マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
それでも、超高層を選びますか？

本業が忙しく、ブログの更新が滞りがちになっています。
お待ちいただいている方々には、大変申し訳なく思います。
さて、世間は大変なことになっていますね。
サブプライム問題から始まった金融不安が、ここまで広がるとは予想できませんでした。
麻生さんはそれを理由に選挙を先延ばし・・・・
どうやら年内はなさそうな雰囲気ですね。
補正予算でも、減税でも、証券や住宅税制の改正でも、
景気回復のために打てる手は何でも打ってもらいたいところ。
選挙はきっと、創価学会の選挙マシーンがフル回転する
東京都議選と同日開票にもっていくハラではないでしょうか。
それくらいしか、与党で過半数というチャンスは残っていないと思いますが・・・
マンションの話に戻します。
前回と前々回、大規模マンションにはデメリットが多いことを書いたところ、
多数の反響をいただきました。
こんなこと、大手デベロッパーから講演料や原稿料をもらっている
御用評論家は絶対に書きません。というか、書けません。
この勢いを借りて、今日は超高層マンションについて書きましょう。
ちょっと前まで、超高層マンションは建てれば売れる、という状態でした。
何とかは高いところに上りたがる、といったら失礼かもしれませんね。
でも、ものめずらしさやステイタス感、高みから見下ろす優越感がいいのか、
いまでも人気が高いのが超高層マンション。
でも、超高層は本当にそんなに価値があるものなのか？
また、人間にとってふさわしい住まいのカタチなのか？
私は大いに疑問をもっています。
なぜそうなのか、理由をあげてみましょう。
●地震が心配
建物の耐震性ではありません。超高層の場合は、強度の確かなコンクリートと耐震性に強い工法・構造を採用しています。そして、たいていの場合、一流のゼネコンが施工します。
問題は、地震が起こったときのエレベーターです。大きな地震があると、電気がとまります。エレベーターも止まります。まず、「振動を感知した場合は最寄階に停止」という機能が本当にうまく作動するのか？　私は疑問を持っています。
次に、電力供給が再開しても、安全点検が済むまでは動かせません。都内にエレベーターは死ぬほどありますが、安全点検できる作業員は限られています。電気が来ても、すぐには動かないでしょう。多分、復旧までに何日もかかります。それまで、上層階に住んでいる方はどうなさるのですか？　階段で上り下りして通常の生活ができるのは、せいぜい５階、６階までです。
●上層階では窓があけられない
風が強すぎます。穏やかな日にはベランダにも出られますが、風が強い日は、ほぼ窓が開けられません。洗濯物も干せません。もちろん、布団も干せません。自然、エアコン無しでは暮らせなくなります。
●健康への影響
毎日毎日、何十メートルもの高度が変わると、気圧の差もあります。山登りなら、ゆっくりと体験する気圧差を、毎日何度も行き来します。「そんなこといったら航空機の乗務員は」という疑問もありますが、航空会社は入社時の適性検査でそういう気圧差の変化に耐えられる体質の人間をより分けて採用しています。すべての人が彼らと同じ適性があるとは考えない方がいいでしょう。
●子どもが外で遊ばなくなる
これはよく言われることですね。人間は陽の光を浴びることで成長し、健康を維持するのです。
●眺望が心を不安定にする
高層階からの眺めは素晴らしいものです。でも、同じ光景を毎日見ていると飽きます。時々、ホテルに泊まったりして「非日常」で素晴らしい眺望に出会うからこそ、価値があります。日常的にあんな眺望があっても、もてあますだけではないですか。むしろ、地面を足で歩く人間が見る光景としては不自然な眺めです。人によっては情緒不安につながる恐れがあるのではないでしょうか？　「自分は関係ない」という方は別にいいでしょう。でも、ご家族全員がそうですか？
アメリカでは、すでに超高層に住むことが決していいことだとは思われていません。致し方なく、というのなら別ですが、好んで住むような住居形態ではないのでは、と私は疑っています。
少し前、タワーマンションへのご相談があったときに、上記のようなことをお答えしましたところ、以下のようなご返信をいただきました。この方は、今も賃貸で超高層にお住まいのようです。勝手ながら、一部を抜粋・伏字にして紹介させていただきます。
「タワーマンションのデメリットはまさに私も感じておりまして、
地震のときは、平均して年間2回位は非常階段で2Ｘ階から
1階まで降りることがあります。ヘトヘトになります。
それと、朝の通勤時間帯はエレベーターを待って1階に降りるまでの時間が
とてもストレスを感じております。URだからなのかと勝手に解釈しておりますが。
一番、「健康」が気になりました。
○○○区から○○区に越してきてから、睡眠が浅いように感じております。
自転車で行動するようになりましたので、風邪は全くひかなくなりましたが、
反面、体が慢性的に疲れやすくなり、空気が悪いのかと感じることがあります。
タワーマンションの健康について、ネットで調べてみましたら、
海外では、規制までしているところがあるのには驚きました。
私も少し考え直そうかと感じております。」
いかがでしょう。それでも、超高層に住んでみたいと思われますか？
私はイヤです。
さて、いただいたご相談へのお答えがやや停滞しています。
申し訳ございません。
概ね、１週間以内にはお答えをしているつもりです。
「俺はまだもらっていない」という方は、恐れ入りますがもう一度いただけますでしょうか？
何分、手作業でアナログ的にやっていますので、見落としがあるかもしれません。
それから、再度ご質問をいただく場合も、こちらのコメントからください。
メールの受信よりも、こちらのコメントを優先している関係上、
お答えを怠ったり、見逃している場合があります。
ご相談の場合は、メールアドレスの添付をくれぐれもお忘れなく。
「管理者にだけ表示を許可する」にチェックしていただくと、他の人に読まれません。
本名も住所も不要です。
ただ今企画中の「榊淳司の特選マンション情報」の配信をご希望でない場合は、
その旨コメントで入れて置いてください。
榊淳司



大規模マンションのメリットは・・・

前回のブログ記事に対する、賛否両論のコメントをいただいています。
正確に言うと、おおざっぱに賛成３、反対１。
すでに大規模マンションに住んでおられる、あるいはもう契約してしまった方にとっては不愉快な内容であったかもしれません。もし、気を悪くされた方がおられればお詫びします。
さて、前回は大規模マンションのデメリットばかりをあげつらった観がありますが、
公平を期すために多少なりとも大規模ならではメリットも上げておきましょう。
規模が大きいと
●管理費・修繕積立金収入のスケールが大きくなる
　すると、予算の組み方の裁量の幅が広がります。ただし、黒字基調の場合ですが。
●敷地が広いので、後々に緑地を駐車場に変更できたりする
　ただし、これも管理総会で４分の３の賛成が必要です
●共用施設がたくさんある
　これはデメリットとしても取り上げました。ただ、新築で入居してから数年は入居者のニーズともある程度マッチしているので、それなりに楽しめます。ただ、その後が大問題ですが。
●駐車場台数が多く確保できる
　駐車料金月５００円から、とか、無料、なんていう大規模マンションもありますね。なぜかＨ社系に多いのですが（笑）。ただ、その分は修繕積立金に回っているだけですから、ご注意ください。
●コミュニティとしての交流がある
　そんなものいらん、という方も多いのですが・・住民同士でバーベキューをしたり、ゴルフコンペを開いたり、お料理教室をやってみたり・・・コレもメリットといえばメリットです。
まあ、無理に上げれば上記の様な内容です。共用施設については、使う人は使う、使わない人はまったく使わない、というのが現実ではないでしょうか。私が「あったほうがいい」と思う共用施設は、ゲストルームです。これは入居者の年齢層が変化してもニーズは絶え間なくあるはずです。ただ、これも使い人は使うし、使わない人は使いませんね。
ご注意いただきたいのは、今の大規模マンションの共用施設は、長年の「経験則」から生まれたものではないことです。Ｈ社あたりが「これがあれば売りやすい」という視点で考え出して、世間に広まったものが大半。２０年、３０年たっても使用頻度が高く、入居者に喜ばれているような共用施設は、平たく言えば集会室と駐車場、駐輪場といった基本的なモノ。スポーツジムやプール、温泉などは途中でなくなったり、ほったらかされているものが大半。そのあたり、冷静に判断すべきで、けっして「○○もあるから」という理由で購入を決めるべきではありません。マンション内で過ごす時間の９９％は自分の住戸の中ですから。



マンションの場合、大きいことはいいことではない！

マンション購入について、多くのご相談をいただいています。
その中で気付いたのですが、未だに規模の大きなマンションの方が、
小さなものよりも良い、と思われている方が多いということ。
規模が大きければ、共用施設がたくさんあります。
敷地内に公園があったりします。
スーパーやプールやフィットネスジムがある場合もあります。
それはそれは、あればあったでいいものです。
でも、よく考えて見てください。
それらはすべて各住戸の所有者が払う「管理費」で、維持・管理されているのです。
例えば、もっともありきたりな「キッズルーム」。
確かに、便利です。学齢前の子どもたちにとってはいい遊び場です。
でも、分譲から１０年もたつと、利用者が激減します。
入居者の平均年齢が３０代から４０代に上がるからです。
中には居住者の入れ替わりもあるので、利用者がゼロになることはないにしろ、
すべての所有者が専有持分割合に応じて支払っている管理費で維持していくには、
とても不公平な状態となります。
「じゃあ、キッズルームをゲスト用の宿泊室にしよう」
という提案が管理組合でなされたとします。
これは「共用部分の用途の変更」にあたります。
この提案を可決するため、現状の法制度では全所有者の持分の４分の３の賛成が必要です。
分譲から１０年。中には自分で住んでなくて、他人に貸している方もいるでしょう。
管理組合の活動など自分には関係ない、と思っている方もいます。
そういう方も含めて、全体の４分の３の賛成票を集めなければならないのです。
自民党が３００議席をとるよりも困難な票集め（笑）。
それはそれは、大変な労力が必要です。
キッズルームだったら、放っておいてもたいして維持費はかからないでしょう。
これが、スポーツジムだったら・・・プールだったら・・・シャトルバスだったら・・・
外部の業者と契約しているものはそれぞれ「撤退条項」が設定されているとは思いますが・・・
例えば、カラオケルームを備えたマンションがありますね。
どうみても、スペースが余ったから作ったとしか思えない施設です。
常に、新しい曲を入れておかないと利用する人がいなくなります。
それも管理費でやっていくのでしょうか？
マンションの中にあるから電話をかければ、
飲み物や食べ物を誰かが持ってきてくれるわけでもありません。
機械は３年もたてば旧式になります。管理費で更新？？？
そんなものがマンションの中にあって、みんなでお金を出し合って維持しているより、
近くに最新設備のカラオケボックスがあるほうがいくらか使い勝手がいいはずです。
もう一度いいます。
すべての共用施設は、各住戸の居住者の支払う管理費によって維持・管理されています。
その用途を変更するには著しく面倒くさい手続きが必要です。
そして、最終的には所有者の４分の３の賛成が必要です。
５０戸のマンションの４分の３は３８戸。
熱心な理事長さんがボランティアでがんばれば何とかなるでしょう。
５００戸なら３７６戸、１０００戸なら７５０戸です。さあ、どうしますか？
マンションは１００戸くらいがもっとも適切なサイズだといわれています。
住民のコミュニケーションが図れて、管理費の規模もそこそこ、という意味です。
４分の３の賛成をスムーズに集めるのも、この規模が限度でしょう。
大きいことは、けっしていいことではありません。
１０年、２０年、３０年・・・年月を経れば経るほど、大きいことはハンディとなります。
大型物件ばかり検討されている方も、ぜひそういう現実を直視してください。
引き続き、ご相談を承っています。
具体的なエリア、マンション名を上げていただけると、私の見解も伝えられます。
もちろん、最終的なご判断はご自身でなさってください。
いろいろ立て込んでいて、すぐというわけにはいきませんが、
概ね１週間以内にはお答えできるように努力しています。
もし「１週間以上たっても返事が来てないぞ」という方は、
恐れ入りますがもう一度コメントでお知らせいただけますか。
見逃していたりすることもあります。
あとで答えようと、ということで置いていったままになっているのかもしれません。
何分ボランティアで行なっているもので、ご容赦ください。
コメントは「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。名前・住所など個人情報は不要です。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司



選挙もいいけれど、マンションの周辺制度も改革すべし！

このブログの９月２日、４日の記事で取り上げてきたＣＳクリエイトが飛びました。
予想されていたこととはいえ、やはり・・・といった感じです。
業界では、今日明日にでも再生法を申請しそうな企業名が囁かれています。
今、マンションを購入されようと思っている方々も、
売主企業の経営状態には十分に注意してください。
前記の９月２日の記事で取り上げたうち、
ジョイントはオリックスの救済で何とか首の皮一枚。
時価総額で下から２番目だったＣＳクリエイトは再生法申請。
その他の企業も・・・・・
一般の方々には余り関係ありませんが、
この不動産ミニバブルで急拡大した不動産ファンドの「パシフィック」という会社、
大幅な業績下方修正で株価が急落しています。
なんだか嫌な感じになっていますね。
こんなときに・・・・補正予算も組まずに・・・選挙ですか。
この国の政治家は、ほんとうにＫＹだらけですね。
民主党が勝ちそうですが、私は小沢さんのＫＹぶりがなんとも気にかかります。
１年ほど前ですか・・・意気揚々と自民党との連立案を持ち帰って、
党内で総スカン。辞める辞めないと、子どもみたいに駄々をこねたのは。
その小沢さんが総理になって、必要な景気対策が取れるのか？？？？
自民と民主、どちらが政権を取っても、一般ユーザーがマンションを買いやすくするためには
●住宅取得優遇税制の発展的復活
●建築確認申請の規制緩和
●金融緩和の継続
●低金利の継続
が必要です。特に住宅税制は住宅ローンの金利を全額所得から控除できるような大胆な緩和策をお願いしたい。
また、今の建築確認の複雑化は現場の混乱を招いただけ。国土交通省の完全な失敗。早急に簡素化すべきであり、さらに複雑化するのは改悪以外の何物でもない。
また、長期的為すべきことには
●事業者倒産に対する購入者のリスクヘッジ制度化
現在のように、事業主だけに長期間の瑕疵担保責任を負わせるのではなく、保証会社を絡めた制度を作る。つまり、事業主が倒産しても保証会社に瑕疵担保責任が継続されるようにする。
●マンション再建要件の緩和
再建できず、どんどん老朽化するマンションは社会問題となる。もっと建て替えの要件を緩和し、再建が住民にもデベロッパーにもＷＩＮになるｼｽﾃﾑを作る。
●マンション販売価格の透明化
今のように各住戸ごとの交渉で価格が決まっていると、個人の交渉力の差で損得が生まれる。例えば、完成前の販売では一切値引きを認めず、竣工後の値引き額等はある程度の時間をおいて誰にでも分かるようにするとか・・・透明性を高めるべきである。
●デザイン評価制度を作る
今のように、容積率いっぱいに、できるだけ安価に多くの住宅を作る、というＨ社のような事業方針では、決して人間的なマンションは生まれない。あまった空間にとってつけたような共用施設は、何年かたつうちにほとんど使われなくなって、管理組合のお荷物となる・・・そんなマンションではなく、住む人の目線で、何十年も心地よくすごせるための人間的な住まいを創るべき。現に、そういう方向で努力している企業もある。そういった事業を公的に評価し、多くに知らしめ、Ｈ社のように建築効率のみを優先するマンション作りに客観的な低評価を突きつけるべき。
きょうはちょっとお堅い話をしすぎました。
多くの方からマンション購入に関するご相談をいただいております。
新価格も新新価格も完全に崩壊し、旧価格の水準に戻りつつあります。
大幅な価格改定や、大胆な値引きを行なったマンションは
この週末に契約ラッシュになったようです。
そうでないところは、相変わらずの不振。
一般の購入希望者も、ここはしっかりと空気を読んで、住まいを選んでください。
ご相談はコメントでお願いします。
「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司
PS. ＴＸ柏の葉キャンパスご検討のＹＤさん。メールアドレスをお知らせください。



不動産投資は、こんな時が「買い」

不動産業界は、かつてない土砂降りに見舞われてます。
どこも、ここも売り案件ばかりで、買い手が中々見つからない・・・
でも、こういう時こそ優良案件の仕込みチャンス。
お金を持っているところは、鵜の目鷹の目で掘り出し案件を狙っています。
それは業者さんの話でしょ・・・と思われる方も、ちょっと考えて見てください。
実は、こういう時こそ一般の方にとっては不動産投資のチャンスなのです。
「不動産なんてトンデモナイ！」と、みんなが思っているから、
一般人でも優良案件をゲットできる機会が増えます。
特に、３０００万円から１億、せいぜい２億くらいまでの
アパートやマンション、オフィスビルなどにすごい掘り出し物があったりします。
「どういうものが、掘り出し物なの？」
よくでる質問です。
答えはカンタン
●投資利回りが高い（最低でも１０％！）
●資産性が安定している（場所がいい。都心や駅に近い）
この２つが基本。あと、強いてあげるなら
●モノのよさ（設計デザイン、強度、設備など）
でしょうか。
最近では２０％近くで回る物件も出てきています。
お金があったら、私が買いたいくらいです！
でも・・一般の方には優良案件とそうでない案件を見分けるのが難しいものです。
すでに、いくつか不動産投資を経験なさっている方ならまだしも、
初めての方にとっては至難の技でしょうね。
大抵の方は、不動産の売買は一生に一度か二度。
それも、ほとんどが自分が住むための住宅でしょうから。
投資用のアパートやマンション、ビルは、
自宅を選ぶのとはまたちがった「眼」で見なければなりません。
信頼のできる友人や親戚、取引先などに、
そういう投資用の不動産を扱っている業者さんがいれば、
「これくらいの予算で探してよ」と頼んで見られればいいと思います。
五年後、十年後、きっと「あの時買って大正解だった」ということになります。
そうでない方は・・・興味をもって情報を集め、ご自身で勉強してください。
そして、友人・知人の不動産投資経験者に、よい業者さんを紹介してもらってください。
いい業者さんとの出会えるのと、そうでないのは、投資の成功率に大いに関わります。
「では、いい業者って、どういう業者？」
この答えもカンタン。
●彼らが売りたいもの押し付けるのではなく、こちらの条件に最もよくあう優良案件を探し出し、勧めてくれる業者。
これに尽きます。
さて、「ＴＸと北総公団線沿線を敬遠すべし」
と記載した前回の記事は多くの方の誤解を招いてしまいました。
ＴＸなら南流山以遠、北総公団線なら東松戸以遠は慎重に、と明確に標記すべきでした。
多くの方に誤解と混乱を招いたことをお詫びします。
みなさまのご相談をお受けしております。
コメントの「管理者のみ閲覧」で、メールを添付してご送付ください。
本業が忙しい時には、即座にというわけにはまいりませんが、
なるべくお答えするようにしております。
それから、講演等、顔が出る仕事のご依頼はお断りしていますが、
原稿のご依頼は可能な限りお受けしています。
こちらもコメントでメールアドレスを添付してお知らせください。
後ほど連絡させていただきます。
榊淳司