マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

ガーデングランデ横浜戸塚の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 神奈川の大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全解説20物件 【2026年1月改訂版】 &nb […]

価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

価格2,980円
「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場

公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場

「他人がどう考えているかを、あまり気にしない」という自分の性格を、
私は普段あまり意識していません。それが当たり前と思っているのです。
でも、時には人間関係での大きな失敗につながります。
「自分も気にしないから、他人も気にしないだろう」と
無意識にスルーしていたら、あとでとっても厄介なことになったり、
ほぐせないほどの誤解が生まれたりするのです。

度々反省するのですが、どうにも変わりません。
こういう性格は世間でかなり少数派なのでしょうが、
「多数派である必要は何もない」というのも、私の生き方の一部。
小学生時代に、学校中から無視されたまま2週間ほど過ごした経験で、
「孤立なんて何にも怖くない」と開き直ってしまえるのです。
もちろん、自分から望んで孤立しようとは思いませんが。

そんな人間ですから「他人の眼」を意識しすぎる方の行動様式が
今ひとつうまく理解できません。
これはもう、一種の「欠陥」といっていいでしょうね。
自分でもそれがよく分かっているので、
その手の「他人の眼過敏症」の方には
なるべく近づかないようにしています。

マンション選びにおいても、そういう性格が出るみたいですね。
自分が購入しようと思っているマンションについて
「他の人はどう思っているのか」ということを気にするワケです。
「そんなもの、自分がいいと思えばいいじゃない」
という買い方も確かにあります。
私は、それである程度は正解だと思っています。
ただ、それは「資産」価値として考えず、
自分が住むための「使用」価値と考えた場合。
（拙著「年収200万円からのマイホーム戦略」参照）

もし、「資産価値」のある物件のご購入を目指されるのなら、
気を付けなければいけないのは「他人の眼」。
資産価値とはまさに「他人の眼」がどう判断するかなのです。
多くの人が高く評価する物件は、資産価値も高くなります。
株価みたいなものですね。ケインズいうところの「人気投票」です。

私にマンションの購入を相談される方は、
ほとんどが「資産価値」の高い物件を選びたい方。
これは、当たり前と言えば、当たり前。
なぜなら「私がいいと思うから、買う」という方は、
何も私なんぞに相談する必要はないからです。

では、資産価値が高いマンションを買いたいと思っているけれど、
私や他のコンサルに相談しない方はどうしているのでしょう？
一番多いパターンは、一生懸命ネットで情報を収集。
様々な情報に行きあたって「ああでもない、こうでもない」と悩みます。

特に新築マンションの場合、物件の評価について
ネットで収集できる情報はかなり限られています。
しかも、そのほとんどは意図的に操作されています。
典型的なのがコミュニティサイトです。
私もたまに見ますが、それなりに楽しめます。

まず、何よりも「販売側の意図」が濃厚に表れているからです。
さらに、「販売側のウリ」「販売側の弱点」「販売側の焦り」なども
恐ろしいほどリアルに伝わってくるからです。
それによって、その物件の販売状況が予想出来たりもします。

みなさん、ご存じないとは思いますが、
ああいったところに肯定的な書き込みをしているのは、
ほとんどが販売側のスタッフです。
売主の担当者である場合もありますが、
販売会社のチーフみたいな方がほとんど。
現場のヒラの販売員は、そんなサイトなど「他人事」だと
思っている場合がほとんどですね。
現場のチーフは販売成績に責任を負っていますから、それこそ必死。

私にとって、どれが彼らの書き込みかを判別するのは実に簡単。
多分、95％以上の確率であたっているはずです。
なぜなら、業界知識と文章屋として「読解力」がありますから。

逆に、妙に否定的な書き込みは、ライバル物件の販売担当でしょう。
実は、「営業乙」の書き込みはこちらの方が多いくらいですね。
時々変なのがいて、都心の高額物件のサイトにくまなく現れて
幼稚な文章で「豊洲」を宣伝しまくっている輩もいました。
現在、豊洲で販売されている物件は実質ひとつなので、
その関係者なのでしょうけれど・・・知能が低すぎですね(笑)。

まあ、書き込みサイトのレベルというのは、そういったレベル。
知りたい情報を見つけられることもないではないでしょうが、
キッチリとした選別眼を持っていないと、ただ乗せられるだけです。

今、ネットの主流は掲示板やブログから、
ツイッターやフェイスブックに移行しつつあるように思えます。
匿名の無責任書き込みから、顔や名前を出しての発言へと
変わりつつあるのではないでしょうか。
掲示板がなくなることはないでしょうが、
徐々に役割が低下していきそうな気がします。

ああいったサイトが生き残る道は、真の「中立化」でしょうね。
今は完全な「業者寄り」です。
「営業乙」の書き込みは無制限に見て見ぬフリをする一方、
業者からの削除要請は、ほぼ無条件で受け入れられています。
それでは、いつか一般のエンドユーザーは寄り付かなくなるでしょう。
現に、ひとつの物件に10人くらいしか主要なプレイヤーがいないのに
すぐに何百件もの書き込みが出来上がってしまう例も見られます。

まあ、業者同士の「足の引きずりあい」の非難合戦については
「勝手にやってろや」と思いますが。

驚いたことに、「新宿余丁町コーポラティブ計画」についての
サイトまで開設されていて、ご多聞に漏れない状況になっています。
私は「他人の言うことは気にしない」ので、ひたすら放置しますが。

新宿余丁町コーポラティブ計画

説明会開催　8月6日(土)　17：40～
　　　　　       　8月7日(日)　17：40～
いずれも参加無料。場所は新宿区若松の
若松地域センターです。



神奈川には「買ってはいけない」が多過ぎ！

昨日・・・というか、すでに一昨日の日曜日は、
子どもが通う小学校のPTAお父さん会の一員として、
学校敷地で行う「デイキャンプ」という行事にスタッフ参加。
丸一日、テント建てに始まって焼きソバやカレー作りのお手伝い。
終わったら終わったで後片付け。最後は打ち上げ飲み会。
地元の小学校には10年ほど子どもがお世話になっているけど、
こういう行事に裏方として参加したのは初めて。

まあ、ああいうことはやってみて初めて分かることはたくさん。
まず、ボランティアで参加しているお父さん達は、ほとんど善人。
「こんな人が仕事の相手だったらやりやすいのに」という人ばかり。
でも、みなさん見事なまでのオヤジ。
というか、最低限小学生の子がいる父親ですから、
オヤジオヤジしていてまったく普通ですね。

彼らを見ていて何とも信じがたいのは、ほとんどが私より年下ということ。
私はより年上は、知っている限り一人しかいないはず。
なのに、見ているとほとんどの方が「私より年上じゃないの」というほど
オヤジに見えてしまうのはなぜなのだろう・・・と不思議。
だいたい、私は「お父さん会」1年生だけれども、
ほとんどの方は3年以上経験したベテラン。
そりゃもう、ああいう行事になると見ていて頼もしい限り。

私といえば、歳は食っているけど「1年生」なのでひたすら兵隊に徹していました。
だけど、やっぱり体力は落ちているので最後の方はヘロヘロ。
ただ、兵隊というのはラクですね。
考えてみれば、27歳で会社を作ってからずっと、
何かイベントがあるとほとんど私が責任者でした。
いくばくかの責任を担いながらイベントを開催するのと、
現場のいちスタッフでは、全然緊張感が違います。
「この後片付けはどうするのだろう？」
「食材が切れたらどうしよう？」
「参加者の気持ちを逸らさないためには？」
などということに、いちスタッフなら責任を負いません。
「それは誰かエラい人がやってくれる」と考えれば、そこで思考停止。
本当はそれではいけないのだろうけど、
カラダがしんどいのでまあテキトーに。

あとひとつ。
その小学校は東京23区のひとつにある区立なのですが、
どういうワケかPTAお父さん会に限っては、関西勢が主流派なのです。
なので、私もずっと開催弁(正確には京都弁)を喋っています。
あれは不思議なものです。
東京の一角の区立小学校の中で、まる一日すっと関西弁過ごすのです。
それも、結構ディープな大阪弁の世界。

ちょっとおデブな元PTA会長もメンバー（正確にはOB）の一人なのですが、
そのオッサンがまるで富田林の商店街にいるようなノリ。
おデブだけあって、食いしん坊。
カレーや焼きそばなど、「商品」のつまみ食い常習犯。
暑い中、鉄板でフランクフルトを焼いていると、横を通りかかってチラ見。
いかにも食べたそうな顔で・・・かるーく一言。
「焼きすぎて出されへんようになったら引き受けるから、いつでもゆうてね」
オッサン・・・あんた大阪におんのとちっとも変わってへんやろ！

その他にも関西出身者がいっぱいいて、大声で関西弁を喋るので
お父さん会はすっかり関西勢に乗っ取られた観があるわけです。
まあ、私には居心地のいい状態なのですが、
困ることには気持ちが緩みっぱなしになります。
どうも関西弁ワールドは、私の緊張感を開放しすぎます。
関西に帰った気分になって「地」が出てしまうのです。

それにしても、関西勢のお父さん達は東京に住んで
小学生の子どもを育てるまでに「土着」しているわりには
言葉のアクセントで全然「同化」していない不思議な人々。
彼らは、普段からこちらのアクセントを使っている様子が皆無なのです。
どんな人々に対しても、あのままで接しているのでしょうね。
実に立派だと思います。いや、本当に。
それをキチンとまわりに認めさせて、堂々と振舞っていらっしゃるのです。
中のお一人は、海外出張も多いエリートサラリーマンと仄聞しています。
海外でも関西訛りの英語を話しているのでしょうか？
私には、到底できないことです。

私といえば・・・・
どういうワケか、普段はまったく標準語のアクセントを使っています。
自分から「京都生まれ」と言わない限り、
関西出身と見破られることはほとんどありません。
純粋な東京生まれの人から、関西圏の出身であることが
「まるで分からない」と言われたことも何度か。
でも、これは努力してそうなったワケではなく、ごく自然。
相手が標準語のアクセントで話しているのなら、
それに自分を合わせることに何の苦痛も感じないし、こだわりもありません。
東京へ移り住んで数ヶ月で自然にそういう状態になっていました。

かといって、関西のアクセントを忘れたわけではまったくなし。
「相手に合わせる」というのが、私にとって最もラクな話し方なのです。
だから、標準語で話す相手に対しては、関西弁は使いたくても使えません。
「京都弁を喋ってみて」というリクエストは多いので、
それなりに喋ってみて差し上げるのですが、
話しているうちにいつか東京のアクセントに戻ってしまいます。

誤解のないように書いておけば、相手に合わせるのはアクセントだけで
話の中身についてはまた別の次元の問題です。
また、私自身は京都弁を話せることを誇りに思っています。
標準語のペロっとした薄っぺらい語感よりも、
京都弁の方がはるかにゆかしい言葉だと自負しています。
元来は、京都の音が日本の都言葉だったワケですから。
好き嫌いは別にして。

下手に回りに迎合しないで「自分のスタンスを守る」
というのは見ていてそれなりに尊敬できますね。
かといって、私は自分が普段標準音で話していることについて
卑下しているわけでは全然ありません。
私は、東西日本語のほぼ完全な「バイリンガル」であることを
常に自慢のタネにしているほどです。
時々、半ば冗談で落語の「壺買い」のサワリを、
上方と江戸バージョンのそれぞれやり分けてみせることもあります。
まあ、誰もそんなのを聴きたくはないでしょうが（笑）。

レポートの更新情報です。

マンションデベロッパーは別の意味でかたくなに
「自分のスタンスを守る」企業が多いですね。
時代が変わり、社会が変わり、マンション開発の
ビジネスモデルも変わらなければいけないのに、
未だに20年前と同じスタンスでデベロッパー事業を
行っている会社がいくつもあります。
今回、神奈川県の大規模マンションを網羅するレポートを
ほぼ「新編」として作成しました。
ただ、ベースは「買ってはいけない大規模マンション神奈川編」です。

「こんなこと、まだやっとたか・・・・」
と、あきれ返るマンションもいくつか。
くれぐれも、そういう物件は買わないで下さい
誰も幸せになれないでしょう。
不勉強なデベロッパーが延命するだけです。
それは、日本社会にとってもマイナスですから。

今回ははっきりとカテゴリー別に分けています。
買ってはいけない物件　　　22物件
ニュートラルな物件　　　　　8物件
買ってもいい物件　　　　　　2物件
きっとみなさんのマンション選択の参考になるはずです。
神奈川の大規模マンション
全解説32物件
価格　3,980円

取り上げた32物件は以下の通り

青葉台コートテラス
ヴェレーナ東戸塚
オーシャンステイツ湘南平塚 グランフィールド
オールパークス
グリーンシア川崎京町
クレストシティアクアグランデ
クレストシティ宮崎台
グレーシアガーデンたまプラーザ
ザ・パークハウス 市ヶ尾
ザ・ミレナリータワーズ
ザ・ハウス港北綱島
ザ・パークハウス 追浜
THE CENTER HOUSE
サンクタス川崎タワー
シティテラス横浜仲町台壱番館
シーズンプレイス
ドレッセ鷺沼の杜
ナイスクオリティス横濱鶴見
パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス
パークスクエア湘南茅ヶ崎
パークホームズグランファースト
プラウドタワー相模大野
プラウド藤沢ウエスト
マークワンタワー長津田
MINASIA湘南ライフタウン
MID OASIS TOWERS（ﾐｯﾄﾞｵｱｼｽﾀﾜｰｽﾞ）
ライオンズ一条レジデンス湘南C‐X
ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ
リヴァリエ
ルネ追浜
ルネ北久里浜ソラヒルズ
ロイヤルタワー横濱鶴見



最新「女子高生事情」を取材する

私は最近でこそ「取材される」ことが多くなったのですが、
元来は「取材をする」のが仕事の内のひとつでした。
不動産広告ばかりを作っていた頃は、
取材先はマンションを設計する建築系のデザイナーや
実際に住んでいる人、購入された方などが主な取材対象。
今は、いちライターとしても仕事を受けるので、
それこそ様々な人の話を聞く機会があります。

はっきりいって、取材と言うのは面白いです。
「こんなに面白い話が聞けて、お金までもらえる」という
私にとっては願ったり適ったりの仕事。
あとでそれを文章化するのは「ちょっとした手間」程度の負担ですから。
だから私にとって取材とは、いろいろなことを
奨学金をもらって教えてもらっているようなもの。
だから、取材の絡む仕事はほぼ断りません。

ところが最近、取材対象が妙な世界に広がっています。
どういうところかというと・・・女子高生の世界。
といっても、ヘンな意味ではありません。
今年から高校に通い始めた娘から、
学校での出来事をあれこれ聞かされるのが非常に面白いのです。

特に興味深いの、やはり人間関係。
娘の学校は女子が4分の3という歪な共学。
基本的には女子同士の人間関係のいざこざが毎日何かしらの事件を起こし、
それに少数派の男子が微妙に絡んでくるという図式。
「それでね、今日は○○ちゃんと□□ちゃんが・・・して、それを△△ちゃんが聞いてしまって・・・になって、○○ちゃんが●●クンに相談したら・・・っていわれて、あたしたちは・・・」
と喋り続けるのを、ウンウンと聞く訳です。
もちろん、私は彼女の級友の誰とも話したことはありません。
写真やビデオ、あるいは発表会の舞台で
見たことのある人も混じっていますが、
ほんの数人の名前と顔が一致するだけ。
大半は、話に聞かされる「・・ちゃん」「・・クン」という名前だけ。

でも、毎日聞いているとだいたいの人物像が見えてきます。
入学したての頃は、カンタンなメモを取りながら聞きました。
つまり、クラスのグループを私なりに図式化しておいたのです
すると、恐ろしく理解が深まります。
そのグループ分けが頭に入ると、さらに面白くなります。
「ちょっと待てよ。・・ちゃんは・・ちゃんたちのグループじゃなかったの？」
と、いう質問もできるようになるからです。

でも、取材の要諦は、「気持ちよく喋らせる」ことです。
「ふん・・・それで・・・へえ・・・それで・・・ほう、すごいね」
適度な相打ちを入れながら、こっちが相手の話を
きちんと理解していることを適度な質問で伝えながら、
ひたすら気持ちよく喋らせる。
相手が高校生の娘でも、大学の先生でも、この基本は変わりません。
もちろん、途中で話を中断させての説教なんてのは禁忌。
何の意味もなければ、説教の効果も期待できません。
だいたい、子どもは親に向かって説教のネタになるような話はしません。
そこを無理に説教に持っていくと、子どもは話したがらなくなるだけです。
喋りたいこと喋らせるのが一番。

もちろん、私は親ですから娘が全部を話してくれているとは思いません。
でも、彼女の話は生半可な小説を読んでいるよりも面白いのは確か。
私が面白がっている、というのが分かると彼女も積極的に喋ります。
だから、都合がつく限り毎日でも話を聞きます。
私の仕事が忙しくて数日「取材」ができないと
（・・ちゃんはどうなったのかな。グループに復帰できたのかなー）
なんて、ドラマの続きを見損ねた気分になります（笑）。

よく、世間のお父さん達は思春期の娘とコミュニケーションできない、
という話を聞きますが、ウチは今のところちゃんと「取材」できます。
ウチの娘はペラペラなんでもよく喋る性格なのですが、
私もネタを引き出すのはプロですから（笑）。

それで分かることは、今の高校生の精神レベルは私たちの頃と
根本的にはほとんど変わっていない、ということ。
確かに、情報は多くなっていますが、やはり高校生は高校生。
みんな携帯電話を持っていますので、連絡は密。
でもお互いのコミュニケーションの中身は粗。
自分の記憶を呼び起しながら、十分にその心理状態が理解できます。

でも、それが私の仕事に何か役に立つかと言うとゼンゼン。
ただただ、面白いから聞いているだけです。
世の中で何が面白いかと言うと、それは「人間」。
中でも「一生懸命に生きている人間」ほど、
取材をしていて面白いものはありません。
社会的地位や知性が高くても、
「懸命に生きていない」人間はつまらないもの。

娘の話がなぜ私にとって面白いのかも、そのあたりにありそうです。
彼女の通う高校はある分野の専門性を磨くところであり、
生徒は基本的にその分野での技能を高めようと努力しています。
級友はすべてライバル、という緊張感も根底にあるのでしょう。
そんな中で級友の技能向上を意識しながら、
なおかつ普通の高校生のように恋愛や青春を楽しもうとしているところが、
私にとって新鮮に見えるのかもしれません。
まあ、親バカもかなり入っていますが（笑）。

うまくいえば、あと2年半ほどリアルな青春ドラマを傍聴できそうです。
こんな機会は、もう二度とやってこないかもしれないので
長年のライター人生で鍛えた「取材力」をいかして、
それなりに楽しませてもらいます。
もちろん、彼女本人が主役のドラマは聞けないでしょうが。



勝手に・・・歴代総理の通知表

私は16歳から20歳頃まで、ごく真面目に
「将来は総理大臣になろう」と思っていました。
今から思えば、青臭い以前の少年の夢想みたいなものですね。
でも、将来の自分の「職責」だと思っていたので、
その頃から歴代総理の動向は、新聞テレビやモニターでできる限りは
注意深く追いかけていました。

クソ暑い上に、クーラーもろくに効かない特殊な夏の戯言として、
「歴代総理の床屋談義的総ナメ」というのをやってみようかと思います。
ごく真面目に私のブログを読んでくださっている方は、
悪いことは言いませんのでスルーしてください。
真夏の夜に酔っ払った与太話ですので。

●佐藤栄作（1964年11月9日- 72年7月7日）
このお方が、記憶にある最も古いソーリダイジンです。
「ブルドッグみたいな顔したオッサンやなー」というイメージが残っています。
沖縄返還で騒いでいたニュースを覚えていますが、それ以外はあまり記憶になし。
後に、高名なジジイの政治評論家が「あいつは高等文官試験に最低の成績だった」とか、
ノーベル平和賞を取って浮かれすぎたせいで寿命を縮めた、という話を聞きました。
長命政権だったそうで、マスコミには相当評判が悪かったようですね。
●田中角栄（1972年7月7日-74年12月9日）
死んだオヤジが「ワシよりも若い」と言っていたのが印象的。
調べてみると、当時54歳。今の基準でも若いですね。
なんかダミ声の下品なオヤジという記憶が残っています。
でも、印象としてはすごく「精力的」。
支那に行ったり、ブラジルに行ったり・・・
「日本列島改造論」という本は、我が家の店（古本屋）にも
うずたかく積まれていました。ベストセラーだったのでしょうね。
でも、立花隆が文藝春秋で金脈問題をすっぱ抜いたことで退陣。
その後のロッキード事件もあって「すごーく悪い奴」という印象でしたが、
彼の目指したもの、やったことを冷静に見ていくと中々のものです。
昔の田沼意次みたいに、再評価される可能性が高いと思います。
●三木武夫（1974/12/09 – 1976/12/24）
「バルカン政治家」とか「クリーン三木」とか言われましたが、それだけ。
なんかコムヅカシイことばかり喋っていた印象ですね。
ロッキード事件で田中角栄の逮捕に影響を及ぼしたのもこの人だった記憶があります。
自民党内から攻撃ばかりされていた印象ですね。
●福田赳夫（1976/12/24 – 1978/12/07）
コイツにはいい印象は何もありません。
総理大臣に選出されたときに、満面の笑顔を浮かべていました。
「そんなにソウリになりたいんかいな、お前は？」と、子供心に思いました。
見た目に貧相でしたね。
東大法学部出の大秀才らしいですが、そういった人々の評価を一気に下げました。
日本赤軍が人質を取って仲間の解放を要求したときにも
「人の命は地球より重い」という戯言を吐いて刑務所から囚人を解放。
世界中の失笑を買った罪は万死に値します。
はたまた、今の財政赤字の出発点は、実にコイツの時代にあるのです。
●大平正芳（1978/12/07 -1980/06/12）
このお方は、中々の人物だったようですが、総理としては印象が薄い。
ユーゴスラビアのチトー大統領の葬儀に出席したのが唯一の記憶。
あとは、総選挙の途中でぶっ倒れて死んでしまいました。
おかげで自民党は息を吹き返しましたが・・・それだけのような感じ
●鈴木善幸（1980/07/17 – 1982/11/27）
この人も印象が薄い。
総理よりも農水大臣の時に、ソ連に行って粘り強い交渉をしたことが記憶に鮮やか。
実直そうな印象が残るだけで、アピール度は低かったですね。
典型的な自民党のたたき上げ政治家ではなかったでしょうか。
いわば、農村の長老タイプ。際立った能力はないけど、調整力はある。
悪い印象は何も残っていません。
●中曽根康弘（1982/11/27 – 1987/11/06）
この御仁は、先に出ていた田中角栄とタメ。
「満を持しての登板」といえば聞こえはいいけれど、
長らく小派閥の長にして「風見鶏」と揶揄された「日和見」的な行動をしてきた人。
でも、一旦登板なるや歴史に残る業績を残したのは隠れなき事実。
自民党の「利権」的な闇にも度々顔を出していて、そういうブラック度も大物。
しかし「不沈空母」や「青年将校」「青嵐会」など、
自民党右派としての「骨」のあることころも垣間見せていました。
サッチャー、レーガンとの「保守３巨頭」を演出して
ソ連崩壊、東欧共産制瓦解に導いた功績もそれなりに評価できます。
●竹下登（1987/11/06 – 1989/06/03）
私は嫌いです。
「言語明瞭、意味不明瞭」などという政治家としてはあるまじきことを公言する
その精神の根底を卑しみます。
政治家ならば、堂々と言葉で勝負すべきです。
この御仁は、いつもそういう言葉のあやで誤魔化していました。
ごまかし、ごまかし、消費税を成立させています。
コイツが曖昧なままに成立させたおかげで、消費税は未だに「悪者」です。
田中角栄を裏切って、東京佐川の連中に「褒め殺し」され、
最後はズタズタになって総理を降りました。
支持率はヒトケタ・・・３％くらいだったと記憶しています。
今の菅君の比ではないですね。
政治家は、言葉を上手に操る能力がなければいけません。
自分の言葉を「言語不明瞭」と明言する人間に、総理の資格はない。
●宇野宗佑（1989/06/03 – 1989/08/10）
特に言うことはありません。
シベリアでの抑留体験にご同情申し上げます。
安らかにお眠りください。
●海部俊樹（1989/08/10 – 1991/11/05）
このあたりから、私が実際に肉声を聞いた人々になってきます。
このひともねー・・・・湾岸戦争で醜態を曝しました。
自民党を出て行く去り際もかっこよくなかったですね。
「サイフ落としてもカイフ落とすな」なんて、ダジャレはうまいけど。
ただそれだけの人物でした。
日本の歴史にとっては、総理にならなくてよかった人だと思います。
●宮澤喜一（1991/11/05 – 1993/08/09）
遅れてきたプリンスの登板、といった感じでしたね。
特に目立った業績はなかったと思います。
元が秀才の大蔵官僚ですから、際立ったことを期待するのは無理かもしれません。
まだ、田中、福田、大平、鈴木の時代は「英語が喋れる」というのが
大きなポイントでしたが、今やそれは当たり前です。
1980年代は「自民党英語番付」などというのがあって、彼は「横綱」でした。
クリントン大統領が来日したときも、
寿司屋のカウンターでサシの談判をしていましたが、そんなのも今や・・・
総理を辞めた後も、高橋是清よろしく大蔵大臣になったりしたけどみるべき実績なし。
秀才の限界でしょうか。
●細川護煕（1993/08/09 – 1994/04/28）
首相就任時55歳。期待しましたね。
でも、実績はゼロに等しいと思います。
ただ、混乱を招いただけ。今も同じです。
「あれは何だったのだろう」という虚無感を残して去りました。
この方は、私の「総理Jr政権ブン投げの法則」について、
決定的な材料を提供してくれました。
なんといっても近衛文麿の孫です。
その後、安倍、福田、麻生、鳩山・・・みんなブン投げました。
大事なときにブン投げるのは近衛文麿以来の伝統。
生半可な政治のお遊びならば、やって欲しくはなかったですね。
●羽田孜（1993/08/09 – 1994/04/28）
ちょっと弱さが目立ちました。
先日、さる音楽会でお見かけしましたが、好々爺状態。老後をお健やかに。
●村山富市（1994/06/30 – 1996/01/11）
人は悪くないと思いますよ。
でも、ただの左巻きのボケ爺さんでした。
阪神淡路大震災の日に、のうのうと昼食会に出ていた御仁です。
明治大学から学徒兵で出征。陸軍少尉で終戦。
ちいとは危機管理の要諦を弁えて欲しかったですね。
いさぎよく引退したのは認めます。
●橋本龍太郎（1996/01/11  – 1998/07/30）
このあたりで、自民党を盛り返す使命を帯びていたわりには、
たいしたことができずに終わりました。
やはり2世3世の弱味でしょうか。
クリントン大統領の前で、堂々と煙草を吸ってみたのはいいのですが・・・
支那の女スパイの姦計にはまったのも命取りでしたね。
こういう脇の甘い人は早く総理を辞めるべきでした。
●小渕恵三（1998/07/30 – 2000/04/05）
「ボキャ貧」を自ら名乗っていた総理でした。
いくら早稲田大学出身とはいえ、そこまで自分を卑下することはなかったと思います。
娘さんは、そのうち総理候補になるかもしれませんね。
とりたてて事跡はないと思います。
青木というインチキおじさんが総理代理を騙ったことが印象に残ります。
「ビッチホン」とか「インパク」とか、今や過去のはやり言葉もありました。
ああいう去り方をしたので「いいおじさん」というイメージが強いですね。
上州が選挙区で、福田と中曽根に挟まれて
「米ソの狭間で堪えている日本が私であります」といったそうな。
よくぞ総理になられました。
●森喜朗（2000/04/05 – 2001/04/26）
この人は、総理の事跡よりも、次の小泉さんが「郵政解散」をする直前に
総理官邸に乗り込んで直談判で思いとどまらせようとした印象が強いですね。
小泉さんは、その後で反対を押し切って杉村クンまで当選する大勝利。
この森喜朗という方の政治センスのなさを満天下に曝してしまいました。
まあ、そんなお方ですから、在任中は不人気の嵐。
私に言わせれば、ただの政治屋オヤジ。
座談はうまくてもおのれの考えなんか、なーにもなし。
ただ、状況に合わせて何か喋っているだけ。
オヤジラグビーでもやっとけや、とう田舎ジジイですね。
●小泉純一郎（2001/04/26 –  2006/09/26）
最近では出色の首相でしょう。
まずまず、やりたいことはやりました。郵政改革が好例です。
国民に対する「説明責任」もそれなりに果たしています。
外交関係も、支那以外は上出来。
支那にしても、在任中に特に悪化することはありませんでした。
その後の弱虫政権の方が、むしろ悪くなっています。
昨年の尖閣事件も、小泉政権では起こらなかったのではと愚察します。
ただ、本人の気力がイマイチでしたね。
あと2,3年でも・・・菅君の半分でも気力があればできたのに。
そのあたりが残念です。
他の凡百首相が持っていなくて、彼が持っているのは
おのれの考えがたとえ不人気でも貫き通す信念の強さです。
あとは、政治家としての使命感でしょうね。
「やめる」といって、本当に議員まで辞めました。
鳩山君、聞いていますか？
●安倍晋三（2006/09/26 – 2007/09/26）
長期政権を期待されながら、1年でダウン。
ちょっと弱すぎました。
保守派としては最も期待した政権だけに、残念ひとしお。
ただ、もう再起はないでしょう。
●福田康夫（2007年9月26日- 2008年9月24日）
うーん・・・よくわからない1年でした。
そもそも、この人にとってはすべて他人事。
こういう人は総理になるべきではないと思います。
「他人の嫌がることはしない」という、まるで頓珍漢な外交方針。
オヤジが「人の命は地球より重い」と迷言を吐いただけのことがあります。
自民党を政権から追い落としたA級戦犯の一人ですね。
●麻生太郎（2008年9月24日- 2009年9月16日）
この御仁は、不運ながらがんばったと思いますよ。
前任の福田氏に比べたらはるかに多くの仕事をしています。
特に、外交面ではそれなりの事跡を残しています。
しかし、自民党の退勢を跳ね返すほどの政治的センスはありませんでした。
タイミングも悪かったけど、運もなく・・・・
もっと仕事をしてもらいたかった人物ではありますね。
●鳩山由紀夫（2009年9月16日- 2010年6月8日）
自衛隊の最高指揮官が内閣総理大臣である、ということも知らずに総理大臣になったひとり目の首相ではないでしょうか。二人目がいるとすれば、菅直人。まあ、語るに足りません。歴代最低を菅君と争うのでしょうね。
●菅直人（2010年6月8日―・・・・）
ご承知の通りで何も言うことがありません。日本の憲政が始まって以来の愚かなる宰相になる道をひた走っています。


2011/7/20 3:44 | ちょっと脱線 | Comments (1)

公開講座18　管理会社に舐められると大損する

あまり大きな声では言いたくないのですが、
私はとある小さなマンションの管理組合理事長を務めております。
通算4期目くらいではないでしょうか。
私がそこに住んでいるわけではありません。
人に借りてもらっています。

まあ、そんなことはあまり関係ないのですが、
何期も理事長をやっていてつくづく思うのは、
「管理会社の言いなりになっているとロクなことはない」ということ。
ボーとしていると○○の毛まで毟り取られます。

例えば、前期はちょっとした補修工事が、
管理会社の発案で総会の議案に盛り込まれました。
それが必要かどうか、かなり疑問。
そして、上げてきた見積もりの工事請負は管理会社だけ。
「いいかげんにせんかい」と思いました。
その前の期には、ちょっとした塗装工事にウン十万の見積もり。
本当に、舐めていますね。

管理組合の理事長と言うのは、実は絶大な権限があります。
というのは、実質的に総会の決議を左右できるからです。
多くの管理組合の場合、総会に出席する人は多くありません。
欠席する人の半分くらいは「委任状」をお出しになります。
委任する先は、たいていが「理事長」です。
ですから、理事長は総会においてかなりの票数を持っています。
場合によっては、過半数さえあります。

私が理事長を努める管理組合がそうです。
私が「ウン」といえば、議案は可決。
「ノー」といえば、通りません。
もちろん、私は常識的に物事を進めていく人間ですから、
前述のような管理会社の横暴は許しません。

さらに、場合によっては「管理会社の変更」も可能です。
管理会社は総会の決議で変更できるのです。
ウチの管理組合なら、私が自ら変更を提案して、
私宛の委任状が過半数を超えれば可決できます。
まあ、今のところそこまでやる気はありませんが。

しかし、みなさんも良くご理解いただきたいのは、
管理組合が健全に機能していなくて、管理会社におんぶに抱っこ状態だと
いいようにしてやられて、どんどんお金をもっていかれます。
基本的に「良心的な管理会社」など存在しない、
という前提に立って物事をお考えになった方がいいでしょう。

カンタンな言い方をすれば、管理会社にナメられてはいけないのです。
常に管理会社の仕事を細やかにチェックして、
甘いところはないか、不当な請求項目がないかなどに目を光らせるべきです。
連中は油断もスキもありませんから、ちょっと甘いところを見せると
すぐに図に乗って金を毟り取ろうとします。

管理組合の理事長は、それぞれの規約によりますが
たいていは「1年任期」か、せいぜい「2年」。
理事ももちまわりのようなところがほとんどです。
経験がいかされない仕組みになっています。
特に大規模なマンションはそうです。

「売主の系列企業だから安心」などと寝ぼけたことを考えてはいけません。
グループ企業だからこそ、ナメてかかってくるのです。
特に、建築の欠陥などが見つかった場合はかなり裏目に作用します
グループ企業が管理会社なら、まず間違いなく「隠蔽」に走るからです。
これは、当たり前と言えば当たり前。
だって、親会社に逆らうようなことができるワケがありません。

管理組合の役員というのは、区分所有者を代表して
管理会社がキチンと仕事をしているかどうかを、
しっかりと「管理」するのが役割です。
でも、往々にしてナーナーになったり、うまく籠絡されてしまいます。
大規模マンションだと、次に理事をやるのは何年も、
あるいは十数年も先、ということがよくあります。
ついつい「そういうめんどくさいことは次の方に」となります。
サラリーマンの責任逃れと同じですから、
多くの方がそういう術には長けているので、もう始末に終えません（笑）。

結局、日本の大半のマンションの管理組合は
管理会社にカモられているのが現実です。
大手のマンションデベロッパーは、
たいていグループ内に管理会社を抱えています。
経営が危うくなって最後に手放すのが管理会社。
なぜなら、一番高く売れる「虎の子」だからです。
管理会社を売却すると、もうそのデベは危ないというサイン。
3年前はそのパターンで何社も逝きました。

管理会社をどこにするのか、というのはかなり重要な問題です。
でも、分譲マンションの場合はたいていがデベの子会社に決まっていて
購入者には何の選択権もありません。
引き渡しの後、実際の管理が始まってから
次々と問題が発覚していくケースがほとんど。
これって、よく考えればおかしな話です。
本来、どこの管理会社に委託するのかは、
区分所有者が自ら選択すべきではないでしょうか？

確かに、制度上の困難は伴います。
完成したマンションには、一日も管理の空白を設けるわけにはいきません。
だから、建物の引渡し前に購入者全員が集まってどこの管理会社にするのかを
話し合って決める、などということは不可能ですね。

それなら、こういうのはどうでしょう？
入居後の1年は暫定的に分譲会社が管理を代行して、
その間に管理組合が2年目以降の委託先を決める、というシステムです。
これなら売主のグループ企業だけでなく、数社に競わせられるので
委託費も軽減でき、管理内容も充実させられる可能性があります。
なによりも、最初の1年で喧々諤々の議論をするので
管理組合の「まとまり」ができますね。

これは、法律で定めて制度化しないと定着しないでしょう。
なぜなら、デベの既得権益を奪うからです。
今まではノーコンペで受注できていた大手デベのグループ企業も、
この制度が導入されると厳しい競争に巻き込まれます。
でも、結局そうやって切磋琢磨することで鍛えられ、
より合理的な方向が見出されるのです。

でも、こんな制度は夢のまた夢でしょうね・・・

ただ、コーポラティブ方式だと、ほぼこの通りのやり方で
管理会社を選定することが可能です。
むしろ、コーポラの場合は「暫定1年」などといわず
引渡しを受ける前に参加者が議論しながら管理委託先を選べます。
かなり理想的なシステムではないでしょうか？

ここ何回か行った新宿余丁町計画の説明会で、管理について多くの質問が出ました。
「管理会社はどこになるのですか？」
「管理費はおいくらなのですか？」
私はそれぞれ丁寧にお答えしていますが、一言で言うと
「それを最終的にお決めになるのは、参加者のみなさんです」となります。
もちろん、私の方でどの管理会社がいいのかという選択肢はご用意します。
具体的な管理業務の案もお出しします。
それに伴う費用も、選択肢に上げた数社から見積もりを取ります。
つまり、通常のデベロッパーと同様のところまで組み上げた上で、
最終的には参加者の判断にゆだねます。
例えば、「週3日の巡回管理」でいいのか「平日は毎日」にするのか。
清掃をどこまで委託するのか、などによって管理費は異なります。
場合によっては、管理会社に一括委託ではなく分離発注にした方が
費用はそれなりに軽減されます。管理は大変ですが。
そのあたりは、本来すべて区分所有者が決めること。
そのように説明をさせていただいています。

もちろん、私はある程度議論を整理する役割を果たすつもりです。
全員がもろ手を挙げて一致、と言うわけにはいかないかも知れません。
そのあたりが、コーポラティブならでは煩雑さかもしれません。
でも、マンションというのは基本的に区分所有者の共有物です。
区分所有者同士の話し合いと言うのは避けられないこと。
むしろ、最初からそういった話し合いを重ねているコーポラティブは、
区分所有者同士のまとまりも強くなる傾向が見られます。
つまり、「議論をまとめる」ノウハウがより深く蓄積されるのです。
そういった住まいは、普通の分譲マンションに比べると
格段に高い「危機対応能力」を有することになります。
何かあったときに強いのです。
地震などの災害、停電、犯罪など、マンションが対処すべき問題は様々。
管理組合がまとまっていると、上手に乗り切れることが多いはず。
そういったところにもコーポラティブの魅力があると思います。

新宿余丁町コーポラティブ計画

説明会開催（参加無料）
7月30日（土）　17:40～

説明会参加お申込は　こちら　から