マンションレポート最新情報　【全て見る】
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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」

日本のマンションは「同潤会」から

東京の前身である「江戸」は、おおよそ人口100万人。
一時期は世界最大の都市でした。
この街は同時期、欧州その他で栄えている世界の大都市の
どこにもない特徴をいくつも備えていました。

例えば「完全リサイクル」の資源利用システム。
江戸という街は、ほぼゴミがでなかったのです。
例えば、糞尿でさえ貴重な資源として重宝がられていました。
本題ではないので、ここでは詳しく語りませんが。

そういったソフト面ではなく、都市としてのハード面でも
江戸と言う街はかなりユニークです。
最大の特徴は、建造物がほぼ１００％木造だということです。
その中心である、江戸城でさえ木造なのです。
これはもう、驚異といっていいことだと思います。

去年の暮れ、家族旅行で信州に行きました。
帰りには、松本城によりました。
あまり一般には知られていませんが、
あそこはお城の天守閣が昔のまんま残されている希少なスポット。
大坂城とか小田原城なんかははっきりいって
観光用に作った鉄筋コンクリートの建物なのです。
でも松本城と姫路城は、その昔にきっちり木造で造ったお城。

今度、もし姫路城や松本城の天守に登る機会があれば、
そういう視点でご覧になれば面白いと思いますよ。

さて、その松本城・・・かつて江戸の町に聳え立っていたという
千代田城（江戸城）とは比べるほどもない小さな天守です。
でも、かなり立派。それが、基本的に木で造ってあるのですから
ディテールを見ているだけで一種、感動します。
「昔の大工はすごいなー」「こんなの、誰が縄張り（設計）したのかな？」

日本の近世以降の木造建築の粋は、城郭にあると思います。
残念ながら、民間住宅においてはせいぜい数奇屋風くらいしか
私の興味をそそるような題材を見出せません。

時代は明治となり、東京にも西洋風の建築物が立ち始めました。
やがて大正となり、日本の住宅建築史上の一大事件が起こります。
1923年の関東大震災です。
大げさではなく、東京の街は灰燼に帰しました。

当時の建築関係者は大いなる危機感を持ったと思います。
世界に冠たる大日本帝国の首府が、
ただ一度の地震で壊滅してしまったのですから。
その反省から、東京は新たな都市計画に着手しました。
コンセプトはもちろん「地震に強い街」。
先頭に立ったのは、東京府知事だった後藤新平。
「後藤の大風呂敷」などと陰口を叩かれたそうですが、
今の東京の基本設計はこの時代のものです。

さて、前置きが長くなりましたが、今日のテーマである
「同潤会アパート」が生まれたのは、そういう時代背景の元でした。
簡単に言えば、日本の鉄筋コンクリート造集合住宅の黎明は
この同潤会アパートから始まったといえます。

もちろん、全戸が今で言うところの賃貸用でした。
それまで、単身者や若い新婚夫婦が住宅を借りるとなると
それこそ「間借り」か「長屋」「離れ」のように
著しく不便かプライバシーに不都合が多い形態でした。
それも、アタマを下げて「お願いして」、保証人を立てて、
感謝の印に「礼金」まで払って・・・・・

そんな社会背景があったので、同潤会アパートは随分人気があったようです。
入居したくても中々出来なかったと思います。
でも、家賃がベラボーに高いと言うこともなく、
隣とはコンクリートの壁で仕切られています。
しかも、ただのコンクリートの箱ではなく、
人が暮らすための機能をあの当時としてはかなりの高水準に整えています。

1930年にできた大塚女子アパートは
エレベーター・食堂・共同浴場・談話室・売店・洗濯室、
屋上に音楽室・サンルームなどが完備されていたそうです。
まさに、当時としては先進的な集合住宅であったのです。

驚くのは、その建築的なデザインや外観、
敷地配置など、今のマンションと比べて遜色ないどころか、
「すばらしい！」と声を上げたくなるものまであります。
日本のマンションは、実に素晴らしい「原点」をもっているのです。

そして、同潤会アパートは鉄筋コンクリート造だったので、
戦災で焼失することなく、多くは戦後も住宅として使われ続けました。

ただし、戦後は入居者に払い下げられるなどして権利関係が錯綜。
老朽化する中で次々と「再開発」されました。
ただ、人々の記憶の中には「同潤会」＝「ハイカラ、モダン」という
イメージが強く残り、それが今の日本人のマンション志向へとつながっています。

同潤会アパートが建てられていた頃、
日本の住宅市場はまったくもって需要過多・供給不足でした。
にもかかわらず、戦災で多くの住宅が焼失しました。
戦後、同潤会を引き継いだ住宅公団が、次々に公団住宅を建設。
ニュータウンを造成し、それこそ鉄筋コンクリートの
集合住宅を量産していきました。

あっと気が付けば・・・・
我々は「量」を作ることばかりにかまけて、
同潤会アパートの持っていた、慎ましやかながら
品の良いモダンさをどこかに置き忘れてしまったみたいです。

例えば、長谷工がよく造っている郊外のバカでかい
工業製品のようなファミリーマンションは、
今から70年ほど立ったとき、
同潤会アパートのように「保存運動」が起こるのでしょうか？

ただのコンクリートの箱と文化的な建造物の違いは
とてつもなく大きく広がってきたような気がします。

さて、3月うらら。
この時期、マンションの契約と内覧、そして引渡しのラッシュです。
ご存じない方が多いと思いますが、住んでみたあとで
「あの時しっかりと・・・しておけば」
と後悔するケースはかなり多いものです。
そして、その大半がこの時期ラッシュの「契約」「内覧」なのです。

いつもの通り、ベストサポートの大友さんに
「内覧同行」や「契約立会い」をご依頼なさることをお勧めします。
費用はわずか数万円。安心は一生。
これって、入居後も心安らかに過ごすための保険のようなものです。

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東京都新宿区高田馬場４丁目
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大学入試カンニング必勝法とは？


世の中、面白いことを考える奴がいるものですね。
大学の入試問題をリアルタイムにヤフーで公開質問ですか・・・・
いやー・・・暗いニュースばかりの昨今では、
久々に笑える話ではありませんか。

これが韓国あたりだと、国中沸き立つような騒ぎになるのでしょうね。
韓国の受験生も、ぜひ真似ていただきたい手法です。

さて、このニュースのおかしさは、その手口もさりながら
京都大学が「業務妨害」で告発した、というところ。
実は、大学入試で不正を行っても、
今の日本の法律ではしっかりとした罪に問えません。
今回、京都大学は「業務妨害」を持ち出していますが、
仮に犯人が捕まって裁判になったとして、有罪にできるでしょうか？
以下、刑法の条文です。

（信用毀損及び業務妨害）
第二百三十三条 　虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の信用を毀損し、又はその業務を妨害した者は、三年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。

「偽計を用いて」というところは当てはまるでしょうが、
「業務を妨害」したとはいいきれないと思います。
だって、入試自体は正常に執り行われたわけでしょ。
答えを他の人に教えていたら「業務を妨害」したことになるかもしれませんが、
自身の解答のみに使用していた場合にこの条文を適用するのは？？？
また、数十分後には公開される試験問題を、
ネットに晒したところで業務妨害になるのかどうか？？？

この犯人が見つかって逮捕・送検されたところで、
果たして検察官は起訴するかどうか怪しいところ。
しかも「三年以下の懲役又は五十万円以下の罰金」なんて、
刑法の中では微罪といっていいでしょう。

というワケで、こんなものただの愉快犯みたいなもの。
結局バレて、もし合格していても取り消しになる程度で済むと思いますよ。
それで、ご本人が20歳以上なら名前がバレて大恥。
20歳未満でも２ちゃんねるあたりで本名を晒されるでしょうね。

そもそも、今の入学試験のやり方がアナログ過ぎます。
鉛筆で答案を書かせるなんて、明治時代から全然変わっていません。
10年位前にＥＲというアメリカのテレビドラマで
医師免許試験のシーンがありました。
受験生は図書館の仕切りブースのようなところで、
パソコンの端末に向かって解答を打ち込んでいましたよ。
まあ、何万人も受ける大学受験でこれをやるのは不可能かもしれませんが。

私はヒマなときはたいてい本を読んでいますが、
歩いている時間、自転車に乗っている時間は
いろいろな空想を楽しむことにしています。
中でも面白いのは「完全犯罪ストーリー」。
例えば、人を殺しても絶対にバレない方法とか・・・
もちろん、空想だけですよ(笑)。
でも、いくつかプランはあります。
ですので私の個人的な関係者のみなさん、
なるべく私の機嫌を損ねないように気をつけてください。
その気になれば、いつでもプランを実行できますから(笑)。

冗談はさておいて・・・・
知的犯罪というのはとってもクリエイティブです。
できるだけ他人の思いつかないプランの方が
あとでバレる確率がぐんと下がるのです。

その点、私は悪童時代から「ワル知恵のデパート」を自称しておりました。
今でもワル知恵を「湯水の如く」噴出させています。
例えば、大学入試で「完全犯罪」的にカンニングを行うテクニックなども
時々考えてみたりします。

ひとつご紹介しましょう。
予算は1万円から50万円程度。
用意するのは、入試問題に正答できる「スタッフ」。
そして、若干の電子機器。

受験生は髪をボワボワに伸ばしてください。
少なくとも肩以上に。耳は全部髪の毛で隠してください。
高性能な小型カメラを用意します。今は簡単に入手できます。
筆記具に仕込んでもいいし、洋服の袖に隠してもいいでしょう。
メガネのフレムに仕込むのは理想的。
でもちょっと費用がかかりそうです。

撮影した画像は、無線で外部に送れる様にします。
携帯電話の電波を利用してもいいでしょう。
その場合、端末をちょっと改造する必要があると思います。

また、別の携帯電話もしくは高性能小型トランシーバーを衣服の下に装着。
おまわりさんがもっているようなやつです。
受信状態にして黒いコードを背中から髪の毛の中を通して
耳まで伸ばし、イヤホンを付けます。
もちろん、外からは分からないように髪の毛で隠します。

試験が始まったら問題をすべてカメラで撮影。
バレないように外部に待機する「スタッフ」に送ります。
「スタッフ」は解答を出して、それを無線で送信。
受験生はイヤホンから聞こえてくる解答を
解答用紙に書き込んでいきます。

送信、受信共に携帯を使えば、「スタッフ」はどこにいてもＯＫ。
費用も安価で済むはずです。
ただ、これは大学側が会場で携帯の妨害電波を発すれば使えなくなります。
今回の事件で、そういった手法が使われるようになるかもしれません。
しかし、周波数の異なる小型無線なら使えるはずです。

あとは正答「スタッフ」をどうするか？
予備校の先生とか、東大生みたいな秀才君が理想的ですね。
ただし、たいていの場合はそういうことに協力するのは嫌がるでしょ。
でも、すごーい突破口があるのです。
それは、最初にも述べたように、
大学入試でカンニングなどの不正を行うのは、
この国では基本的に「不法」ではないのです。
どの法律にも、それを処罰する明文規定はありません。
だから、京都大学は無理クリに刑法の
「業務妨害」なんてのを持ち出したのです。
だから、協力した「スタッフ」が罪に問われる可能性は極めて低いでしょう。
その点を強調して勧誘すれば、応じる秀才君もいると思いますよ。

それに、医師国家試験ならいざ知らず、
大学入試で不正を行って入学したところで
被害者らしい被害者はいません。
ひとつの入試で何十人もこういう方法でいい点数を取れば、
合格の基準点が上がるかも知れませんが、
一人だけならまず関係ないでしょう。

そんな学生に入られた大学が被害者だ、という議論はあります。
でもね・・・もう十年以上も前でしょうか、
私立の有名某Ｍ大学で裏口入学事件が発覚した際、
本人もそれを知らずに卒業・就職して
立派な社会人になっている方が何人もいました。

つまり、入学試験に合格する学力はなくても、
その大学はラクラク卒業し、その学歴を背負って就職までしていたワケです。
それって、大学自体が入学者のレベルに合わせた
学問を授けていない、と言うことに他なりませんね。
つまり、エラそうに入学試験を行い、学生を選別し、
しかも高い授業料・入学金を払わせたにも関わらず、
それに見合ったサービスを提供していない、ということです。

それって、おかしくありませんか？

日本のほとんどの大学・・・とくに私立文系（私の出身校も含めて）は、
「学問の府」とは名ばかりに、怠慢かまして
ただの「卒業生製造機関」に成り下がっていると思います。
そんな連中が半ば金儲けも兼ねて学生を選抜する仰々しい入試など、
どんどん裏を掻いてやればいいのです。

そもそも、難しい入学試験に合格しなくても
偏差値50未満で早稲田や慶應に入学して、卒業する方法もあるのです。

ただし、医師国家試験だけはくれぐれも厳正に行って欲しいですね。
本来の基準に達していないお医者さんが多くなれば
怖くて病院に行けなくなりますから。

さて、今日の更新とは全然関係ありませんが、
当研究所のレポートを2題、最新情報に更新しました。

買ってはいけない大規模マンション
近畿総集編　第4弾　24物件【2011年3月改訂版】
価格　2,590円

女性のためのマンションレポート
首都圏シングル編　【2011年2月改訂版】
価格　3,980円

まず、近畿編。
昨年夏に更新したときから「完売」したのは25物件中わずかに3物件。
それこそ、惨憺たる状況です。
ここで取り上げたマンションは、本当に「避けるべき選択」です。

首都圏シングル編は・・・
今回は取り上げた物件がガラリと変わっています。
コンパクトマンションは小規模なものが多いので
どんどん変わっていきますね。
神戸さんもがんばって取材してくれました。
今度の更新も見逃せませんよ！
取り上げたマンションは以下の通り

エクラスタワー武蔵小杉
ブランズ東麻布
ブランズ麻布十番
ブランズ南麻布
イニシアイオ芝公園
イニシアイオ西麻布
中野ツインマークタワー
サンクタス文京大塚
ルジェンテ南大塚
BELISTA下高井戸駅前

コンパクト希望者は必読です！


2011/3/1 18:12 | ちょっと脱線 | Comments (2)

セミナーを終えて、公開講座②

昨日、私の事務所の前の新大橋通りは、
なぜか閑散として自動車の通行がほとんどなし。
新富町方面を見ると、人の列が動いていて太鼓の音がドンドン。
あたりには警備員や制服警官、それに消防車。
（なにかいな？）
近づいて見てみると・・・なんと、東京マラソン。
（またやっちまったよー）
昨日は、私のセミナー開催日だったのです。

昨年の「第６回セミナー」開催日は、
ワールドカップの「日本対デンマーク戦」だったような。
今年は・・・東京マラソン！
今度セミナーをやるときには、事前によく調べないとと、反省しきり。
ただ・・・「にもかかわらず」最終的には
多くの方々にご参加いただきました。
この場を借りて、御礼申し上げます。

セミナーの冒頭
「もしかして、東京マラソンをひとっ走りされてきた方なんて、いませんか？」
と、お聞きしたら・・・いました、約１名！
４２．１９５キロですぜ。
それを４時間半で走りぬき
「ちょっとジョギングしてきました」みたいなご様子で
私のセミナーにご参加くださったのです。
いやあ・・・びっくりしました。
セミナー開始は午後３時３０分。
最終ランナーは、まだゴールしていない時間ではないでしょうか？

昨日のセミナーは、講演に引き続きの質疑応答も活発。
講師３人で無料相談も実施。実りの多いものになったと思います。

この勢いで、今日も公開講座をやりましょう。

今日のテーマは
「集合住宅における日本と欧米の違い」

「集合住宅における・・・」というよりも、
それ以前の日本と欧米の「住宅のありようの違い」から
始めたほうがいいと思います。

私の生まれ育った京都市左京区吉田あたりは、
平安・鎌倉期頃は京の市街のちょい外れ。
といっても、１５分も歩けば御所です。
そこに「吉田山」という名の小山があります。
山肌に吉田神社というわりあい大きな社があって、
毎年節分には大いに賑わいます。

鎌倉時代、この吉田神社の神官だったある人がこんなことを言いました。
「家の作りようは、夏を旨とすべし。冬は、いかなるところにも住まる。暑き比わろき住居は、堪へ難き事なり」
家というものは、夏にあわせて作りなさい。
冬はどんなところにも住めるけど、
暑い頃に出来のよくない家に住むのは耐え難い、というようなこと。

この人、俗に兼好法師と呼ばれ、本名は吉田兼好。
まあ、あの時代のインテリです。
でも、ちょっと乱暴な意見だと思います。
鎌倉時代末期はどうか知りませんが、京都の冬は無茶苦茶に寒いですよ。
「底冷え」と呼ばれる、意地の悪い寒さ。
それを「冬はどんなところにも住める」なんて、よく言えたと思います。

確かに、夏の暑いのも耐え難いけれど、冬の寒いのもたまりませんぜ。
ただし、納得できる部分もあります。
と言うのは、昔の家づくりは夏か冬のどちらかに
合わさざるを得なかったと思えるからです。

日本の家屋は、伝統的に「木造」です。
欧米人に「紙と木で作った家に住んでいる」といわれたこともありました。
これに対して、ヨーロッパの家は基本的に石もしくは煉瓦造り。
なぜこの違いが生まれたのか、という理由もはっきりしています。

まず、日本は高温多湿な気候なので、
気密性の高い住戸だと、夏はむしむしして「堪へ難き事」になります。
だから、蓄熱率が低い建材を使用し、開放部を多く取れる木造建築が主流。
使用する木材も、国内で豊富に産します。
それと、もうひとつの大きな理由は、
煉瓦や石の「積み上げ式」工法の場合、地震に弱いのです。

日本も「ハイカラ」が流行した明治大正期、
煉瓦造りの建物が数多く作られました。
でも、1923年の関東大震災でその多くが崩落したそうです。

一方、ヨーロッパ大陸というのはほとんど地震がありません。
ギリシアのアクロポリス遺跡の写真をご覧になったことがあるでしょう。
ああいうのって、震度３くらいの地震で崩れそうですね。
イタリアのピサの斜塔も同じく。震度3で倒壊ですよ、きっと。

地震の少ないヨーロッパでは石と煉瓦造りの家が主流なのです。
夏が日本のように蒸し暑くないことも理由のひとつ。

石と煉瓦で造った家は、容易に壊れません。
イタリアでは、ローマ時代の建物がいまだに使われている例があるそうです。
それに対して、木造住宅にはどうしても限界があります。
法隆寺なんてのは1400年近くももっていますが
あれは「例外中の例外」だと思います。

でも、今の不動産屋の基準のように
「木造の家は築25年で評価０」というのは、いくらなんでも行き過ぎ。
木造住宅だって、キチンとケアすれば100年くらいは持つと思います。
現に、ヨーロッパでは100年モノの木造住宅は珍しくないといいます。

さて、このように日本と欧米では住宅に対する基本的な文化が異なります。
そして、ここ50年くらいは「鉄筋コンクリート造」の
集合住宅が主流になってきました。
イギリスでは「フラット」、フランスでは「アビタシオン」、「アパルトマン」。
アメリカでは「アパートメント」や「コンドミアニアム」。
呼び方は違っても、おおよそは同じようなもの。

ところが、日本の「鉄筋コンクリート造」は、欧米のそれに比べて
大きなハンディを背負っているといわざるを得ません。
それは、ある設備が欠けると「堪へ難き事」になるのです。
そう・・・エアコンです。中でも冷房機能。

もちろん、欧米のコンクリート住宅でも
エアコンを付けているところがほとんどです。
でも、その用途はほぼ暖房ではないでしょうか。
冷房を使うことはあっても、日本ほどではありません。
それに、彼らは冷房がない時代でも鉄筋コンクリート造と
あまり変わらない石や煉瓦造りの建物に暮らしてきた実績があります。
つまりは、そもそも冷房は必要不可欠ではないのです。

ところが、日本のマンションは違います。
ほぼ、冷房がなければ夏は過ごせません。「堪へ難き事」です。
エアコンの付いていないマンションは、
吉田兼好風に表現すれば「わろき住居」なのです。

日本の集合住宅としては「長屋」という伝統があります。
もちろん、木造です。
薄い板の向こうは、もうお隣。
みんなひとつの井戸を使い、トイレも共同。
プライバシーも何もあったものではありません。
そこで、肩寄せ合って助け合い、
時に諍いながらガヤガヤと暮らしてきました。
それで火事や大地震があると、一瞬ですべてが灰燼に帰します。
そして、また木造の安普請で新築。
このように、日本の集合住宅は短いサイクルで
「スクラップ＆ビルド」されることが基本でした。

そういった日本特有の集合住宅での暮らしが、
江戸時代から高度成長期直前まで続いたのではないでしょうか。
そこから、いきなり鉄筋コンクリートの「マンション」時代に突入しました。
区分所有法が制定されたのは1962年のことです。

一方、欧米の都市では、何百年も前から半永久的な
石や煉瓦造りの集合住宅があり、その材料が近年、
鉄筋コンクリートに変わっただけ。
ライフスタイルや「スクラップ＆ビルド」サイクルには、
特に大きな変化はありません。

はっきりいって、日本は欧米と比較して半永久的な集合住宅を
「区分所有」して住みこなしていく文化が「未成熟」です。
日本人が本格的にマンションに暮らし始めたのは、
たかだかここ3－40年のことなのです。
頑丈な「鉄筋コンクリート造」というだけで
それまで貧相な木造の長屋しか知らない日本人には、とても異質な存在。

この異文化との遭遇は、人々に「マンション生活」への
漠然とした「憧れ」を抱かせることになりました。
多くの人は、木造住宅よりも鉄筋コンクリートのマンションの方が
「カッコイイ」と考えるようになっています。
そして、耐久消費財でも買うような気軽さで、
マンションを購入している人が大半ではないでしょうか。

もちろん、あまり先のことは考えていません。
このことについて業者はもちろん、消費者側も、行政サイドも同様。
「老朽化」という問題ひとつとっても、
欧米に比べてわれわれの経験値はゼロに等しい状態です。
錯綜する権利関係を調整する手段もありません。

また、それ以前に恒久的な集合住宅を「区分所有」する、
というのがどういうことなのか、大半の「区分所有者」は理解していません。
多くの管理組合は、輪番制の理事による無気力な運営がなされています。
こういった「未成熟状態」の最大の弊害は、
それにつけこむ業者の跳梁ではないでしょうか？

まず、デベロッパー。
先の項で触れたように、「作らなくてもいいマンション」を
大量に作り、マヤカシに等しい広告で販売しています。
次に、管理会社。
意識の低い管理組合からは、ぼれるだけぼっています。
そして、仲介業者。
多くの業者は「取引成立＝手数料確保」を最優先に、
売主・買主の利益をなおざりにしています。

これは、疑うことなく安易に業者のいいままになる
エンドユーザーがかなり多いことが原因のひとつです。
日本の集合住宅の文化を成熟させるためには、
「購入者」と「居住者」のレベルや意識が向上することが必要。

そのために、私も何がしかの役に立てればと日々考えています。



「指名手配」中ですが、公開講座の第１回

久しぶりにお会いした業界関係者の一人が、
私の顔を見てニヤっと笑いました。
「お前、指名手配されているんだって？」
「ええ、まあ・・・そうらしいですね」

これは３週間ほど前に大立ち回りを演じたことで、
桜田門あたりから「指名手配」が出たのではありません。
念のため・・・誤解なきように。
あの件は私の判定勝ちで、もちろんお咎めなしです。

「あの野郎、ブチ込まれればよかったのに」
と臍をかんでいただいている方は多いと思いますが、
私は業界関係者からすごーく嫌われているせいか
「世に憚る」ことはわりあい得意なのです。

さて、私を「指名手配」してくださっているのは
他ならぬマンションデベや販売会社の方々だそうです。
「あいつだけは許さん」という声が轟々と上がっているとか。
非常に光栄なことと存じます。

このブログでいろいろと書いているのも、
彼らを怒らせている原因かと思いますが、
やっぱり私の有料レポート「買ってはいけない」シリーズが
もたらした影響力というのは少なくないと思います。

実は、最近そのうちの2題を最新情報に更新しました。

買ってはいけない大規模マンション
神奈川編　全20物件
価格　2,490円

買ってはいけない大規模マンション
首都圏編 第４弾　23物件
価格　2,690円

この作業を行っていてつくづく感じたことは・・・
「売れていない！」
ということ。
本当に、見事なまでに売れていません。

この２題とも、実は９ヵ月ほど更新していませんでした。
しかし、首都圏編なら昨年6月に更新したときの
25物件のうち、完売したのはわずかに3物件。
神奈川編は18物件のうち、完売はたったの1物件。

お読みになった方はお分かりだと思いますが、
取り上げている物件はほとんどが「竣工済み」ですよ！
中には「竣工後4年」なんてツワモノまでいます(笑)。

更新作業でそんな物件たちのＨＰを見ていて何度か笑ってしまったのは、
私がレポートの中でケチョンケチョンにけなしたことを、
シレっと修正していたりするのです。
（おおっ・・・これはレポートを読んだな！）
つまり、売主もしくは販売関係者が
私のレポートをご購入して「研究」されたのかもしれません。
もしそうだとすれば、御礼申し上げます。
「ありがとうございました！」

これらのレポートで取り上げたマンションが
この９ヵ月でほとんど「完売できなかった」のはなぜでしょう？
残念ながら、私が「買ってはいけない」に入れたからではなく、
もともと「売れない」要素がたくさんあったからでしょう。
私のレポートはそれをクローズアップさせただけです。

でも、数えてはいませんが私の有料レポートは累計で何千本も売れています。
マンション市場に与えた影響は決して無視できないはず。
だからこそ、誉れ高き「指名手配」をいただいているのでしょう。
でも、誰も私を「逮捕」しにこないのは、ちょっと残念ですね。

さて、早速ですが始めましょう！　公開講座
最初のテーマは、やっぱりコレですね。

住まいが集まっているから「集合住宅」

もう30年近く前のことですが、
私はとある友好訪問団の一員として北京を訪れました。
まだ、あの国が貧しかった頃です。
過密スケジュールをこなし、クタクタになってホテルに戻っても、
冷蔵庫は1台しかないので冷えたビールはあっという間に売り切れ。
ジュースは一瓶ずつ入っている量が異なり、
ストローは内側に蝋を塗った紙製で、すぐにフニャフニャ。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが・・・

私の乗ったバスには、非常に聡明な女性の通訳兼ガイドがつきました。
日本語はほぼ完璧。でも、聞けば英語の方がもっと得意だとか。
ある時、街を歩いていてあの当時では珍しい
近代的な鉄筋コンクリート造の建物を見つけました。
「アレは何ですか？」
その女性、なぜかちょっと顔を赤らめて
「・・・マンションです」
「ええっ、マンションですか？」
「はい、日本にもあると聞きましたが・・・」

根掘り葉掘り聞くと、共産党幹部の住宅だそうです。
今は、珍しくもなんともないのですが、
当時はエレベータが付いて、窓がサッシュの
鉄筋コンクリートの建物に住めるのは「特権階級」だったのでしょうね。
まあ、それもどーでもいいことです。

私は、彼女がなぜ「マンションです」といったときに
顔赤らめて言いにくそうにしたのか、長らく誤解をしていました。
ずっと、そういう特権階級が社会主義の国に
存在することを恥じていたのかと思っていました。
でも、よーく考えると、そうでもなさそうです。
そんなの、当たり前ですから。

英語に堪能な彼女は「マンション(mansion)」というのが
気恥ずかしかったのではないかと、今は思っています。
なぜなら、mansionというのは「風と共に去りぬ」の
オハラ家みたいに、庭が何エーカーもあるような「大邸宅」だからです。

なのに、75㎡くらいのせまっ苦しいコンクリートの箱が
いくつもギュっと詰まった建物をmansionと呼んでいるのが、この国。
英語を解する件の通訳嬢は、
この日本語にかなり違和感をもっていたのでしょう。
この何ともチグハグなネーミングは、私たち日本人の
「マンション観」を象徴しているように思えます。

いつもの「そもそも論」を始めます。

日本には江戸時代から「長屋」と呼ばれる集合住宅がありました。
西洋でも、ローマ時代から「ドムス」と呼ばれる
今のマンションの元祖みたいな集合住宅があり、
家主が家賃を取って店子に住まわしていたそうです。

そもそも、なぜこのように住まいを「集合」させていたのでしょう？
答えはいたって簡単で、限られた土地に数多くの人間を
住ませるためには「集合」させると効率がいいからです。
プライバシーや居住性に多少目をつぶっても、
「集合」の利点が大きかったのだと思います。

でも、昔は人も少ないし、土地の値段も今ほどでないし・・・
といった疑問はありますね。
ただ、移動の手段を考える必要があります。
自動車や地下鉄、さらに自転車もない時代。
馬を持つのは値段も維持費も相当にかかるので、ほんの一部の人々のみ。
二本の足を交互に前に出して進む以外、
移動する手段をほとんど持たない時代です。

だから、街に住む人間はどうしても仕事場に
歩いて行ける場所に住む必要があります。
もちろん、そんな昔でも街中では土地に限りがあり、
住宅を「集合」させる必要があったのです。
これは、世界のどの都市にも見られる現象。

日本のように木と紙と土で組み立てるか、
西洋のように石や煉瓦で造るかの違いはありますが、
住宅を「集合」させるニーズはどこも同じなのです。
いってしまえば、さほど金持ちでない労働者を
職場の側に住ませるための簡便な手段なのです。

だから、世界のどの街でもちょっと郊外に行くと、
集合住宅はほとんど見られなくなります。
でかい工場でもあって、その労働者を
住ませるための宿舎みたいなのは別ですが。

このように、住宅を集合させるのは
土地が限られているので「仕方なく」行ったことです。
また、住み手にとっても、集合住宅に入居するのは
経済的あるいは時間的制約から「仕方なく」
というのが最大の理由でした。

例えば、ニューヨークの若いビジネスマンの多くが
街中にある「タワーマンション」みたいな高層住宅に住んでいるのは、
ある程度「仕方ない」と諦めながら・・・というのが本音でしょう。
お金や時間、それに家族ができると、
より人間らしく暮らせる郊外の一戸建てに移るのが
彼らの平均的なライフスタイルだと思います。

ところが・・・今の日本は「マンションに住む」ということが
最終目的化しているような風潮が見られます。
別にそれが「いけないこと」だというつもりはありません。
ただ、そもそも集合住宅は何のために生まれたのか、
というルーツはしっかりと認識しておくべきでしょう。

例えば、郊外の一戸建てばかりの街にも、
なぜか大きなマンションが分譲されたりします。
そのマンションは必要だから生まれたのではありません。
分譲業者が「儲かる」から事業を行っているだけです。
でも、彼らは「マンションは一戸建てよりも快適」みたいな
広告で購入者を集めたりしています。

でも、もともと必要（需要）がないところにできたマンションです。
一時、広告に騙されて買う人もいるでしょう。
でも派手な広告を行う販売が終わってみれば、
不必要な存在であることが浮き彫りになります。
当然、中古価格は暴落します。現に暴落している物件も数多・・・

なぜ、そういう物件を買ってしまうのでしょうね(笑)。
長くなったので、今日はこれくらいに。
次回は「集合住宅における日本と欧米の違い」です。



公開講座「マンションって何だろう」を始めます

私は絶対に出馬すると思っていたのですが、
石原都知事は４選目に出ないそうですね。
これで、面白くなってきたといえば面白いのですが・・・
誰を支持してよいのか分からなくなりました。

淫行歴のある元コメディアンなどはもってのほか。
「二番じゃダメなの」の蓮舫氏には、当然2番になってもらいたいし。
ワタミの社長もなかなかではありますが、都知事にふさわしいかどうか？
神奈川県の松沢知事については、よく知りません。
まあ、選挙が始まってから考えても遅くはありませんね。

もうすぐ統一地方選挙ですが、
ここで民主党は「終わる」のではないかと思います。
菅政権が崩壊するのは自明ですが、
民主党自体が政党の体をなさなくなると予想します。

私は日本の大きな組織について
かねがね考えてきたひとつの「法則」があります。
それは「労働組合が幅を利かせる組織は必ず衰退する」というもの。
企業なら、最終的に倒産します。
最近の例では日本航空です。
ちょっと前ならカネボウ。

これは公的な組織でも同じです。
国鉄は組合運動によって衰退し、ＪＲになって立ち直りました。
郵便局も同じ。電電公社や専売公社も似たようなもの。

政党で言えば、ひと昔前の社会党や民社党。
社会党は名前を変えて何とか生き残っていますが、今や無視できるほど。
民社党にいたっては、民主党の一派閥にすぎません。

そして、何よりもその民主党。
小沢が連合に擦り寄ったのが「終わりの始まり」。
党の綱領を定められないのも、連合との政策合意ができないからです。
綱領を定められない政党など、ただの寄合所帯。
いってみれば「烏合の衆」なのです。
そうならざるを得ないのも、みな連合の支持をつないでおくため。
くだらない話ですね。

また、もっと大きなことを言えば、日本の国家自体が
日教組の偏向教育のおかげでかなりおかしくなってしまいました。
国旗・国歌に敬意を払わない教師がいること自体、
世界で稀に見るほどクレイジーな状態です。

私は労働運動や組合活動を否定するものではありません。
経営者と言うものは、ほっておけば
自らの利益だけを追求するかもしれません。
未だに劣悪な労働環境の中で呻吟している労働者も少なくありません。

この国では、まちがいなく公正な選挙が行われています。
また、大企業においては概ね労働基準法が守られています。
他国のように民主化運動を行う必要もないし、
労働者保護の法規制定を求める政治運動も不要です。

だから、労働組合はその本来の役割に立ち返るべきと思います。
すなわち、過酷な労働条件にあえぐ弱い立場の労働者を救済することや、
公正な視点で経営を監視することに専念すべきでしょう。
政治にゴチャゴチャ言う前に、やるべきことはいっぱいあるはずです。

議会に代表を送るのはよいと思います。
日本の政治屋どもは大企業の経営者たちと
必要以上に狎れ合うので、監視が必要です。
でも、国益を守る外交や安全保障政策については
必要以上に嘴を挟むのはどうかと思いますね。

まあ、そんなことを考えつつ・・・
真面目にマンション問題にも取り組みましょう(笑)。

このブログを始めて4年弱です。
ものすごくたくさん更新してきました。
ところが、ほとんどの読者諸氏はこの一年以内に
常連さんになっていただいた方だと思います。
過去の膨大な更新の中には、様々な
マンション購入ノウハウが詰まっています。
でも、単行本にすれば数冊分の量になるはず。
「全部読む」というと大変だと思います。
そこで、私のおさらい方々で恐縮なのですが
「公開講座　マンションって何だろう」
というのを始めようかと思います。

下記のような内容で、１回にひとつのテーマずつ書いていきます。
必ずしもこの順番通りにやろうとは思っていません。
もし、「このテーマを先に書いて欲しい」というのがあれば
コメントでも無料相談からでもいいのでお知らせください。
できるだけリクエストに答えるつもりです。

また、ブログの更新を毎回この「公開講座」にすると
内容が偏ってしまうので、１回ごとに違う話題を挟んでいきます。
もちろん、前回や今回のような「脱線」もさせていただきます。

公開講座「マンションって何だろう」

【基礎知識編】
住宅が集まっているから「集合住宅」

集合住宅における日本と欧米の違い

日本のマンションは「同潤会」から

区分所有法という「異文化」

日本人の「新築信仰」を疑う

「3LDK」に理由はない

【マンションの未来】
誰でもマンションを買える時代

コンパクトマンションの時代を読む

にっぽんのマンションは廃墟になるか？

【管理の大問題】
結局は「管理」の問題である

管理会社を変えてみよう

天下無敵のクレーマーになろう！

管理会社に舐められると大損する

管理組合に積極参加しよう！

【マンション選択】
大規模マンションが「危ない」理由

タワーマンションの大きな「落とし穴」

投資マンションを買うとしたら

3月竣工・3月引渡しの裏側事情

中古マンション価格は個人が決める

設備・仕様の「細かいことを言うな！」

マンションの広告を信じるな

「自分の眼」を信じるのが一番

長谷工のマンションを買ってはいけない理由

潰れた会社のマンションは「避けるべき選択」

【申込みをする前に】
もっとコンサルティングの活用を

新築マンション値引き交渉「イロハのイ」

中古マンション値引き交渉ＡtoZ

現物で確認するのが一番

【建築知識編】
鉄筋コンクリート建築の寿命を計る

「あっ、建物が傾いている」

マンションはほとんど「手作り」されている

建築現場で分かること、分からないこと

いちばんコワーいのは「コンクリート」

設計変更はどこまで可能なのか？

なぜ「内覧同行」が必要なのか？

【業界の仕組みと裏側】
あなたも150万円でマンションデベになれる

新築マンションの価格はとってもアバウト

「売ってなんぼ」の販売会社

「何でも買ってしまう」用地担当

子どもを入れたくないマンションデベ

不動産屋が儲かるワケ

「売れない」マンションはない！

「○日までに決めてください」という驕慢

不動産業界は「性悪説」で動いている

販売現場の「あの手」「この手」

掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場

「女性のための・・・研究会」はただの仲介業者

ゴールドクレストという業界の「悪役」

【法務の基礎知識】
法律は「守って」「守らせる」もの

これだけは知っておきたい宅建業法

マンションに関わる民法の話し

不動産屋は法律のド素人ばかり

「契約」を甘く考えてはいけない

マンションのどこまでが「我が家」なのか？

「値下がりしないマンション選び」セミナー
2月27日（日）午後3時30分より
参加費　お一人様　3000円
好評受付中