マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
９月決算で値引き加速・・・狙うは人気の沿線

９月決算に間に合わせるため、値引きが激しくなってきました。
例えば、有楽さんの桜堤フェイシアが１７％の価格改定を行なったことで、
周辺の不振物件も次々に値引きラインを下げてきました。
まさに、市場原理が働いてきたのです。
デベロッパーは必死で在庫を圧縮しようとしています。
したがって、今後、激戦エリアのマンションは値引きの動きが
いっそう加速することが予想されます。
マンションを購入しようという方々にとっては、
ますますチャンス拡大。ただ、勝負は来年３月まで。
それまでに、今出ているよさげな物件は、あらかた掃けてしまうでしょう。
でも、残る物件は残ります。例えば、千葉ニュータウン物件。
ＴＸ沿線物件も残るでしょうね。
ブログに寄せられた相談に対しても申し上げていることですが、
北総公団線、ＴＸ線沿線でマンションを買うことは、大きなリスクを背負うことになります。
それぞれのご家族にとって、よほどの必然性がない限り、避けるべきでしょう。
それよりも、ＪＲ線や人気の私鉄の本線沿線で、
値ごろ感が出てきた物件を選ぶべきです。
その方が、将来に向けての「資産」となります。
売ったり、貸したりする時に有利です。
フェイシアは、駅からは遠いけれど、一応中央線沿線物件です。
深大寺レジデンスも、なんとか京王電鉄です。
しかし、習志野のユトリシアは私鉄本線でも京成電鉄です。
安いから、大きいから、共用施設があるから・・・という理由で選ぶべきではありません。
ましてや、人気タレントが広告に出ているから、という選択は最悪です。
たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。
不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。
タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。
おおげさな共用施設は、１０年もたつと維持に手間隙とカネがかかる
「負」の資産となることがほとんどです。
そのマンションの持つ、「場所」と「モノ」がもつ元々の価値をしっかりと見極めてください。
もし、迷われているのなら、コメントでご相談ください。
できる限り、お答えしています。
何度も同じことを書きますが、ご相談の際にはメールアドレスをお知らせください。
本名や電話番号などの個人情報は不要です。
南船橋の物件をご相談のＪＫさん。
メールアドレスをお知らせいただいていないので、
アドバイスを送れません。
まだ、ご希望ならアドレスをお知らせください。
榊淳司



年度内(来年3月まで)竣工･引渡し物件にチャンスがあります

大変多くの方からご相談のメールをいただいております。
申し訳ございません。ここ数日、本業に追われておりまして、ご返事ができておりません。
数日中には何とかお答えしたいと思っておりますので、いま少しお待ち下さい。
さて、総論的な話しをさせていただくと
「今年買った方がいいのか、来年まで待てばもっと値下がりするか」
というご質問をよくいただきます。
これは一概にお答えできるものではありません。
特定の物件に限れば、それが置かれている販売状況、
売主の経営状態などでおよそどれくらいの値引きが可能かと、推測することはできます。
市場全体となると、それこそ、おおよそのおおよそ、ということになります。
ひとついえることは、昨今のところ全国的に新規のマンション売出しがほとんど停止しています。
今、ポツポツ「新発売」として売出しを開始しているのは、
だいたいが去年より以前に土地を仕込んだものです。
それで、どこにも転売できずに仕方なく・・・という物件が多いですね。
とっくに着工をしていて、もう完成間近。
あるいは完成済みで新発売、という物件も見られます。
ただし、今年土地を仕入れた物件というのは、まだほとんど出てきていません。
でるとすれば、来年以降でしょう。
そういう物件が、今より安く出る可能性がゼロとはいえません。
ただ、価格を抑えるために、仕様を落としていることが考えられます。
仕様をどれだけ落としているか、などという専門的なことは一般の方には中々分かりにくいものです。
だから、表面的な価格のみで判断されるのは危険です。
去年の後半から今年にかけて売り出されたマンションは、
だいたいが大苦戦で、価格改定(公式の値下げ)をした物件も数多く見られます。
ほとんどが年度内(来年3月まで)の竣工･引渡しです。
私が、「千載一遇のチャンス」と申し上げているのは、そういう物件です。
売主は、決算を数字を作るため、あるいは資金繰りを考えて、売り急ぎます。
原価を割る所まで値引きをする物件さえあります。
そういうマンションを大幅値引きで購入できれば、かなりお買い得です。
ただ、注意しなければならないのは、当初の売り出し価格よりも2割値引きしても、
まだ「割高」と思える物件もあります。
セールストークにはうかうかと乗せられないで下さい。
「当初の価格よりも０００万円安くなって、お買い得です」とか、
「残００戸だからお急ぎ下さい」などといわれても、真に受けないで下さい。
特に「残００戸」という場合、正直な数字を出している例はほとんどありません。
迷ったら、判子を押す前によく研究してください。
心配しなくても、営業マンが熱心に勧めるのは売れていないからです。
1週間や2週間、契約を延ばしたって、ほとんどの場合は大丈夫。
私も、できるだけご相談にお答えしますので、
こちらにコメントをお寄せいただいても結構です。
その場合は、メールアドレスを忘れずに添付してください。
ただ、私のコメントはあくまでも助言であり、
最終判断はご自身でなさってください。
あとで「榊がこういったからこうしたのに、馬鹿を見た」なんていわれても、責任は取れません。
先日もコメントしましたが、講演や講師のご依頼は今の所遠慮させていただいております。
「なんだ、榊はお前か！」などと業界の人に言われるのはイヤですから（笑）。
原稿のご依頼は無理のない範囲でお受けしています。コメントにメールアドレスを添付してください。
こちらからご連絡いたします。
榊淳司



リーマン倒産で不安定要素が急拡大

国内は選挙でしばらく倒産劇もお休みかな・・・なんて思っていたら、
アメリカからメガトン級の倒産ニュースが飛び込んでいきましたね。
まさか、リーマンが飛ぶとは全然予想できませんでした。
最後は連邦政府が救うだろうと思っていたのに・・・ちょっとショック。
負債総額が半端じゃありませんね。約６５兆円ですか。
日本の国家予算の実働金額を軽く超えていますね。
そんなこと、日本のマンション市場に関係あるのかって？
ありますよ、大いに。
日本の金融機関も少なからず損害を蒙るでしょう。
下手すれば、今期決算は軒並み減収減益・・・赤字にならなければいいのですが。
こういうのは、すぐには全容が分からないもの。
だってみんな隠したがりますから・・・全部分かるのは早くて半年後の今期決算発表。
金融機関の決算が痛むということは、奴らが融資姿勢に慎重になるということ。
危ないマンション業者への融資姿勢もネガティブに再反転かも。
せっかく総選挙間近の人気取り政策で金融が緩みかけたのに・・・またタイトに。
下手をするとヤバイ会社は持たなくなります。
つまり、これで倒産ピークが山を越したかと思ったけれど・・・分からなくなりました。
他にも、じわじわと影響が現れてきます。
身近な所では、収入の高い金融係のサラリーマンが住宅を買い控えます。
これは結構大きな影響があります。
マンションが売れる楽観的要素がますます小さくなるのです。
まあ、ちょっとこの２,３日の動きを見守りましょう。
最大の関心事は、アメリカ政府がどう出るかということ。
彼らは経済動向に敏感、何よりもドル防衛に敏感。
いまや、合衆国を国家として１流たらしめているのは、
世界最強の軍隊と、落ち目の通貨・ドルだけですから。
なんだか百年前の大英帝国を見ているようですけど（笑）。
でも、どんな手を繰り出してくるのか注目したいと思います。
間違っても、これ以上戦費を増やすことはできないので、
北朝鮮問題では強気に出られず、交渉進展は期待薄でしょう。
マンション市場には関係ありませんが。
榊淳司



選挙が終わるまで倒産はお休み？

９月は倒産ラッシュ・・・といわれた割には静かですね。
業界では、９月の倒産劇の主役になるのではないか、
といわれたＪさんがＯの救済を受けてなんとかセーフ。
その他にも、候補に挙がっていた何社かも、未だ音無しの構え。
あれだけ厳しかった銀行の締め付けも緩んでいます。
なぜでしょう・・・・・そう、もうすぐ選挙なのです。
自民党の総裁選挙なんて、今回は簡易版ですから
国会議員と地方代表にしか選挙権がないのに、
なぜか候補者たちは全国をまわって街頭演説。
石原伸晃さんなんか「総選挙に立候補した石原です」なんて言い間違い（笑）。
もう、誰が見ても１０月の総選挙突入は当たり前。
こんなときに社会不安の元になる大型倒産なんて、
自民党としては出したくありません。
倒産を避けるためには、銀行がちょっとさじ加減をすればいいわけですから。
さて、政治の状況はさておいて、マンションは相変わらず売れていません。
でも、業界に漂っていた悲観一色のムードは、やや和らいできました。
銀行の締め付けが緩んだのがひとつ。
「今をしのげば何とかなる」という、
いつもの「頬かむりやり過ごし戦術」をいいだす経営者もいます。
つまり、いつまでもこんな最悪期は続かないだろうという、
あまり根拠のない楽観論です。
では、今の時期にマンションの購入を考えている一般の方々はどうすればいいか？
何度もここで書いているように、今こそは千載一遇のチャンスです。
優良物件が、リーズナブルな価格で購入できる時期なのです。
ただし、それは粘り強い値引き交渉を勝ち抜いてこそ得られる果実。
販売側の言い値で買えば、割高の物件を掴まされることになります。
今やマンション価格はこれまで似ない流動化の時代です。
それぞれの方の「交渉力」の違いで、損もすれば得もする時代。
人生１回の買い物です。後悔のないように、しっかりと戦いましょう。
千葉ＮＴをご検討のＳさん。
ご指定のアドレスにアドバイスメールが送信不能です。
ご確認下さい。
榊淳司



やっぱり納得できない救済劇

業界内の話で大変恐縮なのですが、
オリックスがジョイントを救済した例の一件。
本当に不可解ですね。
オリックスにとって、何のメリットがあるのか・・・
デベのノウハウだったら大京で十分のはずでしょ。
確かに、オリックスは3000億の予算を取って「叩き売り」の
土地を買いに行っているという噂は聞いていました。
ジョイントにそれだけおいしい「資産」があるのでしょうか？
だったら、そのおいしいところだけを摘まめばいいのに、
会社を丸ごと救済するなんて・・・・
倒産していたら3000億とも3500億とも言われた負債総額。
そのうち、どれだけが劣化しているのか、
想像するしかありませんが、3分の1としても1000億。
半分なら1500億ですよ！
ダイヤモンド誌にも書かれた京都駅南口の開発とか、
エイちゃんのＣＦでこけまくった熱海とか、
すっかり市場が冷え切った沖縄とか・・・・
うーん・・・納得できん！
誰か、真相を知っている、あるいは納得できる説明ができる方は、
この不勉強な榊に教えていただけませんでしょうか？
榊淳司