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榊　淳司オフィシャルブログ
パークシティLaLa横浜の管理組合を応援したい！

パークシティLaLa横浜の管理組合が行ったアンケート調査では
「全棟建替え」賛成が90%超に達したという報道が出ました。
2月27日に建替え議案を決議する通常総会を開くそうです。
これで5分の4決議が可決されれば「一里塚」ですね。

仮に2月27日に可決されたとしましょう。
正直、そんなに早くに可決できると私は予想しませんでした。
多分、建て替えを行うことになる三井不動産レジデンシャルは
私以上に予想していなかったと思いますよ。

私は、このマンションの区分所有者に直接コンタクトはありません。
ただ出てくる各種報道を見ると、いかにも三井不動産レジデンシャル側の
対応のまずさが目立っていますね。その反発が、かくも早き決議に至った。
そう考えざるを得ない気がします。

マンションを購入する側は、「自分たちはお客様だ」と思われている
ところがありますが、実は違います。
モデルルームでみなさんにペコペコ頭を下げているのは「販売担当者」。
多くは売主と別会社である販売会社の社員か、その時だけの派遣社員。
業界内では派遣社員のことを「くろこ」と呼びます。
販売現場によっては、半分以上の担当者がくろこです。

三井不動産レジデンシャルの正社員が販売現場でみなさんの
案内をすることがないとは言いませんが、多くはありません。
ましてや、三井不動産に採用されてレジデンシャルに出向している
「お殿様」連中は、けっしてみなさんの案内をする
「エンド対応」なんて、研修でもない限りやらないはずです。

ところが、いったんこういう事件が起こってしまうと、
責任を取らなければならないのは売主の三井不動産レジデンシャル。
特に肩書を持った人が出てこなければ、住民は収まりません。
しかし、肩書を持ったお殿様エリートはエンド対応に不慣れ。
普段から「買わせてやっている」、「はめ込め」的な感覚が
態度の端々に出てしまうのでしょうね。そこが反発を買う。
そういった情景がありありと想像できてしまいます。

ハッキリ言いましょうか。
三井不動産レジデンシャルのお殿様エリートにとっては
横浜の端っこのマンションしか買えないエンドなんて「ゴミと同じ」。
「ちぃっとミスったからと言ってエラそうにしやがって」
そんな気持ちを心の奥に秘めているから、それが表に出ますね。

三井不動産レジデンシャルにしてみれば、単純に下請けのミスです。
「俺たちも被害者」だと思いたいでしょう。実際にそう思っていますね。
しかし、タカタがミスったからと言ってホンダの首脳は
「私たちも被害者です」なんて、一言でも言いましたか？
そのあたり、ビジネス感覚が異様に幼稚なのが不動産業界なのです。

さて、パークシティLaLa横浜の今後の流れです。
まず、２・２７の建て替え決議に内容がいかなるものかが一つの焦点。
ただ「全棟建て替えをする」というシンプルなものだと、
先々もめ事になる可能性があります。

今後、区分所有者には大きく３つの選択肢があります。

１　建て替え後に戻る（仮住まいへ転居、数年の待機）
２　三井に売却（戻らない）
３　あくまで反対

１は問題なし。300万円の慰謝料が高いか安いかだけの差。
２は売るタイミングの問題。三井は建物完成までの期間なら
買いとる、といった条件を出しているそうです。
もし、仮住まいを目いっぱい三井の負担ですごしたのちに
買い取ってもらったら、数年分の住居費がマルドクになりませんか？
そのあたり、どういう条件になっているのか興味あり。

３は問題ですね。
「俺はそんなこと知らん。絶対に出ていかないぞ」と
居座るとか、「決議無効」の裁判でも起こされたら大変。
そういう反対派の最後の1人までを退去してもらわないと
取り壊し工事は始められません。

そして、ここがミソなのですが、そういった反対派を追い出すのは
三井不動産レジデンシャルではなく、管理組合の役割なのです。
なぜなら、反対者は管理組合の決議に反対しているわけですから。
また、管理組合はいったん解散して建替え組合を作ることになります。
建て替えの事業主は、この建替え組合になるのです。
ここには行政の許認可も関わってきます。少々ややこしいですね。

さて、こういう方を強制的に追い出すためには「買い取り請求」とか
「立ち退き」を求める裁判を経ることになるのでしょうね。
そのあたり、私は詳しく存じ上げません。
でも、裁判はひとつで済まないような気がします。

実際、今まで230ほどの建て替え事例がありますが、
最後に裁判までして反対者を追い出したケースはあるのでしょうか？
私はついぞ聞いたことがありません。
多分、それ専門の弁護士先生なんていないかもしれませんよ。

ここには、多大な費用が掛かると思います。組合の負担です。
しかし、そもそも三井不動産レジデンシャルがチョンボをしなければ
管理組合が支払わなくてもいい費用です。ガッツリ請求すべきです。
現状、そういう突っ込んだ話し合いはできているのでしょうか。

噂によると、そういった詳しいことは「9月までに決める」とか。
ということは、詳しい建て替えの議案を決議する臨時総会を
9月に開催するということでしょうか。
これは9月にもうひとやまありそうな予感がします。

しかし、今回のパークシティLALA横浜の管理組合の動きはお見事。
日本のマンション管理史というものがあれば、１章をさくにふさわしい
事例になるのではないかと予感しています。
もし関係者の方がこのブログをお読みいただいているのであれば、
ぜひご連絡をください。私で出来る協力は何なりとさせていただきます。
もちろん、組合のお役に立つためのバイアスをいっぱいかけます。

建築・不動産業界 改革の三銃士、ここに見参！

 

ところで、2月11日の祝日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者3名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
2月下旬から3月、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

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2月11日(祝・木)　午後6時10分より

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バリ島ツアー参加者募集　催行ほぼ決定

バリ島への不動産見学ツアーを公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
ほぼ再考することが決定しました。
●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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150兆円の景気対策を提案！

黒田君がバズーガ３を近々ぶっぱなすという巷の噂。
本当にやるのでしょうか？
というか、もう弾は残っていないはずです。
お金刷って、株でも買いますか？

世界の経済は、まったくの未体験ゾーンに突入していますね。
まず、モノがあまりに余っています。資源も製品も。
モノが余っているから、お金を増やして買わせようとしました。
最初にアメリカがドルを刷って、次に中国が元を刷って、
EUがすこしユーロを刷ったあと、日本は円をガツっと刷りました。
そいでもって、その増やしたお金で資源やモノやサービスを買えよな、
と市場に催促したのですが、あまり買ってくれません。

何を買ったかと言うと、日本の株を少々。アメリカの株を少々。
中国で増やした元は不動産をたくさん。日本で増えた円も国内の
限られた地域の不動産をたくさん買いました。これがバブル。
モノも資源も買いませんから、売れていません。
だから値下がりしています。原油その他資源全般ダダ下がり。

中国でも韓国でも製品は余っています。
モノが売れないので、動きません。海運も大不況。
世界中でモノとお金の動きが悪くなっているから、
ものすごーく嫌な空気が漂っていますね。

ここにきて、ドイツ銀行破たんの噂まで飛び交っています。
もしそんなことになれば、世界同時株安、世界同時不況。
世界中で破産国家が続出しますよ。もちろん、個人も。
韓国なんて、いかにも危なそうです。ヘルチョソン!

こんな時に、バズーガ３なんてぶっぱなしても意味なし。
私が考える最も有効な不況対策は、円を大量に刷って
「22歳未満の扶養家族1名につき100万円」を交付するのです。
ただし、300万円以上の所得税納税者は半額、500万円以上は除外。
それで日本の景気は一発で回復します。

予算は150兆円でしょうか。全部、お金を刷って賄います。
あっという間にGDPは650兆円。
インフレ率は５％を超えるでしょう。黒田君の目標をまとめて3年分達成。
１ドルは150円を超えるはず。企業業績は急回復。
株価も30000円を超えるでしょうね。
税収は100兆円を超えます。まあ2年で元は取れるでしょう(笑)。
おまけに、出生率はビョーンと上がります。
「0月0日の出生者まで」と2年先の出産児にまで支給するのなら
にわかベビーブームの到来ですぜ。

今の経済学は、管理通貨制度を正しく理解していない気がします。
ジンバブエみたいなことをやるのはバカですが、
150兆円程度のインチキはやっちまっていいと思います。
円などというものを後生大事に守るよりも、
みなさんの金回りを良くして景気を回復する方がいいでしょ。
それでも、インチキ度はギリシャよりマシだと思いますけど。

ただし、こういうのを使えるのは1回こっきり。
2回以上やったら収拾がつきませんね。
世界経済史上最大級のインフレ政策です。
まあ、絶対に不可能ですけどね。だから、ただのヨタ。

その昔、アメリカの経済学者でいましたね。
「景気をよくするためには、ヘリコプターで現金をばらまけ」
あれと同じことです。街角でばらまいたら大変なので、
貧乏子だくさんにだけ呉れてやろうという政策です。

さて、真面目な話、今年は本当にヤバそうです。
何がどうなるのか、ちょっと予測しづらくなっています。
私はここのところずっと籠って原稿を書いているだけなので、
ナマな世間の様子から離れていますが、ちょっとヘン。
日本の株価が持ち直しているのは、どう考えてもPKO。
上海は派手に下げてますね。
私も後しばらくで、マンション市場ウォッチングに復帰します。

建築・不動産業界 改革の三銃士、ここに見参！

 

ところで、2月11日の祝日に、いつものバリ島不動産セミナーを開きます。
少人数開催です。現在、参加予定者3名。
セミナー終了後は、軽く飲み会を開きます。
どうぞみなさん、お気軽にご参加ください。
2月下旬から3月、私が同行する「バリ島不動産視察ツアー」を催行予定。
そのスケジュール調整も、セミナーの参加者さんと行う予定です。

バリ島不動産セミナー開催
2月11日(祝・木)　午後6時10分より

バリ島ツアー参加者募集　催行ほぼ決定

バリ島への不動産見学ツアーを公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
ほぼ再考することが決定しました。
●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
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2016/1/27 11:52 | ちょっと脱線 | Comments (4)

こうすれば人口が増える！

最近、オリンピックの話題が出ませんね。
ロゴマークでミソ付けて、国立競技場はおおこけ。
森たらいうインチキ野郎の顔がチラ見えすると
国民の多くが不快な思いを抱くみたいで、
オリンピックそのものがイメージダウンしているような。

今年はリオデジャネイロで五輪開催ですよね。
あの国の治安の悪さは半端ないようなので、
何か起こらないか心配ですわ。
テロリストにとっても格好の目立ちどころじゃないですか。

そして、そろそろ「オリンピック後」のことを言い出す人が
増えてきたようですね。最近、よく見かけます。
去年の半ばまでは、そんな「三歩先」のことは
私くらいしか言っていなかったように思えます。

オリンピック後の日本は、恐ろしい閉塞状況に追い込まれそうです。
だって、その先には夢も希望も見えてきませんから。
結局のところ、この国は緩やかに衰退しています。
今でも、1年で30万人の人間が減っているわけです。

若い方が結婚をしなくなり、子どもを作らない・・・・
人口が減っているのはそのせいです。
東京では3人兄弟というのがものすごく珍しいですね。
逆に一人っ子が多過ぎます。なぜでしょう？

若い人たちが結婚しないのは、主に経済的理由からでしょう。
年収300万円くらいでは、「世間並み」の子育てはできません。
年収1千万円でも、二人の子どもを中学から私立に行かせるのは
難しいでしょうね。あれには莫大なお金がかかります。

若い人々の安定した雇用を生み出し、未来に希望を持たせることが必要。
なのに、安倍君は昨年労働者派遣法を改悪してしまいました。
「ハケン」という名の低賃金労働者を使いやすくしたのです。
これは若い方々の奴隷化を促進する結果となっています。
安倍君、やっていることがまったくの逆噴射です。

この先、若者たちが結婚をして子どもをたくさん増やせるような
未来がちっとも見えてきません。
まずは、もっと危機感を持つべきですね。
安倍君は韓国も中国もロシアをほっといて、
少子化対策に全力投球すべきではないでしょうか。

例えば、合算年収1千万円未満の家庭に子どもが生まれると
１　1歳でお祝い金100万円を支給
２　6歳でさらに50万円を支給
３　保育園、幼稚園は無料
４　5年生の初めに統一テストを実施。偏差値60以上かつ受験を希望する家庭には100万円支給。
５　高校入学時に50万円支給
６　高校3年生の初めに、進学希望者を対象とした統一テストを実施。偏差値60以上には100万円支給
７　偏差値60以上の大学入学時にも100万円支給

つまり、貧しくても偏差値さえたたき出していれば
マーチくらいの学校には行けるよ、という制度を作ります。
さらに

８　2人目の子どもが1歳になったら150万円を支給
９　3人目の子どもが1歳になったら200万円を支給
10　4人目以降の子どもが1歳になるたびに250万円を支給

まあ、これくらいのことをやらなければ子供は増えませんよ。
これだけのことをやっても、年間の予算は3兆円以内で済みます。
財源は
１　外国人への生活保護の停止
２　高額所得者への年金支給停止
３　たばこ税の大幅値上げ
４　地方議員への報酬を年額一律100万円に
５　公務員の退職金制度見直し
６　大学の大幅整理（補助金カット）
７　労働者派遣の原則禁止(賃金上昇→税収増)
８　マイナンバー制度の徹底活用（税収増）
９　住宅ローン控除の廃止
10 宗教法人へ課税

まあ、これくらいやれば3兆円くらいすぐに出てきますよ。
子どもが増えれば、経済が成長します。
経済が成長すると、不動産の価格は上がります。

このままだと、人口減に合わせて経済が縮みます。
現に今、縮んでいます。毎年30万人分でGDP1.2兆円。
その分、経済の効率を高めればいいのですが、
みなさんご存知のように日本人は無駄が大好きです。
無駄な残業に、無駄な手続き、無駄な会議・・・
労働生産性だけ見ると、日本は立派な発展途上国。
だから、そちらにはあまり期待できません。
経済を成長させたいのなら、子だくさんが最も近道。

しかしまあ、無理でしょうね。
このままズルズルと日本は衰退していきます。
20年後には、今よりも2千万人ほど人口が減っています。
その頃の千葉ニュータウンは4割がた空家ではないでしょうか。
豊洲あたりでも3割以上は空家になっていると思います。
ららぽーとは規模を縮小するか撤退でしょうね。
もちろんマンション価格は今の半分以下。
4割あればいい方だと思いますよ。
新豊洲の新市場はどうなっているでしょうね？
あの場所なら今のように観光地化しているとは思えません。

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2016/1/25 7:51 | ちょっと脱線 | Comments (4)

2/27セミナーで吠えてやる！

私はマンション業界の内部事情を赤裸々に書いてきました。
おかげでマンション広告のメジャー世界からは「追放」状態。
その分「榊淳司」としての活動が主流になっています。
まあ、それでも片足の先っぽくらいは広告業界に突っ込んだままですが(笑)。

最近、「榊」としてのメディア露出が多くなったので、
元いたマンション系広告業界の人々からは
「アイツは最近儲かっているらしい」と噂されている模様。
あの人たち、相変わらずバカですねえ。メディアを操る広告業界なのに
メディアの内側事情をなんにも分かっていません。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが。

前回のブログでお知らせした2月27日の講演では、
実は岩山健一さんという建築ジャーナリストとご一緒させていただけるとか。
すっごく楽しみなのです。だってこの方、超過激です。

ameblo.jp/jikenbo100/

主催者側のインサイダー情報では
「テレビでは喋れないことをいっぱい言う」とか。
すっごく聞きたい。ぜひ聞きたい。全部聞きたい！

このブログの読者さんたちにとっても超オモシローイ級の
セミナーだと思います。無料ですからぜひご参加を。
実はまだ発表できませんが、私から参加者特典をご用意できるかもしれません。
それはまあ、これからの準備次第のところもあります。
主催者さん側との調整もありますが。

昨日はあるネットメディアの取材を受けました。
私の「やってはいけないマンション選び」という本の中で
「マンションデベロッパー別の事業特性」みたいな項があります。
三井不動産レジデンシャルはこんな会社でこういう傾向があり、
野村不動産はとっても・・・な企業ですよ、みたいな話。
そんなことをあけすけに表明している私の同業者はいないので、
ぜひそこのところを・・・なんて話もありました。
まだ、どうなるか分りませんが。

自分の意見は、キッチリ名乗ってハッキリ言うべきだと私は思います。
こそこそと匿名で囁くのは負け犬の遠吠え以下の卑しいふるまい。
というか、だーれも相手にしていないのが現状。
2チャンネルなどの掲示板は、見ているのが「恥ずかしい」サイトに落ちました。
それでも、日本の法律はそういう輩の罪が問えるから便利ですけど(笑)。

私は、岩山健一さんのような言論活動をする人が好きです。
ああいうお方が活躍してこそ、世の中の健全性が担保できます。
中国は、反中の書籍を販売している香港の書店経営者を
拉致してしまうなど、なりふり構わない言論統制。
しかし、多くの人は政府のインチキぶりを知っています。
だから、せっせと人民元をドルに換えて持ち出しています。

昨日は、面談でのご相談を２件させていただきました。
つくづく思うのは、業者とエンドさんの情報非対称性。
つまり、業者側は物件情報を握って必要以上に儲けるシステム。
エンドさんは黙っているとカモられるばっかり。

しかし、マンションに関してジャーナリズム活動を行うお方で
デベロッパーに対して否定的な意見も躊躇なく言う人はあまりいません。
建築面では前述の岩山健一さんの他にも細野透さんがいますね。
私は常にこのお二方をリスペクトしています。

はっきり申しますと、マンションについてアレコレ言うことを
職業にした場合、デベロッパー側からお金をもらう立場でないと
「食うのが難しい」のが現実なのです。
マンションの販売をお手伝いすると、すぐに何十万円もの
報酬を得ることが可能です。私はかつて払う側でしたから
そういう事情なんて百も承知しています。

私はいろいろなメディアにコメントや原稿を出すことや、
著作を紡ぐことで多少の収入を得ています。
ご相談を有料でさせていただいたり、購入や売却の
コンサルティングをすることもあります。
また新築マンションを物件別に分析した
「資産価値レポート」を有料で販売しています。
アレコレと細かな収入を合わせて糊口をしのいでいる状態。
決してラクではありません。

しかし、「エンド側に立つ」というポジションを捨てて、
デベロッパーのお手伝いをしようなんて、全然考えません。
コピーライターとしての技術ならいくらでも売りますが、
榊淳司としての言論活動はあくまでも自由でありたい。
私は誰かの奴隷になることが大嫌いなのです。

最近のSMAP騒動を見ていて思ったのは、彼らも奴隷だったのですね。
スマスマの「公開処刑」をみて、仲居くん以下４名にものすごく同情。
メリーなんたらというギルドの女支配人に膝を屈した奴隷タレントたち。
嵐もTOKIOも、所詮はメリーなんたらの奴隷ですか。悲しいですね。

自由は尊いものですね。
「自由にモノが言える」というのも、考えてみればありがたいこと。
サラリーマンにしたところで、不平不満ばかり言っていると
大抵はつまらない部署に追いやられて冷や飯を食わされます。
「ゴマすり」という奴隷の作法を正しく身に着けた輩が、
出世の階段を昇っていくわけです。ああ、つまらな。

２月２７日のセミナーでは、私も三銃士のひとりとして
遠慮なく吠えまくるつもりですから、ぜひ来てくださいね。
参加無料ですが、でも会場には限りがあるので、
早めに申し込んでくださいね。定員になると締め切りになるはずです。

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2016/1/21 19:55 | メルマガ発信 | Comments (0)