　4,190円

■オープンレジデンシア両国森下、■J ワザック両国、■アイル イムーブル向島、■ラ・グラース押上、■イニシア墨田、■パークホームズ錦糸町 ザ レジデンス、■アトラス押上 桜花テラス、■バンデルーチェ北斎通り、■ル・サンク東京森下、■アスコットパーク森下、■シエルヴィラ桜橋〈壱番館〉、■デュオステージ押上シャインコート、■クレイシア両国ヴェルデ

中央区総集編
価格　10,800円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、■ザ・パークハウス 月島ディアスタ、【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町ディアージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■ブラントン日本橋小伝馬町、■レフィール日本橋馬喰町、■サンウッド東日本橋フラッツ、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 日本橋馬喰町、■プレシス東日本橋、■GREEN PARK　日本橋小伝馬町、■オープンレジデンシア日本橋横山町ステーションコート、■クレヴィア日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■ブランズ明石町、■オープンレジデンシア銀座二丁目、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・ファイン築地レジデンス、■プラウド銀座東

日本橋・銀座
価格　8,690円

■パークホームズ日本橋人形町ザレジデンス、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町ディアージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■ブラントン日本橋小伝馬町、■レフィール日本橋馬喰町、■サンウッド東日本橋フラッツ、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 日本橋馬喰町、■プレシス東日本橋、■GREEN PARK　日本橋小伝馬町、■オープンレジデンシア日本橋横山町ステーションコート、■クレヴィア日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■ブランズ明石町、■オープンレジデンシア銀座二丁目、■パークシティ中央湊ザタワー、■ザ・ファイン築地レジデンス、■プラウド銀座東

晴海・勝どき・月島
価格　3,190円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■プレミスト佃二丁目、■ザ・パークハウス 月島ディアスタ

11月19日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

11月19日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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11月4日14：３５に

榊淳司マンション情報88号 宮崎台の３物件

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2016/11/4 14:41 | メルマガ発信 | Comments (0)

たまには京都弁で時事放談

最近チェックしてへんかってんけど、原油価格が45ドルやて！
オペックの減産表明で上がってたのに、えらい値下がりしてますがな。
原油価格が上がると株価も上がりおすけど、
その仕組みが僕には未だによーわかりまへんねん。
原油価格が下がるとええことばかりやおまへんかいな？
大方の工業製品の原価が下がるわけどすから、利幅が増えるんちゃいますの。
せやから輸入系企業の業績も上がるんとちゃうんやおまへんか？

ただ、原油が下がるとなんで円が上がるか、という動きもありますなあ。
これもよーわかりまへん。
円が上がると輸出系の企業は苦しゅーなりますわな。
その代表がトヨタですかいな。
せやけど、輸入系の企業は原価が安くなりまっせえ。
その代表が東京電力や東京ガスでんがな。食品会社、建材メーカー等々いろいろ。

ちょっと前に1ドルが130円くらいの円安になった時に、
別に輸出は大して増えまへんどしたなあ。
「海外生産に移行しているから」と説明されたようなおぼえがあります。
やったら、円高はもっと歓迎すべきやと思うのに、
円高になったらなんでか日経平均も下がりまっせえ。
この仕組み、いつまでたってもよーわからんのどすわ。

僕は元々経済学徒ではありまへんねん。
そのわりには時々原稿料をもらって経済のことを
雑誌とか夕刊紙のメディアに書かせてもうたりしてます。
「そんなことしてええんやろか？」と思いますけど、
未だどこからも「それは違うで」という反論をいただきまへん。
まあ、僕みたいなチンピラの言うことやし、
世間は相手にしてへんだけかも知れまヘンなあ。

昨日、日本は「文化の日」たらいうて、お休みどした。
まあ、それはええねんけど、海外の市場は開いてましたで。
その流れでいうと、今日の日経平均は下がるんとちゃいますか。
まあ、こればっかりは開いてみな分りまヘンけど。

しかし、よ―わからんのが韓国。
なんであの崔たらいうオバハンが逮捕されたんでっしゃろ？
朴大統領から機密を漏らされていたというんやったら、
まずは漏らした人を逮捕しなあかんのとちゃいますの？
あの国は、名誉棄損罪でも第三者が訴えられるという妙な法制度でしたな。
日本が36年間も教育したわりには、大人の国になってまヘンで。

おもろいのはアメリカの大統領選挙ですがな。
ヒラリーはん、窮地に立たされてますわ。
メール問題がここまで響くとは思わなんだんやろうねえ。
トランプ君、もしかして、もしかして、勝ったらどうしはんの？
メキシコとの間に国境の壁作りますか？
プーチン君となかよーなりますかいな？

ただ、僕の予想ではトランプはんが大統領になることはまずおまヘン。
アメリカの大統領は過半数を得ればその州の選挙人はそう取り。
メーン州とネブラスカ州はちょっとちゃいますけれど、
ニューヨーク、カリフォルニア、テキサス、フロリダというた
大きな州ではほぼほぼヒラリーはんの勝ちですわ。
せやけど、ヒラリーはんの不人気はゆるぎまへん。
就任直後の支持率で50%以上取れるかどうか怪しいもの。
アメリカ人は日本人以上に「嘘つき」が嫌いでっせ。
もとがピューリタンの国ですさかいね、
「嘘は方便」の日本人とはちょっと価値観が違いま。

まあせやけど、今回の大統領選挙は「どっちが嫌いか？」ですな。
私も54年生きてますけど、こんな低レベルの大統領選挙は初めてどすわ。
別に僕が選挙権持っているわけやおまへんので、どーでもええのんですけど。
いうても、アメリカの大統領と言うたら、世界第一の指導者ですやろ。
「嘘つき」か「ホラ吹き」かの選択しかあらへんやなんて、
それは民主主義の終りとちゃいますかいな。

国内では、何というても小池はんどすがな。
築地の市場、どうしはるおつもりですかいな？
騒ぐんは傍から見てても面白おすけど、落ち着きどころは？
政治塾つくらはって、今度は小池新党どすか？
2900人のうち、何人立候補させはるのやろ。
何年か前の橋本はんの新党見ているような感じどすなあ。
人気だけに後押しされて泡と消える維新みたいなもんどすか？

世の中「11月解散」か「1月解散」かでやかましおすなあ。
どっちにしろ、安倍はんの自民党が大勝。
「こんどこそ改憲」と期待したはる向きが多いけれど、あきまへん。
改憲なんぞ、おいそれとできるもんやおまへん。
自民党が300議席でも無理どす。公明党がついてきまヘン。

改憲するには、やっぱり外圧でっせ。
この国は黒船、三国干渉、GHQと大きな外圧がのうては
国がひとつになって制度を改革でけまへんね。
願うらくは中国の海軍さん、尖閣諸島で武勇を見せとくなはれ。
海上保安庁でも海上自衛隊でも、船の1隻でも沈められたら
この国はまとまりまっせ。憲法改正ですがな。

あれあれ、よっぱろうて口が過ぎましたかいな。
ここらで寝落ちさせてもらいますわ。

そんな中でも買いたいマンションは

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11月19日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

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11月19日土曜日の13時から17時まで、
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昔いた会社の「OB大集合」には行きません

私が若い頃2年半在籍した3流の某広告代理店は、当時400人くらい。
その後、一時期500人を超えたような時期もありましたが、
今は100人もいないはず。実質的に1度は倒産しています。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

私は社員として2年半在籍した後、外注として20年以上も
その会社とは何かとかかわってきました。
まだ威勢のいい頃は、盛んに社内で派閥争いをしていましたね。
人間関係が複雑に絡み合うので、時に弱小な一外注の私も、
どこかの派閥のオッサンたちと酒を酌み交わし、
調子よく「・・を打倒するまでがんばりましょう！」なんて、
威勢よくオダを上げていました。

まあ、一外注である私にとってはどーでもいい話。
どっちにつこうとも、仕事さえいただければOK。
その場その場でテキトーなことを言って相手の機嫌を取ります。
広告の制作会社なんぞは、所詮そういうものです。
コピーライターが自分では使いもせず、好きでもない商品について、
思いっきり素晴らしいコピーを書くのと同じ。

そういう場面場面でいつも不思議に思ったのは、
高々300人か500人の同族企業の中で主導権を握ったところで、
いったい何が面白いのか・・・という「そもそも」なこと。
派閥争いに敗れても、中国や北朝鮮じゃないので命までは取られません。
せいぜい地方の支社に飛ばされるくらいで済みます。ゆるい会社。

仮にうまく主導権とっても、その小さな世界でエバれるだけ。
まわりからお追徴を言ってもらって、経費が余分に使えるくらい。
まあ、ご本人にとってはそれが大事なのかもしれませんが。
私のように27歳でサラリーマンを見限った人間から見ると、
「ええオッサンがつまらんことをやっとるなー」の世界ですよ。

そりゃ、電通だったら最後は社長になれるかもしれませんぜ。
局長だって、ものすげーエラいさんらしいですね。
でも、あの3流広告代理店で局長や専務と言ったところで・・・・
しかも、ものすごく知的に低レベルな連中たちです。
英語どころか漢字も読めないオッサンがどんどん出世する会社。
そんな会社の中の、おサルの小山の大将になって何の意味があるのか？

昨日、その会社の制作部門で長らくボスとして君臨したお方が、
ご生涯を閉じられたと昔の仲間から連絡がありました。
いつがその時だったか知りませんが、お通夜はなんと11月8日。
ご臨終から1週間以上も先ではないですか。
しかも、その会社の総務にいた名物オヤジが取り仕切るとか。
これはもう、「OB全員集合」の一大イベントですよ(笑)。

「で、お前もホイホイいくのだろう」とお聞きになりたいですよね？
行きませんよ、私は(笑)。アハハハ、まず、故人をよく知りません。
だって、私とは20歳以上も年が離れたエラーいお方。
雀卓を囲んだことは度々ありますが、酒席は1回だけ。
私が外注時代には「出入禁止」にしてくださって、大迷惑しました。
というか、当社はそれで一度は倒産しかけました。

その後、なんとなく和解して最後の頃はまあまあ。
でも、別に恩義を感じるようなエピソードは何もありません。
逆に、こちらはもうすっかり「出禁」の恨みを忘れました。
まあ、彼は彼でお考えがあったのでしょう。

お通夜に行かないもう一つに理由は、昔のエライさんがいっぱい来るから。
私は54歳ですが、その中では多分最若手グループ。
誰かに会うたびにペコペコと頭を下げなければなりません。
そんなん、嫌です(笑)。「先生！」と言われている方がバカでも気が楽(笑)。

私は今もマンション広告の仕事を一部しています。
今年はパンフレットを2冊ほど書いた記憶がありますね。
でも、元の会社とはほとんど関係がなくなりました。
さらに、広告コピーは今や完全に本業ではないので、
お話しをいただければやる、というスタンス。
実は、雑誌に寄稿するよりラクでギャラもまずまず。
マンションの広告コピーなんて、30年も書いていますから左手でも・・・

しかし、まあ時の経つのは早いものですね。
お亡くなりになった方は「ワシは長寿の家系だから」と、
ご自身の寿命については楽観されていたと聞きます。
「みんなを送ってから、最後にワシがいく」とおっしゃっていたとか。
まあ、それくらいの神経があるからあのドロドロの派閥争いも、
何とか勝ち残ってこられたのでしょう。

年々歳々花相似たり、歳歳年年人同じからず。
毎年、私が親しくする人の面々が微妙に変わっていきます。
24歳で東京にやってきたバカ男も、今は54歳ですから。
そして、みんな死に向かって一歩ずつ進んでいるわけですよ。

最近のその会社のOB消息は「・・はまだ生きているのか？」という
たぐいの話が多くなりましたね。まだ生きている方が多数派。
でも、これからの10年で「訃報」は確実に増えますね。
せいぜい、自分がその主役にならないように祈ります。

そんな中でも買いたいマンションは

島津山の眺望住宅

 

11月19日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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開催日時：11月19日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

11月19日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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