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• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
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• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
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• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
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• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

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• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
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• マンションの管理は癒着の温床
  
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• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
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• マンション管理のキーマンとは
  
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• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
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• 管理組合の「主」には要注意
  
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• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
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• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

自分の病気について、かかりつけの主治医だけでなく
別のドクターに意見を聞いて、自分で治療法を選ぶのが
アメリカなんかではよくあるそうですね。
違う医者の意見を「セカンドオピニオン」と呼ぶことは
最近よく知られるようになっています。
病気にたいする治療法、手術の可否などは、
場合によっては命に関わること。
当然といえば当然のことだと思います。
さて、住まいはどうでしょう？
何千万も支払って購入するのが住まいです。
生涯収入の６分の１くらいでしょうか。
あるいは年収の５倍くらいという見方もあります。
それだけたくさんのお金を払って買うものなのに、
売主側の営業マンの説明だけを聞いて決断してもよいのでしょうか？
榊は大いなる疑問に感じています。
いただいている相談を読んでいても、
勢いで契約して手付金を入れてしまったけれど、
冷静に考えてみれば、様々に浮かんでくる疑問・・・・
どうしたらいいのだろう？
何とか解約できないだろうか？
手付金をあきらめないといけないのか？
みたいな内容が実に多いのです。
実は今日、私がいつもお世話になっている
サポート会社のＯ氏と食事をしながら
業界の四方山話をしていました。
そこで、二人の意見が大いに一致したところは、
エンドユーザー(普通の住宅購入者)の皆さんは、
一生の買い物なのに安易に決断をしすぎる！
ということです。
不動産業界も、昔に比べれば少しはましになりましたが、
まだまだ皆さんの無知に付け込んで
うまく売りつけようという輩がウジャウジャいます。
大手だから、財閥系だから、老舗だから・・・・
などということでは、決して安心できません。
現に、このブログに寄せられるご相談を読んでいると、
相手が大手でも、信じられないほど「不誠実」に
販売活動を行っている事例がいくらでも見られます。
みなさん、住宅の購入を安易に考えないでください！
できれば、セカンドオピニオンを求めましょう。
身近に、不動産業界に詳しい方がいれば、遠慮せずに意見を聞きましょう。
「自分の買うものを知られるのがいやだ」
確かに、そういうマインドはあるでしょう。
そういう場合、このブログに相談のコメントをいただくのも、お手軽な方法です。
ただ、私はボランティアでお答えしているので、
現地に行って調査をしたり、
資料を取り寄せて詳しく精査することまではできません。
ネット上の情報を元に、経験と感覚でアドバイスをさせていただいています。
真剣に、失敗しない住宅購入を実現させるためには、
Ｏ氏のような熟練の業界人にしっかりと「調査」をしてもらい、
その結果を大いに参考とすべきでしょう。
今日、Ｏ氏と酒を酌み交わしながら、
様々な事例をお互いに紹介し合いました。
本当に信じられないようなケースがいっぱいあります。
酷い目にあって泣き寝入りされている方が
たくさんいらっしゃることがわかります。
住宅選びには、セカンドオピニオンが必要です。
ご自身と営業マンだけで決めないようにしてください。
熱くなれば、判断を誤ることが多いのです。
サポート会社に頼めば、費用がかかります。
それは、病院にいけば治療費がかかるようなものです。
でも、長い目で見れば、決して高いものではありません。
あと・・・あまりいいたくはありませんが、
サポート会社もいろいろありますが、
時には能力を疑わざるを得ないケースもあります。
Ｏ氏のような誠実な正義感に当たれば、
それこそ間違いのないところなのですが、
うわべだけで済ましたり、そもそもが怪しい連中も
残念ながら業界に巣くっています。
真面目に考えれば、まことに嘆かわしい限りです。
でも、榊もＯ氏もめげずにがんばろう、ということで
今日の飲み会はにこやかに終わりました。

さて、いよいよ年度末商戦も実質終わりました。
「投売り」はあちらこちらで猛威をふるいましたね。
購入希望者がわんさかモデルルームに押しかけて、
成約数もそれなりに伸びたようです。
私もこれから各物件の販売状況について情報を集めますが、
在庫は相当さばけたのではないかと思います。
ただ、きれいさっぱりなくなった、というわけではありません。
まだまだ残っています。
今後はどうなるのか？
投売りは続くのか？
価格は下がり続けるのか？
うーん・・・・
悩ましいですね（笑）。
大きな問題は、大型のお父さんが終わっていないことです。
先月あるかな・・と思ったけれど、
たいしたことはありませんでした。
でも、業界の状況が好転したわけではありません。
むしろ悪化しているといっていいでしょう。
今月中には、もうひと波乱もふた波乱もあってもおかしくないはずです。
そのあたりの整理がついてくると、
この先の業界の展開も読みやすくなります。
この前のバブル崩壊のときみたいに、
不振企業の淘汰がダラダラと続くのではなく、
ビシバシと整理されて、健全な古参企業が残り、
事業意欲の旺盛な新興企業がよりよい商品企画と共に
業界に参入してくることを期待しましょう。
●４月以降の「投売り」はどうなるか？
何度も書いているように、完成在庫の「投売り」はモノがなくなった時点で終わります。
４月以降もすべてがなくなるわけではありませんが、徐々に終息に向かいます。
その後は、損切りを覚悟した企業の適度な値引き販売や、
業者に一括販売されたアウトレット物件のバーゲンセール、
そして頑強に元値を崩さない物件が入り混じったカオスの時期があり、
秋から年末にかけては全体の販売戸数がかなり絞られてくるのではないでしょうか。
新築マンションの購入希望者にとっては、かなり選択肢が狭まった状態になりそうです。
しかも、一度市場はぐちゃぐちゃにつぶれていますから、
一般の方々には「適正価格」の判断がむつかしくなります。
●どのようにマンションを選ぶべきか？
多くの相談をいただいていて思うのは、
固定観念に支配されている方がとても多いということ。
マンションは不動産です。
不動産は人間と同じで、ひとつひとつがちがうもの。
車やテレビ、携帯電話のような工業製品ではありません。
たとえ同じ間取りでも、階数によって暮らし方が微妙に異なります。
みなさんの相談で多いパターンをあげると、
「0000万円だったマンションが0000万円になりました。これ以上値引きは難しいでしょうか？」
「経営不安のある○○社が施工なのですが、大丈夫でしょうか？」
「○○社が売主の場合は安心でしょうか？」
「○○駅から近いこのマンションは買いでしょうか？」
などです。頭が硬いなーと思います。
もちろん、みなさんのお悩みはよくわかります。
私も、できるだけお答えできればと思います。
ただ・・・マンションというのは、
学校の成績表のように項目別に評価を付けて
比べればいいものではありません。
みなさん、学校時代にもらった成績表の良し悪しと、
その後の人生の明暗が必ずしも一致しないことは、よくご存知でしょ？
例えば、背が高いからといって絶対的に幸せになれないように、
空間が広ければ、そこに住む人を必ず幸せにするものではありません。
それぞれの良し悪しは、あるていどの、ゆるやかな相関関係にはあります。
でも、絶対ではないのです。
ある家族にとっては幸せを導く住まいも、
他の家族には不幸を招くかもしれません。
まず、そのマンションが、ご自身とご家族の幸せな未来を
リアルにイメージできる条件を備えているか？
そして、そのマンションは、ご予算に収まる範囲かどうか？
心にはいっぱいの夢を持って、頭は冷静に、
これから一生住むかもしれないマンションを見つめてください。
いろいろな条件を総合的に見てみましょう。
「○○社が売主だから」「○○社が施工だから」
「食器洗い機がついているから」「床暖房がないから」
「近くに激安スーパーがあるから」「○○○戸のスケールだから」
「眺望がいいから」「大規模開発ですごそうだから」
それぞれが大事なことですが、それだけで判断しないでください。
そのときには重要な問題でも、何十年も暮らすとしたら、
些細なことであることも多いのです。
広告では一番いいところ、いいたいところをクローズアップしてきます。
何も言うべきことがないと、イメージで押してきます。
もっとひどい時には、物件にまったく関係ないタレントを出してきます。
最も注意すべきは、ひとつの条件だけで決めないことです。
人生の目的がひとつでないように、家族の好みがそれぞれ違うように、
住まい選びの基準はひとつふたつではないはずです。
もちろん、すべてを満たすことはできません。
ある程度妥協は必要でしょう。
でも、決めるときに熱くなってはいけません。あくまでもクールに。
モデルルームの営業マンは、あの手この手で皆さんの頭を熱くして、
その分冷静さを失わせ、物件の欠点から目をそらせようとしますから。
榊淳司のオフィシャルホームページ
の内容が徐々に充実してきています。
みなさま、ぜひお立ち寄りください。

個人的なことで申し訳ありませんが、
事務所の引越しやパーティやなにやかやで
ここ１週間ほど、ご相談への回答がほとんどできていませんでした。
申し訳ございません。
明日の月曜日から、エンジンをかけて行ないますので
何卒お待ちくださいませ。
ところで・・・・
榊淳司のブログをやっていますよ、と身近な人にいうと
「エエエッ、榊は・・・・あなただったの！」
(もちろん、「榊淳司」はブログと執筆活動用のペンネームです)
ということも多くなりました。
意外と業界内の多くのみなさん読んでいただいているみたいで、光栄です。
「実は私もマンションを買おうと思っているけど、相談に乗ってよ」
業界内の人に、そんなことをいわれることも（笑）。
そこでこの度、「榊淳司のオフィシャルホームページ」、
というものを作ってみました。
この右下でピカピカと光っているバナーをクリックしていただければ
出来立てホヤホヤというか、まだまだ未完成のHPに飛びます。
このHPは何がいいか、というのをここで紹介させていただきます。
●なぞの男「榊淳司」のプロフィールを紹介！
業界内では「榊とは何者か？」という疑問が蔓延しているそうです（笑）。
別に隠しているわけではないのですが、
簡単なプロフィールと、このブログの経緯などを
簡単に紹介していただいた文章を載せました。
●榊不動産投資倶楽部、開設！
このブログでは、みなさんが実際お住みになる
マンションについて語ることが多いのですが、
毎月コラムを書いている「日経マネー」では、
不動産投資が主なテーマになっています。
今こそは、不動産投資を行うには、
それこそ100年に一度かもしれないチャンス。
この機会に、めったに出会えない格安の「優良物件」を
一般の投資家の方にご紹介するために作った
限定会員組織が「榊不動産投資倶楽部」なのです。
登録いただいた会員のニーズに合わせて、
榊が業界内のホットな「一次情報」・・・
つまりレインズに乗る前のインサイダーな物件を
ご紹介しようという倶楽部です。
不動産投資をお考えの方は、ぜひご登録ください。
ニーズに合わせて、榊が業界内の情報をいち早くご紹介します。
申し込みフォームの不具合を修正しました。
文字化けしなくなったはずですので、
どうぞみなさん、ご登録ください。

●マンション値引きのノウハウをわかりやすく紹介
「どうやって値引き交渉をすればいいの？」
お寄せいただく相談でもっとも多いのはコレ。
こうやればいい、というやり方は無いのですが、
基本的な考え方や値引きの仕組みを解き明かした
これまでのブログ記事を再編集してみました。
「明日はモデルルームに行って値引き交渉だ」
というときには、ぜひ読み返してみてください。
●何でもいえる「掲示板」
どこかの掲示板のように「削除要請」があったら
無条件にコメントを削除するのではなく、
投稿者が自由なコミュニケーションを行える掲示板を目指します。
マンションの値引き情報でも、
モデルルームでの出来事でも、
自由に投稿してください。
ただし、一方的で偏った意見の開示については
投稿規定にしたがって適切に処理します。
まだまだ未完成な部分が多いのですが、
みなさんぜひとも「榊のオフィシャルサイト」を楽しんでください。
この記事は、２月２８日に一度後悔したものを
一部リニューアルして再度掲載しています。

3月になりました。
いわゆる年度末です。
日本という国は、年の初めが2度あります。
1月1日と4月1日。
国の予算の始まりは4月1日。
たいていの上場企業の決算期の始まりも4月1日。
つまりは、08年度の決算の締めは3月末日。
マンションデベが、08年度の「売上」に計上するためには
3月末日までに契約者から残金を入金してもらって
「引渡し」を完了しなけらばならないのです。
そのためには・・・・
購入の「申込み」をしていただいて
手付金を入れていただいて
ローン審査も済ませて
オプションやもろもろの手続きを済ませて、
めでたくローン実行、残金精算、引渡しが完了・・・・
を、3月中に終えて、決算に入れられるのは、
実はこの土日にお申込みをいただくのが最後になります。
一生懸命がんばって、次の土日(7,8日)がギリでしょうか。
つまりは、年度末商戦は、実質この土日(28，１日)で終わるのです！
私がさんざん「投売り」と指摘してきた現象も、
来週末にはひと段落しそうです。
実際、よく売れました。
確かに、破格の値段で売っているわけですから、
買うほうも「お買得感」はあります。
さて、これからどうなるのか？
3月決算の「時価会計」を乗り越えられない企業は
容赦なく淘汰されます。
「時価会計」が何たるかについては
私のオフィシャルページをご覧ください。
世の中の「大不況」にもかかわりますが、
不動産、マンションもしばらくは低迷します。
ただ、基本的な需要はあるので、
価格が今の相場の半分や3分の１まで下がることはないと思います。
今年、マンションを買おうとする方は、
前にも書いたとおり、選択肢は狭まります。
新築にこだわらず、平行して中古も探したほうがいいと思います。
日本人の既成概念である「新築信仰」にとらわれていると、
今年はずいぶんと狭い範囲であえぐことになりそうです。

２０日が過ぎたと思ったらすぐに２５日。
そして恐怖の月末・・・・
背筋も懐も寒い今日この頃。
何も起こって欲しくないと思いながら、
何もないとちょっとガッカリなんかして・・・不謹慎でしょうか（笑）。
でもこういう世の中、
笑ってでもいなければやっていられません。
最近、心配なのはオリックスの株価が下がり続けていること。
３年前の上場来高値が38150円。
去年の６月が22,000円あたり。
そして、今日の終値が1854円。うーん・・・・
一番いいときの20分の１以下ですからね。
ここは大京とジョイントの親会社であり、
自身の直系子会社のオリックス不動産でも
マンション事業をいっぱいやっているのです。
3社あわせた供給戸数は、間違いなく全国1位じゃないでしょうか。
大京の今日の終値は44円、ジョイントは65円。うーん・・・・
まさかとは思うのですが・・・・
次に心配なのは、全国で一番たくさんマンションを施工している
長谷工の株価も下落が止まらないこと。
今日の終値は34円。
一度借金をチャラにしてもらったのに、
またぞろ超低空飛行で、
しかも今はエンジなしの滑空飛行みたいな状態。
ここは、施工を受注した先のマンションデベが
相次いで倒産しているので、その
工事費の取りっぱぐれが響いていると思われます。
ただ、ここがおかしなことになると、
多くのマンション建設現場で工事が停まり、
予定通りの引渡しができなくなって・・・・
ああ・・・考えたくもありません。
こんな時に、国会は相変わらずモタモタ。
景気対策の大筋を決めたのは、去年の10月でしょ！
一体いつになったら予算と法案を通して、
実際の施策を実行してくれるのですか？
このひと月、ふた月が大きなヤマ場になりそうなのですよ！
住宅ローン減税が確定しないうちに、
年度末商戦は終わってしまいそうじゃないですか！
さて・・・怒りはちょっと置いといて、
今日の本題に入ります。
ただ今発売中の「日経マネー」に榊のコラムが掲載されています。
今月のテーマは「中古マンション」。
前にもここでも書いたとおり、
今年の新築マンションの供給は激減しそうです。
各社、そんな状態ですから、
ジャカジャカと新規に売り出しを
かけようとする気配は微塵もありません。
少なかった去年の半分行くかどうか・・・というところ。
つまり、新築マンションを買いたい人も、
今年は選択肢が大いに減る、ということです。
このブログに寄せられる相談を読んでいても、
新築マンションに的を絞って探している方がほとんどです。
「住まいを買うのなら新築」・・・
これはマンションでも戸建てでも同じ。
例えば、結婚した、子どもができた、転勤になった・・・
人生の節目節目で「それじゃあ、家でも買おうか」
となったとき、大半の方は、まず新築を考えられます。
なぜでしょう？
日本人なら、当たり前みたいなことですが、
世界的に見れば、そうでもなかったりします。
日本人が良く比べたがる（笑）、欧米人は特にそう。
連中は、古いものをやけにありがたがったりします。
実は、日本人が新築にこだわるのは、
宗教的、歴史的な背景があると、私は考えています。
そのことについては、日経マネーの原稿でも触れました。
ただ、長くなるので、いずれ詳しく語るとして・・・
榊がいいたいのは「別に中古でもいいじゃないの」ということ。
鉄筋コンクリートでできたマンションは、
場合によっては100年くらいもちます。
例えば・・・・
日本のマンションの原型ともいうべき
同潤会アパートは、戦前の1920年代に建てられました。
確か、今でもそのまま使われているものがあったはず。
アメリカの象徴で、キングコングの映画にも再三出てきた
エンパイアステートビルは1931年の建設。
築78年で、今も立派な現役です。
今のマンションも、手抜き工事さえしていなければ
50年は楽勝、場合によって100年は持つわけです。
その最初の、一瞬の「新築気分」を味わうために、
多くの人が高いお金を払っています。
例えば、マンションは中古になって3年人が住むと、
新築時から2割くらいは値が下がるといわれています。
でも、その住まいの価値を１００だと仮定した場合、
たった3年で２０も減っているのでしょうか？
そんなこと、あるわけねえだろ、というのが榊の考えです。
だいたい、築5,6年くらいまでは、
設備機能は新築とさして変わらない状態です。
壁や天井は、場合によっては張りかえれば新築同然です。
そう考えると、中古は割安なのです。
どんな建物も「新築」は一瞬。「中古」はその後ずっと。
たった一瞬に価値を見出すのは、
日本人が桜の花が好きなようなものです。
でも、散った後も人生はずっと続きます。
というわけで、新築マンションの供給が激減する今年、
みなさんはもっと中古に目を向けてもいいのではないですか？
追記
エンパイアーステートビルをバブル時に三菱の所有と
書いてしまいましたが、ロックフェラーセンターの間違いでした。
ご指摘に感謝し、訂正いたしました。