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現在、新築マンション市場には旧「新価格」と「逆新価格」が混在しています。
ちょっとややこしいですね。
整理すると「新価格」というのは、ちっとも新しくはありません。
いってみれば「ミニバブル価格」で、平成20年（2008）以前に事業企画されたもの。
それ以前の価格よりも2割がた高いので、あの当時は「新価格」と呼んでいました。
そして「逆新価格」というのが、昨年あたりからポチポチ出始めてきた、
「新価格」を反省して「売れそうな」あたりに値付けをした価格。

例えば、都心なら「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」や
「パークコート麻布十番」とかは、完全な「新価格」。
つまりはミニバブル時に値付けをした、バカ高いマンション。
「プラウドシティ池袋本町」は「新価格」と「逆新価格」の中間。
そして「逆新価格」は・・・・残念ながら、都心ではまだありません。
郊外なら「プレミアムプレイス草加松原」なんていう物件があります。

現状、都心で販売されているタワーマンションは、
ほぼミニバブルの「新価格」といっていいでしょう。
今度価格が出てくる藤和不動産の浅草タワープロジェクトも、
企画時はミニバブルの真っ盛りでしたから、
さほど安くは出せないと思います。

そうなると、やはり都心のタワーはまだ「買い時」とはいえません。
例えば、私がよく取り上げる湾岸エリアでは
豊洲の駅近はすでにマンション用地が品切れ状態ですが
東雲までいけばまだまだあります。
現に、これから「逆新価格」が出てきます。
有明なんて・・・空き地だらけですね。
これからいくらでも新しいマンションを作れます。
晴海にしたところで、三菱地所や住友不動産のタワーマンションが
これから数年以内には出てくると思います。

要は、今動けば「新価格」のバカ高いマンションを掴まされるけれど
2，3年待てば、逆新価格の新しい物件が買える、ということ。
もし、どうしても今買いたいのなら、
十分に値引き交渉をして、逆新価格並みの水準に持っていくべきです。
ただし、値引きを頑として行っていない物件もあるので、そこは要注意です。

値引き交渉の具体的方法については、私の古典的なレポート
「マンション値引き交渉術　無料相談付き」　12600円
をお読みいただければいいのですが、
この度、内容を少しリニューアルしました。
といっても、付録の「各デベロッパー別　値引きの傾向と対策」を
現状に合わせて修正しただけです。
ここで取り上げた主要１２社とは
三井不動産レジデンシャル
三菱地所
住友不動産
東京建物
野村不動産　
大京
東急不動産
藤和不動産
コスモスイニシア
長谷工コーポレーション
大和ハウス工業
有楽土地

以上の会社別に、どういう値引きをする傾向にあるかを
私が捉えた情報を元に解説してあります。
例えば、一般に値引きをしない住友不動産も・・・・
といったことが書かれています。

そして、この「無料相談付き」は、購入後3ヶ月間は
私へのメール相談が無料になります。
これを利用して、結構な値引きを引き出した方がたくさんいます。

「そんな相談なんかいらないから、もっと安くしろ」

というような方もおられるだろうと思い、
今回、『無料相談』を付けずに、少し安くしたバージョンも設けました。
「マンション値引き交渉術　ノウハウ編」　8990円
中身はまったく同じ。無料相談が付かないだけです。

メール相談は、どなたでも１回は無料で行っていますので、
「それで十分」という方にとってはお買い得かもしれません。

---

北海道でも神奈川でも、公立校の教師たちから集めたお金が
どこかへスパっと消えたそうですね。
日教組幹部の飲み会に消えたのか、
民主党や社民党のセンセイの選挙資金に消えたのか・・・・
連中の金ですから、どこに消えようと構いませんが、
あまり他人に胸を張れることではありませんな。
場合によっては、窃盗や詐欺、横領等の犯罪が
行われている可能性さえあります。

日教組というのは、文部科学省が進めようとしている
「道徳教育」というのに真っ向から反対しています。
「他人のものを盗むのは恥ずべきこと」
「他人に対して正直である」
「人から預かったもの、借りたものは返す」
というような、人間の基本「道徳」の教育に反対するのは
こういう「理由」があったワケですか。
よーく分かりました。日教組は反「道徳」的組織だったのですね。

まあ、連中のことですから、何をやらかしても不思議はありません。
思い出すのは、連中と戦っていた我が小学校時代、
私が奴らから延々と言われ続けたことは
「君はどうして他の人と同じことができないの？」
「他の人はみんなやっているんだぞ！」
というようなこと。
私は、他の人がやっていることでも、嫌なことはほぼしませんでした。
それが、多くの同級生の迷惑にならない限りは・・・です。
すると、例の「他の人はみんなやっているのに」という
非難を轟々と浴びせられることになります。
教師どもは毎日のように自宅にやってきて親に苦情を言うし、
私は何度も校長室に呼び出されて、何のかんのと説教されます。
彼らはどういう発想をしているのか、
自分たちヒラではなく「長」が付く人の権威が
私に通じるとお考えになっていたようです。
権威に逆らうはずの日教組の下っ端教師が考えることなど
せいぜいその程度の浅はかなことなのです。
校長室って、フカフカのソファーに座れるし、
校長先生はいい歳で、体育系の男性教師のように
私をどやしつけるエネルギーはありません。
校長室は実に居心地がいいといえば居心地がいい場所でした。
しかも、教室に戻れば「お前、また校長室に行ったのか」と
悪ガキどもの間では半ば英雄扱いですから(笑)。

で・・・百回以上は聞いたであろう校長先生のお説教も
「お前はどうして他の人と同じことができないのだ？」
という、ヒラの日教組がいうのと同じ内容。
学校の教師というのは、年から年中同じカリキュラムを教えているから
かなりアタマがコチンコチンに固まっていますね(笑)。

私は、昔も今も、自分が何をして何をしないかを決める場合、
基本として「他人がどうしているから」ということを判断基準にしません。
なぜなら、私は私で、他の誰かでも、ましてや「その他大勢」でもないから。
これは、今のわが家の教育でも徹底しています。
子どもが「ＤＳが欲しい」といっても、一切買いません。
「他の人がみんな持っている」というのは、
わが家では何の理由にもならないのです。
「ウチは最後の一人になっても、そんなもの買わないよ」
ということは、最近わが家の豚児たちも理解し始めました。

さて、マンションに話を転じましょう。
人生にとって１度か２度のマイホーム購入にあたって、
検討物件を買うか、買わないかの判断で
「他の人がたくさん買っているから」
というバカな基準を用いるのは、まず止めた方がいいと思います。
なぜなら、あなたは「他の人」ではないからです。

ただ・・・これに流される方は結構多いのです。
売る側も、そういう「判断力の弱い人」「判断に迷うタイプ」を
うまく見極めて、効果的なトークを仕掛けてきます。
「この住戸は人気タイプで、他に多くの人が検討しています」
こういったトークの類いがそれです。
「他の人も買いたがっている」
というイメージが、そういう「弱い人」の購買への安心感、
そして「買えないかも」という焦燥感を刺激するのです。

特に、大規模マンションの場合、
「もう５００戸分を契約しました。残りは１００戸しかありません」
なんていうトークが、とても効果的だったりします。
「他に５００人が買っている」というのが、妙に安心感を抱かせるのです。
単に500人の不幸予備軍がいるだけなのですが。

日本人の悪いクセですね。
「他の人も・・・しているから大丈夫」と思ってしまうのは。
他人と同じだと安心して、違っていると不安になる・・・
私のように、そういうことをほとんど気にしない人間にとって、
これはかなり不思議な心のありようなのです。
でも、残念ながら「他の人が・・」を判断基準にする方が多数派だと思います。

大きな企業に就職しても、潰れる時は潰れます。
多数派に属していても、気が付いたら少数派になっていたりします。
同じように、大きなマンションを買ったからといって、
それが生活の安心や安全を確実にするとは限りません。
ましてや、大切な資産の形成・維持につながるなんて・・・・
むしろ、その反対のことが多いと私は思います。

私は、「買ってはいけない大規模マンション」といレポートを
いくつもリリースしてきました。
レポートを書いても、買いても・・・あとからあとから
大規模マンションはどんどん世に出てきます。
そのすべてが「買ってはいけない」わけではありません。
今回、
「徹底分析、埼玉県の大規模マンション　全１６物件」
というレポートをリリースしました。
この中には「買ってもいい」と思える物件も、ほんの少し含まれています。
でも、残念ながら全体的には「買ってはいけない」方が多かったですね。
取り上げたマンションは
１「パークシティさいたま北」
２「小手指タワーズ」　　 　
３「三郷Beriesプロジェクト」　　
４「HAUSKA（ハウスカ）プロジェクト」
５「ザ・ライオンズ大宮　ウェリスレジデンス」
６「グランドミッドタワーズ大宮」　
７「ブリリア越谷レイクタウン」　　　
８「D’グラフォート　レイクタウン」　　
９「シティテラスさいたま新都心」
10「パークスクエアさいたま新都心　Airs Court」
11「エコヴィレッジ鶴瀬」
12 「グリーンフォレスト戸田」
13「プレミアムプレイス草加松原」
14「アサカレジデンス」
15「シティタワー蕨」
16 「レーベンスクエア東鷲宮ブライトアリーナ」

の１６物件です。
どうぞ、この中にご検討中のマンションがあれば
私のレポートを参考になさってください。

価格は雑誌数冊分のお値段　２５９０円です。

参考レポート

買ってはいけない大規模マンション　首都圏編

買ってはいけない大規模マンション　神奈川編

買ってはいけない大規模マンション　近畿総集編

買ってはいけない大規模マンション　千葉・茨城編

買ってはいけないタワーマンション　東京都心編

---

日本人が「土地」や「不動産」というものに執着が強いのは、
多分にその農耕民族としての歴史的背景があると思います。
武士が生まれたのは、律令制国家の末期に、
開墾農民たちが自ら拓いた土地を武力で守る、
という実態的な必要性からだったと考えられています。

我々は今、不動産を所有すると法務局の登記所で所有権を登記することで
他人に対して「対抗」できる、と民法の講義で習います。
でも、実質的には「登記」こそが所有権の源であり、
それさえあれば自分で使うのも、他人に貸すのも、
担保に差し出してお金を借りることもできます。
でも「登記」がなければ、誰も所有権を証明してくれません。

日本は明治以来整えた「登記」という近代的な法制度によって、
土地の所有権を国家として保護してきました。
国内ばかりか、併合したお隣の半島でもこの制度を適用したところ
今では「日本人に土地を取り上げられた」と恨まれています（笑）。

これは今の憲法でも保障されている「私有財産権」という
地味だけれども近代社会にとってはとても大切な権利。
といっても、我々日本人は爺さん婆さんの代のもっと前から
当たり前にあるものなので、
ちっともそのありがたさが分かっていません。

例えば、今の支那ではこの「私有財産権」が確立していないので、
ある日突然「その住まいを立ち退け」とか
「お前の財産は没収する」なんてことが、
何の法的根拠も無く行われています。
日本の場合、政府が国の発展のために国際空港を作るためでも
手前勝手に土地を収用できません。だから・・・・
「成田闘争」とか「三里塚闘争」などという騒ぎになりました。
それは、私有財産権が当たり前のように認められていて
そうカンタンには排除できなかったからです。

でも、この「私有財産権」を確立するまでには、
様々な歴史的なエピソードが積み重ねられているのです。

それは、武士の存在が大いに関わっています。
まず、支那から取り入れた律令（土地公有）制度が崩壊しつつあった時に、
日本の歴史上初めて成立した武家政権である鎌倉幕府の主な仕事は
土地をめぐる支配権（徴税権）の争いを裁くことでした。
今でいう裁判所機能のようなもの。当時、「政所」とよばれた役所が担当しました。

この「土地(不動産)」を巡る争いが、日本史のほとんどといっていいでしょう。

日本人は米を食べます。今でも、ほぼ主食。
米ができるのが田んぼです。
田んぼは、かつて日本人にとって最も大切な不動産。
日本人に多いでしょ、苗字に「田」が付く人。
ついでに言うなら「米」が付く人も多いですね。
野菜を作る「畑」「畠」は、米を作る田んぼより一等下に見られたので
この字を使う苗字の数は「田」や「米」と比べて少ないようですね。

まあ、そんなことは余談です。
例えば、江戸時代の日本は「米」本位制です。
価値の基準が、円やドルではなく、「米」なのです。
殿様に仕えるサムライの給料の単位は「三十俵」などという「米」の量です。
彼らに「米」を与える殿様でさえ、その「格」は領地で取れる米の多寡で決まります。
最大の大名である加賀の前田家は分家も合わせて100万石。
土佐の山内家は22万石。
忠臣蔵の赤穂浅野家は6万石。
大名ではなく旗本である、鬼平犯科帳の長谷川平蔵なら500石。

つまり、領地の田んぼの広さが侍の「格」を決めたのです。
そして、実際に田んぼを耕している人は・・・・

その田んぼを人に貸しているのか、所有して耕しているのか、
人から借りて耕しているのか、あるいは雇われて耕しているのか・・・
百姓にも「所有」をめぐるヒエラルキーが存在したわけです。
何といっても、江戸時代まで日本人の８割方は農民ですから。

明治維新という革命が起こってから、およそ140年ちょっと。
我々の5世代ほど前は、ほとんどが農民だったワケです。
「土地(不動産)を所有する」ということへの執着は
まだかなり濃厚に我らのＤＮＡの中に残っているといっていいでしょう。

「田んぼを持っている」は今、「家を持っている」に
ある程度置き換わっているような気がします。

「家を買ったんです」

そのセリフには、何か誇らしい感じが漂っていますね。
私は、日本人のこの「家を持とう」という意欲には、
何ら異を唱えるつもりはありません。
多くの日本人にとって、それは生きるエネルギーの源です。

ただ、どういうワケか、近年の日本人は「家を持つ」ために
あまり賢明な選択をしてきたようには思われません。

かつて「米」本位主義であった江戸期では、
貨幣経済の発達と共に豊富な商業知識を有した悪徳商人が農村に入り込み、
朴訥な百姓から土地を巻き上げるという現象が蔓延しました。
現代では、悪徳商人たちと似たり寄ったりの不動産屋連中が、
業界知識に乏しい一般人にロクでもないマンションを売りつけるという
あまり愉快でない現象が見られます。

そういったイビツな業界風景を少しでも改善できればと思い書いたのが
「年収200万円からのマイホーム戦略」という著書。
発刊1カ月にして、早々と重版が決まりました。
正直、うれしいですね。
年収200万円の方はもちろん、500万円でも1000万円でも
賢く家をお買いになるためのノウハウがいっぱい詰まっています。
ぜひともお読みください。

参考レポート

買ってはいけない大規模マンション　首都圏編

買ってはいけない大規模マンション　神奈川編

買ってはいけない大規模マンション　近畿総集編

買ってはいけない大規模マンション　千葉・茨城編

買ってはいけないタワーマンション　東京都心編

---

日曜日なので、やや脱線します。

支那の毒入りギョーザ犯人が逮捕されたとか。
「オセーヨ！」というのが正直な感想。
支那人どもが「日中関係を促進するための適切なタイミング」と
考えたかどうかは知りませんが、
日本人の不信感はそう簡単には拭えないでしょう。

私が日常よく買い物に行く食品のディスカウントストアでは
かつてよく売れていた支那製の冷凍食品ですが、
今では手に取る人さえ見かけなくなりました。
ギョーザも、冷凍の支那製はスーパーの店頭にもありません。
そりゃあ、餃子を食うのに命は賭けられませんからね。

あの時期、支那人は「毒は日本で混入された」と嘯いていたのですよ。
ああいう厚顔無恥なこと言ってしまったツケは
「支那製食品への不信」という高い代償で支払ったワケです。
連中もいくらか日本という国を理解できたのかもしれません。

さて、「これは支那人が反省した結果」なんて考えてはいけません。
支那人が何らかの外交シグナルを送ってくる場合は、
必ず内政的な「事情」があるからです。
彼らは、対外関係よりも自分達の権力闘争を重視しています。
対日関係はもちろん、対米関係ですら内部抗争の延長なのです。

5年前の反日暴動で、上海の日本領事館は大きな被害を受けました。
支那政府は未だ公式な謝罪や賠償さえ行わず、
その後進性・野蛮性をいかんなく証明しています。
あの官製の反日暴動でさえ、
民衆の不満をそらすガス抜きだったといわれています。

いくら反日教育が浸透しているからといって
大半の支那人は政治にほとんど関心がありません。
韓国人のように、反日が隅々まで浸透しているとは言いがたいのが現実。
反日暴動をするおのが姿を日本製のデジカメで記念撮影していたのがその証拠。
つまりは、支那人というのは観念的ではなく、即物的な連中なのです。

今の支那の主席・胡錦濤は、前主席である江沢民の影響力を
極力排除しようとする権力闘争に余念が無いとか。
日本に対して「甘い顔」をすることは、
江沢民派からの突き上げがあると考えられています。
そういう状況下で、今回の毒餃子事件犯人の逮捕と
外交チャンネルを通しての日本への通知をどう読むか？

胡錦濤が権力掌握に自信を深めたのか、
日本への食品輸出急減に危機感を抱いたのか。
あるいは、対米関係の悪化をにらんでバランス感覚を働かせたのか。
今のところしかとは分かりませんが、
支那政府の動きというものは、どこかの国の「宇宙人首相」のように
思いつきで行われることはほぼありません。
すべてに「意味」があると思っていいでしょう。

ここで、日本人が肝に銘じておかなければいけないのは、
支那人どもはけっして「日中友好のため」
こういう行動を行ったのではない、ということ。
今やその傲慢さでは「世界一」とされるあの野蛮人どもが、
特に日本人に対して殊勝な態度をとることはありえません。

さらに、支那製の食品の安全が確保されることにもつながりません。
支那人というのは、あの大陸に約13億人もいて
その一人ひとりの行動はほぼ政府の管理下にはない、
という現実を我々日本人は理解すべきです。
つまり、中央の統制が地方政府はおろか、
一企業、一個人にも及んでいません。
支那大陸での暴動件数が年間数万件といわれることが
「擬似」無政府状態に等しい現状を表しています。
共産党の力が今よりも隅々まで及んでいた文化大革命の時ですら、
中央の指令は地方末端まで行き届いていなかったのです。
ましてや今、中央政府が何か指令を発したとしても・・・

連中は、対日関係の改善よりも、各個人の「保身」や「権力」が
何よりも関心事であり、優先事項。
権力の中枢にいる人間も、国のことよりも自分のことを優先的に考えます。
組織よりも、まず自分、そして家族・・・それが支那人。
孫文の言葉に「漢人はひとにぎりのバラバラな砂」というのがあります。
我利我欲を優先させて、けっして団結することが無いから「砂」と同じ。
そういう視点で今後の展開を見守っていくべきです。

参考図書

異形の大国 中国―彼らに心を許してはならない 櫻井 よしこ

反日、暴動、バブル 新聞・テレビが報じない中国 (光文社新書) 麻生晴一郎

---

私の盟友である如月正雄さんは、本職がマンションのマーケッターです。
普段は、主に広告代理店の依頼で新築マンションの
マーケット分析をしています。
これって、マジメに考えるとかなり？？？な業務です。
仕事の内容がどうのこうの、ではなく「なぜ、それが必要か？」ということ。
そもそも、マンションデベロッパーが広告代理店に
マーケット分析を依頼することが、
よーく考えれば？？？なのです。
なぜなら、大金をはたいてマンション開発事業を行うのは
広告代理店ではなくデベロッパーなのです。
そりゃ、「広告的な発想で市場を分析してくれ」という部分も確かにあります。
でも、依頼の本当の狙いは、
自分たちが儲けるためにたんまりと利益を乗っけた
「事業計画上の販売価格」で、
本当に売れるのかどうか・・・を聞きたがるワケです。
「そんなもん、自分らで考えろ！」
「だったら、土地を買う前に聞けよ！」
といいたくなりますね。
だって、その価格で「売れる」とか「売れない」という判断を
不動産屋でもない広告代理店に聞いてどうすんの？
常識で考えれば、そうなりますよね。

もちろん、用地を買う前に広告代理店に
マーケットレポートの提出を求める場合もあります。
でもね・・・あのね・・・広告代理店の仕事は、あくまでも「広告」ですよ。
「この価格で売れる？」
あるいは
「この土地、販売価格０００万円の事業計画で買っていいかな？」
と聞かれれば、
「もちろん売れます、大丈夫です。弊社の提案を採用していただければ」
となるに決まっているでしょ。それがショーバイなんだから。
私も２０数年のこの業界の周辺にいて、
どうして不動産屋さんたちは広告屋風情の言うことに耳を貸すのかな・・・
と不思議でなりませんでした。
そりゃあ・・・平均すると不動産屋より広告屋の方が
ちょっとだけアタマがいいような気がします。
３流代理店でも、一応はマスコミの端っくれですから、
入社のハードルはたいていの不動産屋よりも高いからです。
でもね・・・そんな差は僅かですぜ。
『目くそ、鼻くそに説教垂れる』という状態。
傍で聞いていると、チャンチャラおかしいですぜ。

２０年前のバブルの時も、４年前のミニバブルの時も、
広告代理店の答えはひとつ。
「我々の提案をご採用いただければ、売れます」
それでいったい、どういう結果になりましたかね(笑)。

日本という国は、ホワイトカラーの労働生産性がかなり低いのですが
その原因のいくらかを、不動産業界と広告業界が担っているような気がします。

如月さんは、今もそんな仕事をなさっています。
イビツといえばイビツ。
どんなレポートでも最後の結論は同じ、なのですから。

でも、ここでご紹介するレポートを書く場合は違います。
相手は、マンション屋ではなく、みなさんエンドユーザーです。
だから、専門家として本当のことをはっきり書けます。
「これは高すぎます」
「このエリアは今、不自然に高いので避けるべきです」
「ここでの適正価格は単価０００万円です。
　それ以上で買うべきではありません」
だから、彼のレポートには根強い人気があります。
そのエリアで新築マンションの購入をお考えなら、
「必読」といっていいのではないでしょうか。
お値段も、３９６０円から４９６０円程度。
知り合いの不動産屋に食事を奢って話を聞くよりも
よほどに有益な情報が、この値段で得られるのです。

そして、彼が今度制作してくれたのは「目黒区」。
自由ヶ丘に東山、中目黒、洗足・・・・
洗練された住宅地を形成するこのエリアを細かく５つに分けて
マンション立地としての評価を詳細に解説。
ちょっと混乱気味の目黒区のマンション市場を
明解にご理解いただける渾身のレポートです。

マンション立地総合評価集「目黒区」
販売価格　4,960円

■参考レポート

マンション立地総合評価集「品川区」

マンション立地総合評価集「北区」

マンション立地総合評価集「豊島区」

マンション立地総合評価集「港区」

マンション立地総合評価集「中央区」

マンション立地総合評価集「新宿区」

マンション立地総合評価集「武蔵野市」

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