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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート040 大田区･総集編 全12物件を解説 【2026年1月改訂版】 このエリアの内陸部の馬込と池上、そして洗足は 「 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
このバブルは、すでに崩壊した模様

そろそろ見えてきましたね、バブルのピークアウト。
不動産市場のピークは昨年の秋だったと思います。
しかし、それから1年もたたないと確認できないほど
その崩れ方は緩やかです。
この時点でも「今はバブルだ」と物件概要書を手に、
炎天下を駆け回っているブローカーがいっぱい。

私は過去2回のバブル崩壊に立ち会っていますが、
今回は平成2年の動きとよく似ています。
あの時も、ハッキリとしたピークアウト感はありませんでした。
平成2年の立ち合い初日、株価が大きく下げたのを覚えています。
もう26年以上も前の話ですね。でも、記憶は鮮明。

確かその年、イラクがクエートに侵攻して第一次湾岸戦争。
私はサラリーマンを辞めた年でした。
26年前の夏も暑かったですね。
あの頃は携帯電話なんてのがありません。

汗だくになってマンションに戻ると、留守番電話がピカピカ。
「再生」ボタンを押すと「記録された要件は20件です」なんて。
「あーあ」と思いました。また、暑い街に出ていって打合せ。
まあ、28歳でしたからね。何でも出来ましたよ。

「明日の朝までに上げられる？」
「いいですよ」
コピーライティングなんて24時間あればできない仕事はありません。
徹夜すれば、パンフレットの3冊くらいは書きあげられます。

しかし、それはバブルの最後の輝きだったのです。
翌年、中央区の新富町で家賃38万円の事務所を借りました。
仲間を集めて受注体制を整えましたが、業界はハッキリ下降基調。
しかし、若いとは恐ろしいことです。
持ち前の「セイ・ハロー」精神で顧客を開拓しまくり、
4、5人の仲間の年収をたちまち1千万円以上に導きました。
でも、そこでバブルはおしまい。

1990年にピークアウトしたといわれる平成バブルは、緩やかに崩壊。
山一證券の倒産が起こった金融不況は1997年です。
翌年に北海道拓殖銀行の倒産、北洋銀行への残務整理合併。
実に7年から8年の時間がかかっています。

1990年に最高潮に達した不動産価格が底を打つのが2002年。
なんと、12年もの歳月を要しています。
あの平成バブルの崩壊は、実に「遅々として」進んだのです。
今回はどうでしょうか？

2008年にリーマンショックで崩壊したミニバブルは、
2013年には黒田東彦君の「異次元金融緩和」で救われました。
もし、あれがなければダラダラと下落基調が続いたはずです。
今回、私は「局地バブル」と名付けているこの地域限定の
不動産価格の高騰は、すでにピークアウトしています。

ただ、下落ははっきりとは見えていません。
前回は「リーマンブラザーズの倒産」というキッカケがありました。
今回も、何かのキッカケがあればハッキリと下落に転ずるはず。
しかし、今のところ何もキッカケは起こっていません。

前回のミニバブルと今回の局地バブルの違いは、国際性。
世界同時金融緩和、というのが今の状態です。
とうとう、イギリスまでが利下げをしてしまいました。
真面目に通貨政策を取っている「独立通貨」の国はスイスだけ。
FXのみなさん、これからはスイスフランの全力買いです。
20階建てで力の限り買って下さい。
ただし、損をしても私に文句を言わないでください。
「当たるも八卦」ですから(笑)。

まあ、冗談はさておいて・・・
今回のバブルは円とドル、ユーロ、そして人民元という
この４つで世界経済を9割がた支配するだろうという通貨が、
そろいもそろって「異次元金融緩和」と言う状態です。
これは「管理通貨制度の限界はどこなの？」を探るチキンレース。

今のところ、他国への借金が少ない円が最強です。
だから、今後は円高傾向になる、と私は解釈しています。
円高になると、日本の不動産価格は下がります。
理由は、儲かった外国勢が売りに回るから。

日本の不動産市場、ハッキリ言って歪です。
需要がないのに、上がるところは上がってきました。
金利が史上最低なので、銀行はバンバン貸してきました。
今でも、審査は史上「最ユル」ですね。

しかし、実際の需要はないので利回りは下がりっぱなし。
最近、私が広告制作を依頼されたマンションなんて、
場所は三流なのに利回りは3％未満ですよ。
そんなもの、あり得ない水準です。
売れないはずでが、仮に売れたら、買ったお方は大ばか者。
まあ、それでも広告は作りますが(笑)。

今後の焦点は、このバブルがどういう崩れ方をするか、です。
リーマンショック型の急激崩壊か、平成バブル型の緩やか崩壊か。
「低金利」というカンフル剤はかなり効いています。
現に、リートは4％物件に平気で買いを入れています。
コンマ以下で資金調達できますから、理論的にはOK。

今は世界経済が密接につながっていますから、
国内の不動産市場が国内の需給関係だけでは読み切れません。
つまり「空家が多いから暴落」とは言い切れないのです。
まあ、いずれはそうなることは確かですが。

ただしキッカケがあれば、急激な変化が起きるでしょう。
そのキッカケは、何度も言うように中国が起こすと思います。
世界史上、これほどまでの規模で経済的な矛盾を膨らませた
国家は存在しないと私は観測していますから。

さて、私とはかねてより友好関係にある
「ウチコミ」さんがセミナーを開いてくれることになりました。
テーマは

『これからの不動産投資の選択肢』
～海外不動産を視野に・日本と東南アジアでの投資を考える～

日時　8月6日(土)
場所　東京国際フォーラムガラス棟G510

今回はバリ島ではありませんよー(笑)。
私の講演の後、カンボジアの不動産を紹介するプログラムがあるそうです。
でも私、カンボジアのことは何も知りませんので、
お話しするのは『これからの不動産投資の選択肢』まで。

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我が1年分超の稼ぎ、東海道に消ゆる

お暑いですね。
昨日は叔母の葬儀で大阪に日帰り。暑かったですよ。
いつもは10時まで寝ているのに昨日は6時起き。
雨の中を駅まで歩いて、地下鉄で東京駅方面へ。
新幹線に飛び乗って京都駅で下車。近鉄から京阪沿線の葬儀場へ。
駅徒歩15分はとても暑く、上着を羽織っては歩けないのでタクシー。

参列者は私の親の世代が中心ですから、基本は80代。
子ども世代の中でも私なんぞは若い方ですから疲れた顔もできません。
孫の世代は20代や30代ですが、そっちはもう「子ども扱い」。
わたしはもっぱら80代の方々とにこやかにお話していました。
こう見えて、お年寄りの相手は嫌でも苦手でもありません。

葬儀場から火葬場へマイクロバスで2往復。
その間、親せきのみなさんと和やかにお食事や歓談。
久しぶりにいろいろなお方と言葉を交わしました。
参列者以外の消息も聞けるので、なかなか貴重な時間。

私はなくなった叔母と血縁ではないのですが、
小さいころから大変お世話になったお方。
ついひと月前にも親しくお話ししたところでした。
お骨になってしまうと、人生の儚さをひしひしと感じます。
「火葬」というのは、最も合理的な葬り方なのでしょうが、
それで本当に良いのか、などと考えてしまいました。

夕方に終わって、京阪の駅まで徒歩15分。
親戚がウジャウジャいる前でタクシーを呼ぶのも何なので
荷物をもって駅までトボトボ15分歩きました。ヘトヘト。
普通と特急を乗り継いで乗換駅へ向かったつもりが爆睡。
気が付いたら京都市内。仕方なく、タクシーで京都駅へ。
そこで、「あ、しまった」。傘を葬儀場に置き忘れ。

「まあいいか」と新幹線に飛び乗ってウツラウツラ。
しばらくすると、車内アナウンス。
「現在、名古屋付近で1時間に120㎜という豪雨により・・・」
岐阜羽島付近で緊急停車。
「現在、運転再開の目途はついておりません」
ガキーン。勘弁してくれよ、の世界。
結局90分遅れで東京駅に到着。ヘロヘロになって帰宅しました。

まあ、昨日は「小失敗」の連続でした。
従姉のお姉さん（といっても50代後半）にビールを注がれながら
「俊彦君（本名）、ブログ読んどうよ」と言われて思わず赤面。
「それは恥ずかしいわ。あれ、身内は読まんでええにゃ」
もうかなんなー、と思いました。
まさかこんなブログ、今も読んでいないと思いますが。
身内はアクセス禁止です。勝手ながら(笑)。

私はすでに両親を送りました。
しかし、親の世代は大半がまだまだご健在。
「あと何回、こうやって新幹線に乗るのか」なんて考えました。
私は京都生まれで、親せきはほとんどが近畿在住。

そうでなくても人生の野暮用や母校の同窓会その他、
京都出身であるがゆえに新幹線で往復を繰り返します。
東京に住んで30年、家族も含めてのべ何回往復したことでしょう。
1年に10回としてものべ300回。これはすごい。
今、東京－京都の運賃は自由席で片道13080円。

1回の関西行きにつき何やかんだで4万円のお金がかかったとして、
のべ1200万円をかけてきたことになります。
これは私の過去30年間の平均年収をはるかに上回るかもしれません。
つまり、私は過去30年のうちの1年数か月以上を、
ほぼ新幹線代その他の「関西出張」のためだけに働いてきたのです。
そう考えると、何だか虚しいというか、アホらしくなりますね。

関西の人間が東京に出てきて暮らす、というのはそういうことです。
それは、中には私の様に年に10回も往復しない人もいるでしょう。
私だって、少ない時は年２回か３回でした。でも多い時は20回。
私の場合、サラリーマン時代の出張なんて、合計で2回くらい。
それ以外の場合は、ほとんどが「自腹」です。

安倍君の最近の経済政策では「リニア延伸前倒し」なんてのがありました。
たとえそれが実現しようとも、私が生きていいるうちかどうか・・・
それよりも、東京‐大阪の新幹線代を安くしてほしいですね。
今やLCCの台頭により、東京‐札幌の航空運賃は安くて5千円。
なんで大阪まで地べたを走っていくのが1万4千円やね、の時代。

しかし、まあこれは当面無理ですね。
それこそ、リニアができれば新幹線は今の「こだま」扱い。
リニア料金の4割引きくらいにはなるのでしょうが、
仮にそうであっても、払える余裕があるのならリニアに乗るでしょう。
私はあの狭いとこで何時間もじっとしているのが大嫌い。
だから、海外へ行くのもちょっと億劫。
1時間早くなってプラス数千円だったら、渋々払うかも。

ああ、一日で一番暑い時間となりました。
アイスクリームでも食べて昼寝をしましょうか。
真夏の昼寝って、とっても気持ちいいのですよ。

風鈴がかすむうたた寝朝遠し

さて、私とはかねてより友好関係にある
「ウチコミ」さんがセミナーを開いてくれることになりました。
テーマは

『これからの不動産投資の選択肢』
～海外不動産を視野に・日本と東南アジアでの投資を考える～

日時　8月6日(土)
場所　東京国際フォーラムガラス棟G510

今回はバリ島ではありませんよー(笑)。
私の講演の後、カンボジアの不動産を紹介するプログラムがあるそうです。
でも私、カンボジアのことは何も知りませんので、
お話しするのは『これからの不動産投資の選択肢』まで。

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ただの情報だけでは意味がない

先日、旧知のとあるデベロッパーの仕入れ担当者が、
ひょっこりと事務所に現れて茶飲み話をして帰りました。
こんな私でも、彼にとって役立つ情報の断片でも掴めるのでしょう。
一方、私にとっては業界の動向を知りえる貴重な機会です。

情報というのは無形ですが、かなり有用なものです。
私は人を引き合わせるのが大好きですが、それは何より自分のため。
自分が情報のハブになれば、自然とおもろい話が集まってきます。
また、情報というのは何も「秘匿性」があるとは限りません。

いわゆるオープンソースの情報でも、それをどう捉えるかによって
たちまち有用なものへと変化します。
私はマンションの資産価値について、公開されている情報だけを基に
レポートを作成して有料で販売しています。
そこには私しか知りえない情報なんて、ほとんどありません。
しかし、そこには私しか考えない分析が詰まっています。
だからこそ、それなりの商品価値があるのでしょう。
買ってくださる方が多くいます。

価値というのは、人ぞれぞれです。
こういう簡明な真実について、多くの人は理解しません。
自分にとって価値がなければ、他人も同様だと考えがちです。
アタマが堅いということは、お金がないのと同じくらい悲しいこと。
他人が自分とは違う、ということに一生気付かずに終わる
おバカな人が世間にはなんと多いことでしょう。

このブログは実質8年ほどやっています。
8年前、マンションをテーマにしたブログをやっていたのは、
私の他にどれくらいいらっしゃったのでしょう。よう知りません。
資産価値レポートを書くにあたって、マンション名で検索すると
他人様のブログに行き当たることが多くなりました。

「おお、こういうブログもあるのだ」と思うことがよくあります。
中には、「これは使える」という情報が出ているサイトもありますね。
しかし、「価値観」において私を驚かすような内容は皆無。
また、文章が粗雑である場合もよく見かけます。
マンションカテゴリーのブログは、いまだ貧困ですね。

政治や歴史系をテーマとするサイトを巡ると、時々驚愕します。
「ここまで深く突っ込んでいるか」なんて。
経済系も多士済々。中にはプロも交じっていますからね。
特に経済については、ただの情報だけなら日経系に勝るものはありません。
だから個性的な内容にしないと、人を引き寄せません。
まあ、マンションというのは狭い分野で、プロといえば不動産屋。
その土壌の教養度が高くない分、中身が貧しくなるのでしょう。

私が20年くらい前に愛読していた小説は
「ジャック・ライアン」シリーズ。作家はトム・クランシ―。
この主人公は大学を卒業すると同時に海兵隊に入ります。
少尉で訓練中に負傷、除隊。大学院で学んだあとに
CIAや証券業界で活躍。CIAでは分析担当の副長官に。

CIAというのは言わずと知れたアメリカの情報機関。
ハリウッド映画ではおなじみですが、ああいうところに出てくるのは
現場で情報収集したり諜報活動をするスパイたち。
ところが、ジャック・ライアンの専門は「分析」。
ただ、分析の専門家は現場以上に重視されています。

そりゃそうですよね。分析力がなければ情報も無駄になります。
あのシリーズを読みながら、「やっぱりCIAはすげえな」と思いました。
ジャック・ライアンは、その情報分析力を買われて副大統領に就任。
その直後に日航機が大統領の就任セレモニー会場にカミカゼ攻撃。
ライアンは即座に大統領の任を引き継いでしまいます。
話はその後も続きますが、ここではまあこれくらいに。

情報は分析・評価してこそナンボ、ということです。
収集して、誰かに伝えるというのはただの伝達係に過ぎません。
そんなことは、物事の表層を理解できる人なら誰にでも可能。
ネット上のどこかを探せば見つかる情報を伝達することに、
いったい何の意味があるのでしょう？　ただ便利なだけです。

私は幼いころから「他人と違う」ということを自覚していました。
小学生時代はずっと「どうしてみんなと同じことができないの」と
言われ続けてきました。それはこのブログで何度も書いた通り。
しかし、今はそのおかげで自分の居場所があります。
あの時、先生の言うことを聞かなかったことが
私の人生のプラスになったと今では信じています。

ただ、つくづく思うに、私は少数派です。
政治用語で言えばマイノリティ（そんなカッコええもんか！）。
他人の言説を眺めていると「なんで他の人に迎合するの」と
思うことがよくありますが、こういう発想はマイノリティです。
世の中「他の人と同じことができる」ことが優秀で有能なのですから。

今回、小池君もそうですが、当選した途端にトーンが下がります。
「当選、即時都議会解散」なんて、もともと無理筋でした。
しかし、昨日の当選の弁を聞いていると、明らかに都議会擦り寄り。
あの「厚化粧の大年増」は、それ以上でも以下でもないと思いますよ。
これから私らに見せてくれるのも、ただの「厚化粧面」以外に、
前任者と大して違うことは期待できませんね。

海の向こうでは、ヒラリー君も指名が決まった途端にトーンを下げています。
当選したら本当にTPPに反対するのですか？
それに比べれば、トランプ君はあまり変わりませんね。
この際、アメリカ人は信用できない「嘘つき」よりも
正直な「ホラ吹き」を選んだ方が面白いのではないでしょうか。

人間というのは、よく生きてもたったの100年です。
その短い時間を、わざわざ他人の価値観に合わせながら
過ごす必要はないと思います。
得られた情報は自分なりに分析して、次の行動に活かせばいいのです。
小池君は都議会との対決に五輪施設発注の見直し。
トランプ君はイスラム教徒の入国禁止。
ヒラリー君は同盟国を裏切るTPPの破棄。
みんなやりましょうよ。そうでないとちっとも面白くありません。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「大阪のタワーマンション」を最新情報化。
バブルの波が、いよいよ大阪にも及んできました。
でもこの波、やってきた途端に引いてしまう可能性も濃厚。
東京と同様、慌てないことですね。

大阪のタワーマンション
価格　4,890円

■ジオ天六 ツインタワーズ、■（仮称）東梅田超高層タワープロジェクト、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■シエリタワー千里中央、■北浜ミッドタワー 、■プレサンス レジェンド堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ローレルタワー南森町ル・サンク、■ザ・ファインタワー梅田豊崎、■プレミストタワー大阪新町ローレルコート

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2016/8/1 12:16 | ちょっと脱線 | Comments (4)

榊淳司マンション情報72号 板橋、練馬の4物件　を送信

7月30日15：26に

榊淳司マンション情報72号 板橋、練馬の4物件

を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、7月に入って6回目の配信でした。

次回は大阪、京都方面になる予定です。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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2016/7/30 15:28 | メルマガ発信 | Comments (0)

社会主義者になった榊淳司の正体

最近、街を歩いていてよく考えること。
「50年経ったらこのうちの半分はいなくなって、
　100年経ったら全員が死んでいる」
まあ、100年前に日本橋を歩いていた人間は今、
誰もいなくなっているのでしょう。

諸行無常、ですね。
10年経ったら、世の中の風景もすっかり変わっています。
10年前、私はただの広告屋でした。
毎日毎日、マンションの広告を作っていました。
どこかのマンションデベロッパーに顔を出して、
チラシやパンフレットの広告案を提案し、チェックを聞き、
会社に戻って社員たちに指示を出していました。
今は、全然違うことをしています。

10年前は飲まなかったコーヒーを、毎日飲んでいます。
10年前はいやいや冷房をかけていましたが、今は扇風機だけ。
10年前は毎日何かの「定食」を食べていました。
10年前に比べて、多分体重は10kg以上減っているはずです。

10年後、どうなるのでしょうか？
私は64歳になっています。
身体が動けば、今と同じことをしているのでしょうね。
著作は今の10倍に増えているのでしょうか？
まあ、そんなに書きたくもありませんが(笑)。

マンション市場の10年後ならある程度予測はできます。
でも、自分の健康状態の10年後は怪しいものです。
もしかしたら、もう死んでいるかもしれません。
諸行無常、ですから。

1週間があっという間に過ぎていきます。
今週は月曜に大阪に出張り、火曜は京都にいました。
水曜に事務所に出ると、雑務の山。
それを2日かけて処理したら、もう今週はお終い。

今週末は特に予定はありませんが、来週末はお呼ばれの講演。
その次の週はお盆ですね。
私にはお迎えしたい親族が何人かいます。
まあ、信心は何もないのですが。

先ほど、親しき親戚の方が危篤と聞きました。
この歳になると、親の世代を送ることになります。
何とも寂しいことですが、致し方ございません。
もう少しで自分の番も回ってくることを思い知らされます。

さて、日銀が追加緩和策を決めましたね。
ETFを年間6兆円買うとか。
「アホか」の世界ですね。
もうそれしかでけへんにゃろ、と思いました。
株価も反応していません。

最近、つくづく思うのは「経済学はインチキやろ」ということ。
経済学をまともに学んだことがないので、
少々はばかられますが、本気でそう思います。
日銀に黒田君がやってきて以来の金融政策は、
バブルを生みだしたもののインフレや景気浮揚には
ほとんど寄与していなかったのではないでしょうか。

もっとも、黒田君自体は経済のトーシローのように思えます。
だって、もとは東大法学部卒の大蔵省キャリアでしょ。
やることが分かりやすすぎますよ。お金増やしてマイナス金利・・・
挙句の果てには株やリートをがぶ飲み買い。

もっとも、黒田君に限らず世界中の中央銀行が同じことをしています。
何度もここで同じことを書きますが、今の世界は壮大な実験をしています。
それは「管理通貨制度」という錬金術がどこまで通じるのか、ということ。
アメリカはいくらでもドルを作れます。現に作っています。
日本だって円を増やせます。黒田君はあっというまに4倍に増やしました。
人民元も、ドルの保有に合わせて増やしました。
もっとも、今後はただ増やしたいから増やす、となりそうです。

管理通貨制度、というもの自体がインチキです。
だって、人間が「貨幣」という幻想の信用を増やしているのですから。
リーマンショック以降、タガが外れて各中央銀行ともインチキ競争。
いつかどこかで、帳尻を合わせなければいけません。
まあ、私が生きているうちにそういう時が来るとは限りませんが。

既に黒田君にとっては万策が尽きています。
経済というものは、しょせん気まぐれな人間の金遣いの
総和に過ぎません。つまりは完全な制御は不可能。
経済学は永遠の「仮定」に過ぎないと思います。
だって、経済学は10年経てば様変わりしていますよね。
あんなのを学問としてよいのか、とさえ思います。

かつてロシアという国家は社会主義が支配していました。
社会主義経済では、各人が勝手に取引することはできません。
自由競争がないので不況も好況もなかったのです。
みんなが一様に貧しくなっただけ。

中国も同じ過ちを犯した後に、今のようになりました。
日本も私の子どものころまでは「社会主義」だったと思います。
小学校の体操服は門前の文房具屋でしか買えなかったし、
電話は黒のダイヤル式以外にはほぼあり得なかったのですから。

「グローバル化」というものが、ここ30年で浸透しました。
単純に「市場に任せる」という自由競争です。
結果、モノの値段は恐ろしく安くなりました。
給料は上がらなくとも、生活は豊かになったのです。
その代わり、多くの若者がブラック企業の奴隷となりました。
個人商店は飲食と美容理容、医療くらいしか成立しません。
さて、それがよかったのかどうか。

強者には生きやすい世の中です。
弱者は奴隷になるしか選択肢が無くなっていますね。
「ギスギス」という言葉がふさわしい世の中。
まあ、私のような「その他大勢」に混じらない人間にとっては
かつての「社会主義」的な時代も今の「グローバル化」の社会も
大して変わりません。大勢には順応しないタイプですから。

しかし、奴隷としての人生しか与えられない若者には
多少の同情を致します。彼らには責任がない。
今の世の中、強者として泳ぐには、
秀でた能力もしくは天然の才能が必要です。
そのどちらもが遺伝によってしか得られません。
その残酷なまでの真実に目を向けないで、
いたずらに「グローバル化」を推し進めるのは、
強者側の論理でしかないように思えます。
最近の私、やっぱり社会主義者ですね(笑)。

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