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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
サラリーマンの会議は踊ってばっかり

年末になって来たので、原稿依頼で「今年のまとめ」とか、
新春用の「2014年のマンション市場は？」みたいなのが来ています。
まあ、頼まれればなんでも書きますので、全部引き受けていますよ。
原稿を書くことはほとんど苦になりませんから。

考えてみれば「榊淳司」としての仕事で「やだなー」と
思うことはほとんどありません。
人と会うのも楽しいし、取材やセミナーで喋るのも好き。
マンションの現地を見に行くのも楽しみです。
朝早く起きなきゃいけないこともほとんどないし。
好きな時に昼寝ができます。月に何回も昼寝はしないけど(笑)。

それに比べると、広告屋時代は不自由でしたね。
まず、広告代理店とお付き合いしなければいけません。
いい人だけを選んで付き合うのですが、そうとばかりは行きません。
社員を養っていると、時にはヤな仕事も引き受けます。

「売上が足りない」となると、営業めいたこともします。
代理店の担当者に飲ませる、食わせる、・・せる。
時には、それが不動産屋さんまでに及んだりします。
まあ、私も嫌いじゃなかったので・・・(笑)。

いちばんヤなのは打合せと会議。
広告屋時代はそれこそ何万回も打合せに出たはずです。
今でも胸を張って言えますが、打合せや会議に費やした時間の
9割くらいはまったくの無駄です。必要のないやり取り。
あれはもう、ただただ忍耐力。随分鍛えられました。
いまではすっかり弛緩してしまいましたが(笑)。

仕事というものは、決定権者が何をどうやってやるのかを決めて、
あとはそれをやるべき人間がやればいいだけ。
世の中でもっとも合理的な活動を求められる軍隊では、
ほぼそうなっています。
弾が飛んでくるときに会議なんぞやってられませんからね。

思うに、サラリーマンの会議の真の目的は
責任の分散と押し付け合いにあるのです。
もし、まずいことになっても自分だけは責任を取りたくない、
という輩ほどよく喋ります。
つまり、会議から何か有意義なことが生まれる確率は、
ウナギの完全養殖が成功するよりも、
韓国人がノーベル物理学賞を取るよりも、
年末ジャンボ宝くじの１等が当たるよりも、はるかに低いのです。

しかも、会議でよく発言する人は目立ちたがり屋か、
自意識過剰か、またはただのおバカです。
そういう連中が物知り顔で喋りまくっている会議なんぞ、
普通の神経を持っている人間にとっては、ただの苦痛。
ちっとも楽しくありません。

日本人の会議好きなのはよく理解できます。
他の国の人たちも、同じようにやっているのでしょうか？
合理的なアメリカ人は、もう少し頻度が少ないように推測します。
まあ、そういう経験が皆無なのでよく分かりませんが。
だいたい、日本のホワイカラーの生産性が低い原因の一つは会議でしょ。

私が何人か人を雇っていた時には、社内で会議を催した覚えがありません。
いつも、伝達だけです。
「・・さんは・・・を・・・ようにやってください」
その前に社外で何時間も会議して決めたことも、
私が社員に伝える時には、長くても１５分。アホみたいです。
だから、経営者の仕事は社外との打合せと会議だと思っていました。

しかし、日本のサラリーマン社会において、会議は不滅ですね。
ゼッタイになくならないでしょう。
ゼッタイ的に必要のないものだと思いますが。
サラリーマンが生息する限り、会議はあるのです。

今日もまた、日本中のカイシャの隅から隅まで、
90%が無駄な会議が行われているのかと思うと、
ちょっと背筋が寒くなります。でも、それが現実。

さて、これからバリ島不動産投資セミナーに行ってきます。

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2013/12/4 17:30 | ちょっと脱線 | Comments (0)

尖閣諸島の武力紛争、歓迎します

はや、12月になってしまいました。
今年の春先に交わした、とあるミリタリーマニアとの会話を思い出します。
「今日こそは戦争になっていないかと、毎日家に帰るのが楽しみなんだ」
彼は61歳でスマホを持ち歩かないから、家に帰ってみるテレビが最新情報。
春頃は、毎日のように尖閣諸島に押し寄せる支那の船が話題でした。
最近、新聞を注意して読んでいるのですが、少なくなったみたいですね。

ところが先日、支那が防空識別圏を設置したのにはややビックリ。
その直後に米軍機や自衛隊機、海上保安庁の飛行機が飛んだけれど、反応なし。
あれほど面子を大事にする国にしては、期待外れ。
米軍機と丁々発止の模擬戦闘でもしでかしてくれれば面白かったのに。

戦争というのは、最初の一発をどちらが撃つか、ということが結構重要。
ちょうど72年前の今頃、アメリカは日本に戦争を仕掛けて欲しくて、
あの手この手で挑発をしていました。
ルーズベルトは海軍の小艦艇を日本の「防海識別圏」みたいなところに
送り込み「あわよくば撃沈してくれないかな」と考えていたようです。
そうこうしているうちに、帝国海軍が真珠湾を奇襲。
第二次世界大戦は、太平洋に戦場を広げてしまったのです。

支那はどうするのでしょうね？
最近は悪い話ばっかり伝わってきます。
国内には問題が山積の様子。
周辺国からは忌み嫌われ、国際社会でも孤立気味。
ひとり擦り寄っていた韓国とも、やや微妙になってきました。

結局のところ、共産党政権が自ら招いた矛盾を
制御し切れていないところが、問題の本質ではないかと思います。
共産党の指導部はそれを対外的な危機を煽って誤魔化そうとしています。
その標的にされる日本にしてみたところが、かなりの「いい迷惑」。

そもそも、尖閣諸島にさほどの価値があるのでしょうか？
あのあたりに天然ガスがあるから、と囁かれていますが、
日本との関係を悪くして、さらには世界中の顰蹙を買ってまで、
あんな小さな無人島を奪い取ったところで、
それに見合った対価が得られるとも思えません。
つまり、きわめて政治的な価値しかないわけです。
逆にいうと、だからこそ「一歩も引けない」のでしょう。
合理的に考えれば考えるほど、バカバカしい問題です。

しかし、こういうおバカなことは一度始めてしまえば
「引くに引けない」のが面子にこだわるあのお国のやり方。
今のところこぶしは振り上げるばかりで、下ろす気はないようですが。
ただ、油断はできません。

困ったことに、あの国では下々まで統制がとれていないようです。
「最初の一発」は、わりと低いレベルで判断され、
撃ち放たれてしまうかもしれません。
そうなれば、行くところまで行くのではないでしょうか。
つまりは、武力紛争。小さな戦争と言ってもいいかもしれません。

日本も支那もアメリカも、政府首脳で戦争をやりたがっている人はいません。
しかし、歴史を紐解くと国のトップの判断で起きる戦争よりも、
偶発的に始まったり、現場が勝手に起こす戦争や武力紛争の方が、
多いのではないかと思えるほどです。
ただ、そういう戦争や武力紛争は大きくはなりません。
ちょこまかとやりあうと、だいたいは話し合いで休戦。
尖閣で何かが起こるとすれば、そのパターンでしょう。
だって、日米支3国とも本音では「やりたくない」のですから。

私は、この際だから起きてしまった方がよいと思います。
その理由の一つは、今なら勝てる可能性が高いからです。
海上自衛隊、航空自衛隊の装備と練度は、
人民解放軍の海空軍に勝っているはず。
それに、アメリカ軍の支援も期待できます。

2つ目の理由は、それによって国内が目覚めること。
「平和」と唱えていれば戦争が起こらない、と信じているバカどもも
少しは現実というものが理解できるでしょう。
何よりも、憲法改正の機運が高まるはずです。

3つ目の理由は、日米間の絆が深まること。
1回でも友軍として戦争をやってみると、味方意識が強まります。
日米安保条約の有効性を確認できる良い機会ではありませんか。

同時に支那の孤立が鮮明となり、共産党政権の崩壊が早まるでしょう。
支那の混乱は必ずしも日本の利益ではありませんが、
今のように無用の圧力を受けることは少なくなります。
また、北朝鮮の崩壊にもつながり、
拉致被害者の救出機会が得られるかもしれません。

それやこれやで、尖閣での武力紛争はいいことづくめ。
だから「ぜひ起こって欲しい」ところなのですが・・・
ひとつ、忘れてはいけないリスクがあります。
それは尖閣周辺で支那の海空軍がボロ負けに負けると、
トチ狂った軍部が暴走するかもしれないこと。
山東あたりにあるという、日本向けのICBMを発射してしまう・・・
なんてこともないとは言えません。
何といっても、下々まで統制がとれていない国ですから。

もちろん、支那にある日本企業はことごとく焼打ちに会うでしょう。
殺される人も多くなるでしょう。若い日本女性はレイプされます。
誰も助けてくれません。日本人同士で助け合うしかありません。
1945年の夏に、満州で起こったことが再現されるのです。

しかし、今回ばかりは同情できません。
だって、支那という国がそういう無法国家であることが
十分に証明されているにもかかわらず、
あの国に資本を投下したり、居残ったりしているのですから、
すべては自己責任です。
暴動が起こった（起こされた？）昨年の秋から今まで、
1年以上も猶予があったのですから、
日本に引き上げる時間は十分にあったはずです。

さて、レポートの更新情報。港区を一気に最新情報化。

パークホームズ品川、グランドメゾン白金の杜等の価格は果たして適正か？
「港区・総集編」
価格8,980円

■サンウッド赤坂氷川,■プラウド赤坂,■プレミスト赤坂檜町公園,■センチュリー赤坂,■パークマンション赤坂氷川坂,■ブランズ六本木,■ウェリス六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■DUARES愛宕虎ノ門,■ザ・レジデンス三田,■サンウッド三田綱町,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■ザ・パークハウス 白金,■ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス,■シティタワー麻布十番,■グランスイート広尾,■ウェリス有栖川,■ザ・パークハウス西麻布,■パークリュクス東麻布 mono,■パークナード南麻布,■パークナード元麻布,■ブランズ麻布狸穴町,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■オープンレジデンシア表参道est,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■（仮称）港区芝浦GLOBAL BASE PROJECT, 以上の33物件を収録

グランスイート広尾、ウェリス有栖川が健闘
「麻布エリア」
価格　4,590円

■このレポートに収録されているマンションは、
■グランスイート広尾,■ウェリス有栖川■ブランズ麻布狸穴町,■グランスイート麻布台ヒルトップタワー,■オープンレジデンシア表参道est,■ザ・パークハウス西麻布,■パークリュクス東麻布 mono,■パークナード南麻布,■パークナード元麻布,■シティタワー麻布十番,以上の10物件です。

ブランズ六本木の完売はいつ？
「虎ノ門・六本木・青山」
価格　2,590円

■このレポートに収録されているマンションは、
■ウェリス六本木,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■オープンレジデンシア表参道est,■ブランズ六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■ウェリスタワー愛宕虎ノ門,■DUARES愛宕虎ノ門、以上の7物件です。

ザ・レジデンス三田、グランドメゾン白金の杜など詳細に解説
「白金・高輪・三田」
価格　1,980円

■このレポートに収録されているマンションは、
■ザ・レジデンス三田,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■サンウッド三田綱町,■ザ・パークハウス 白金,■ルフォン白金台　ザ・タワーレジデンス, 、以上の5物件です。

プラウド赤坂が好スタート、サンウッド赤坂氷川は苦戦。
「赤坂」
価格　2,390円
このレポートに収録されているマンションは、■サンウッド赤坂氷川,■プラウド赤坂,■プレミスト赤坂檜町公園,■センチュリー赤坂,■パークマンション赤坂氷川坂,以上の5物件

バリ島不動産投資＆長期滞在セミナー開催

12/4(水)19:00～　大手町のサンケイプラザ2階会議室にて　参加費1人3000円

参加申込みはこちらから
またはお電話にて承ります　03-3208-8100（株式会社IIN　平日10:00～18:00）

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2013/12/2 22:20 | ちょっと脱線 | Comments (2)

不動産投資をしながらリゾートを満喫するには？

今日（29日）発売の夕刊フジに、私の連載コラムが出ています。
中身は「外国人の日本国内不動産所有について」。
ここのところ、支那人がやたらと日本のマンションを買っています。
大陸系の支那人も多いのですが、台湾系もかなりだとか。
聞けば、台湾の不動産というのは利回りが2%くらいだそうで。
すると、東京の都心でマンションを買って4%で回しておけば、
その方が「高利回り」ということになります。

しかし・・・利回りが2%などというと、それってバブル？
円安になって、東京のマンションはシンガポールよりも安いそうです。
支那本土でも、上海の方が東京よりも高い、という話もあります。
いやはや、何とも不思議な世の中になったものですねえ。
実際、東京の経済力は相対的に落ちているのかもしれません。

不動産の利回りは5%を基準に考えるべきではないかと思います。
もちろん、実質的な利回りです。
それより高いと、物件自体が割安。安いと、ややバブリー。
現在、Jリートの利回りは4%台が平均ではないでしょうか。
つまり、Jリート全体がやや割高ではないかと思います。
ただし、これは他の金利ともかかわるので、
金利が史上最低水準日本ではおかしな現象ではないのでしょう。

例えば、東京の港区で新築のタワーマンションを購入すると、
利回りなんて3%あるかどうかだと思います。
投資としては不適格。しかし、支那人たちは喜んで買う。
彼らにとってはまだ「東京」はブランドタウンなのでしょう。

実利的な投資として不動産を買うのなら、
表面が10%以上の物件を狙うべきだと私は考えます。
しかし、そういう物件は東京にはほぼありません。
日本だと、地方都市で探すしかないのですが、
かなりの品薄状態ではないかと推測します。

私の個人的な考えでは、これからの時代の不動産投資は、
基本的に海外に目をやるべきではないかと思います。
日本は今後、人口減少に伴う経済の長期低落傾向が
続くと予測できるからです。
にもかかわらず、欧米先進国以上の割合で住宅を作り続けているわけですから、その価格はいずれ暴落する運命にあります。
現に、地方都市郊外の住宅は値段がつかなくなっています。
10年前ならそういうことはなかったので、ほぼ暴落ですね。
そんな国で、不動産投資をするなんてとてもリスキー。
よほど上手に物件を選ばないと損をしますね。

来週の水曜日（12月4日）、午後7時から大手町のサンケイプラザで
「バリ島不動産投資セミナー」を開きます。
実は本日朝、バリ島から私のパートナーが一時帰国しました。
現地から、投資物件情報をたんまり仕込んできたはずです。
これからその資料をまとめるのですが、ちょっと楽しみ。

バリ島は、日本人のファンが多いですね。
でも、いまだにマイナーな存在です。
現地でも、不動産投資の主役は欧米人。
特にヨーロッパの人々が目立っているように思えます。
建築のスタイルもヨーロッパのテイストを感じます。

敷地が400㎡、延床面積が200㎡くらいのヴィラが4000万円ほど。
それが、年に250日稼働すると18%ほどの利回りになります。
200日でも15%。自分でも30日から40日程度使えたりします。
そして、毎年少しずつ値上がりしていきます。
投資対象としては、何とも魅力的でしょ。
もちろん、いいことばかりではありません。

リスクを上げてみましょう。
１　為替リスク
２　物件の運営管理
３　権利の保護

大きく上げると、この３つ。
１の為替リスクについては、海外不動産投資にはつきもの。
バリ島はインドネシアですから、通貨はルピア。
これが対円やドルで上がったり下がったりします。
しかし、大きな懸念はありません。
というのは、バリ島の不動産価格やその賃料というのは
欧米先進国の貨幣価値で決まるからです。
実際の売買や宿泊料はドル建てやユーロ建てだったりします。
だから、ルピアの相場が前後しようと、あまり大きな影響は受けません。

次に2番目の「物件の管理運営」。
これは確かにそうですね。何といってもややいい加減なお国柄。
日本と比べれば、他国は少なからずいい加減ですけどね。
バリ島も発展途上国の一部ですから、それはあります。
ただし、私のパートナーはバリ島で現地法人を設立します。
その会社を通して投資をしていただければ、
彼がその物件の管理や運営をしっかりと行うことになっています。

ひとつ申し上げるなら、私は自分よりも善人としか
仕事ではお付き合いしないことにしています。
だって、悪い奴と仕事をすると損ばかりさせられるでしょ。
でもいい奴と組めば、自分が得することが多い。
もちろん、理想的な関係はウインウインです。
私は、このバリ島でのパートナーを信頼しています。
彼は、日本の不動産でかなりの実績をもっています。
そのノウハウをバリ島に持ち込んですでにいくつかの取引を成功させ、
ヴィレッジをひとつ管理しています。

3番目の「権利の保護」。
いつかここにも書きましたが、バリ島にはインドネシアの
弁護士資格を持つ日本人の女性がいます。
たまたま、私とは同志社大学法学部で先輩後輩の関係にあったことが判明。
この前訪問した時には、青春時代の京都話で盛り上がりました。
彼女が、我々の法務面のパートナーです。

さて、来週水曜（12/4）のセミナーですが、定員20名のところ、
現在10名ほどの申し込みをいただいており、まだ少し余裕があります。
個別相談を重視していますので、あまり多くなっても困るのですが、
あと数名なら余裕をもって対応できるはずです。
ご興味のある方は、ぜひご参加ください。

バリ島不動産投資＆長期滞在セミナー開催

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最新レポート情報　これは新作です。

品川タワーレジデンス、
インプレストタワー芝浦の資産価値は？
「新橋・芝浦・港南」
価格　2,290円

このレポートに収録されているマンションは、■（仮称）港区芝浦GLOBAL BASE PROJECT,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■東京ベイシティタワー,■品川タワーレジデンス, 　■ハーバーテラス品川,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦エアレジデンス,■クレストプライムタワー芝以上の8物件を収録

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榊淳司、3日間革靴を履いて悲鳴

普段の私は格好にかまけません。
スエットに長袖ポロシャツ。上着はユニクロのジャンバー。
夏は半ズボンに半袖ポロシャツ。タオルを首に巻きます。
靴下は履きません。スニーカーですから。
事務所で原稿書くだけなら、何の支障もありません。
雑誌や新聞が取材に来ても、気にしません。
ただ、テレビのロケに付き合う時は、多少気を遣いますが。

それが、この3日間は毎日チノパンにジャケット。
ちゃんとボタンで留めるシャツも着用。そして革靴。
なぜかというと、日曜はコンサル先の会合に出席。
月曜はとあるデベの上場記念パーティ。
今日は港区のハイソな団体主催のチャリティコンサートとパーティ。
ああ、疲れた。3日も革靴を履くと、足が悲鳴を上げます。

そいでもって、いろいろな人に会って、
いつになくまともなことを喋ります。
日曜の会合ではマンション管理についてアレコレ。
そのあとで、仲のいい弁護士さんと一杯やってビジネスの悪だくみ。

月曜は建築家の先生や銀行の元支店長、不動産屋さんの社長その他・・・
いろいろな人といろいろな話。司会は渡辺真理だった(笑)。
そういや織田裕二がゲストで来ていたなー。しかし、そこは不動産屋のパーティ。
1100人ものオヤジの海の中でむせ返りそうになりました。

今日は国連のユニセフに寄付するコンサートとパーティで、
著名な建築家の先生に紹介されて、ずっとバリ島の話をしていました。
コンサートはよかったですよ。大好きなオペラでしたから。
歌うのはセレブなアマチュア。一部は二期会のプロ。堪能しました。

しかし、今日のコンサートとパーティは、昨日と大違い。
昨日は1100人の99%がオヤジ。平均年齢は55歳くらいでしょうか。
今日のハイソなオペラは女性の割合が約7割。
若い方から老齢のご婦人まで様々。共通点は上品。そしてお綺麗。
いやはや、日本の上流階級の端を垣間見ました。

その昔、子育てに追われない時代はオペラが好きでした。
チケットは、安くても1万円くらい。
高いのは何十万円。もちろん、私には手が出ません。
でも、安いオペラでも幕間には上流っぽい空気が味わえます。

今日も、コンサート会場やそのあとのパーティで、
セレブなご婦人たちを眺めているだけでも楽しかったですね。
若い方はそれこそ魅力的。年配の方もお綺麗でお上品。
和服の似合う中年のご婦人なんか、うっとりと見とれました。
ああいうお方は、銀座や赤坂のママさんとは
まったく違う空気を湛えています。
もちろん、写真を撮ったりなんて下品な真似は慎みました。
名前は出てきませんが、何人か女優さんもいましたね。

日本にはアニメやゲームなどオタク系の文化があり、
それは世界で認められるほどのポジションを確保しています。
私はよく分かりませんが、アイドルやコスプレなどの
ちょっと下品なサブカルチャーも深みを増しているようです。

しかし、こういう風にオペラを愛でる上品な人々も、
かなりの割合で存在することは確かなのです。
しかも、日本は西洋音楽を本格的に輸入して百数十年の歴史があります。
クラシック音楽のアーティストを養える市場規模があります。
まあ、人口割合からするとやや残念な規模ではありますが。

私が感じる限り、オペラ歌手のレベルもかなりのものだと思います。
何よりも、素晴らしいものを素晴らしいと感じて
「ブラボー」といえる人々の多いことに誇りに思います。
今日のコンサートに招いていただいて、そのことに改めて感動しました。

振り返って、わが住宅市場はどうでしょう？　特にマンション！
本当の意味で上質な感性を持った人々に満足してもらえる
住まいを提案できているのでしょうか？
私が見るに「成金志向」に走り過ぎているようにも思えます。

オペラも建築も、同じ芸術のカテゴリーに属します。
建築の中の一部門である「マンション」君よ、もっとがんばろう。
今日のコンサートでは、そんなことを考えさせられました。

といいながら、私は3日間の苦行から解放されて、明日はスエット出勤。
10500円をいただいての有料相談も入っていますが、どうかお許しを。
何よりも、そういう格好をしていた方が私の頭は自由ですから、
ご相談に対してもより有意義なコメントを差し上げられると思いますから。
ちょっと言い訳。

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豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾

数年前まで「駐車場１００%、使用料月額５００円より」、
みたいなことを叫ぶマンション広告が多くありました。
しかも、その５００円で使える駐車場は機械式だったりなんかします。
ちょっと考えれば分かることなのですが、
機械式駐車場は維持するだけで相当お金がかかります。
まず、動かすのに電気代。整備点検のメンテナンスフィー。
そして、だいたい15年から20年で設備更新。
1台あたり150万円くらいかかると言われています。

かと思えば、「自走式駐車場100%、月々2000円から」という類の
マンションもたくさんあったような気がします。
こういうのは郊外の大規模開発に多いパターン。
3，4年前は「駐車場100%にあらずば大規模マンションでなし」
みたいな風潮が業界を支配していたのではないでしょうか。
この業界、何でもかんでも「右に倣え」の体質があるモノで（笑）。

それで、23区内でも10階建てのビルみたいに
醜悪な建造物の立体式自走駐車場をつくり、無理やり100%にして
販売した大規模マンションも多くありました。
「右に倣え」が業界なら、それを買う方も買う方です。

4年前にはすでに世間の「車離れ」がはっきりしていました。
そういうことは、こまめにニュースをチェックしていればわかること。
なのに多くの人が「へえ100%なら安心じゃない」、
「月々2000円なんて、安いわ」と、買ってしまった・・・
わずか3，4年前にそういう状態であったのです。
当時から、郊外であっても100%の駐車場が全台分埋まるなんて、
普通に考えればリアリティのない想定です。
ましてや23区内ならなおのことです。

結局、そういった醜悪な立体駐車場も、
今はガラガラになっている所が多いようです。
敷地内にああいう無粋な建造物があるのも「車を置ける」という
用途を果たしてこそ許せるものです。
そこがガラガラなら、何をかいわんやです。

その昔、マンションの駐車場は争奪戦でした。
あるいは、何年もの順番待ち。それが今ではガラガラ。
なぜ、そんなことになったのでしょう？
いろいろな理由が考えられますが、一番は
マイカーを所有することで得られるメリットが、
10年前に比べて著しく減少したからだと思います。

私もマイカーを所有していますが、その用途の半分はお買い物と送迎。
あとの半分は現地調査の足。だから手放せません。
しかし、お買い物と送迎だけの用途だったら、要らないでしょうね。
どうしても必要な時にはレンタカーを借りればいいだけ。
今はカーシェアリングなんてシステムもありますね。
近場だったらタクシーが便利。結局その方が安く上がります。
まあ、うちは駐車場代がかからないので持ち続けるとは思いますが。

今後、マイカーの需要はますます減少すると思います。
現に、自動車メーカーは国内市場にはほとんど期待していません。
これから需要が伸びるのは新興国。その筆頭は支那ですね。
北米市場も、わずかずつではありますが市場規模は拡大します。

足元に目を転じて、マンションの駐車場。
例えば、全住戸が600戸で駐車場設置率が100%なら600台分。
23区内物件だったら、最低でも100台は空いているはずです。
物件によっては200台近く空いているかもしれません。
どうすればいいのでしょう？
「緑地にすればいいじゃないか？」「庭をもっと広げよう」
みたいな話になったとします。多分、不可能です。
なぜなら、それは「共用部分の用途変更」にあたり、
区分所有者の4分の3で議決しなければいけないからです。
出席者の4分の3ではありません、区分所有者全体の4分の3です。
600戸のマンションなら450議決権の賛成が必要なのです。

区分所有者としてマンション管理に少しでもかかわった方はお分かりでしょう。
毎年1回の定期総会で、全体の半分の出席や委任状を集めるのでも大変。
ましてや、全区分所有者の4分の3の出席ではなく、賛成です。
普通のマンションなら、ほぼ不可能。特に、大きくなればなるほど困難。
また、過去に管理組合の中でトラブルがあったりした場合も困難。

では、どうするのか？
理論的には、駐車場はいつまでも駐車場のままにしておくしかありません。
まあ、機械式なら平面式にして台数を減らすことも可能。
見た目にも、その方が美しいですね。
困るのが、機械式のパーキングタワー。
もう、どうしようもありません。地震にも弱いですから・・・
自走式の駐車場でも、2階建てくらいならいいでしょう。
7層や8層になったのは・・・諦めるしかありませんね。

そういうマンションを新築で購入された方は頭が痛いでしょう。
管理組合で地道に努力して何とかするしかありません。
でも、これから中古マンションとしてそういう物件を検討される方は、
その問題点をよく認識された方がいいでしょう。
駐車場からの収入をアテにして長期修繕計画を組んでいた場合だと、
積立額が不足していることも十分に想定できます。
そのあたり、よく調べるべきですね。
管理組合の総会議事録を読めば、だいたいのことは分かります。

500戸とか1000戸のマンションで、「駐車場ガラガラ」問題が
発生している場合、その管理組合はかなり難しい課題を背負っています。
ほぼ解決不可能な問題であるケースも多いはず。前述の自走式などです。
さらに、解決方法がある場合でも、4分の3決議ができなければ
問題を抱えたまま半永久的に管理組合の運営を続けなければなりません。
場合によっては、管理不全に陥ることも想定できます。
まあ、それは極端な例でしょうが。

マンションの駐車場というのは、わりあいニーズが高い共用部分。
それでも、少し考えればこれだけの問題があります。
プールや大浴場のあるマンションは10年後20年後にどうなるのか？
それはもう、恐ろしい時限爆弾みたいなものに私は思えます。

「ザ六本木トーキョー」みたいに、半ばホテルのような機能を持った
特殊なニーズを吸い上げる特殊なマンションは別です。
庶民が住むためのマンションは、できるだけシンプルな方が
結局のところ長期間を低コストで安全に運営できる、と私は考えます。

「マンション共用施設で売る」という時代は、すでに終わりました。
もちろん、まったく絶滅したわけではありません。
東京の晴海には、スパ付の豪華マンションが売り出されます。
しかし10年後、20年後、使われなくなった共用施設を
持て余しているマンションはきっと、まわりの物件に比べて
一段資産価値を低く見られるようになっていると予想します。

以上、久々の公開講座28「豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾」でした

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