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榊淳司マンション情報70号 世田谷区の3物件

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2016/7/20 11:28 | メルマガ発信 | Comments (0)

未来はいつも「未知の世界」

確か昭和から平成に変わった日だったでしょうか。
私はまだ26歳のサラリーマンでした。
勤めていた三流の広告代理店には将棋部がありました。
将棋を指しているよりも酒を飲んでいる時間が長いような部活でして
その日も先輩たちと銀座ではしご酒。

当時、スーパーファミコンというのがあって「・・将棋」というのに
連続3回百手以内で勝つと将棋連盟から三段が授与された時代。
もちろん私も権利を得ましたが、三段をもらうには十数万円の
寄付か何かが必要なのでやめました。
私の将棋の腕前はかなりインチキで、四段に勝つこともあれば
3級に3連敗することもあります。
まあ、自分では「インチキ初段」を名乗っています。
そういうことはひとまず置いておいて・・・

その飲み会で私は並み居る先輩たちに向かって
「あと20年もたてばコンピュータが名人より強くなりますよ」
と申し上げたのですが、だーれも信じていませんでした。
先輩たちは全員がコピーライターで、全員が私立文系。
それも、中学時代から数学は半ば放棄したような方々。

将棋と言うゲームはキチンとルールがあって麻雀のような
偶然性が皆無です。すなわち、先を読み切った方が勝ちです。
すべて理論上では「計算」できるのです。
そういうゲームならいつかコンピュータの方が強くなるはず。
私の拙い数学アタマはそう考えていました。

私の予測は10年ほどずれました。あれから28年ですから。
でも、今やコンピュータソフトが名人を脅かしています。
あと数年で、人間よりもコンピュータが強くなると思います。
およそ、計算できるようなことはコンピュータが勝つでしょう。

自動車の運転も、計算できることのひとつです。
そのうち、自動運転技術が普及するでしょう。
しかし、自然界のすべてを計算できるほどコンピュータが進化し、
ソフトが充実するにはあと人間の数世代分の時間が掛かるような気がします。
私の生きているうちには困難でしょう。

例えば、自動運転中に竜巻に巻き込まれるとか落雷に会う場合、
あるいは「当たり屋」に出てこられた場合まで想定できますか？
コンピュータと言うのは「計算できる範囲内」でなら無敵です。
しかし、計算できない世界では、ただの単純な計算器です。

私は常々コンピュータと人間はよく似ていると思っています。
まあ、人間が創ったものだから似ざるを得なかったのでしょう。
例えば「演算能力」というのは、人間で言えばIQですね。
コンピュータではCPUの性能を数値で表せます。人間にとってはIQの数値。

日本人は偏差値で人間を測りますが、なぜIQをもっと活用しないのでしょう。
自衛隊では入隊と同時にIQ測定を行うそうです。
それで、その隊員の適性を判断する材料にするのだとか。
軍隊と言うのは隅々合理的にできています。

メモリーと言うのは、人間では記憶力ですね。
人間の記憶力と言うのは、長期間の記憶と出発的な記憶力に分かれます。
警察官がぱっと見た人間の容貌や服装、特徴を記憶する訓練をするのだとか。
「男性、40から50歳前後、身長168cm、やせ形、短髪、黒いビニールのジャンバー、灰色のスラックスと黒の革靴・・・」
といったフレーズをテレビドラマや小説で見かけます。
これがアメリカなら人種や髪、目の色が加わりますね。

私立文系の高偏差値連中は、長期的な記憶力には優れています。
しかし、その能力も18歳と19歳の時が頂点だったりします。
彼らが覚えるのは英語と社会(主に歴史)と古文。
かなり羅列的な暗記の作業が求められるのが私立文系の受験勉強。
反面、物事を体系的に理解して記憶するという能力には欠けるかも。
まあしかし、コンピュータ的な「記憶容量」はまあまあです。

私が54年の人生でツラツラ眺めるには、このめんどくさい社会を
もっとも生きやすいタイプは旧帝大クラスの文系ではないかと思います。
連中は演算能力が高いうえに記憶力もかなりの容量。
しかも、文系的な「あいまい世界」の泳ぎも可能な能力を持っています。

旧帝大文系の最高峰と言えば東大法学部。
日本を支配している高級官僚の大半は東大法学部であることを考えると、
この仮説もある程度納得できるのではないでしょうか。
しかし、連中にも大きな弱点があります。

彼らは、いってみれば出来のいいコンピュータみたいなものです。
ある程度閉ざされた、計算できる範囲内であれば最強です。
例えば、９×９桝の将棋盤の上ではコンピュータが人間に勝てるように、
既知の世界の中では東大法学部的な能力が最強の強みを出します。

しかし、よく考えてください。
東大法学部出身で一部上場企業をゼロから立ち上げるような人は僅少。
海図も羅針盤もない世界では、優秀な東大法卒も最新のコンピュータも
ほとんど役に立たない、というのが現実です。

AIの進化には凄まじいものがありますね。
しかし、AIの元はすべて既知のデータです。
最近は「ビッグデータ」なんて言い方もするそうです。
でも、それはすべて既知の世界。
未知の世界に立ち向かうためにAIはどれほど有用でしょうか。
そして、未来とはいつも未知の世界です。

これからの時代、「コンピュータでもできる仕事」なら、
どんどんコンピュータにとってかわられるでしょう。
将棋や囲碁など、「限られた世界」で戦う技術なら、
もう我々の人間アタマはコンピュータに叶わなくなっています。
そのうち、「自動車の運転」という比較的単純な仕事も
コンピュータに奪われる可能性があります。

しかし、そう悲観することもありません。
なぜなら、未知の世界はいくらでもあります。
人間は、人間のことさえロクに分っていません。
医学が完全ではない上に、経済学なんてインチキそのもの。
既知の世界をコンピュータに支配されても、
その向こうにはその数百倍、あるいは数万倍の
「未知の世界」が広がっているのですから。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
新宿区のレポートを最新情報化しました。
ここのところ都心の新築マンション市場に元気がありません。
新宿区も津の森坂あたりが面白いことになっていますが、
その他は余り代わり映えしません。
バブル崩壊の鮮明な潮目が、早く現れて欲しいものです。

新宿区総集編
価格　4,980円

■ザ・ヒルズ市谷薬王寺、■ディアスタ早稲田 諏訪通り、■ザ・パークハウス 山吹神楽坂、■ローレルコート新宿夏目坂、■プレミスト新宿山吹、■プラウド新宿中落合、■スカイフォレストレジデンス、■シティハウス四谷津の守坂、■プレミアスイート外苑の杜、■アトラス市ヶ谷、■ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森、■グランドメゾン四谷、■ジオ四谷荒木町

さて、私とはかねてより友好関係にある
「ウチコミ」さんがセミナーを開いてくれることになりました。
テーマは

『これからの不動産投資の選択肢』
～海外不動産を視野に・日本と東南アジアでの投資を考える～

日時　8月6日(土)
場所　東京国際フォーラムガラス棟G510

今回はバリ島ではありませんよー(笑)。
私の講演の後、カンボジアの不動産を紹介するプログラムがあるそうです。
でも私、カンボジアのことは何も知りませんので、
お話しするのは『これからの不動産投資の選択肢』まで。

参加は「無料」。どうぞご参加ください。
ただし、定員は50名とやや少なめ。
早めにお申し込みくださいね。

7月23日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：7月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

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世田谷区新築マンション市場、異状あり

フランスでテロ、トルコでクーデター騒ぎ。
東京はコントみたいな知事選挙。世間はいろいろ・・・
でも、たまには真面目にマンション市場について語りましょう。
それが私の本業ですから。

先日、世田谷の現地調査に出かけました。
私の現調というのは、新築マンションの建設現場を見て回ること。
「モデルルームは見ないのですか？」
なんて、よく聞かれます。あれには意味がありません。
購入を真面目に検討している人には多少なりとも意味があります。
しかし、私の様に資産価値を判断するだけなら時間の無駄。
インテリアコーディネーターの作品を見せられるだけです。
まあ、それはまた別の機会に語るとして。

新たに登場した物件の現地を4カ所、その他の現地を6カ所。
合計10カ所を現調いたしました。
半ズボンにポロシャツ、ヒモを垂らしたメガネをかけて
デジカメでパチパチ現地を写しているもっさりとした
身長177センチくらいのオヤジがいれば、それが私です。
デベロッパーのみなさん、見つけたら中に招き入れて
アイスコーヒーの一杯もご馳走してください。
それに見合った世間話くらいならさせていただきます(笑)。
まあ、それもいいとして。

世田谷区内では現在、私が把握しているだけで35物件の
新築マンションが販売or広告されています。
世田谷区のレポートを作って3年目だと思いますが、過去最高。
東京23区の中でも、一番物件数が多いのが世田谷。
その昔は港区や新宿区もそれなりにありましたが、今は少なすぎ。

さて、その35物件の中で、いわゆる完成在庫が22物件。
あと2か月以内に完成在庫になりそうなのが2物件。
つまり約68パーセントの物件がほぼほぼ完成在庫。
これって、はっきり言って異様な光景です。

新築マンションというのは、「青田売り」が普通です。
建物が完成する前に購入者と売買契約を結んでしまい、
竣工後の引渡しで残金決済、というパターン。
デベロッパーにとっては、それがベストな売り方とされます。

理由は金利負担から逃れるため。
デベロッパーは土地の購入費やゼネコン、設計その他の支払いを
だいたいは銀行融資で賄います。
その融資をできるだけ早く返済してしまった方が、
金利負担が少なくて済みます。

例えば、野村不動産というデベロッパーは「竣工までに完売」、
というスタイルに異常にこだわってきました。
私が見ている限り、竣工2か月前くらいから値引きを始めます。
遅くとも、竣工後2か月くらいまでに完売させるパターンがほとんど。
もっとも、最近は販売不振でそうでもなさそうな感じですが。

逆に、住友不動産は「金利負担など気にせず他社より15％高く売る」
みたいな販売方針を取っているようです。
史上最低金利で、デベロッパーの借入金利は財閥系なら1％台。
それよりも販売価格に15％乗せた方が儲かります。
もちろん、それを払うのはみなさんエンドユーザー様たち。

まあ、こういった硬軟はあるのですがほとんどのデベロッパーは
野村ほどではないにしろ「竣工までの完売」を目指しています。
ところが、現在の世田谷区では約7割もの物件で、
その目標が達成されていないのです。なぜ？

理由はカンタンです。高くて売れないから。
世田谷というのは、今の局地バブルがいち早く郊外に及んだエリア。
今でこそ品川区や杉並区もバブっていますが、
一番早かったのが世田谷区なのです。
ほぼほぼ港区あたりの物件販売価格が上がりだした
数か月後には世田谷区が追いかけていました。

ところが、世田谷区は完全な実需エリアです。
すなわち「住むため」に買う人しか、買わないエリア。
タワーマンションはほとんどないので相続税対策需要は僅少。
落ち着いた住宅地が多いので、ガサツな外国人の好みに合いません。
北京語チームは殺伐とした埋立地に建つ醜悪な
タワーマンションを喜んで買いますが、世田谷区はお気に召しません。
というか、そういう上品な街を好む価値観を備えていません。

つまり、世田谷区は品のいい富裕層が実需でマンションを買うエリア。
そこが都心や湾岸並みにバブったのですから、それは売れなくなります。
その結果、「販売中住戸の約7割が完成在庫」という、
かつて見られなかったほどの異常事態を招いたのです。

通常、完成在庫になってしまうとデベは相当に焦ります。
「値引きしてでも売ってしまえ」と販売会社の尻を叩きます。
2009年から2010年の新築マンション市場は値引きの嵐でした。
今はまだ、そういった兆候が顕著ではありません。

リーマンショック後の大不況で弱小デベはほぼほぼ淘汰されました。
世田谷における8割の完成在庫も、だいたいは大手の開発事案。
「なりふり構わぬ」ような値引きをしている気配はごくわずか。
しかし、いつかは売らなければいけないものです。

私は毎日のようにマンション購入の無料相談に答えています。
こんなことをここで書くと相談件数が増えそうなので、
やや不安なのですが、このブログの上の方の「無料相談」から
入ってもらえば、初回のメール相談は無料です。
事務所にお越しいただいての有料相談は1回10800円です。
まあ、それはいいとして。

そういった相談において直接エンドユーザーさんの声を聞きます。
販売現場でのやりとりをお伝えいただきます。
そういった「情報源」からいえることは・・・・
市場は静かに崩れつつあるのです。
世田谷エリアでも、値引きは静かに行われています。

ただ、値引きをしてもらっても、ウカとは喜べません。
なぜなら、値引き後の契約額がすなわち市場価格なのですから。
願うらくは、市場価格以下のレベルまで値引きを引き出すことですね。
そのためには、市場の状況や値引きの交渉術を身につけねばなりません。
私の各種相談や資産価値レポートが多少は役立つと思います。
当然、私もプロなのでそれなりの対価はいただきます。
しかし、不動産屋さんの仲介手数料に比べれば微々たるものです。
だから私はいつまでもビンボーなんですけど(笑)。

さて、その資産価値レポートの更新情報です。
世田谷と共に中野区も最新情報化。
さらに如月さんの町丁別偏差値、「文京区編」も新登場。

世田谷区総集編
価格　11,800円

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■マストレジデンス世田谷代田、■ブランズシティ世田谷中町、■ザ・パークハウス 尾山台、■サンウッド桜上水、■ジオ等々力、■ウエリス代沢、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■Brillia（ブリリア）仙川ザ・レジデンス、■シティハウス用賀砧公園、■ピアース下北沢、■イニシアクラウド二子玉川、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■アトラス三軒茶屋、■グランドメゾン桜新町、■リストレジデンス等々力、■プラウド上北沢ディアージュ、■ルネ世田谷千歳台 AYUMI、■リーフィアレジデンス 世田谷砧、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ、■プラウド桜新町、■ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン、■パークホームズ二子玉川　彩翠邸、■リストレジデンス用賀、■パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸、■クレヴィア成城、■グローリオ田園調布、■ザ・パークハウス 桜新町翠邸、■ウエリス世田谷砧、■芦花公園 ザ・レジデンス、以上35物件の資産価値と商品バランスを詳細に分析･解説した渾身のレポート

中野区総集編
価格　3,690円

■アジールコフレ中野坂上、■シティハウス笹塚レジデンス、■ザ・パークハウス 中野タワー、■リビオ中野坂上パークフロント、■プレシス中野氷川町、■ザ・パークハウス アーバンス 中野中央、■オープンレジデンシア中野、■プラウド鷺ノ宮パサージュ、■グランドメゾン江古田の杜、■パークリュクス中野、■ヴォーガコルテ中野坂上

市場調査員如月正雄の
23区新築マンション町丁別相場偏差値
文京区編
価格3,590円

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～海外不動産を視野に・日本と東南アジアでの投資を考える～

日時　8月6日(土)
場所　東京国際フォーラムガラス棟G510

今回はバリ島ではありませんよー(笑)。
私の講演の後、カンボジアの不動産を紹介するプログラムがあるそうです。
でも私、カンボジアのことは何も知りませんので、
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参加は「無料」。どうぞご参加ください。
ただし、定員は50名とやや少なめ。
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7月23日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
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会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：7月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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若者を育てるのは大人社会の義務

なんかいきなり円が安くなって、株価が上がっています。
何の材料があるのかよーわかりません。
しかし、原油価格は再び軟調。これもよーわかりません。
市場価格って、よーわかりませんね。

首都圏と近畿圏のマンション価格のことは多少わかります。
都心の一部以外はかなり軟調です。
新築マンションの郊外市場は在庫の山になっています。
危険水域に入った、と断言できますね。

ただ、リーマンショックの時と違うのは、
2014年と2015年に不動産屋さんたちは大儲けをしています。
2016年は軟調ですが、まだ赤字になるようなことはありません。
したがって、当面は倒産が出そうにもないのです。
危ない会社も聞きません。

「人手不足」というのは最近のキーワードです。
あっちこっちでそれを聞きます。
ところが、賃金が上がった、という話は聞きません。
賃金はハッキリ言って低位安定。

つまり、製品の価格が上がらない以上、企業は儲かりません。
儲からないから賃金を上げられません。
でも、人手は足りない。困った問題です。
かつては低賃金でも募集すれば人が集まりました。
いまは集まりません。かといって賃金は上げられません。
賃金を上げると赤字になって会社は倒産します。

成熟国家はどこも同じ道をたどります。
イギリスやドイツ、オランダはそこを移民でしのぎました。
その結果、今はイスラムテロの恐怖にさいなまれています。
日本は今のところ移民政策を取りません。
今後も多分、ドイツほどは移民を受け入れないでしょう。
そうでなくても、最近は中国人だらけです。
これ以上彼らが増えることに賛成する日本人は少ないはず。

私は、こと労働問題についてはサヨクです(笑)。
ブラック企業なんて、大嫌い。
ユニクロや和民の業績が悪化したのは、ブラックであることが
世間にばれてしまったからではないかと思っています。

ブラック企業の何が腹立つかと言うと、若者を使い捨てにします。
ブラック企業で3年働いても、世間に通じるスキルは身に付きません。
めんどくさい作業に追われただけの3年になってしまいます。
人間、生きていくには何かのスキルが必要なのです。
それは若い頃に身に付きやすく、年齢を経るごとに難しくなります。

それは、本人の意識や努力も必要です。
しかし、社会は「若者を育てる」という共通認識を持つべきです。
そうしなければ、プアヤングはプアミドルになりプアオールドへ。
貧しい人間ばかりの社会は、殺伐としたものになります。

15年ほど前、私は広告制作の会社を経営し、何人か社員がいました。
ある日、取引先の若い営業さんが
「僕の親戚で、コピーライターになりたい、といってブラブラしている奴がいるのですが、一度話を聞いてやってもらえませんか」
と、相談を持ち掛けてきました。

その彼と会いました。
髪の毛はボサボサ。冴えない受け答え。
でも、人柄は良さそうに見受けられました。
「じゃあ、しばらくアルバイトで来てみるか」
時間給900円で、肩書は「コピーライター」。22歳で新卒同然。

2年ほど、うんざりしながら彼にコピーを書かせました。
最初は中学生の作文以下。
「これはエライものを背負込んだ」と思いましたね。
2年くらいたって、私はたまりかねてこういったそうです。
「君ね、君には別の道があるかもしれない。向いていないところで頑張るよりも、早目に方向転換をした方がいいかもしれないよ」
実はこれ、私はまったく覚えていません。
あとで本人から聞かされたことです。

私の記憶では、あるときから彼は見違えるようになりました。
仕事に取り組む姿勢が変わり、コピーもうまくなりました。
コピーだけでなく、ディレクションもできるようになったのです。
ビックリしましたね。
アルバイトから正社員に雇用形態を変えました。

それから数年、彼はわが社に偉大な貢献をしてくれました。
そしてある日、こういいました。「辞めたいのですが」。
私の会社より、もっとメジャーなところへ行ってしまいました。
まあ、ちょっと悔しかったけれど仕方ありません。
何といっても私の力量不足です。

その彼とは、今でも友好関係です。
時々電話をかけてきて「社長、コピー書いて下さい」。
なんと、今では私への発注者になってしまっています。
まさに地位が逆転しているのです。アハハ。

私は、少なくとも一匹のコピーライター＆ディレクターを育てました。
何匹かのデザイナーが一人前になるのにも手を貸したつもりです。
若い人を育てるのは、社会貢献だと思っています。
中学生の作文レベルが、時には一人前の
コピーライターに化けることもあります。
そういう若者を、ブラック企業はすりつぶしています。

安倍政権は2015年、労働者派遣法を改悪しました。
あのボンボン安倍君は、なーんも分っていません。
あれは日本の国力をすり減らす改悪です。
その昔、日本はアメリカと戦争をした時に、
工場の熟練労働者を二等兵として戦場に駆り出しました。
工場生産はクオリティを低下させ、機能しない兵器を生産。
日本の敗戦の一因になったともいわれています。

労働者派遣法の改悪は、それに等しい行為です。
将来、この国の発展に資する若者を低賃金の派遣労働者に
縛りつけておこうとする法律なのです。
日本はイギリスのように、エリートとその他大勢に分れる
階層社会になってしまうかもしれません。

日本の国力は、底辺の強さにあります。
1860年代、横浜港にやってきたイギリス人が驚きました。
道端で日本人の車夫が瓦版(新聞)を読んでいたのです。
当時の日本人の識字率は8割以上だったと思われます。
つまり、その辺の人でもひらがなくらいは読めたのです。
その当時のイギリスの識字率は2割程度と推定されます。
そのイギリス人は「こういう国は植民地にできない」と思ったとか。

植民地どころか、その後はイギリスと同盟して
日露戦争、第一次世界大戦と2度の戦争で共闘しました。
日本の強さは、国民の底辺にいたる高い道徳観と規律です。
階層社会になると、それが失われます。

エリートではない労働者の権利をしっかり守りましょう。
ただ、過度な労働運動は弊害ばかりです。
しかし、非正規雇用の増大はこの国を疲弊させるばかり。
低賃金の固定化もよろしくありません。

こういった政策を一発で実現させる方法があります。
労働基準法違反には経営者に刑事罰を科すのです。
有給休暇を与えないと懲役3月とか、
残業代を払わないと懲役6月なんて。
これでブラック企業は生存できなくなります。
こういう施策は、人手不足の今だからできるのです。
しかも、日銀の黒田君が悲願とする物価上昇にもつながります。

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7月23日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時：7月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
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ただし、順番におうかがいしますので、
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榊淳司マンション情報69号 品川、目黒区の4物件　を送信

7月13日15：20に

榊淳司マンション情報69号 品川、目黒区の4物件

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2016/7/13 15:23 | メルマガ発信 | Comments (0)