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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
AERA(アエラ)4.27日号にもの申したい

一時ほどではないにしろ、
雑誌にとって不動産・マンションの特集は
販売促進に貢献するみたいですね。
多分、これからマイホームを買いたい、
という人のニーズが強いのでしょう。
今発売中のAERA(アエラ)4.27日号。
特集の1番は「大学進学率　高い県・低い県」。
ついでに読ませていただきましたが、
「へー・・・そうだったのですか？」
と、うなづきました。
東大・京大の合格率は、奈良県が日本一なんですって。
どーりで、私の周辺に奈良県出身者の少ないこと(笑)。
それにしても・・・今から奈良県で子供作るわけにもいかんし。
特集の2番(買った目当てはコレ)は
「『中古』最後の売りどき」「アウトレットが呼ぶ『値崩れ』」
前回に比べれば、まだマシとは思いましたが、
相変わらず焦点が定まってない印象。
まず、中古マンションは、
●新築が少なくなったせいで市場ニーズが高まっている。
●実際、高値で取引されている。
●でも、この現象は安い新築が出始める来年までだから、
●今は最後の「売り時」ですよ
(ちなみに、なぜ「最後」なのかには言及なし)
次にアウトレット
●アウトレット物件は、これからもますます多くなる
●でも、よく読むと郊外の条件が悪い場所やＴＸ沿線が中心
●「住宅価格はこれから2，3年かけて02年の底値に戻る」と見る業者・・・
の意見を紹介されていますが、アエラさんも同じ考えでしょうか？
・・・・それで、アエラさんが「この特集で買ってくれる」と狙っておられた
「これからマンションを買いたい人」はどうすればいいのでしょう？
今、中古マンションは高いのでやめた方がいいわけですね？
アウトレットもこれからどんどん増えるし・・・
2，3年後の底値まで待ったほうがいい、というのがお考えでしょうか？
約1ヶ月前の特集のテーマは
「『デフレ物件』が市場に出回る　マンションを買うなら秋」でしたね。
秋じゃなくて2，3年後ですか？
1ヶ月で方針変更？
そこのところ、アエラさんもはっきりして欲しかったですね。
ただ、現象の断片を捉えて読者に紹介するだけなら、
榊とかいう跳ね返りが作っているチンピラブログでもできます。
天下の朝日新聞社が編集しているのなら、
も少し定見をもたれ、読者に向けて情報発信されてはどうでしょう？
とまあ、意地悪はこの辺にして置きましょう。
この前、アエラの記事にイチャモンつけた直後、
「榊さんはあそこまで書かれて、朝日から睨まれないのですか？」
という読者のコメントをきただきました。
まさか、こんなマイナーなブログを、
それこそ「奈良県出身者」が多そうな朝日新聞社の方が
読んでいただいているとは思えません。
でも、今回の記事は、この前私がつけた
イチャモンに答える内容が多かったので、その点に関しては
勝手にお礼を言っておきます。ありがとうございました。
さて、この1から3月、
マンションは売れに売れたと思ったら・・・やっぱり。
かつて日本一のマンション供給を誇ったD社、
この1－3月の販売戸数は過去十数年で一番だったとか。
つまりは在庫の急激な圧縮に成功したわけです。
おめでとうございます。
事業を再編できますね。
おかげで、価格も適正化に近づいた・・・かもしれません。
かたや値引きをためらった財閥系の在庫圧縮は・・・・
前の記事でも書いたとおり、
不動産を含めてモノの値段というものは、
大まかに需要と供給のバランスで決まります。
いかな財閥といえども、その原則を根本から崩すことはできません。
我慢してがんばっても、高すぎるものは売れません。
無理に売ろうと努力を続けても、
それはただ、健全な市場形成、価格形成を歪めるだけ。
これは経済学の初歩の初歩で教わった記憶があります。
財閥系に並み居る「奈良県出身者」の方々は、
この原則を、あまりに簡単すぎて忘失なさったのでしょうか？
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不動産屋さんは負け戦が苦手？

「戦力の逐次投入」というのをご存知でしょうか？
軍事用語です。女性には、特になじみがないかもしれませんね。
敵と戦う戦場に、まとまった兵力を送り込むのに、
小さな部隊に分けて少しずつ投入することをいいます。
これは、作戦としては愚の骨頂。
喧嘩のセリフで「順番に一人ずつかかってこい」というのがありますが、
敵のそういう勝手な注文に「はい、ご指示の通りに」と応えているようなもの。
小さな部隊は力が弱いので、順番にかかっていくと各個に撃破されます。
その反対は、大部隊を準備万端整えて、いちどきに送り込む。
どどっと投入して、一気に決着をつけるのです。
この方が勝てる確率がうんと高まります。
かつて、日露戦争の時の帝国陸軍は、この法則を守りました。
２０３高地や奉天大会戦では、なけなしの兵力を懸命に集合させて、
あとは作戦のやりくりで何とか優勢なロシア軍を破りました。
その後、彼らはこういう「基本のキ」ともいべき作戦の法則を忘れてしまった・・・
ノモンハン、ガダルカナル、レイテと各主戦場で「兵力の逐次投入」の愚を犯し、
とうとう戦争に負けて、国家を滅ぼしました。
さて、振り返って昨今の「マンション販売戦争」でも、
この「戦力の逐次投入」の愚を冒した売主企業がゴロゴロあります。
販売部隊（営業マン）を一気に投入しなかったから、
売れなかった・・・ではありません。
営業マンの数を揃えるくらいは、
どんな愚鈍な指揮官でもできることです。
そうではなく、今の不動産市況の戦況（趨勢）を速やかに判断して、
戦線の縮小・立て直しを決断し、
そのために必要な「値引」「価格改定」という戦力を
必要なだけまとめていちどきに投入して、
いち早く戦果（全戸完売）を確保すべきだったのです。
それを愚図愚図と先延ばしし、未練がましく小出しにしたために
未だスムーズに負け戦の戦場から撤退（完売）できずに苦しんでいる
部隊（マンション）がわんさかある、ということです。
これはひとえに撤退のための戦力投入の決断を先延ばしにした結果の、
必要以上の惨敗（販売不調）に他なりません。
ある電鉄系デベが幹事になっている８００戸規模のマンションは、
最近になって２５％オフでアンダーセールスを始めたと聞きました。
「今頃ですか！」というのが正直な感想。
１年前にやっておけば・・・おそらく去年中に完売できたでしょう。
今からやったって、何のインパクトもありません。
そのデベが撤退戦力（値引き・価格改定）をする代わりに、
ここ１年半くらい何をやっていたか？
有名タレントを投入してのイメージチェンジの大キャンペーン。
テレビコマーシャルをさんざんやって、大量集客に成功。
これは大勢が決した負け戦の戦場に、
張子の虎みたいな見せ掛けだけの部隊を投入して、
一時的に相手（客）をだまくらかしただけのもの。
「やった、やった」と騒いでいたのもつかの間。
あっという間に集客は先細り、契約は伸びずにアレレレレレ・・・。
瞬く間に立て直したばかりの戦線（販売数）は崩壊（低下）して、
元の木阿弥に。
まじめに住まいを探しているエンドユーザーから見れば、
人（客）を馬鹿にするなよ、といいたい現象ですね。
あれこれ情報を集めて一生懸命検討しているのに、
目の前でネオンをチカチカされて視界を妨げられたようなもの。
広告が悪いから客が来ない・・・というのは、
売主や販売会社にとってもっともイージーな言い訳。
そういっていれば、自分たちのせいになりませんから（笑）。
でも、タレントを起用しよう、というのも広告屋の場当たり提案。
有名タレントを広告に出せば、そりゃあ・・客は来ますよ。
でも、商品に魅力がないと思うようには売れません。
客はそこまで安直ではないのです。
広告で客を騙せる、というのは、
普段から営業トークで客を騙している不動産屋の発想の延長。
そして広告屋の「俺たちがこの案件の帰趨を担う」という
勘違いの賜物なのです。
そして・・・結果はこのザマです。
ここにあげたのは一つの例ですが、
実は似たような販売現場が大小問わず、死屍累々。
不動産屋（マンションデベロッパー）というのは、
どこもここも一様に戦場から損害を最小限に抑えての
「引き戦（撤退戦）」が苦手のようです。
上手に撤退する機会を失い、戦場に残された兵士（営業マン）の
士気（モチベーション）は下がるばかり。
半ばヤケクソで接客していることもあります。
「他の方には絶対おっしゃらないでください。○○様だけの特別な条件ですので、ぜひともお願いいたします・・・・・・ただ、この条件は本当に特別でして○○日を過ぎると売主さんの承諾を得られなくなるので、早急にお決めいただかないと」
顔ではにっこり、心は寒々しい不毛の大地。
これを本音に翻訳すると
「今月は目標に届かないから、仕方なく値引きしてあげてるんだよ。もう予算カツカツなんだから、ウダウダいわないで早く決めてくれよ。それから、誰かに喋るんじゃないよ。先に買った人にバレるとめんどくさくなるんだから。頼むよ・・・早く決めてくれないと今月の売上に間に合わないの。そうでなくても売主はぐだぐだうるさいんだから」
という感じでしょうか。
さて、みなさまエンドユーザーさんも、実はかなり賢明です。
価格改定や値引きに踏み切った物件の中でも
われわれ業界の人間が「これはお得」と思える物件はどんどん売れています。
そうでない物件は取り残されつつあります。
でも、まだチャンスは何とか選べるほどには残っています。
選ぶべき物件数が徐々に減るからといって、決して売主側のマインド、
つまり「早く売ってしまいたい」というモードに
同調する必要はない、ということです。
一生に一度のお買い物は、常に冷静に、賢明に・・・・いつもの榊の主張です。
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「これは悪質！」　だから必要なセカンドオピニオン！

緊急に追記
※この記事は10日の午前3時に一度削除した後で、再び立ち上げました。
9日の夜から10日未明にかけていただいた２名の方のコメントは
非常に申し訳ない事ながら、内容が消去されてしまいました。
恐れ入りますが、もう一度ご送信くださいますよう、お願いします。
●豊洲のタワー物件
●Y土地分譲マンションの排水溝工事について
以上２件であったと記憶しています。
大変申し訳ございません。
もう一度コメントいただければ至急でご返信します。
以下、昨日にあげた記事です。
ここ数ヶ月、マンションは売れに売れた・・・
といっても、それは価格改定をして、安くした物件だけ。
売主企業が採算を度外視して在庫整理した結果です。
いってみれば「利益なき繁忙」でしょうか。
そういうわけなのかどうか知りませんが、
最近寄せられる相談には、
販売現場の殺伐とした空気が
伝わってくるような内容が多くなりました。
例えば、
「内覧業者の同行はお断り」
「現況引渡し、瑕疵はアフターフォローで対応」
「完成しているのに、住戸を見せずに契約」
本当ですか？
と耳を疑いたくなるようなことが、
さも普通のように行われています。
最近寄せられる相談で、
「これは危ないな」と思われるケースには、
私の信頼するOさんのサポート会社を
ご紹介するようにしています。
そんな中に「これは本当にヒドイ」と思える
ケースがありましたので、あえてご紹介します。
そのタワーマンションは、京浜地区にありました。
売主は新興カタカナ系で、値引きをあまりしないG社。
私の相談者はすでに契約を終えていたのですが、
どうも危ない感じがしたので、Oさんを紹介。
内覧に同行しもらうようにアドバイスしました。
依頼を受けたOさんは、いつもの相方である一級建築士さんと一緒に、
完成したマンションの住戸内に入りました。
驚いたことに、その相談者の方が契約したときには
マンションは竣工して何ヶ月もたっていたのに、
購入する住戸を見せてもらっていなかったそうなのです。
みなさんもご注意ください。
竣工しているのに、部屋を見せずに契約しようとしたら
何か見せたくないものがあるのでは、
と疑ってください。
そして、実際に見ないで契約しては、
絶対にいけません。そこには危険がいっぱいです。
Oさんとその一級建築士さんが部屋に入ると、
バルコニー側の吸気口に黒い煤がたまっているのを見つけました。
１０数階のバルコニーから外を眺めると、
風上側に煙突を出した工場が・・・・
そうなのです。
そのマンションは工場の煤煙を
まともにかぶる位置に建てられていたのです。
まず、洗濯物は外に干せません。
バルコニーの窓も、めったに開けられないでしょう。
これは、避けるべき選択でした。
契約前に、実際の住戸をご覧になっていれば、
あるいは気づかれたかもしれません。
気がつかなかったかもしれません。
まあ、可能性は５０％でしょう。
こういう事例があるからこそ、
購入時にはセカンドオピニオンを求めるべきなのです。
自分たちで見ただけでは、発見できないことも、
目の肥えた専門家なら、見落としません。
みなさん、費用を惜しまれます。
私の信頼するOさんの事務所は、
他に比べれば割安な設定ですが、
内覧同行にはだいたい６万円弱。
一番肝心な「不動産調査」だと、１３から１６万円ほど。
でも、これは失敗しないための必要経費です。
何千万も出して、何十年もローンを払って
ご購入になるマンションです。
失敗すれば、それこそ一生後悔することになります。
そこは、本当に慎重に考えるべきです。
その契約・・・
「エイ、ヤー」と決める前に、
もう一度必ず頭を冷やしてください。
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「週刊東洋経済」さんに拍手　＆　メルマガ紹介物件募集

●やってくれましたね「週刊　東洋経済」。
不動産関係は「ダイヤモンド」の方が強いかと思っていましたが、
「東洋経済」だって捨てたものじゃありませんでしたね。
4月11日号の「週刊東洋経済」の特集は
「どこまで下がる？　不動産　マンション」。
先日ここで紹介したダイヤモンドの臨時増刊と比べて
勝るとも劣らない充実した内容。
マンションだけでなく、不動産全般に話が及んでいるので、
このブログの読者層にとっては「これはあんまり関係ない」という
内容が多いかもしれませんが・・・・まあ、買って読む価値はあります。
特に、榊への質問が多い
購入契約を結んだ売主企業が倒産した場合の
手付金保証について詳しい解説などは、
「これを読んでください」といいたくなる内容でした。
外部執筆者やインタビューの相手も、
企業の提灯を持つことの多いY・S氏ではなく
長嶋修さんや久光龍彦、長谷工の岩尾社長、森ビルの森稔氏を選ぶなど、
まずまずの人選ではないでしょうか。
ただ、いつものようにちょっとだけイチャモンをつけさせていただければ、
「どこまで下がる？」というタイトルを掲げていながら、
本文をくまなく読んでも、どこまで下がるかという具体的な答えはないようですが・・・
そのあたり、どうなのでしょう、東洋経済さん？
「お前の読み方が悪い。ここに書いてある」ということであれば
遠慮なくご指摘いただけると幸いでございます。
また、これはダイヤモンドも同じですが、
販売現場やエンドユーザーのナマの声をもっと丁寧に取材し、
紹介してほしかったですね。
まあ、雑誌の性格が経済誌であり、
エンドユーザーのマンション購入指南でないので、
仕方がないといえば仕方がない。
ただ、そういう方々への販路拡大を狙っておられるのなら、
目線を下げることも必要ではないでしょうか。
●「注目のマンション情報」紹介物件募集！
さて、東洋経済さんへの注文はそれくらいにして、
今日はこのブログを読んでいただいているデベ担当者さんへのお願い。
内容は、ズバリ
「榊淳司の注目のマンション情報」でご紹介する
マンションをご推薦ください。
お気づきかと思いますが、
ここ3ヶ月ほど「注目のマンション情報」のメルマガを発行しておりません。
ご登録いただいている方へ
申し訳ございません。
多少の言い訳をさせていただくと、
別にサボってばかりいたわけではありません。
紹介させていただこうという物件はいくつかあったのですが、
調査しているうちに、ほとんど売れてしまったのです。
注目のマンション情報では、
私が「コレは興味深い、ぜひモデルルームに行ってみては」と
思えるマンションを、榊流の説明文でご紹介するものです。
すでに３つのマンションをご紹介しましたが、
２つはほぼ完売に近い状態になりました。
デベロッパーや販売会社のご担当者さんで
「自分が担当しているこのマンションは、こんなにすばらしいよ」
というのがあれば、ぜひ
こちらからお知らせください。
内容にもよりますが、前向きに調査させていただきます。
エリアは首都圏が中心になりますが、
交通費をご負担いただけるのであれば、
全国どこへでも参ります。
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教訓に学ばない不動産業界を嘆く

この3月までに、マンションはよく売れました。
私が注意を払っている物件も、かなりの数がさばけたようです。
それこそ、ゴールデンウィークを越えたら、
売るものがなくなってしまうんじゃないの？
と心配するほどに売れています。
しかも、ここ数年前のミニバブルで本格参入してきた
素人集団と呼ぶべき他業種大手企業系のデベは
「もうこんなリスキーな事業はこりごり」
とばかりに、次々にマンション事業から撤退（笑）。
そうでなくても、イケイケドンドンで伸びてきた
カタカナ系の新興デベは軒並み倒産しているわけです。
来年の今頃は、財閥系と電鉄系、商社系以外に
マンション事業を行っているところはないじゃないかと思えるほどです。
何度も書いていいますが、この業界の人の思考ベクトルは
いつになっても短線型なのです。
売れるぞー、といったら一斉に買いに走り、
売れないぞー、となったら猫も杓子も値引きに走る。
今ほど仕入れのチャンスはないのに、
マンションの事業用地なんて、どこも見向きもしません。
景気回復は思ったより早いかもしれません。
前のバブル崩壊のときに比べたら、何もかも早く動いています。
原因が単純なだけに、治療法もはっきりしている、
というのが今回の「100年に1度」という大不況ではないでしょうか。
翻って、わがマンション業界。
必要以上に絞り込まれた供給は、
やがて需要を賄い切れなくなりそうです。
つまりは、マンションを欲しい人がいるのに、
それに見合った数が供給されない状態になります。
でも、価格が大幅に上がることはないでしょう。
一度壊れた市場は、そう簡単には元に戻りません。
じゃあ、どうなるのか？
たぶん、不動産屋がエラそうになるのではないでしょうか。
「欲しければ、売ってあげるよ」という態度になるのです。
不動産屋さんたちは、
エバれる場所と機会は絶対に逃さず、
必要以上にエバりまくる人種だということは、
ちょっと前の銀座や北の新地を知る人なら、
たいていはご賛同していただけるでしょう。
そういう点で、10年一日のごとく進歩のない業界です。
困りますね。特にマンションを買いたい人にとっては・・・
何度もいいますが、新築にこだわる必要はありません。
中古だって、新築と変わらないくらい
便利で快適な物件がいくらでもあります
新築が中古に大きく勝るところは、
ただ新しいという「気分」が大半。
築3年のマンションは、1年で走行距離1万キロ未満の中古車みたいなもの。
そのあと10年で１０万キロ以上走って乗りつぶすつもりであれば
たいした違いはありません。装備もほとんど同じ。
ただ、価格は新車（新築）よりも2割ほど安いのです。
新築でいいものが見つからなければ、中古を探しましょう。
わざわざエバる不動産屋に頭を下げてまで
新築マンションを買う必要はありません。
すでに、いただいている相談の中で
モデルルームに客が来すぎて、
購入意欲のある方に対しても横柄な態度をとっている
営業マンの話がチラホラ出てきています。
まったく・・・愚かな連中です。
私も20年ほど業界を眺めていますが、
そういう体質はほとんど変わっていません。
だいたいが、いつまでたっても人気の業種にならないのですから、
集まってくる人材の質も向上していないのでしょう。嗚呼・・・