マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

ガーデングランデ横浜戸塚の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 神奈川の大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全解説20物件 【2026年1月改訂版】 &nb […]

価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

価格2,980円
「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
東京の住宅価格が今後も上がりにくい理由

昨日だったでしょうか、公示地価が発表されましたね。
毎年同じようなことを書いているのですが、
あの制度はもう無くしてしまった方が良いと思います。
そもそも公共事業用地の取得算定の基準にすることが目的らしいですが、
そんなの路線価でも十分じゃないでしょうか。
またいちいち全国くまなく調査する必要があるのでしょうか？
公共事業用地になるところだけ鑑定を依頼すればいいだけでしょ。

毎年、この公示地価が発表されるニュースは
「下落幅が縮小」とか「下げ止まり」といった言葉で語られます。
ニュースの出し手が「そうあって欲しい」と願っているのです。
地価がズルズルと下がっているよりも「下げ止まり」、
しかも「反転上昇」に転じた方がいい、というポジショントークですね。

私も僅かながら不動産の所有者として、そうあって欲しいとは思います。
しかし、現実的に今後地価が反転上昇するのか、というと？？？
不動産といえども供給を上回る需要が無ければ、価格は上昇しません。
ところで現在、東証リート指数が急上昇中ですね。
リート銘柄の価格が上がれば、当然利回りは減じます。
そもそも、元が安すぎたワケですからこれくらいは上がって当然。
しかし、だからといって地価と直接リンクするか、というと？？？

東京都内の生産年齢人口は、ここ10年以上横ばいです。
つまり、不動産の需要者は増える気配がほとんどないのです。
むしろ現在の人口構成から考えれば、減ることは確実。
減った分を地方や外国からどの程度補えるか、という問題です。
これについて、私はさほど悲観していません。
地方では確実に「食えない」ワケですから、
東京への人口流入は途絶えないはずです。
地方はどんどんやせ衰え、東京への一極集中はますます進むでしょう。
その分、住宅が必要になります。
しかし・・・それでも住宅の価格を上昇させることはなさそうです。

その原因は、何度も言う様に供給過多。
今、首都圏で開発供給されている分譲マンションは、年間5万戸前後。
かつての半分ちょっとまで落ち込んでいます。
そして、その半分が東京都内で供給されているのです。
この勢いは、少なくとも数年間続くと予想できます。
各デベロッパーが事業縮小している、という話は聞きませんから。

新たに建設される「新設住宅着工数」という統計では
平成24年に東京都内で約14万戸の新設住宅が着工されたようです。
このうち、「建替え」もあると思うので、実質増が8割と考えても
1年で11万戸ほどの住宅が増えていることになります。
一方、東京都の世帯数は今でも年間10万ほど増えていますから、
だいたいは需要と供給があっていることになります。1万戸は余りますが。
そして、空家率は5年前の統計で約11％です。
今は、それよりもだいぶ増えていると予想されます。

マンションデベロッパーも含めた住宅産業の各企業が
営業努力を続けることで、この空家率はどんどん高まっています。
その結果、家賃なんかはどんどん安くなっています。
例えば「マンションPER」なんて指標があって、平たく言うと
「そのマンションは家賃何年分の値段か？」ということなのですが、
こういうのは「何を基にしているのか？」ということが大切。

例えば、マンションの価格というのは新築も中古も
実際は「いくらで売られているか」という正確な数字は
売買契約を結んだ当事者同士にしか分かりません。
また、「家賃はいくらで貸したか」、
というのも当事者と仲介業者しか分かりません。
それを誰かに公表する義務はないのです。
だから、おおよそのところは想像するしかありません。

「レインズを見れば相場が分かる」という向きもあるでしょうが、
取引数の少ないエリアでは「相場誘導」が可能です。
何といっても、取引事例の報告は申告制ですから。
しかも、レインズに乗らない取引なんてそれこそ日常茶飯事。
したがって、プロはレインズを100%は信用しないのです。

さて「マンションPER」という指標は、分母や分子が
ちょっと変わっただけで大きく見え方も変わってきます。
したがって、私は「ふーん、そうなの」程度にしか見ません。
まあ、そんなことはどうでもいい話なのですが、
要は肌身の感覚として「家賃がどんどん低下」しています。
特に郊外においてこの傾向が強まっていますね。
嫌ですね、この感覚。なんか背中がザラザラしてきます。

家賃が下がると、今後は「買うよりも借りた方が得」というエリアが
都心から郊外へ広がっていくような気がします。
こうした現象に歯止めをかけるためには、
住宅産業が供給を絞るしかないと思います。
マンションなら都内で年間1.5万戸程度でもよいのではないでしょうか？
今の6割程度です。
そうしないと、「値崩れ現象」に歯止めがかからなくなります。
でもまあ、無理でしょうね・・・あの業界は。
自分で自分の首を絞めていることに気づかない。
気づいていても止められない。
いつものことですが。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



住宅産業の「高齢化シフト」はもう始まっている

人はいずれ老います。
かくいう私も、江戸時代なら立派な老人です。
近年、平均寿命は著しく延びました。
90年生きようが、100歳まで寿命を保とうが、
ずっと健康なら普通の家に住めます。
ところが、健康でないと普通の家には住みづらくなります。
ある統計によると、人生のうちで「健康でない期間」が
男性は約9年、女性だと12年超あるそうです。

高齢者の健康状態は、今の分け方で4分類。
「自立」「要支援」「要介護」「痴呆」。
自立と言うのは、いわゆる「自分の世話は何とか自分で出来る」状態。
あとは段階を経るにしたがって「人の世話」が必要です。

普通のマンションに住んでいたとしても、
「支援」や「介護」が必要になるとどうなるのでしょう？
だいたいは、家族が面倒を見ることになります。
でも、近年は単身世帯が増えています。
また、配偶者の片方が先に亡くなると単身になります。
そうなった時には、誰かに支援や介護を求めなければなりません。

よく出来たもので、そのために介護保険があります。
介護認定を受ければ、およそ1割の負担で様々な介護サービスが受けられます。
「食べる」「排泄」「入浴」などというのは介護の基本。
実際には22種類50サービスがあるそうです。
その外にも様々な日常生活のサポートを受けることになります。

また、そういったサービスをスムーズに受けられる住まいもあります。
これも実に様々な形態があって、かなり複雑です。
今もっとも増えているのが、前にチラと述べた「サービス付き高齢者向け住宅」。
省略して「サ住高」と呼ばれているものです。
国土交通省は、今後10年間で６０万戸の供給をめざしています。
実際、それを超える勢いで爆発的に増えています。
建設には補助金がでるし、入居者からは年金や生活保護、
あるいは介護保険によって家賃と介護料が支払われます。
まずもって「取りっぱぐれ」のない上に、一度入ったらほぼ出ない。
オーナーにとってはかなりの安定収益が見込めるのです。
今や、地方では不動産投資の中心的な存在です。

多分、今後「サ住高」は年間10万戸くらいのペースで増え続けると思います。
戸数だけをカウントするのならば、近々新築マンションを上回るでしょう。
その他にも、大まかには６から8種類の「高齢者住宅」と言えるものがあります。
権利形態も所有権や利用権、賃貸、たんなる利用など様々。
そして、そこには膨大な数の介護スタッフが働いています。

今後、日本でもっとも就業者が多い産業は「介護」になると思います。
また、住宅産業の最大のカテゴリーは「高齢者」なると思います。
さらに言うのなら、そういった高齢者がいわゆる「高齢者住宅」に
住み替えた後には膨大な数の「普通」の住宅が余ってしまうのです。

このように考えると「少子高齢化」というのは、
必然的に「住宅の巨大な余剰」を生み出します。
これは地方ほど顕著になるはずで、すでに見られる現象。
この大きな波は千葉、埼玉、神奈川という都心郊外エリアで
今後加速度的に強まると予測されています。
こういった予測は、困ったことにほぼ外れることはありません。
人口構成と言うのは、ちょっとやそっとでは変えられないからです。
この波が都心に押し寄せることもほぼ確実。
日本が老人国家になるのに、東京だけがその波を避けることは不可能。
前々回申し上げた通り、「高齢者」は次代の住宅産業の主役なのです。

ところが、この高齢者住宅というのは周辺産業への
経済的な需要喚起の波及効果は、新築マンションほどではありません。
まず、もっともボリュームのある「サ高住」。
介護に従事するかたがたは大変なお仕事なのに低所得。
不動産屋さんみたいに高級をはべりません。
経営者だけが儲かるようなシステムになっているのですが、
下手をするとそれもすぐに赤字になってしまいます。

比較的裕福な方が選ぶ「介護付き有料老人ホーム」。
これもすごい勢いで増えています。
入所金が数千万円で月々必要額20万円以上と言うのが標準。
ベネッセとセコムが新しい事業分野として急展開しています。
こういうのは新築マンションと違って「売りっぱなし」ではないので
施設を閉じない限りにおいて永遠の事業が続きます。
そういう面で経済規模は大きいのですが、お金の動き方が地味。
建築費は最初にドカーンと発生しますが、
その他はいたっておとなしい「金遣い」になってしまいます。

この２つが高齢者住宅の「二大勢力」といっていいカテゴリー。
他には新築マンションの親戚みたいな「住宅型有料老人ホーム」や、
「グループホーム」、痴呆対応の「特別養護老人ホーム」などですね。
今までは「家族の介護」が当たり前だったので、
「老人ホーム」というのはちょっと特別な存在でした。
でも、これからの時代は最後まで自宅にいる、というのが少数派に。
高齢化社会は医療や社会福祉だけでなく、住宅産業にも多大な影響を与えます。

さて、レポートの更新情報です。
大阪のタワーマンション市場。
この数ヶ月で3物件のタワーが完売しました。
いずれも「残り数戸」状態だったので、まあ規定路線でしょうか。
首都圏と同じで「売れないものは売れない」という状態。
「放射能から避難」ニーズがひと通り終ったと思ったら、
「支那からのPM2.5」というマイナス要素が出てきました。
ちょっと厳しくなりそうですね。
アベノミックスの好影響が及んでいくとよいのですが。

※内容は前回からさほど変っていません。前回購入くださった方は、今回はスルーでもよろしいかと思います。ただ、「プラウドシティ新大阪」という新物件が登場し、やや注意を要します。

大阪のタワーマンション
総集編全21物件
価格　4,990円

セントプレイスタワー
シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークス
MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）
プラウドシティ新大阪
OSAKA福島タワー 【大阪福島タワー】
ジオタワー天六
パークタワー梅田
ローレルタワー夕陽丘
ザ・パークハウス 谷町五丁目
シティタワー天王寺真田山
ブランズタワー大阪備後町
パークタワー北浜
なんばセントラルプラザ　リバーガーデン
ブランズタワー南堀江
ヴィークタワー南堀江
ジオ新町
大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー
堂島 ザ・レジデンス マークタワー
ザ・セントラルマークタワー
ファインクォーターシティ
阿波座ライズタワーズ



ミニミニバブルが到来しそう２

本日、某マンションのパンフレットに載せるコピーを書きながら、
株式市場の動きを横目で眺めておりました。今年最大の下げだそうです。
原因は、まず円安。ユーロ危機が一部再燃したという報道。
また、アベノミックスの3本目の矢「成長戦略」の
中身を見定めようとする空気も出てきましたね。
株価は、2本目の矢までは「織り込んだ」のでしょうか？

私は、ちがうと思います。
これくらいの調整はあってしかるべしでしょう。
だってまだ、13000円にも達していません。
私は、ここで書いたように「年内の早い時期に15000円」と考えます。
そうなれば、高額系のマンションがジャンジャカ売れます。
現に今、一部でそういう動きが出ています。
業界的な見方をすれば「15000円」は大歓迎。
都内にマンションを所有している私としても
どちらかというと騰がってくれた方が嬉しいことには間違いなし。
ただ、今騰がり始めた段階で浮かれて買った人が、
何年か先にどうなるかは別問題です。

さて、足元の不動産業界。中小デベが悲鳴を上げています。
「土地が買えない」
どうしてなのでしょうね？
私も不動産屋よろしくいくつか土地情報を持ち歩いていますが、
こんど知り合いの中小デベへ本格的に売り込もうかと考えたくらい(笑)。

ただ、まあ分からないことでもない現象。
まず、建築費が相当に騰がっているようなのです。
原因は、もちろん復興バブル。大勢の職人が東北へいったまま。
今回、アベノミックスでまたぞろ予算がガバっと付きました。
職人さんたちは手間のいい東北にいったまま帰ってきません。
ますます、建築現場が困りますね。

現場に近い方々に話を聞くと、リーマンショック以後で
中小の建築業者は3割くらいが淘汰されたのではないか、ということ。
つまりは絶対数が減ってしまったわけです。
「だったらカムバックすればいいのに」と思いますね。
でも、そういうワケにはいかないようです。
ずっと続いた建築不況で、中小業者さんたちの多くがヘロヘロに疲弊。
「ちょっとくらいいいからって、戻れないよ」という
状態なのではないかと想像します。

それで、マンションの土地の話に戻します。
建築費が高騰しているから、マンションの価格に反映しようとしても
そこはご存じの通り市場はかなりの弱含み。
今年の初めから少しだけ「人が動いた」感じはありましたが、
「結果」につながっているという話を聞きません。
あえて言えば、7000万円以上の高級物件や「諦めて」値引きした物件。
あるいは京都の「御所周辺」といった特殊エリアの物件。
そういったのがちょこっと動いたくらいでしょ。
マンションデベは全体的に「売れていない」と感じています。

だから「販売価格を上げる」という選択はかなり危険なのです。
すると、土地の仕入れ値を下げなければなりません。
ところが、なぜかここ1年ほど土地が出にくくなっているようです。
みんな「そんなに安いのなら売りたくない」という状況でしょうか。
だから「土地が買えない」・・・と、私は勝手に考えています。

アベノミックスで株価が15000円に向かうと、
中小業者はますます土地が買えなくなりそうですね。
そういった場合、地主さんは相対的に強気になりますから。
かといって、すぐに新築や中古のマンション価格には反映されません。
なぜかというと、それを買う人の所得まで上がっていないから。
給料が上がらないのに、マンションだけ高くなっても買えません。

「トヨタが満額回答」なんて羨ましいいようなニュースが流れました。
これから、大手企業を始めとして久々に「賃上げ」の話が多くなりそう。
そういうのが世間に行き渡る今年後半から、
やっと5000万円以下の普通のマンションが売れ始めるような気がします。

で・・・不動産業界的に「望ましい」シナリオは
来年4月の消費税増税前の「駆け込み」需要で、一気に在庫を一掃。
今年、多少「高め」に仕込まざるを得なかったプロジェクトも、
景気回復とともに想定価格で十分に販売が進む・・・というもの。
うーん、かなり都合がいいですね。
でも、このシナリオが現実になる可能性は小さくありません。
ただし、もしそうだとするとミニミニバブルです。
またすぐに、「売れない」という苦しい状況に戻るでしょう。
結局、需要以上に作りすぎている場合は「売りにくい」のです。

何度も書いている通り、最も望ましいのは「成長戦略」の成功。
そして、日本が本格的な経済成長の時代に戻ること。
しかし、それはよほどのイノベーションが起こるのか、
人口減少が増加に逆転しない限りあり得ません。
したがって、ミニミニバブルがやって来たからといって
今後ずっと「不動産価格が上昇する」ということもないでしょう。
「価格が上がる」理由が見当たらないからです。
世間のインフレ率程度に上がることはあるかもしれませんが。

「外国資本が買いに来ている」という噂はあります。
現に一部でそういう現象が出ています。
支那から、ある首脳の側近が「ウン千億で日本の不動産を購入」なんて
ウソかホントか分からない話が業界を巡っています。
さらに、またぞろ海外ファンドが日本に戻っている、という噂もチラホラ。
でもねー・・・ああいう連中は逃げ足も速いから。
前回ミニバブルの時の海外ファンドなんて、今はほぼいません。
彼らはあくまで「投資」で日本の不動産を買います。
その投資目的が達せられなかったり、変わった場合は躊躇なく引き揚げます。
だから、そんなものを基本的にアテにしない方がいいのです。

明日はきっと、株価は「戻す」と思うのですが・・・

 

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室

 



マンション業界、10年後には高齢者主体に

今日の新聞の第一面は「TPP交渉への参加」でした。
まあ、去年から言われていることですが、正直よく分かりません。
ネットで調べると、真正面から反対している人と、
「合コンにいくようなもの」と賛成している方がいます。
また「TPPはアメリカ側、中国に敵対」という議論もあります。

数年前、京都の私と同じ大学に通っていた甥っ子から就職の相談を受けました。
都市銀行と地方銀行、そしてJAの内定を取ったけれど、どこにすればいいか。
私は「ラクしようと思えばJAだよ」というと、彼は楽な人生を選択(笑)。
今、本当にラクをしているかどうか分かりませんが。

その時に聞かれたのが
「日本の農業はこの先ダメになると言われているのに、JAで大丈夫？」
というようなことです。
「日本から農業がなくなるなんてあり得ない。この先、隆盛はないが20年後も30年後もJAは必ず残っているはずだ」
私は彼にそう言ってやりました。
多分、彼は私のアドバイスで自分の人生を託する先を決めたと思います。

TPPに反対する論調の多くは「農業が危なくなる」。
しかし、この議論にはあまり説得力がありませんね。
もう20年くらい前のことでしょうか。
お米がすごく不作で、必要量を確保できなかったことがありました。
タイ米、支那米、カリフォルニア米などが入ってきました。
それこそタイ米なんてかなり安かったですね。
でも、日本には定着しませんでした。
今、ヨーカドーやイオンに行ってもタイ米なんて置いてないと思います。

お米と言うのは778％もの関税が課せられているそうです。
もし、これがゼロになればタイ米なんて多分5kg500円くらいで買えたりして。
TPPでは「例外」を設ける、というのが日本参加の条件らしいです。
その例外と言うのは、多分お米が入るのでしょうね。
でも、仮にお米も関税が0％になったとして、
5kg1980円の日本米と500円のタイ米なら、どちらを買うでしょう？
それはタイ米を買う人の方もいるかもしれません。
でも、よほど節約志向でない限り日本米を買うでしょう。
また、外食のお店でも食べて分からないくらいでないと外米は使わないはず。
だから、米作農家も2割くらいは淘汰されるかもしれないけど、
残り8割は十分に生き残れると私は思っています。

昨日、私の事務所に同年代のオジサンが二人やってきて、ささやかな飲み会。
まあ、3人ともかつて不動産広告業界で飯を食っていました。
今は3人とも違います。
それで、話は自然にこれから「何が儲かるか」という話。
お一人が被災地のご出身なので、自然に「復興予算バブル」へ。
まあ、相当にバブっているようなのが、安倍予算でさらに加速。
3人ともお人好しですが、ビジネスの才覚はありません。
いつものように、酒飲みのヨタ話に終りそうです。

それで、やはり最後は「これからマンション業界はどうなるのか？」。
これについて私は本まで書いていますから、自然と2人は聞く体制(笑)。
「市場の規模が半分以下になる」というのが私の結論。
首都圏のマンション市場で言うなら、今の５万戸という供給量が
２万戸台まで減るのではないかと考えるのです。
これは米作の農家がTPPでうける影響よりもかなり深刻。
したがって、今不動産広告で飯を食っている連中も、10年後は半分以下。
私のように、マンション市場の観測と分析をウリにしている人間も、
これから先は需要者が増えることはないでしょう。

それでまた「では、これからはどうしてらいいの？」という話に逆戻り。
結局、結論らしきものは「高齢者」。
我々だって、すでに高齢者の一歩手前なのですが(笑)。
今後、「高齢者住宅」へのニーズはますます高まるでしょう。
不動産投資も、これからは「高齢者」が主要なテーマになりそうです。

ところが・・・「高齢者住宅」というのは、
一般のマンションに比べてかなり複雑なカテゴリーに分かれています。
簡単に言えば、「価格別格差」が激しいのです。
国民年金＆生活保護クラスの月収十万円台がボリュームゾーン。
マンションで言えば、「ファミリー」でしょうか。
そこから「どれだけお金を出せるか」によって分かれていきます。
理想としては「月収50万円以上、金融資産５千万円以上」でしょうか。
でも、そういったクラスは全体の10％未満でしょうね。

今後、新築マンション市場は細る一方。
反対に高齢者住宅のニーズは高まる一方。
したがって、マンション業界が向かう方向も、
今後は確実に「高齢者」がキーワードになって行きます。
例えば、20年後のマンション業界は新築市場よりも
何らかの「高齢者市場」の方が大きくなっているはず。
昨日はそんな話をしておりました。

さて、高齢化と言うことに関して、この街は様々な意味で
興味深い観察対象となりえます。それは京都。
もちろん、私の出身地です。
マンション市場と言うのは、株ほどではないのですが
わりあい「バブリやすい」傾向にあります。
京都と言う街は、その生身の経済力以上の「ブランド」性を帯びています。
したがって、本来の実力以上にマンションが高くなっている・・・
と、私は常々思っています。
特に御所の周辺は今、ちょっと異様な状態ではないでしょうか。
しかし、それがずっと長く続けば、それも真の市場価値です。
でも、そんなこと普通では考えられません。
いつかは「正常に戻るだろう」と思いながら、このレポートを更新しました。

「京都市」全24物件
御所周辺バブルがさらに過熱！
価格　3,490円

プリオーレ京都烏丸五条
ジオ御所南 河原町二条
Brillia（ブリリア）御所西
ブランズ京都河原町レジデンス
パークホームズ堺町御池
リソシエ ローヴ四条
プレミスト京都御所東
パークホームズ烏丸通 二条
エスリード京都大宮
はなみずきコート嵐山松尾
エスリード京都二条
ウィズフィール京都山科
プライムメイツ伏見丹波橋
プレイズ二条
ジ・アーバネックス京都二条
ファインフラッツ京都神宮
プレミスト京都六角通 堂之前町
エステムプラザ京都聚楽第 粋邸
プレミスト京都烏丸通
パラドール京都烏丸・璃宮
ロジュマン京都六角通
ザ・レジデンス御所西
パデシオン西大路御池駅前
リソシエ四条クロスコート

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



マンションブランドの話

緊急告知

一部、次回セミナーの料金が間違っていました。正しくは

参加費：お一人様3000円（ご夫婦で参加の場合はお二人で5000円）

ご指摘くださったNHさん、ありがとうございます。またお礼が遅れてすみません。
ついでといっては何ですが、冒頭でセミナー告知を入れさせていただきます。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室

お申込みはコチラから

 

今日はマンションのブランドの話。

最近、こんな質問をいただきました。

榊さんに見解を聞きたいです。ブラウドは市場価格よりも高い値段で売れて行きますが、将来的な資産価値も同様に考えて良いのでしょうか。マンションのブランド価値について書いてもらえませんか？

これって、2010年の9月に書いています。一部は引用しますね。

セミナーでは毎回する話なのですが、厳密な意味で
マンションには信頼にたる「ブランド」なんてありません。
野村不動産は「プラウド」で、三井不動産は「パークホームズ」。
三菱地所は「パークハウス」で、東京建物は「ブリリア」。
中にはテレビコマーシャルでブランドイメージを高めることに
成功している「ブランド」もあります。
でも、そのブランドだからといって品質が保証されているかというと、ＮＯ。

これは常識で考えれば分かることですが、
マンションというのは基本的に一物一価。
一つひとつですべて違うモノ。
何よりも世界に同じ土地なんてひとつもありません。
そして、そこに建つマンションもすべて違います。
まず、事業主の担当者が違います。設計者が違います。ゼネコンが違います。
建築現場の所長が違います。納入業者が違います。

当然ながら、出来上がるマンションのクオリティもすべて違います。
当たり前ですが「プラウド」だからといって、
すべてに一定のクオリティがあると考えるのは危険です。
耐震性能なんて、地震が起こってみなければ分かりません。
何といっても、実験のしようがないことですから。

でも、多くのエンドユーザーは「ブランド」を信じようとします。
お気持ちはよく分かります。
何を信じてよいのか分からないので、
とりあえず「大手だから」というのに頼ろうとするのです。
学生が就職するときの会社選びと同じですね。

これは、すべてのビジネスにおいていえることだと思いますが、
新築マンションのクオリティというのも、
結局は事業担当者の個人的な能力によって決まります。
大手なら確かに「ガイドライン」というのがあって、
設計上の性能をその枠内に収めることを、
その会社の「ブランド」名を冠する基準にしています。

ただ、設計上はともかく、実際にその通りに施工されているのかどうか、
チェックする、しないは事業担当者の個人裁量です。
また、工事現場の所長が隅々まで目を光らせているかどうか、
というのも工事精度に大きく影響します。
中には、出入り業者と癒着する所長もいます。
大きな現場を三つもこなすと、家が一軒建つといわれる業界。
ズルをやろうと思えばいくらでもできます。
それを監理するのは設計事務所の仕事であり、
全体を見渡すのは売主企業の事業担当者です。
「設計」と「施工」が同じゼネコンの場合、
このあたりの関係がナーナーになる可能性が高まります。

残念ながら、マンション業界というのは
どこもかしこもズブズブになっているところがります。
売主の事業担当者はゼネコンや広告代理店と癒着し、
ゼネコンの現場所長は出入り業者とズブズブに。
出来上がったマンションのコンクリートもズブズブ・・・
なんていうことになっていなければいいのですが。

以上が引用です。追記しましょう。

その後、プラウドは確かにブランド性を確立しています。
私から見ても「粒がそろっている」と思いますね。
設計もよく考えられているケースが多いと思います。
最近は、建築上のミスもないようです。私が知らないだけかもしれませんが。
だから、まわりより少し高くても売れます。特に都心立地の場合はそうですね。
でも、郊外型の大規模マンションになるとプラウドを
長谷工が設計・施工していることもあるのです。
「プラウドだから」と、何でもかんでもいいとは限りません。

まあでも、ナンバーワンになったことは事実でしょうね。
それは私も認めます。しかし、だからまわりと10％も違えば
じっくりと中身を精査する必要があると思いますよ。
マンションの価値は9割が立地で決まります。
中身で差がついても10％となるとよほどのこと。
あと、竣工後5年程度は新築の価値を引きずりますが
10年くらいたつとあまり変らなくなります。
20年もたつと建物の状態と管理のクオリティが最重視されます。
つまり、プラウドのプレミアムももって10年でしょうか。
それに、再々申し上げますが「プラウドだから」という
絶対の信頼は、絶対に抱かないほうがいいと思いますよ。

では、レポートの更新情報です。

人気の世田谷を、如月さんが最新情報に更新してくれました。

首都圏マンション立地エリア別総合評価集
「世田谷区」編【2013年3月改訂版】
価格　6,980円

クラッシィハウス用賀一丁目
ウェリス用賀
ミオカステーロ上野毛
オープンレジデンス上野毛
ザ・パークハウス代沢
アトラス池尻レジデンス
THE三軒茶屋ＨＯＵＳＥ
ザ・パークハウス アーバンス 三軒茶屋
アルシア駒沢公園
ジオ桜新町クラッシィ,ブランズ弦巻二丁目
プラウド学芸大学
オープンレジデンス学芸大学
ヴィークグラン世田谷千歳船橋
レジデンシャルステート祖師ヶ谷大蔵
レジデンシャルステート砧
ザ・パークハウス上北沢
リビオレゾン八幡山
レ・ジェイド上北沢
オーベル蘆花公園
クレヴィア蘆花公園