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• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
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  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
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• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
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  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
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三日くらい前から、ツイッターを本格始動しました。
私は携帯でペコペコやるのが性に合っていないので、
「アレはワシには向いておらん」と思い込んでいました。
それに140字では、我が輩の言いたいことは伝わらん・・・

実は、いろいろな人から「やってみれば」「やってください」と
勧められておりました。
みなさんお気づきの通り、私はかなりの天邪鬼。
「フンッ、あんなガキみたいなことができるかい。ワシはそんなヒマちゃうぞー」
いけませんね、こういう頑固な姿勢。
だんだん時代遅れのジジイになります（もうなっている？）。

やってみると、中々深いものですね。
140字というのが、何ともビミョウ。
国語のテストで「君の言いたいことを140字でまとめなさい」みたいな。
あれは大の苦手だったのですが、
ツイッターは赤ペンをもった先生に
意地悪な採点をされることもないので、好き勝手書き放題。
こういう自由が何とも嬉しい。
てなわけで、このブログよりもっと過激なことをつぶやいています。
どうぞ、フォローしてやってください。

さて、ツイッターは過激に走るとして、
このブログでは新しいコーナーを始めたいと思います。
もちろん「マンションって何だろう？」の公開講座は続けます。
その合間を縫って始めるのは
「あと2000冊の読書日記」。

山田風太郎という偉大な作家が、晩年自分の死期を悟って
「あと千回の晩飯」という見事なエッセイを書いていました。
その足元にも達しないでしょうが、私も及ばずながら・・・・
あと20年生きるとして、毎年100冊読めば2000冊。
それを全部語るわけにもいきませんが、
印象深いものをちょくちょく紹介していきたいと思います。
ご興味のない方はスルーしてください。
マンションや住宅に近い本も取り上げていきたいとは思いますが。

それで、第１回はこの本。
「なぜフランスでは子供が増えるのか」　中島さおり著

 
正直申し上げると、この本を読むまで私の「フランス」に対する知識は
ユリウス・カエサルの「ガリア戦記」と、
カミユの「異邦人」と池田理代子の「ベルサイユのバラ」に、
ユーゴーの「レ・ミゼラブル」を加えた程度のもの。
現代のフランスについてはほとんど知識なし。
せいぜい半世紀前のエピソードを語る
小澤征爾の「ボクの音楽修行」くらいでしょうか。

でも、この本を読んで「フランス人って、こういう連中だったのか」という
おぼろげなイメージができました。
やはり、日本人にとってフランスは「異邦人」の国ですね。
だいたい、日本人の中で英語を自由に使える人の数が「１００」とすると
フランス語の場合は「５」以下になるのではないでしょうか。
もちろん、私もフランス語なんて単語を100個くらいしか知りません。
そして、今や日本人の中ではフランス語よりも
北京語を自由に操る人の割合の方がずっと高いと想像します。

だからこそ、様々な誤解や偏見をお互いに持ち合っているように思えます。
でも、この本は現代の「フランス人」というものを
理解するための最短距離を走らせてくれた気がします。

今、日本の国を衰退に向かわせている最大の原因を
マーケティング的に説明すれば「人口減少」です。
カンタンに言えば、女性が子供を産まなくなったのです。
ところが、フランスの女性は先進国の中ではかなり多くの子供を産んでいます。
合計特殊出生率で比較すると日本は1.3なのに対し、フランスは1.9。

それはなぜ？　という多くの日本人の疑問に
とっても分かりやすく答えているのが、この本。
私は今まで、安直に「フランスの社会福祉が進んでいるから」
あるいは「フランスは早くから少子化対策に取り組んできたから」と
思い込んできました。
実は、その通りではありました。
でもそのバックグラウンドは、かなり想像と違っていました。
また、私の知らない制度もたくさんありました。
そして、日本人との人生観、価値観の驚くほどの違い！

この本の著者は、ご自身が「女性」であることを最大限に生かした
問題のとらえ方をなさり、見事に成功しています。

フランス人の恋愛観、セックス観（スゴイ！）
フランス人が男女ともに「色っぽい」ワケ
フランス人女性は「母」であるよりも「女」や「友」であること
そして、女性が妊娠のリスクから逃れた結果・・・
「結婚」よりも拘束力の薄いパクスの存在
経済力と恋愛の相関関係が日仏で大きく相違
そして、日仏の教育事情の違い

どれもこれも「ああ、そうなの・・・それは知らなかった」と
妙に頷いてしまいました。そして、その違いに愕然。
著者が学者ぶってエラそうな理屈を
こねないところにも親近感を覚えます。

でも、この本を読んでフランスに親しみを増したかというとノー。
「やっぱり、あいつら変な奴らだったんだ」という、
私の中の日本とフランスの違いを際立たせてくれました。
でも、理解は深まりました。
どこがどう違うのか認識できたことは大きな知的喜びです。
今後は、一歩進んだ視点でフランスとフランス人を眺められますから。

我々は一口に「欧米」と言ってしまいます。
でも、我々が多発する「欧米」という言葉の成分は、
８０％くらいがアメリカ、１０％がイギリス。
そして、残りの１０％の中にドイツやイタリアや北欧、豪州のその他の
西ヨーロッパ系諸国が詰まっているように思います。

でも、知れば知るほど彼ら「欧米人」の中の差異は
大きいと思えるようになりました
面倒くさいので私も時々使いますが、
この「欧米」という言葉はちょっと乱暴すぎるかもしれません。

我々日本人の多くが、「欧米人」から中国人や韓国人と
一括りに「東洋人」として扱われるのを
あまり愉快と感じないように、
彼らも「白人」として一緒に扱われるのは嫌でしょうね。
でも、今までの日本には英米以外の「欧米」各国について、
この本のように一般人の目線で理解させてくれる良書が
少なかったように思えます。
ただ、イタリアについては、塩野七生という偉大な作家の存在により
多くの日本人にとって随分身近な存在になりました。
彼女の一連の著作については、いずれまた別の機会に。

この本、ブックオフで100円で入手しました。
どうぞ、機会があったら読んでみてください。
次回は「マンションって何だろう」に戻るつもりです。

---

今週はお花見をしようと思っています。
その分、罪滅ぼしではないのですが、
今回は真面目に「公開講座」でいきます。

テーマは【マンション選択】の中から

タワーマンションの大きな「落とし穴」

今までどこかで書いてきたことがほとんどなので、
「もう飽きたよ」という方はスルーしてください。

本当に「建築資材の不足」が原因なのか、どうなのか・・・
今、首都圏で建設中の多くのタワーマンションでは、
その販売を一時的に見合わせているケースを多く見かけます。
中には「低層物件から優先的に販売」と方針を決めたデベもあるとか。

どうして、タワーマンションの販売を先延ばしにするのか？

理由はいろいろ考えられます。
今のところ、やはり「計画停電」ではないかと思います。
ここ数日は「実施せず」ということで、なんとか事なきを得ています。
4月中は、なんとかごまかしごまかし・・・
5月は気候もよいので、まず大丈夫でしょう。
でも6月になって暑くなってくると・・・・

この公開講座の最初の方で述べたと思いますが、
日本の建物というのは古来「夏向き」に作ってきたもの。
あの蒸し暑い夏を凌ぐことが最優先で、風通し優先。
スースーと寒気が住戸内に入り込む冬は、
厚着をして「耐え忍ぶ」ことで何とか過ごしてきたワケです。

ところが、「エアコン」という便利なモノができたおかげで
鉄筋コンクリートのビルやマンションでも
夏を快適に過ごせるようになりました。
でも「エアコン」は、やたらと電力を消費します。

その夏がやってくると、今の電力供給量ではパンク。
あのボンクラの東京電力は、この夏は東京23区でも
計画停電を予定しているようです。

それで・・・タワーマンション。
停電するとエアコンが使えないだけではありません。
エレベーターが動かなくなります。
水道も止まります。
オール電化なら、調理もできません。

いつかセミナーで申し上げたことですが、
我々の快適な文明生活というものは、多くの「前提」に寄りかかっています。

社会的な側面なら
○警察が真面目に犯罪に立ち向かう
○行政が真面目にインフラをメンテナンスする
もっと実生活面では
○電気が滞りなくやってくる
○下水はキッチリ処理される
○水道の水は安全

こういったのは「基本のキ」。
ところが、より「快適性」が高まれば高まるだけ
「前提」が増えていくのです。
たとえば、最高級の都心のタワーマンション。
モデルルームで手渡される分厚いパンフレットには
そのマンションについている設備について詳細に説明されています。
でも、そのほとんどは
「電気が来ている」
「水道が止まっていない」
「下水が機能している」
「セキュリティ会社が機能している」
「エレベーターは常に正常」
「管理員は責務に忠実」
といった「前提条件」をクリアしてこそ実現できるのです。

今回、そのもっとも大きな項目である
「電気が来ている」
という大前提が郊外でひっくり返りました。
また、この夏には23区内でもひっくり返る予定です。
その結果、タワーマンションの持っている様々な快適機能は
その多くが「不能」になってしまいます。
それどころか、不快の大きな原因になってしまうのです。

55階に暮らしている方は、階段で地上に降りるのに1時間くらいかかります。
例えば、「池袋駅徒歩5分のタワー55階」に住んでいる人は、
一旦電気が止まると「所沢駅徒歩10分の2階建て住宅」の住人よりも
はるかに不便な状態に陥ります。
所沢の戸建てに住んでいる方は、駅まで10分、
そこから電車に乗って30分ちょいで池袋までこられますが、
タワー55階に住んでいる方は眼下の街へ行くのにそれ以上かかり、
なおかつ体力を大幅に消耗します。
それでいて、停電中は自宅まで帰ることがほぼ不可能。

タワーマンションというのは現代文明の賜物。
でも、多くの「前提」をクリアすることで、あの快適な暮らしが実現しています。
「前提」とは、すなわち「リスク」に他なりません。
今回、その前提の中でも「大前提」が、
短時間にせよ定期的に停止せざるを得ない状態に陥っているのです。

人々は、それに気づき始めています。
何よりも、タワーマンションを分譲しているデベロッパーが、
その恐怖におののき始めたのです。

実は、このブログでは3年も前から、
このタワーマンションのリスクについてかなりしつこめに書いてきました。
でも、反応は鈍かったですね。
「変わり者の榊が何か書いているよ」「いつものことさ」

今回、東京は震度5でした。
「大きく揺れた」程度なのです。
ほとんどの建物が無事でした。
エレベーターの事故も、死者や負傷者を出したとは聞いていません。
でも、東京にも直下型の震度７や８がくれば、
決して今回と同じような軽微な被害では済まないはずです。

今回液状化の被害が少なかった豊洲や有明エリアでも
「次回も大丈夫」なんて言い切れません。

さらに、いつも私が「なぜこんなところにタワーが必要なの？」と、
いつも苦言を呈している「郊外型タワーマンション」。
埼玉の所沢や神奈川の橋本、相模大野、千葉の柏の葉・・・
数え上げればきりがありませんね。
これらのほとんどは「デベロッパーが儲けるため」だけに、
計画・建設されたようなシロモノ。
地域の需要などは、ほとんど無視されていたと感じています。

そんなタワーマンションで暮らす方は、
今回の計画停電、また夏の停電で甚大な「不便」が強いられます。
高い管理費や共益費を支払っているのに、
眼下の戸建てよりもはるかに不便な暮らし・・・・
多くの方は納得できないと思います。

このような「現実」を踏まえて、
デベもエンドユーザーも価値観を訂正すべきです。
私がかねてから主張しているように、
タワーマンションとは、土地の利用に限りがある都心エリアでの
「必要悪」的な存在であり、多くの「リスク」を伴っています。
決して礼賛や憧憬の対象になるようなものではないのです。

---

いったいこういう時に「誰が首相だったらよかったのか」と
ツラツラ考えてみたのですが、コレという方が思い浮かびません。

いわゆる「危機管理」ですから、第一人者は「佐々淳行」氏。
でも、彼は政治家でない上に、もうご高齢なのでちょっと非現実的。
ご存じない向きは、彼の一連の著作の一読をお勧めします。
特に警察官僚の経験をつづったシリーズは、
自らを「ホーンブロワー」になぞらえていらっしゃって・・・
中々に読ませます。

次は・・・平凡ですが、中曽根康弘氏でしょうか。
「私は海軍にいた」がご自慢の、かなり金権臭いオッサンではありますが
非常時に采配を振るわせたら「元海軍中佐」らしさが期待できたかも。
今は耄碌して、とてもとても・・・の状態ですが。

鬼籍に入った中では、先の佐々氏の師匠筋である後藤田正晴氏。
生きている現役政治家の中なら、やっぱり石原慎太郎氏でしょうか？
間違っても、自民党の谷垣氏ではありません。
民主党内で強いてあげるなら、岡田氏か前原氏が首相だったら、
少なくとも菅よりかはマシに対応していたと思います。
特に、両人ともアメリカとのパイプがしっかりしていますから
原発の処理に早くから米軍の救援を依頼した可能性があります。

まあ、いずれにしても「タラ・レバ」の話。

こういった時は、取り乱して騒ぐのではなく、
沈着冷静に事態を見極め、喫緊火急の問題から順次対応策を考え、
時に前例のない大胆な決断も果敢にしてみせる「勇気」が必要です。
そういった「非常時」の采配は、やはり軍や警察の「武官」系が強いと思います。
少なくとも「騒ぎを起こす」側の市民運動家や芸能人、
ヒステリー系、目立ちたがり系の方をこの任に充てるのは、不向きというか・・・
火事に油を注ぐようなもの。実際、その通りになっていますし。

まあ、あとは諦めて眺めるしかないですね、我々は。
でも、次の総選挙では国民の賢明な判断を期待します。

話をちょっと変えます。
珍しく、週刊新潮を買って読んでいたら、笑える話を見つけました。

以下抜粋
中国大使館が日本にいる留学生に「中国に帰った方がいい」と電話をかけているそうです。それで10分の1ぐらいの留学生が帰国。全体では数万人の中国人が帰ったとか。中には警察に出頭した不法滞在者が「強制送還してくれ」なんて例も。でも、そもそも中国は日本よりも自然放射線が強い（香港近辺で日本の8倍）上に、96年までにウイグル自治区で45回も核実験を行ったので、今でも春になると沿岸地方にセシウムが風に乗って運ばれてきます。

タハハ・・・ご滞在中の大陸のみなさま、
どうぞ割高なチケットを買って故国へお帰りください。

さて、与太話はこれくらいにして、続けましょう。
「マンションってなんだろう・公開講座」6回目
きょうの話題はまたちょっと飛んで
【業界の仕組みと裏側】の中から

「売ってなんぼ」の販売会社

ここのところ、首都圏では「浦安」の惨状が話題になっています。
このブログでも取り上げたし、各種マスコミでも報道されています。
実は私も来週にはテレビでそのことを話す予定です。

新浦安の「買ってはいけない」マンションをご購入になり、
この災難に遭われた方は、さぞ購入当時の販売担当者を
お恨みになっていることと存じます。
中には、契約前にこんな会話が交わされていたかもしれません。

「ここって埋め立て地だけれど、液状化とか大丈夫なの？」
「大丈夫ですよ。きちんと土壌改良して少々の地震が来ても液状化なんて絶対に起こらないようになっていますから」
「でも、もしなっちゃったらどうなるの？」
「まあ、大丈夫なのですが、もしそうなったら売主さんの方でキッチリ対応してくれるはずです。ゼネコンは大手の○○建設ですから、責任を持って補修してくれますので、どうかご安心ください」

実にありそうな内容でしょ？
実際に、同様の説明を受けて契約された方も多いと予想します。
でも、もしこんな会話が本当に行われていたら、
この販売担当者はいくつもの違法行為を犯しています。

①「きちんと土壌改良して」
本当に土壌改良していれば、こう表現してもよいのですが、もしそうでなければ誇大表現で消費者契約法4条1項違反。
③「液状化なんて絶対に起こらないようになっていますから」
これは、もうこのフレーズ自体で同法違反。
④「もしそうなったら売主さんの方でキッチリ対応してくれるはず」
説明不足・・・というか誇大表現。正確には売主に法的な義務がない場合もある。補修をするしないは、売主の意思次第。売買契約書に「引き渡し後○年以内に起こった液状化被害は売主の負担で補修」なんて条項があれば別ですが、そんな不利な条項はまずありませんから。
⑤「ゼネコンは大手の○○建設ですから、責任を持って補修・・」
大手だから責任をもってやる、というのは単なるイメージで法的根拠なし。小さい会社だって責任をもってキッチリやるときはやります。逆に大手だからなぜか踏ん反りかえって何もしない例だってあります。
また、地震で液状化したらゼネコンの責任で補修すべし、などという法的根拠はどこにもありません。
ちなみに数年前に鉄筋不足が発覚して大問題になった「Ⅰ-linkタウンいちかわ」と、今回液状化被害が激しかった「プラウド新浦安」は同じ大手の清水建設が施工。そこに何らかの共通点があるのかどうかは分かりませんが。責任を持って・・云々は、今後を見守っていきたいですね。

もし、販売現場で先に挙げたようなトークが行われていたら、
これは理論的に消費者契約法違反による解約が可能となります。
ただし、裁判になった場合、違反事実については原告側に立証責任があります。
つまり、その時の会話をボイスレコーダーに残してあれば、
それを証拠にできるのですが・・・そんな方は、まずいませんね。

現場の営業担当者は、そういうことを知ってか知らずが、
かなりいいかげんな「トーク」を行います。
なんといっても、こんな地震なんて来るか来ないかわからないし、
たとえ今回のように甚大な液状化被害が出ても、
それは売主企業と購入者の問題であって、自分の所属する販売会社、
さらには社員（派遣社員？）の自分自身に責任が降りかかってくる可能性など、
ほぼないことを直感的に知っているからです。

それに、かれらは日々「売れ、一戸でも多く売れ」と
上からプレッシャーをかけられています。
自分に責任がかからないことなら、
それこそ「口から出まかせ出放題」となってもおかしくありませんし、
現にそういう営業マンの方が多数派でしょう。
だいたい、彼らの多くはそう長く同じ会社にいません。

彼らの上司・・・販売会社の経営陣にしても、感覚は同じ。
自社に責任がかかってこないことであれば、多少のオーバートークは黙認。
なんといって「販売代理契約」というのは、完全成果報酬システム。
購入者と売買契約を結び、引き渡しを終えてやっとお金が入るワケです。
起こるか起こらないか分からない地震についてなど、
慎重な説明をする必要をまったく感じないだろうし、
七面倒くさいことを調べて答えるより、
ひとこと「大丈夫です」といっておいたほうが簡単だし、
アタマがあったかい現場担当者にはそれしかできなかったりします。

そんな事情ですから、地震に限らず他のどんなことでも、
販売現場では「それは大丈夫です。売主は大手・・社ですから」という
トークが金科玉条のようにまかり通っているのです。

ですから、奴らの「大丈夫です」というのは大体の場合、
「私はよく知りませんが、あなたはそんなに心配する必要はありませんよ。でも、何か起こっても私も当社も責任は取りません」
という意味なのです。

今、新浦安のマンションに住む多くの人々が、
この慄然とする悍ましい事実に気が付かれているのではないでしょうか？
こういった失敗を避けるための、もっとも簡便な方法は
いつもご紹介している通りです。

---

今日は午前中に病院で前立腺の診察を受けてきました。
診察台の上に仰向けで横になって
「じゃあズボンと下着を足首まで下してください」
泌尿器科の先生はビニールの手袋。ムムッ・・・アレか、と覚悟。
「ハイ、膝を曲げて・・・ちょっと痛いですよ」
肛門に指をググっと挿入して、中をグリグリ。
もう一方の手で私のナニをギュッと握って何かを絞り出そうとなさいます。
「・・ッンッガ・・・」
「痛いですか」
そりゃあ、痛いよ。
「ああ、出ないねえ」
まるで恨みでもあるように私の直腸の奥をグリングリン。
前立腺液というのを絞り出そうとなさったのですが、結局出ませんでした。
ああ、痛かった。刺激されて、「大」を出したくなりました(笑)。

終わったら、モニターを見ながら問診。
「お酒は毎日飲まれるのですか？」
「はい、毎日」
「出てますね、やっぱり」
ガンマーの値が赤字になっています。
「お酒は、やめてください」
ガーンッ！
「一滴もダメですか？」
先生、ニヤっとして
「一滴も、とはいいませんけどね」
てことは、ビールの3本くらいはいいんだろうな、と拡大解釈。
だって、来週は花見もあるし、今週末は人とも会いたいし・・・

昨日も事務所で酒盛り。
集まったのは私も入れてオッサンが5人。
一番若いと思われるＣ社のＩさんで43歳くらいなので
平均年齢はおそらく50歳くらいでしょうか。
一応・・・業界の中堅どころ・・いやハミ出し連中(笑)？

気安い仲間なので、お堅い仕事の話なんかほとんどナシ。
色っぽい話もなし。ギラついた話もなし。
学生時代の「勉強しなかった自慢」とか地震ネタ。
一番多いのはやっぱり業界ネタバカっぱなし。

そこで、久しぶりに聞いた「感度リョーコー」なエピソードをひとつ。
5年ほど前、昨日のメンバーのうち三人が「ヨシカワ」という
プロジェクトの広告キャンペーンに携わっていました。
そのマンションの販売代理は、私の周りの人々が
「芝のチンピラやくざ」と呼んでいる
ちょっと「頭のあったかい」人々が集まっている会社。
その中でも「オンナユサ」なんて呼ばれている、
もっとも「感度リョーコー」なお方が「ヨシカワ」の担当者だったそうです。
この方・・・マイナスな面でかなりの有名人です。
その名を聞いただけで裸足で逃げ出したくなる
業界関係者は5人や10人じゃきかないでしょうね(笑)。

そのプロジェクトで、もっとも気の毒な目にあったのは
マンションのＣＧパースを製作していたＨ氏。

「ヨシカワ」プロジェクトの滑り出し・・・広告を始めたけれど、
どうも集客が思わしくなかったそうです。
「オンナユサ」は、なぜか「パースが悪い」とお考えになったようです。
「なんかこのパース、チンチクリンなのよね」
Ｈ氏を目の前にしてそうのたもうたそうです。

ひとつだけ申し上げておくと、クリエイターを相手にこういうことを言うとほぼ間違いなく次の仕事のレベルは下がります。そのあたり、体育会系営業を叱咤激励する時のやり方と同様に考えている方が多すぎ。クリエイターは「おだてて木に登らせる」人種です。

この時、「オンナユサ」氏は別のマンションのチラシを出してきて
これ見よがしに会議テーブルに広げたそうです。
「ほら、こんな風に描けないの？　コッチの方がスキっとカッコいいでしょ？　なぜこんなに違うの？」
と口を尖がらせたそうです。
Ｈ氏がＣＧパースを描いた「ヨシカワ」プロジェクトは6階建て。
「オンナユサ」が取り出したチラシのパースは20階建て。

目の前でそんなことを言われたＨ氏は、怒りに言葉を失ったそうです。
昨日も、まだ5年前の怒りが収まっていなかったご様子。
Ｈ氏には申し訳ないのですが、私はその話を聞いたとき、
お腹をよじって笑いたいのを必死でこらえました。
（あたまあったけー！）

それで思い出すのは24年位前、まだサラリーマンだった頃のエピソード。
あるプロジェクトで、同じく「芝のチンピラヤクザ」の一人が
パースアングルにさんざんにケチをつけて、中々決まりませんでした。
「どうすればよいのでしょう？」
困り果てて先輩のデザイナーがその担当者に尋ねました。
「それはなあ、もっと建物をバーンと高く見せて、横もな、ドカーンと大きく見せればいいに決まっているだろ。デフォルメだよ、デフォルメ！」
担当者は（そんな当たり前のことを俺に言わせるな）くらいの勢いです。
だいたい「チンピラやくざ」君たちのほとんどは、
打合せで「もっとインパクトを出せ」、あるいは
「もっと登場感をだせ」の2フレーズしかのたまいません。
それ以外、意味のある日本語をご存じないようです。

さて、小学生でも分かることですが、建物パースの場合、
縦を伸ばして、横も広げると、元に戻ります(笑)。
「分かりました。ではそのようにいたします」
先輩は、そういって会社に戻りました。
「どうするんですか？」
私が聞くと、先輩はニヤリ。
「あいつら相手にな、脳味噌なんか使っちゃあいけないんだよ。ツルツル・・・脳味噌をツルツルにするのが一番！」
そういって、持って帰ってきたパースアングルを
Ａ２の紙いっぱいに拡大コピー。
翌日の打ち合わせにそのままもっていきました。
「おっしゃった通り、縦をグンと伸ばし、横もグワっと広げました」
それを見た、件の担当者・・・
「おー、よくなった！　やればできるじゃないか！」

アタマ・・・あったかいでしょ(笑)。
その担当者、その後「芝のチンピラヤクザ」会社の社長にまでご出世なさいました。
そして、6階と20階が見分けられない「オンナユサ」氏も
社内では同期最速で「管理職」になられたそうです。
チンピラやくざには、小学校で習う「図形の知識」は必要ない？
アタリメーだろ！　なんて怒声が飛んできそうですね(笑)。

そんな方々が、高度な建築技術（？）によって作られる
マンションの性能や機能を説明しながらジャカジャカと売っている、
というのがこの業界の恐ろしい現実なのです。
そして、それを買っている方々もいっぱいいるのです。
なんだか背筋がゾクっとするほど寒くなってきませんか？

まあ、売っている人のアタマのあったかさと
マンションの出来は直接関係ないでしょうけど。

今日は前立腺を調べてもらったおかげで
どーもお尻のすわりが悪くて、何かモゾモゾするので
他人様の悪口雑言はコレくらいにしておきます。

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ガソリンは普通に入れられるようになり、
お米やトイレットペーパーも店頭に並んでいます。
お水はまだ買いにくい状態ですね。
京都人の私は食べられないのですが、納豆も不足気味だそうです。

それにしても、放射能が収まらないと落ち着きません。
ただ、これはまだまだ収束が見えませんね。
私は素人なのでよくわかりませんが、
どうして鉛で固めたうえコンクリートで覆わないのでしょう？
確か、チェルノブイリはそうやっていたように記憶しています。
廃炉と決まっているのなら、それでいいんじゃないですか。
それに、現場での作業は人間がチマチマやるのではなく、
ロボットは使えないのでしょうか？

今回、日本政府も東京電力もかなり初期対応を誤った気がします。
特に菅君の無能ぶりは際立っていますね。
これほどの非常時に、ほとんど何もしていません。
蓮舫や辻元、仙谷を要職につけるなどは言語道断。
だいたい、この3人は大半の国民に嫌われています。
つまり、この人事は菅政権の人気上昇にはつながらず、逆効果。

こういったことを思いついて実行する菅という人は、
なんともアホで間抜けなオッサンです。
この非常時に、あんなアホなオッサンが総理大臣なのは
まさに「弱り目に祟り目」なのですが・・・これは選んだ国民の責任。
我々はひたすら耐え忍ぶしかないでしょうね。
民主党に投票しなかった私としては腹立たしいばかりですが。

さて、2つ前の更新記事「買ってはいけないマンションの惨状」の
注目度が高いようです。
新浦安で不自由な暮らしをされている方々にとっては
あまり耳触りのよい話ではなくて恐縮です。

今日は、この震災が今後のマンション市場に対して
どのような影響を及ぼすのかについて、少し考えてみたいと思います。

まず、現在見られる現象として、多くの販売中、
および販売予定マンションのスケジュールが先延ばしされています。
「建築資材の納入予定が不安定」というのが、その理由です。
建築資材の不足は、建材メーカーの株価を高騰させたりしています。
今後しばらく、東北地方の復興事業が行われるでしょうから、
建築資材の需要は増えこそすれ、減りはしないでしょうね。

建築資材の価格が上昇すれば、当然マンションの建設費も高くなります。
すでに着工している場合はあまり影響を受けませんが、
これからゼネコンとの契約を結ぶ物件は、
建築コストの上昇は避けられないでしょう。
そうなると、販売価格にも影響をもたらします。

おもに昨年の前半、いくつかのマンションデベロッパーは
都心および城南エリアでかなり強引に用地取得を行っていました。
「エッ、そんな値段で」という高値で買っていたのです。
そういった案件のゼネコン発注は、大半これからです。
もともと無理目の「高値プロジェクト」が、さらに高くなりそうです。

その他も、これからゼネコンへ発注する新築マンションの
販売価格はすべて当初の予定よりも高くなるはずです。
ということは・・・今年の後半に市場に出てくるマンションは
ほぼ平均的に去年より高くなるのです。

マンション価格が高騰！

5年前の悪夢が、再び繰り返される可能性があります。
でも、高騰の中身は少し異なります。
この前のミニバブル期は、曲がりなりにも「需要」がありました。
内外のファンドが買っていたのと、団塊ジュニアの持家ニーズです。
でも、今回はそういった「需要」によってではなく、
単純にコストが上がったから価格に転嫁、というカタチ。

そしてもちろん、前回同様に買い手側の財布の中身は減り気味。
それに買い手自体の総数もミニバブル期よりも減少しています。
つまり、価格高騰についていける需要はほとんど期待できないのです。
その結果どうなるのか・・・・
単純に、「高いマンションは売れない」だけでしょうね。
今も住友の高いマンションは売れていませんし(笑)。

でも、今年後半から来年あたり、市場には高いマンションがあふれそうです。
モデルルームでは「今買わないと、もっと上がります」と
営業担当者が客を脅すでしょうね。
それを真に受けて、慌てて高いマンションを購入する人もいるでしょう。
そういう人はどうなるのか？

5年前に渡辺謙の広告につられて
バカ高いマンションを買った方ほどではないにしろ、
数年後には少なからず後悔することになるはずです。
なぜなら、価格の高騰は一時的な現象で終わるからです。

自由主義経済の下では、モノの価格は基本的に
「需要と供給の関係」で決まります。
東北で多くの家屋が損壊しましたが、
首都圏でも、日本全体でも、住宅は余っています。
一時的に建築資材の需給が逼迫しても、そのことに変わりはありません。
建築資材の高騰だって、いずれ落ち着きます。
ですので、中長期的に見れば住宅の価格は下がっていくはずです。

ここでちょっと話題を変えます。
わが盟友の大友さんは、もう50回以上も
夕刊フジにコラムを連載されてきました。
掲載されるのは毎週火曜日。
昨日、地震のことを書かれたというので読ませていただきました。 一般の方が住宅を買う場合、地盤なんてあまり気にしません。
大友さんのこの記事によると、
デベロッパーの仕入れ担当者さえ気にしないようです。
彼らにとっては、そこにマンションが建てられて、
買う人が見つかるのであれば地盤なんてどうでもいいのです。

でも、新浦安のあの惨状を見てしまうと、
これから住宅を買う場合、地盤の確認は「必」ですね。
軟弱地盤の被害は液状化だけではないのです。
上下水道が破壊されると、トイレさえ流せなくなります。
「凛区」のように、仮設トイレを使うのに1時間半も並ぶなんて・・・・
ちっとも凛々しくありませんよね。

でも、地盤ってどうやって調べるのでしょう？

いろいろと方法はあるようですが、
もっとも簡単で確実なのは、大友さんに頼むことです。
地盤どころか、災害履歴や価格の妥当性、
立地の価値までぜーんぶ専門家の目で調べてくれます。
費用は少しかかりますが、数年後に仮設トイレの前に並ぶ可能性は
限りなくゼロに近づきます。
こういう費用を惜しむべきではありませんね。

ただし、彼の守備範囲は首都圏だけです。

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