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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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｢大田区･総集編｣全12物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート040 大田区･総集編 全12物件を解説 【2026年1月改訂版】 このエリアの内陸部の馬込と池上、そして洗足は 「 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
「京都」が「軽井沢」感覚で買われる時代

 

世の中には不思議な感覚の人がいっぱいいます。
自分の見えている範囲が世界の大半だと勘違いするわけですね。
例えば韓国人。あの人たちの思考回路は実に不思議。
彼らは真面目に「日本人は世界中から嫌われている」と思い込んでいます。

実際のところ、世界中で嫌われているのは韓国人。
世界のどこに行っても歓迎されるのは日本人。
まあ、多少の贔屓目はありますが、大方は以上の通りかと思います。
でも、彼らはそのことを絶対に認めません。
それを認めてしまったら、彼らはアイデンティティを失います。
真実の自分たちの姿を知ったら、発狂するかもしれませんね。
でもまあ、今も発狂しているのとさして変わりませんが。

このブログも８年くらいやっていますが、最初はよく韓国人と
中国人の悪口を書きました。その頃は、まだ珍しかった。
だから、私も盛んにやっておったのです。最近、やりません。
だって、他のマスメディアがやりすぎるので、面白くない。

私は天邪鬼なので、人がやらないことをやりたいのです。
ところが、世間の大半の人は「他人がやっていること」をやりたがります。
特に、私がメシの種にしているマンション業界。
他社がやっていることに追随するのが社是です、みたいな会社ばっかり。

2010年の夏ですから、もう6年前ですね。
家族を連れて、実家のある京都に車で旅行しました。
実は私、観光にはまったく興味のない人間です。
名所旧跡なんてどーでもいいのです。
まあ、日本一名所旧跡の多い街で生まれ育ったせいもあるでしょう。
だから、観光は苦痛。だから、京都でも家族をほとんど放置。

「勝手にどこでも好きなところへ行きなさいよ」
その間、私はせっせと新築マンションの現地調査。
そう言う具合に資産価値レポートの「京都市」版が誕生したのです。
最初は「まあ、これで旅費くらいは出るだろう」の発想。
ことのついでに、お隣の「大津市」も出しました。
その大津市版は、現在休止中。物件がなくなったのです。

当時、2日で京都と大津の両方を回れたのは、物件数が少なかったから。
京都市は11物件、大津市は一ケタだったと記憶しています。
その後、京都市版は順調に更新を重ねました。
ところが・・・その後、京都市のマンション市場に異変が起こります。
私が「御所バブル」と名付けた、局地的なマンション価格の上昇。

最初の2，3年、原因ははっきりしていました。
統廃合で誕生した御所南小学校が異常に人気化したのです。
御所南小学校→御池中学校→堀川高校→東京大学
これが京都のエリートコースになってしまったのです。

私が生まれたころの50年以上昔は
北白川小学校→近衛中学校→鴨沂高校→京都大学
ぜんぜん違うでしょう。ちなみに私はやや変則。
第三錦林小学校→近衛中学→鴨沂高校→同志社大学
この微妙な違いが、人生を大いに狂わせたわけです。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが(笑)。

ともかく、最初は学区人気でした。賃貸価格が上昇。
地元デベロッパーが開発分譲したマンションも人気化。
おっかなびっくりやってきた東京資本のプロジェクトも
「挑戦価格」でスムーズに完売。
「これはいけるかも」と、やってきたのが野村不動産。

2015年に完売した「プラウド京都麩屋町御池」は、ひとつの伝説。
「こんな値段で売れるの」という高値でした。蓋を開けると短期完売。
野村不動産のオフィシャルな発表では、購入者の前住地が
「京都」というのは26％。4分の１ちょっと。
あとは、ほとんどが「よそもの」。ちなみに東京が23％。

それで、先ほど「京都市」の資産価値レポートを最新情報化。
現在、何物件販売されていると思いますか？
なんと、今京都市内では57物件も出ているのですよ！
これって、けっこうベラボーな数だと思います。

京都市の人口は140万人です。
東京人の感覚だと、世田谷区＋江戸川区くらいのボリューム。
現在、ヤフー不動産によると世田谷区は29物件、江戸川区21物件。
合わせて50物件ですから、これだけでも京都の方が多いですね。
その差は7物件。でも、単なる7物件ではないのです。

世田谷区も江戸川区も、新築で売り出されるマンションは
ほとんどが「住むため」に買われます。
世田谷の場合、一部は相続税対策や投資もあるでしょう。
でも8割以上は実需向けでしょうね。
江戸川区は、ほぼ100％が実需かと推測します。

ところが、現在京都市内で販売されているマンションの半分以上、
金額面で加重すると6割から7割が、セカンドハウス需要。
買う人は、日常的に住むためではなさそうです。
特に御所周辺や洛北エリアで売り出されている、
東京資本が売主のマンションは、ほぼセカンド需要狙い。

「京都にマンションを持つ」　京都人的に「ふーん」と言う感じですね。
「プラウド京都白川通」なんて、私の実家のすぐ近く。
「あんなとこに別荘ですか？」の世界です。
「パークホームズ京都上賀茂」なんて、
高級マンションよりも「餃子の王将」にふさわしい立地。
ビックリしますよ、ほんとに。

かつて「熱海にマンションを持つ」と言うのが富裕層に流行りました。
「軽井沢にマンションを持つ」も、流行っています。
ただ、軽井沢の一等地はそうそう普通の人には買えません。
数億円を即座に自由に動かせるレベルの富裕層が対象。

多分、「京都」も富裕層の感覚的に「軽井沢」に近いのだと思います。
あのひとたち、1億円位は平気でポンと出しますからね。
しかし、京都人には「けったいな」ブームがやってきました。
上賀茂などという僻地に、バカ高になりそうなマンションが、
財閥系デベから売り出されるようです。「ふーん」

まあしかし、バブルとはこういうものなのですね。
私の人生で3回目。1回目が終わった時に
「もう一度見られる」なんて夢にも思いませんでしたが、
はや3回目。自分でいうのも何ですが「先が読めない」男ですね(笑)。

京都市
価格　10,800円

■URBAN TRAVELIFE 京都清水五条別邸、■イーグルコート下鴨テラス、■イーグルコート京都御所南、■イニシア桂大橋、■ヴェリテ・ラウロ山科音羽川、■エステムプラザ 京都 ステーション レジデンシャル、■エスリード京都山科セミリア、■エスリード伏見丹波橋、■オークプレイス京都北大路、■賀茂川邸、■京都市北区小山南上総町66番地、■クラッシィハウス御池柳馬場、■クレヴィア京都 烏丸五条、■クレヴィア京都 御所西、■クレヴィア京都 御所南、■ザ・パークハウス 京都鴨川御所東、■ザ・京都レジデンス 岡崎 神宮、■ザ・京都レジデンス 岡崎、■ザ・京都レジデンス 御所南、■ジ・アーバネックス京都 四条烏丸テラス、■ジ・アーバネックス京都河原町プレイズ、■ジ・アーバネックス京都三条通、■ジ・アーバネックス京都東山、■シエリア京都桂川駅前、■シエリア京都四条河原町、■ジオ京都嵯峨嵐山、■ジオ京都嵐山、■ジオ御所南 二条柳馬場、■デュオヒルズ京都室町通　鯉山町、■パークシティ桂 ジオ、■パークホームズ京都上賀茂、■パデシオン京都七条ミッドパーク、■パラドール嵯峨嵐山レジデンス・彩月花、■パラドール四条葛野大路 グラン・スマート、■ファインフラッツ 中京西院、■フォルム京都下鴨、■プラウド京都御所東、■プラウド京都東洞院、■プラウド京都白川通、■ブランズ京都御所西、■プリオーレ京都高倉六角、■プリオーレ京都三条高倉、■プレイズ御所南、■プレージア京都 山科東野、■プレージア京都 聖護院ノ邸、■プレミスト京都　烏丸鞍馬口、■プレミスト京都 烏丸御池、■プレミスト京都 御池通、■ライオンズ伏見桃山　指月城、■リソシエ京都河原町エクス、■リソシエ西洞院センシア、■ル・パルトネール 京都 御屋敷町、■ローレルコート京都下鴨、■ローレルコート京都北野、■ロジュマン京都橘柳町、■ロジュマン京都三条柳馬場、■ロジュマン京都平野鳥居前町

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

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不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
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会場はバリ島不動産セミナーと同じところ。

開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
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今回、5月に入って3回目の配信でした。

次回は京都市になる予定です。
おもしろい物件がたくさん出てきています。
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2016/5/11 12:49 | メルマガ発信 | Comments (4)

三菱自動車、今度こそ倒産？

最近の出来事を見ていて思うこと。
「悪いことはやらない方がいい」
「悪いことはコストパフォーマンスも悪い」
それでもまあ、バレなきゃ得することが多いのが「悪いこと」。
多くの小心者たちはその魅力から逃れられず、やらかします。

三菱自動車もバレなきゃよかったのに、の世界もありますね。
一方、租税回避地に口座作ったのがバレるなんて、青天の霹靂。
当人たちも、まさかバレるとは思いませんわね。
でもねー、世の中何が起こるのか分りませんわな。
絶対にバレないはず、ということもバレたりするのが世の中。
そのうち、ツイッターのアカウントもIPやアドレスが流出、
なんてことにもならないとは言えませんね。
過去に２ちゃんのIDが流出していましたし。
安心できるものは何もない、ちゅーことです。

しかし、パナマ文書は騒ぐベクトルが違う気がします。
租税回避地に利益を逃がすのは、現行規定で違法なら問題です。
でも、違法ではないのに名前を出して批判記事にするのは
個人情報保護の精神から外れませんか？
儲かり過ぎたから、税金払わなくすることなら
おおよそすべての経営者がやっています。
脱税はアウトですが、タックスヘイブンはしゃーないと思います。

しかし、三菱や舛添君はアウトでしょうね。
多くの悪人は「自分だけはバレない」と、悪事を働きます。
世の中、小さな悪事ほどバレやすい構造になっています。
あるいは、バレなくても悪事を働いた相手に悟られます。
悪事を働くのなら「巨悪」になるべきですよ。

私は長らく3流以下の広告代理店と仕事をしてきました。
いますよ、各社には悪事を働く人々が。
私が見た中では、最高十数億を懐に入れた奴がいました。
なんと、そいつは一切のお咎めなし。会社が無くなっただけ。
「刑事告訴するなら、今までやったことをみんなバラす」
と、会社側を脅したそうです。
広告代理店というのは、世間に出せないもろもろがあります。
そいつには一緒に甘い汁を吸った親会社からの出向者がいたのが
逃げ切りのキーになったと言われています。
その親会社は日本一レベルの新聞社でしたからね(笑)。
そりゃ、他社にとってはライバル叩きの絶好のネタ。
「臭いものには蓋」ということになりますわな。

9年間で2億7千万円を使い込んだオッサンもいましたね。
1年でちょうど3千万円、というのが笑えました。
一緒に銀座や赤坂に行くと、ひと晩で何十万円も使わされるので、
私はあるところで踏ん切りをつけて離れました。
そしたら、数年後に2億7千万円の横領が発覚。
しかしこのご仁も、結局お咎めなし同然。
「毎月5千円返済」なんて、何百年かかるのですか、の世界。

でも、数千万円レベルで会社の金をくすねた人間は、
だいたいが「エライめ」にあわされます。
まあ、やるなら1億円以上でしょ・・と、私はヨタを飛ばします。
数百万円だったら、やらない方がいい。
ましてや、一銭にもならない他人への誹謗中傷や、
業務妨害みたいなケチな悪事は「アホかいな」の世界です。

三菱自動車は、ちょっとヤバいことになりそうです。
かつて50万台だった国内販売は、今では10万台。
会社の純資産は5千億もありません。
今回、悪事がハッキリしました。当然、賠償責任が生じます。
日産は、販売した顧客に燃料費を補償すると明言。
これは三菱自動車にツケまわす算段でしょ。
外国でも、訴訟を乱発されるでしょうね。
損害賠償額は天文学的なところに達するかもしれません。

かつての危機には天下の三菱グループである
重工、銀行、商事が救済に乗り出しました。
今は、豪華客船で3千億の赤字を出した重工、
資源投資で創業以来の赤字になった商事、
マイナス金利で苦境に立つ銀行・・・・
救える環境ではありませんね。
かといって、賠償額がいくらになるか分からない企業を、
外国の会社が買うとも思えません。
技術と工場、販売網は欲しいでしょうけどね。

やらかしたことは、ほんとうに些細なことです。
消費者からのクレームがあったとは聞きません。
いかにもサラリーマンの小心さから生まれたようなこと。
でも、これで会社は滅びる可能性が大。

まあ、くだらん悪事はやらんことです。
会社がやらかすと倒産。サラリーマンはクビか左遷。
つまり「すべて」を失うか、人生のゾンビになります。
なのに、おおくの小心者は小悪党への道を進みます。
アホですね、ホントに。

都知事の舛添君、ヤバそうですね。
政治資金を家族旅行に使っちゃダメでしょ。
東京都民からすると「俺の税金で温泉旅行か？」となりますね。
木更津の竜宮城、私は何度も行きましたよ。
取引先の不動産会社が年末の納会を開いていました。
コンパニおねえちゃん付きの大宴会。
私はやりませんが、宴席のあっちこっちで身体を触られたり、
掴まれたり、・・入れられたお姉ちゃん達の嬌声がこだましてました。
不動産屋的「納会」には、もってこいのスポット。
でも、インテリの舛添さんも下司な嗜好があるのですね。
まあ、もとからスノッブな臭いがプンプンしていましたが。

でも、舛添君、従業員に嫌われましたね。
でもなきゃ、「会議なんか開いていません」なんてバラされませんよ。
悪党と言うのは「バレない」と思うから悪事を働きます。
それって、だいたいが虚構。そこから人生が崩れます。
舛添君、最終的には辞任でしょうか。

で、また、都知事選挙？
そうなったら、三原じゅん子先生でも担げばいいでしょ。
過去にヌード写真集を出した都知事もオツなもの。
呼んでいただければ、いつでも応援に駆け付けますよ。
私の応援で入るのは、せいぜい数十票でしょうが(笑)。

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2016/5/11 12:23 | ちょっと脱線 | Comments (2)

榊淳司マンション情報58号大阪市のタワーマンション3物件 を送信

5月9日13：41に
榊淳司マンション情報58号　大阪市のタワーマンション3物件
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2016/5/9 13:45 | メルマガ発信 | Comments (4)

新築マンション市場の漂流

最近、メディアの取材などが少なくなったので、
「今のうち」というワケで資産価値レポートの
更新作業に精を出しております。
おかげで、有料メルマガも高密度にバンバンと発信中。

さて、前回もそうですが、そんな中で気づいたことなどこもごも。
新築マンションについてアレコレいうブログは多いようですが、
物件の表層的な情報なんぞは、その辺にいくらでも転がっています。
そんなことよりも、もっと大きな視点でこの日本社会と
マンション市場の関係を捉えながら未来を占うのが、
このブログの役割かと考えています、なーんて。
ちょっと大仰ですが、大きな方向性はそうなので・・・・

まず、新築マンションの需要層が、明らかに二極化していますね。
郊外では、坪単価160万円の物件でも売れないモノは売れない。
千葉や埼玉の奥では120万円台でも、動きが鈍いですね。
であるのに、都心で売れている物件はすぐに完売しています。

まあ、今年になって新築、中古とも実需勢の動きが鈍りました。
湾岸エリアで売り出し物件が多い割には成約しないのは、
売り方は投資・投機勢なのに、購入側は実需勢ではないかと予測。
買う方にしてみれば、新築分譲価格よりも高いわけですから
それは躊躇します。でも、住むためならそれを買うしかない・・・

私に寄せられる無料相談は、それこそ一次需要層がかなりを占めます。
彼らの動きを見ていると、上がった中古や新築を渋々選んでいます。
一方、有料相談に多い富裕層は都心を買うべきか否かでお悩み。
かれらは「今買わないともっと上がるかも」という不安に駆られています。
まあ、今以上に上がるなんてことは、そうそうないと思いますが。

富裕層は、世帯年収が最低でも1500万円くらいはありそうな方々。
経験上申し上げると、3人以上の家族なら世帯年収2千万円以上ないと、
余裕は出てこないでしょうね。税金その他もありますから。
そんな彼らはたいてい、3，4千万円くらいの自己資金は余裕でお持ちです。
中には、数億円単位で投資資金を動かす方もいます。
彼らは彼らで、ある種の市場を形成しているのです。

一方、郊外が中心の一次需要層は、ますます元気をなくしています。
というか、そのイメージが見えなくなってきています。
彼らのほとんどは、中小企業への勤務者です。
正社員になってやっと年収が400万円から600万円くらい。
そのまま1千万円になることなく一生を終える方がほとんどです。
というか、リストラされなければラッキーくらい。
また、非正規雇用なら300万円あればいい方。
住宅ローンを組むのはかなりきつくなります。
こういった層は、今や安心して35年ローンを組めないのです。

団塊ジュニアが、まだ30代の頃は旺盛な需要がありました。
彼らは何とか正社員になれた最後の層です。
郊外で長谷工がばかでっかいマンションをプロデュースしても、
どひゃっと広告を打てばそれなりに売れたものです。
たいていが、竣工前の早い段階で完売していました。

「全戸平置き駐車場100％設置、月額使用料500円から」
なーんてチラシが、毎週末に新聞に折り込まれていましたね。
ああいう「アタマの悪い」物件は、いまどうなっているのでしょう？
すでにマイカー離れが言われていたにも関わらず、
駅から歩けるマンションまで「100％駐車場」でした。
まあ、マンション業界と言うのはチャイニーズ的なところがあり、
何かが流行れば「一斉に」同じ方向に進みます。アホです。

しかし今、あの類の大規模開発は、最盛期の数分の1にまで減りました。
いかな頭の固いマンションデベロッパーといえども、
とうとう市場の変化に気付きました。
今の彼らは、都心エリアで手堅く売れるマンション開発にシフト。
郊外型は、申しわけ程度にしか行っていません。
もっとも、都心に弱い長谷工コーポレーションは相変わらず
郊外でのプロジェクトを進めているようです。
でも、その長谷工でさえ、最近はシルバー事業に注力しています。

かといって、都心ならまだマンション開発が儲かる、
と言うことでもありません。土地も建築コストも高くなりすぎ。
今年の後半は、もっと高くなりますよ。もう、買えないくらい。
マンションデベロッパー、ますます事業展開が困難になっています。

最近、京都のマンション市場を見ています。
なんと、この3か月弱の間に14物件もの新規が出てきました。
5年くらい前に京都市のレポートを始めた時、
全体ですら15物件くらいでした。今は50物件近く。異様です。
それも、ほとんどが五条通より北。京都市の中心エリア。
さらに言えば、新規発売のほとんどが東京の大手デベが売主。

「ど、どないしはりましたんや？」の世界。
5年前は、東京資本なんか数えるほどしか来ていませんでしたよ。
どういうことかというと「京都は儲かる」と彼らが考えたから。
それと、それ用の土地もホイホイと出てきているのです。
多分、京都人たちが「今のうちに東京の奴らに売っとけ」と
高値でのリリースを行っているのだと思います。

こういった現象をどう捉えるべきでしょうか？
マンションデベは、明らかに方向感覚を見失っています。
その理由は、新築マンションを「住むため」に買う人々が、
今や少数派になってしまったことに依るからです。
投資や投機、あるいは趣味やセカンド的にマンションを買う人々は
市場や時代の流れに敏感です。
今はまだ高揚感がありますが、冷えてくるとぴたりと止まります。

今年になってから、マンション市場にはいくつもの
警戒警報が鳴り始めました。しかし、まだ崩れてはいません。
もしかしたら、今月あたりに日銀が臨時の政策会合を開いて
「バズーガ４」をぶっぱなす可能性も否定できません。
それは円高の行方と株価次第なところがあります。

「バズーガ4」となれば、都心の不動産バブルはさらに膨らむでしょう。
でも、バブルに関係ない郊外や地方にとってはいい迷惑。
ほぼ存在感のなくなった郊外一次需要層にも関係なし。

私は個人的に注目しているのは、マイルドヤンキー層の住宅需要。
彼らとて結婚すれば世帯分離します。新しい住まいを求めるのです。
いくらでも空家がありますよ、郊外や地方には。
リノベーションを行えば、素敵な家に生まれ変わる物件がたくさん。
彼らこそ、郊外や地方の空家を生める存在になるはずです。
近々、彼らや消えかかった一時需要層を対象にした拙著を刊行予定。
まあ、それはいいとして。

郊外で住むためにマンションを買う方は別として、
都心で「それなり」の住宅を求める方にとって、今は難しい時代。
まあ、価格が高いですからね。
でも「高い家賃を払っているから」という方もおられます。
悩ましいところ。でも、たまには買っていい物件もあります。
もちろん、ある程度下がることは覚悟せねばなりませんが。
物件の見つけ方を身に着けたい方は、私の有料メルマガを
半年くらいご購読ください。

資産価値レポートの更新情報です
「東京の大規模マンション」を最新情報に更新しました。
一次需要向け郊外が中心の「東京の大規模」は
在庫がたまる一方ですね。
一部で値引きも始まりました。いつか来た道。

東京の大規模マンション
価格　8,590円

■アトラス調布、■グランドメゾン江古田の杜、■クレストシティ木場、■ザ・ガーデンズ東京王子、■ザ・パークハウス 花小金井ガーデン、■ザ・パークハウス 千歳烏山グローリオ、■ザ・パークハウス 船堀、■ザ・ブルームテラス、■ジオ多摩センター、■シティテラスひばりが丘、■シティテラス荻窪、■シティテラス吉祥寺南、■シティテラス国立、■シ ティテラス小金井公園、■シティテラス杉並方南町、■シティテラス大森西、■シティテラス東陽町、■シティテラス品川イースト、■シティテラス平井、■ス カイティアラ、■パークプレミアム　メイツ西新井、■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ、■パークホームズ調布桜堤通り、■パークホームズ八王子、■ パークホームズ板橋蓮根、■パークホームズ立川、■ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト、■プラウドシティ阿佐ヶ谷、■プラウドシティ加賀学園通 り、■プラウドシティ大田六郷、■プラウドシティ南山、■ブランズシティ久が原、■ブランズシティ世田谷中町、■ブランズシティ品川勝島、 ■Brillia City（ブリリアシティ） 石神井台、■プレミスト高尾サクラシティ、■ベルコリーヌ南大沢 5-6、■武蔵野富士見 ザ・レジデンス、■（仮称）レーベン多摩センター、■(仮称)芦花公園ガーデンシティ構想プロジェクト

5月21日 榊淳司の不動産売却ご相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時：5月21日（土）12時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月21日土曜日の12時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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