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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
京都の「品」と個性派デベについての雑談

ここ5日ほど、京都弁を喋っていました。
東京にいる時は、普通に東京の言葉で話します。
同じ日本語ですが、不思議に違います。
感覚や発想まで異なります。

東京の言葉と言うのはビジネスライクです。
イエスとノーをはっきりさせます。こういうの、私は好きです。
京都の言葉は、ウニャウニャとしています。
煙に巻く時には便利です。なんかいいかげん(笑)。

標準語と言うのは、半ば作られた言葉だそうです。
落語家さんが喋る江戸っ子の言葉とも、少し違いますね。
東京の山の手の話し言葉をベースにしたのだと。
父親のことを「おとうさん」と呼びましょう、となった時、
上品な方々は「まあ、なんと乱暴ないい方でしょう」と。
つまり、下々が使っていた「おとっつあん」に近いから。
武家は「父上」ですからね。だから、山の手は「おとうさま」に。

京都と言うのは、不思議なところですね。
街には、インバウンドであふれかえっています。
けっこう、白人がたくさんいます。
彼らはリピーターが多いそうです。
京都に一度来ると、また来たくなるとか。

私は生まれてから22年間、京都人でした。
あの街が、そんないいところだとは思いません。
ただ、東京よりもマシだとは思います。
東京には、妙に底が浅いところがあります。
また、下品な連中がエラそうにしていますね。
京都では、品の良し悪しは偏差値よりも重要な人定めの尺度です。

下品な人というのは、自分が下品だとは思っていません。
上品か下品かの区別がつくお方は、下品なことはしないものです。
品というのは、物言いや挙措はもちろん、文章にも出てきます。
うまい下手ではなく、品として出てきます。

下品な方がどれだけ上品ぶった文章を書いても、
端っこの方には「私はネが下品でございます」と読めるのです。
実は、文章というのは怖いものなのですよ。ピアノの生演奏と一緒。
多くの人は、そのことを忘れてSNSなどで気軽にやり取りします。
まあ、他人様が何をやろうとよろしいのですが。

京都人は、立場に合わせてなるべく上品に振る舞おうとします。
そのあたり、東京とは少し違うところでしょうね。
居心地よく感じる場合もあれば、違和感を抱くときもあります。
「そんなめんどくさいこと、いちいち考えてられんわ」的な感じ。

私がよく思うのは、京都人とビジネスはしたくない、ということ。
なぜなら、私は今ではすっかり東京の人間なのに、
京都の人々は私を京都人としてしか扱ってくれません。
何といってもほぼ完ぺきに近い京都弁を喋っていますから。

ビジネスに品は関係ありませんね。少なくとも、東京ではそう。
しかし、京都ではどうでしょうか？　中々めんどうくさそうです。
ところが、今の京都の中心エリアで販売されているマンションの
ほとんどは東京資本。それも大手です。三井、三菱、東急、野村・・・

以前にも書きましたが、これは最近顕著になった傾向。
3年前には東京資本なんて、数えるほどしか来ていませんでした。
彼らが京都の不動産ビジネスまでをも、東京風に変えるのでしょうか？
それはそれで、違和感を覚える光景ではあります。

今日は少し趣向を変えて、京都の面白いデベロッパーを紹介します。
別に、私と何かの関係があるわけではありません。
ずっと京都市のマンション市場を見てきて、「ここはおもろい」と
私の方が勝手に考えている企業です。

睦備建設という会社です。
企業スローガンは「1㎡でも広く、1円でも安く」。
「安く」なんて言ってしまうところは、いかにも関西風。
実は京都的な上品さもかなぐり捨てていますね。
実際、ここの作るマンションは安いのです。

まあ、私は完成在庫を見たことはないので、
マンションのクオリティについては云々できません。
しかし、まずは自社施工です。なんと管理も自社。
チョンボをやったら、逃げようがありませんね。
だから、私はある程度のモノをお作りかと推測しています。

このデベロッパーのすごいところは「上品ぶらない」。
京都の南側のエリアでの開発分譲がほとんどかと思います。
東京で言えば、足立区や荒川区といったイメージの場所。
まあ、上品ぶっても仕方がないエリアではあるのですが。

昭和の終わりころが創業のようですから、約30年ですか。
私も京都の市場を見るようになって知りました。
ちょっと毛色は違いますが、この睦備建設をさらに
パワーアップさせたようなデベロッパーが大阪にあります。
そこはリバー産業と言います。ここもユニークです。

マンションの分譲開発というのは、ほぼワンパターン。
どのデベロッパーが手掛けても、やり方は同じ。
ただ、早いか、遅いか、緻密か、雑か・・・の違い。
特に東京の場合は、どこのデベが作っても同じようなモノばかり。
それに比べれば、京都や大阪には個性的な会社がありますね。

さて、恒例の「バリ島不動産セミナー」を7月2日に開催します。
会場は馬喰横山駅徒歩1分。
「セトル」さんという仲介業者さんが入るビルの4階会議室。
ご好意でお借りできることになりました。
以前の会場よりも狭いので、定員は10名です。

7月23日 (土)榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：7月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

購読料　1ヵ月　1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。お申込みは　コチラから 　次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。入会・退会は随時。お好きな時に初めて、止める時もカンタン手続き。

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最近の経済雑感、先行き不透明感

消費税は8％のまま2019年10月まで引っ張るみたいですが、
衆参同時選挙はどうやらなくなったみたいな感じですね。
今回、財務省はおとなしく「見守る」方針にしたところが、
あっさりと安倍君に見放されたみたいです。おもしろーい。

そして、黒田君の「バズーガ４」も遠のきましたね。
だって、一連の異次元金融緩和は、すべて消費税増税のため、
としか思えない展開でしたから。まあ、初弾は除くとして。
ということは、次の注目はアメリカの利上げがどうなるのか？

多くの人は信じないかもしれませんが、アメリカのエラい人たちは
日本のエラい人たちよりも相対的にまじめです。
「借金は返さないといけない」と言うのが基本。
日本政府は1000兆円以上の借金がありますが、
返済するつもりはほとんどないと言っていいでしょう。

歴代首相も「自分が総理のうちは何とかごまかして」ばかり。
長期的な施策を打ち出した人はほとんどいません。
今の安倍君も含めて、みんな「目先の選挙」のみが関心事。
だいたい、真面目に考えれば1千兆円なんて、返せるはずもなし。
聞くところによると、アメリカ政府の債務は20兆ドルだとか。
日本の2倍弱ですね。人口は約3倍ですから「まだマシ」かな。

いまのＦＲＢ議長はイエレンさん。
現状の低金利に対して「これは異常だ」という常識的感覚をお持ち。
そもそも、なんでこんなに低金利になってしまったのかと考えると、
あのリーマンショック後の大不況から脱出するための金融緩和。

まず、中国が異様な金融緩和で不況から真っ先に脱出。
その次に、アメリカとヨーロッパが続いたのですが・・・
ギリシア問題の発生で、ヨーロッパは足踏み状態に。
日本は、金融緩和に慎重な白川総裁が渋々少しだけ。

しかし、あの大不況が1930年代の大恐慌みたいにならなかったのは、
各国の金融緩和と自由貿易、そして管理通貨制度のおかげです。
その代りに、各国政府の財政は最悪の状態、と言っていいでしょう。
特に日本は先進国の中で最低という財務状態。
でも、円は暴落しません。それはまあ、いいとして。

イエレンさんは、一刻も早く金利を正常化したいと考えています。
でないと、リーマン前のようなバブルが発生しそうだからです。
バブルになれば、その後始末が大変であることは
1990年以降の日本経済が世界の教訓になっています。

早ければ今月中にアメリカの利上げ、かもしれません。
ＦＯＭＣは14日に開かれるそうです。もしかしたら・・・
実は前回も利上げがささやかれました。
そしたら、日本の株価が下がるのではないかと。

最近の日経平均、上がったり、下がったり。
方向感覚が定まっていないような感じです。
これからどうなるのでしょうね。私もよく分りません。
企業業績は悪くありません。
でも、景気の先行き見通しは甘くないですね。

景気がこの先悪化するとしても、国内的な要因よりも
中国やＥＵの動向が気になるところです。
習君の中国は、このところ焦りばかりが目立ちます。
経済面はもちろん、政治面での焦りも相当。
何かが起こりそうな気配が漂っていますね。

マンション市場も先行きがかなり不透明です。
色々な指標を見ると、下落前の兆候が読めます。
しかし、はっきりと可視化されるほどではありませんね。
今後、何かキッカケがないと動きは鈍いものとなるでしょう。
新築マンションの表面的な値上がりは今後も続きます。

インバウンドの消費成長が鈍っている、という話を聞きます。
しかし、これも一時的な現象かもしれません。
京都でいろいろな人に話を聞くと、白人のリピーターが多いとか。
確かに、京都なんて3日や4日だと主要スポットの1割くらいしか
堪能できないのではないでしょうか。スポットが多過ぎ。
京都に生まれた人間からすると、不思議なことですが。

この先、インバウンドはまだまだ増えるでしょう。
現状で日本は2千万人、フランスは8千万人ですから。
日本の傍には人口13億人の中国があります。
南アジアには人口12.5億人のインドもあります。

あれだけ盛んに反日教育をやっている中国と韓国からの
インバウンドが、上位のワンツーです。
元が親日国であるインドで中堅所得層が育つと、
今後日本に観光でやってくる割合が高まるはず。

先日も書いたように、日本の成長産業のひとつは観光業です。
ホテル業者が猛烈に土地を買っているので、価格が下がりません。
その結果、インバウンドの多い地域のマンション価格も、
下がりにくくなっているように見えます。
民泊の規制緩和が、さらに拍車を掛けそうな気がします。

しかし、安倍君じゃありませんが、世界はリーマン前のように、
妙な小康状態を保っているように見えなくもないです。
リーマンショック級の何かが起こるネタはいっぱいありますからね。
まあ、浮かれず騒がず、クールに見ていきましょう。

さて、恒例の「バリ島不動産セミナー」を7月2日に開催します。
会場は馬喰横山駅徒歩1分。
「セトル」さんという仲介業者さんが入るビルの4階会議室。
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会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：7月23日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
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若者よ、安定を求めるなら不動産仲介

私は社会人になって2年半しかサラリーマンをやっていません。
その他30年は経営者であったり、プレイヤーであったり。
そのプレイヤーも、コピーライターやジャーナリストなど数種類。
評論家と言う立ち位置もあります。
最近は少なくなりましたが、普通のライターもやっていました。
今は仕事が来ないからやらないだけ。
私、ゴーストとしてはわりあい優秀だと思いますよ。
ほとんどダメ出しされたことがありませんから。
まあ、それはいいとして。

実はみなさんに公開していないビジネスもやっています。
「税務調査を撃退」なんて情報商材も販売していたりします。
まあ、こういうのは「公開」のうちですけれどね。
そして、今度また新しいことをやろうと、鋭意準備中です。
しかし、未知の分野へ入り込むのは毎回疲れます。
もうちょっと歳を取ったら億劫になるのでしょうね。

そもそも、合法的にお金を稼ぐビジネスで、
誰でもできるカンタンなものなんてありませんね。
あったらみんなやっているので、競争が激しくなっています。
その結果、儲からなくなるわけです。これ、自由経済の法則。

傍で見ていると、多くのオッサンたちはサラリーマンを
20年やるとアタマが固まっていますね。
専門分野の知識とノウハウしか無くなっています。
それで食えればOKですよ。
例えば、不動産仲介業なんて今までの50年も、
これからの50年も、ほぼ同じノウハウが通用する世界です。
まかり間違っても、レインズが一般開放されたりしませんから。

ところが、世の中のほとんどの専門的な職業ノウハウは、
50年どころか30年以上も同じもので通じるのでしょうか？
一般消費材はもとより、工作機械や輸送機器、建築機材なども
10年たてば様変わりしていることが良くあります。

もっとも変貌するのはIT系ですよね。
10年前のノウハウで何か生き残っているものはありますか？
ハードからソフトまで、10年前のもので今でも通じるのは？
ちなみに、私は今でもオフィスの2003年版を使っています。
私程度のビジネスレベルでは、それで十分ですけど。
しかし、こういうのはガラパゴス的な例外でしょ。

インターネットが普及して、およそ20年。
IT技術者の最高齢ゾーンは50歳くらいですか。
でも、世の中に50歳のIT技術者っているのでしょうか？
それは、いるのでしょうね。

私も、創業して4年目に初めてマックを導入しました。
マック1台とプリンターその他の機材を入れて200万円以上。
今から思えばおもちゃみたいな機械ですよね。
その時、26歳くらいの技術者を雇いました。
そのお方に、年間600万円位払いましたか。

あれから23年くらいたっています。
その26歳君は、今頃49歳になっているはずです。
どうしているのでしょうか？　かなりオタクなお方でしたが。
どこかでちゃんと生き延びていてくれればいいのですが。

この先、日本はどんどん専門技術がいらない社会になりそうです。
それも、中途半端な専門技術はドンドン死んでいきます。
そんな中で生き残ろうとすれば、めざとく世の中を眺めて、
将来有望そうな新しい分野に入り込み、ノウハウを吸収するなり、
自分で作り出すなりしなければいけないと思います。
もう「35年ローン」を組む時代ではなくなっているのです。
公務員や医者、弁護士、パイロットを除いては。

しかし、驚くほど多くの方が、何よりも「安定」を望みます。
確かに「安定」しないことには結婚も出産もできませんよね。
でも、日本社会はもう二度と「7割の人が安定していた」、
高度成長期以降の「昭和」には戻れないのです。
様々な技術が進歩し、コンピューターの役割が大きくなる限り、
人間が「専門」や「ノウハウ」と称して幅を利かせる分野は
ドンドンと縮められていきます。
自動運転技術の誕生が運転手を失業させるように。

では、今の若者はどうすればいいのでしょう？
まず、まだしも将来性のある分野で就職先を見つけることでしょうね。
私はかねがね、日本には３つの成長分野があると書いてきました。
・農業
・観光業
・不動産仲介業

農業と観光業は、私の専門ではないので端折りますね。
過去にも何度か書いたことでもありますから。
ここでは不動産仲介だけ、少し書きましょう。
私がふだん最も近しい関係にあり、よく批判の対象としている、
「不動産仲介業なんて将来的にいいですよ」
というと、ブラックジョークみたいに聞こえますね(笑)。

でも、今後日本の住宅取引は間違いなく活発になります。
他の先進国のように、中古住宅が取引主体になります。
都心のマンション流通市場は、20年後には
2倍に膨らんでいることさえ十分にあり得るのです。

不動産の取引と言うのは、人間の手間ヒマがかかります。
ひとつひとつの取引が違うので、ノウハウも人に蓄積されます。
間違っても、自動仲介機なんてものが、我々の生きている間に
登場するなんてことはありえません。

ちょっと脱線しますが、昨年「自動仲介機」にやや近いことを
ネット上でやってしまおうという、かなり大胆な試みがありました。
まあ「大失敗」という結果を招いているのではないでしょうか。
不動産の取引と言うのは、一番簡単なマンションでさえ未だに人間的。

だから、この分野で一定のノウハウをため込み、
人脈を広げておけば一生食うに困りません。
ただし「あまり欲をかかなければ」という条件付き。
ところがこの世界、95％くらいが欲をかいて失敗します。
手堅くいけば、あまり儲かりません。
でも、個人破産で一家離散、なんてことにもなりません。
ベンツに乗れなくても、六本木で散財できなくても、
「安定」を求めるのなら、不動産仲介は悪くありませんね。
ただし、そこは今のところひどく居心地の悪い世界です。
だから、当初5年間は仕事の能力よりも「忍耐力」という
特殊で歪なスキルを要求されるのです。

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榊淳司マンション情報62号　大田区、台東区の5物件　を送信

5月30日16：39に
榊淳司マンション情報62号　大田区、台東区の5物件
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、5月に入って6回目の配信でした。

次回は港区、文京区あたりになる予定です。
ただ、物件数は少なくなりそうです。
ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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2016/5/30 16:43 | メルマガ発信 | Comments (4)

資産価値レポート、累計販売1万1千部を突破

私が「榊マンション市場研究所」なるものを設立して約８年。
新築マンションの資産価値を私なりに評価するレポートの
販売を始めて約７年の月日が過ぎました。
現在、資産価値レポートは４０タイトル以上。
最近、自分でもあまり数えていません(笑)。

５月には「大田区」と「台東区」を追加しました。
「台東区」が「041」です。他にナンバーを付してないのもあります。
ですから販売中のものを全部合わせると５０タイトルくらいでしょうか。
他にも「税務調査撃退」とか「マンション値引き交渉術」というのもあります。

現在、インフォトップという情報商材を販売するプラットフォームと
私のブログのオリジナルな販売フォームの２つの種類で販売しています。
どちらも、クレジットカードと銀行振り込みで決済します。
まあ、どちらで買っていただいても、中身は同じです。

で、私は何でもかんでも「どーでもいい」ことにしたがるので
自分のことをアレコレとチェックする人間ではありません。
このブログもグーグルアナリシスというソフトを使うと、
どれだけアクセスやページビューがあるか分かるのですが、
ほとんど見ることはありません。まあ３か月に一度あるかないか。
まあ、そういうことも半ば「どーでもええ」と考えたいタイプ。

それが、今日の今日、「もしかしたら」と「資産価値レポート」について、
インフォトップの「売上管理」をみながらアレコレとチェック。
なんと・・・私の資産価値レポートその他の、総販売実績数は
１万部をかるーく突破していたのです。ビックリ。

まあ、考えてみればそうなりますよね。
この７年間の当研究所の収益の柱のひとつですから。
しかし、「１万」という数にはちょいとビビります。
数百円の書籍なら、１万部なんて物の数ではありません。
（拙著で１万部売れたものは僅少ですがｗ）
数千円から、モノによっては万を超える資産価値レポートです。

いつも言うことですが、私の資産価値レポートのリピート率は
かなり高いのです。最近は、あまり調べていません。
しかし、１万部のうち半分以上はリピート購入のはずです。
ということは、買っていただいた方は５千人未満、ということでしょうか。

さらに言えば、業者さんの購入も多いと思います。
中には「・・不動産販売宛の領収書を郵送してください」なんて、
堂々とメールをくださる方もあるほど。
「榊のレポートではこう書いてあったけれど」という質問に
どう答えるかの戦略を練るためなのでしょうね。
最近は少なくなった湾岸のタワーマンションでは、
モデルルーム来訪者の既読率が高かったと聞いています。
「領有書送って」という要請には、もちろんすべて丁寧に対応いたします。
まあ、１日に何十本も売れるわけではありませんから。

私がこのブログを始めた頃は、マンションをテーマにした
ブログその他はほとんどなかったと記憶しています。
今は雨後筍の如くに増えているようですね。
私のブログは、私が書きたいことを書くので、時々大いに脱線します。
しかし、基本は今でもマンションに置いています。

また、マンション市場については独自の視点を持っているつもりです。
私は他人について関心が薄いせいもあり、同業的な方々が
表明される見解などをほとんど気にしません。
「そんなもん、勝手にゆーてたらええやん」の世界。

資産価値レポートを作成したり更新するにあたって、いろいろ調べます。
時々、他の方のブログを見ることがあります。
モノによっては、それなりに面白いですね。
でも、私の資産価値レポートで参考にするのは、価格情報くらいでしょうか。

私は、資産価値レポートの中で「10年後」あるいは「20年後」に
そのマンションが市場からどのように評価されているのかを推論します。
私は、過去30年間首都圏のマンション市場を眺めてきました。
バブルもこれで3度目。その終わりは2回経験しています。

その経験と、自分なりの視点で「10年後はこうなるだろう」ということを
資産価値レポートには忌憚なく書きます。
時には「10年後には買値の半額でしか売れません」と、ハッキリ書きます。
「このマンションを買ってはいけません」とも言います。

そんな意見を表明している人は他にいないでしょう。
まあ、私はマンション業界のドン・キホーテみたいなもの。
水車を相手に戦ったりはしませんが(笑)。
しかし、私の見解を読みたい、という方が一定数おられて
彼らは1本を読むと、さらに他のエリアでも読みたくなる・・・
それで、何とか販売が進んで累計で1万1千本以上の実績。ありがたいことです。

最近は、何年も前に完売したマンションについての
問い合わせも多くなりました。
完売したマンションについては、更新時に外しています。
しかし、結構な需要がありそうなので、今後は過去のレポートについても
販売を行うことを検討しています。アーカイブですか。

そういえば、セミナーを開いた時には会場でも販売しました。
CDに焼いて、ネット販売の半額から６割くらい。
けっこう、たくさんの方が買ってくださいました。
最近はもろもろ多忙で、バリ島不動産投資以外のセミナーをやっていません。
実はセミナーというのは結構準備が大変で、負担が大きいのです。
バリ島は毎回同じメニュー。私のパートは少ないのでお手軽。
まあ、そんなことはいいとして。

現在、東京も大阪も、新築マンション市場は不振です。
もう「これからどうするの？」の世界になっています。
私も、資産価値レポートの制作や更新を続けつつ、
不動産売却のお手伝いやバリ島不動産投資のサポートなど、
「不動産屋」さん的な業務に手を拡げています。

もちろん、主体はマンションを中心とした住宅に関する
ジャーナリズム活動です。しかしながら、それだけでは食えないのが現実。
今年も、このあと著作に励むスケジュールになっています。
そういえば、４．５冊目の拙著が間もなく世に出ます。

「年収300万円でも家が買える」

すでに見本が届いています。

アマゾンでの発売は6月の3日のようです。
店頭に並ぶのもその頃。
本当は年収500万円から600万円くらいの人に読んで欲しい内容。
別に年収1千万円の方でも、十分に応用できる内容です。

さて、恒例の「バリ島不動産セミナー」を7月2日に開催します。
会場は馬喰横山駅徒歩1分。
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開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

7月23日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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