• 実は大規模修繕などは必要ない
  
  2023/2/26 22:35 コメント (0)

• 正直不動産第5話には、ちょっとドッチラケ
  
  2022/5/4 0:05 コメント (0)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実・・再び
  
  2021/1/26 14:43 コメント (0)

• マンションの管理は「利権」であるという平凡な真実
  
  2020/9/25 22:40 コメント (1)

• マンション居住は健康に悪い、という衝撃の真実
  
  2020/5/25 16:39 コメント (0)

• 役に立つ「マンション管理の法律実務」
  
  2019/6/7 19:00 コメント (0)

• マンション管理は終わりなきソリューション
  
  2018/9/13 19:52 コメント (2)

• なぜ金利が不動産価格に影響するのか？
  
  2018/6/7 0:01 コメント (0)

• マンションの管理は癒着の温床
  
  2018/4/4 0:05 コメント (0)

• タワーマンションのリスク＆熱海評判の理由
  
  2017/1/25 16:30 コメント (0)

• マンション管理のキーマンとは
  
  2016/4/13 19:11 コメント (2)

• 百年後も日本人はマンションに住んでいるか？
  
  2015/10/4 19:37 コメント (4)

• 管理組合の「主」には要注意
  
  2015/9/11 5:47 コメント (13)

• 管理費滞納は廃墟化への道
  
  2015/2/4 16:07 コメント (2)

• 公開講座34　マンションの廃墟化回避への法改正を
  
  2015/1/19 16:24 コメント (2)

• 公開講座33　マンションは廃墟になる
  
  2015/1/17 14:19 コメント (2)

• マンションの一生は人より長い
  
  2015/1/6 0:58 コメント (4)

• マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？
  
  2014/10/10 14:46 コメント (3)

• 管理費・修繕積立金の総額は年収3年分
  
  2014/10/8 15:49 コメント (3)

• 大規模修繕なんて必要ない!?
  
  2014/10/6 15:40 コメント (3)

• マンションのJVって何？
  
  2014/9/1 14:32 コメント (2)

• 豪華共用施設は資産価値低下の時限爆弾
  
  2013/11/25 14:38 コメント (0)

• 公開講座27　管理会社を変えてみる
  
  2013/9/27 14:31 コメント (0)

• マンションの専有部分はどこまで？　公開講座26
  
  2013/6/19 16:57 コメント (0)

• 公開講座25 マンションはホテルではない！
  
  2013/5/2 18:44 コメント (0)

• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
  2013/4/30 17:09 コメント (0)

• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 7日は不動産売却相談会
  2026/2/4 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報673号 千代田区からの2物件 を送信
  2026/1/31 14:13 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報672号 中野区からの2物件 を送信
  2026/1/30 13:52 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報671号 世田谷区からの5物件 を送信
  2026/1/29 14:00 コメント (0)

• ２０２６大波乱
  2026/1/28 14:19 コメント (0)

このブログの９月２日、４日の記事で取り上げてきたＣＳクリエイトが飛びました。
予想されていたこととはいえ、やはり・・・といった感じです。
業界では、今日明日にでも再生法を申請しそうな企業名が囁かれています。
今、マンションを購入されようと思っている方々も、
売主企業の経営状態には十分に注意してください。
前記の９月２日の記事で取り上げたうち、
ジョイントはオリックスの救済で何とか首の皮一枚。
時価総額で下から２番目だったＣＳクリエイトは再生法申請。
その他の企業も・・・・・
一般の方々には余り関係ありませんが、
この不動産ミニバブルで急拡大した不動産ファンドの「パシフィック」という会社、
大幅な業績下方修正で株価が急落しています。
なんだか嫌な感じになっていますね。
こんなときに・・・・補正予算も組まずに・・・選挙ですか。
この国の政治家は、ほんとうにＫＹだらけですね。
民主党が勝ちそうですが、私は小沢さんのＫＹぶりがなんとも気にかかります。
１年ほど前ですか・・・意気揚々と自民党との連立案を持ち帰って、
党内で総スカン。辞める辞めないと、子どもみたいに駄々をこねたのは。
その小沢さんが総理になって、必要な景気対策が取れるのか？？？？
自民と民主、どちらが政権を取っても、一般ユーザーがマンションを買いやすくするためには
●住宅取得優遇税制の発展的復活
●建築確認申請の規制緩和
●金融緩和の継続
●低金利の継続
が必要です。特に住宅税制は住宅ローンの金利を全額所得から控除できるような大胆な緩和策をお願いしたい。
また、今の建築確認の複雑化は現場の混乱を招いただけ。国土交通省の完全な失敗。早急に簡素化すべきであり、さらに複雑化するのは改悪以外の何物でもない。
また、長期的為すべきことには
●事業者倒産に対する購入者のリスクヘッジ制度化
現在のように、事業主だけに長期間の瑕疵担保責任を負わせるのではなく、保証会社を絡めた制度を作る。つまり、事業主が倒産しても保証会社に瑕疵担保責任が継続されるようにする。
●マンション再建要件の緩和
再建できず、どんどん老朽化するマンションは社会問題となる。もっと建て替えの要件を緩和し、再建が住民にもデベロッパーにもＷＩＮになるｼｽﾃﾑを作る。
●マンション販売価格の透明化
今のように各住戸ごとの交渉で価格が決まっていると、個人の交渉力の差で損得が生まれる。例えば、完成前の販売では一切値引きを認めず、竣工後の値引き額等はある程度の時間をおいて誰にでも分かるようにするとか・・・透明性を高めるべきである。
●デザイン評価制度を作る
今のように、容積率いっぱいに、できるだけ安価に多くの住宅を作る、というＨ社のような事業方針では、決して人間的なマンションは生まれない。あまった空間にとってつけたような共用施設は、何年かたつうちにほとんど使われなくなって、管理組合のお荷物となる・・・そんなマンションではなく、住む人の目線で、何十年も心地よくすごせるための人間的な住まいを創るべき。現に、そういう方向で努力している企業もある。そういった事業を公的に評価し、多くに知らしめ、Ｈ社のように建築効率のみを優先するマンション作りに客観的な低評価を突きつけるべき。
きょうはちょっとお堅い話をしすぎました。
多くの方からマンション購入に関するご相談をいただいております。
新価格も新新価格も完全に崩壊し、旧価格の水準に戻りつつあります。
大幅な価格改定や、大胆な値引きを行なったマンションは
この週末に契約ラッシュになったようです。
そうでないところは、相変わらずの不振。
一般の購入希望者も、ここはしっかりと空気を読んで、住まいを選んでください。
ご相談はコメントでお願いします。
「管理者のみにー」をチェックして、メールアドレスをお知らせください。
そのアドレスにアドバイスをお送りいたします。
また、お知らせいただいたメールアドレスには、
榊が厳選したマンション情報をお知らせすることもあります。（準備中、いつできるかは未定）
不要なら、その旨コメントしておいてください。
榊淳司
PS. ＴＸ柏の葉キャンパスご検討のＹＤさん。メールアドレスをお知らせください。

不動産業界は、かつてない土砂降りに見舞われてます。
どこも、ここも売り案件ばかりで、買い手が中々見つからない・・・
でも、こういう時こそ優良案件の仕込みチャンス。
お金を持っているところは、鵜の目鷹の目で掘り出し案件を狙っています。
それは業者さんの話でしょ・・・と思われる方も、ちょっと考えて見てください。
実は、こういう時こそ一般の方にとっては不動産投資のチャンスなのです。
「不動産なんてトンデモナイ！」と、みんなが思っているから、
一般人でも優良案件をゲットできる機会が増えます。
特に、３０００万円から１億、せいぜい２億くらいまでの
アパートやマンション、オフィスビルなどにすごい掘り出し物があったりします。
「どういうものが、掘り出し物なの？」
よくでる質問です。
答えはカンタン
●投資利回りが高い（最低でも１０％！）
●資産性が安定している（場所がいい。都心や駅に近い）
この２つが基本。あと、強いてあげるなら
●モノのよさ（設計デザイン、強度、設備など）
でしょうか。
最近では２０％近くで回る物件も出てきています。
お金があったら、私が買いたいくらいです！
でも・・一般の方には優良案件とそうでない案件を見分けるのが難しいものです。
すでに、いくつか不動産投資を経験なさっている方ならまだしも、
初めての方にとっては至難の技でしょうね。
大抵の方は、不動産の売買は一生に一度か二度。
それも、ほとんどが自分が住むための住宅でしょうから。
投資用のアパートやマンション、ビルは、
自宅を選ぶのとはまたちがった「眼」で見なければなりません。
信頼のできる友人や親戚、取引先などに、
そういう投資用の不動産を扱っている業者さんがいれば、
「これくらいの予算で探してよ」と頼んで見られればいいと思います。
五年後、十年後、きっと「あの時買って大正解だった」ということになります。
そうでない方は・・・興味をもって情報を集め、ご自身で勉強してください。
そして、友人・知人の不動産投資経験者に、よい業者さんを紹介してもらってください。
いい業者さんとの出会えるのと、そうでないのは、投資の成功率に大いに関わります。
「では、いい業者って、どういう業者？」
この答えもカンタン。
●彼らが売りたいもの押し付けるのではなく、こちらの条件に最もよくあう優良案件を探し出し、勧めてくれる業者。
これに尽きます。
さて、「ＴＸと北総公団線沿線を敬遠すべし」
と記載した前回の記事は多くの方の誤解を招いてしまいました。
ＴＸなら南流山以遠、北総公団線なら東松戸以遠は慎重に、と明確に標記すべきでした。
多くの方に誤解と混乱を招いたことをお詫びします。
みなさまのご相談をお受けしております。
コメントの「管理者のみ閲覧」で、メールを添付してご送付ください。
本業が忙しい時には、即座にというわけにはまいりませんが、
なるべくお答えするようにしております。
それから、講演等、顔が出る仕事のご依頼はお断りしていますが、
原稿のご依頼は可能な限りお受けしています。
こちらもコメントでメールアドレスを添付してお知らせください。
後ほど連絡させていただきます。
榊淳司

９月決算に間に合わせるため、値引きが激しくなってきました。
例えば、有楽さんの桜堤フェイシアが１７％の価格改定を行なったことで、
周辺の不振物件も次々に値引きラインを下げてきました。
まさに、市場原理が働いてきたのです。
デベロッパーは必死で在庫を圧縮しようとしています。
したがって、今後、激戦エリアのマンションは値引きの動きが
いっそう加速することが予想されます。
マンションを購入しようという方々にとっては、
ますますチャンス拡大。ただ、勝負は来年３月まで。
それまでに、今出ているよさげな物件は、あらかた掃けてしまうでしょう。
でも、残る物件は残ります。例えば、千葉ニュータウン物件。
ＴＸ沿線物件も残るでしょうね。
ブログに寄せられた相談に対しても申し上げていることですが、
北総公団線、ＴＸ線沿線でマンションを買うことは、大きなリスクを背負うことになります。
それぞれのご家族にとって、よほどの必然性がない限り、避けるべきでしょう。
それよりも、ＪＲ線や人気の私鉄の本線沿線で、
値ごろ感が出てきた物件を選ぶべきです。
その方が、将来に向けての「資産」となります。
売ったり、貸したりする時に有利です。
フェイシアは、駅からは遠いけれど、一応中央線沿線物件です。
深大寺レジデンスも、なんとか京王電鉄です。
しかし、習志野のユトリシアは私鉄本線でも京成電鉄です。
安いから、大きいから、共用施設があるから・・・という理由で選ぶべきではありません。
ましてや、人気タレントが広告に出ているから、という選択は最悪です。
たいていの場合、タレントはデメリットを覆い隠す目くらましです。
不動産は「動かざる資産」であることを忘れないでください。
タレントのキャラは、そのマンションとまったく関係ありません。
おおげさな共用施設は、１０年もたつと維持に手間隙とカネがかかる
「負」の資産となることがほとんどです。
そのマンションの持つ、「場所」と「モノ」がもつ元々の価値をしっかりと見極めてください。
もし、迷われているのなら、コメントでご相談ください。
できる限り、お答えしています。
何度も同じことを書きますが、ご相談の際にはメールアドレスをお知らせください。
本名や電話番号などの個人情報は不要です。
南船橋の物件をご相談のＪＫさん。
メールアドレスをお知らせいただいていないので、
アドバイスを送れません。
まだ、ご希望ならアドレスをお知らせください。
榊淳司

大変多くの方からご相談のメールをいただいております。
申し訳ございません。ここ数日、本業に追われておりまして、ご返事ができておりません。
数日中には何とかお答えしたいと思っておりますので、いま少しお待ち下さい。
さて、総論的な話しをさせていただくと
「今年買った方がいいのか、来年まで待てばもっと値下がりするか」
というご質問をよくいただきます。
これは一概にお答えできるものではありません。
特定の物件に限れば、それが置かれている販売状況、
売主の経営状態などでおよそどれくらいの値引きが可能かと、推測することはできます。
市場全体となると、それこそ、おおよそのおおよそ、ということになります。
ひとついえることは、昨今のところ全国的に新規のマンション売出しがほとんど停止しています。
今、ポツポツ「新発売」として売出しを開始しているのは、
だいたいが去年より以前に土地を仕込んだものです。
それで、どこにも転売できずに仕方なく・・・という物件が多いですね。
とっくに着工をしていて、もう完成間近。
あるいは完成済みで新発売、という物件も見られます。
ただし、今年土地を仕入れた物件というのは、まだほとんど出てきていません。
でるとすれば、来年以降でしょう。
そういう物件が、今より安く出る可能性がゼロとはいえません。
ただ、価格を抑えるために、仕様を落としていることが考えられます。
仕様をどれだけ落としているか、などという専門的なことは一般の方には中々分かりにくいものです。
だから、表面的な価格のみで判断されるのは危険です。
去年の後半から今年にかけて売り出されたマンションは、
だいたいが大苦戦で、価格改定(公式の値下げ)をした物件も数多く見られます。
ほとんどが年度内(来年3月まで)の竣工･引渡しです。
私が、「千載一遇のチャンス」と申し上げているのは、そういう物件です。
売主は、決算を数字を作るため、あるいは資金繰りを考えて、売り急ぎます。
原価を割る所まで値引きをする物件さえあります。
そういうマンションを大幅値引きで購入できれば、かなりお買い得です。
ただ、注意しなければならないのは、当初の売り出し価格よりも2割値引きしても、
まだ「割高」と思える物件もあります。
セールストークにはうかうかと乗せられないで下さい。
「当初の価格よりも０００万円安くなって、お買い得です」とか、
「残００戸だからお急ぎ下さい」などといわれても、真に受けないで下さい。
特に「残００戸」という場合、正直な数字を出している例はほとんどありません。
迷ったら、判子を押す前によく研究してください。
心配しなくても、営業マンが熱心に勧めるのは売れていないからです。
1週間や2週間、契約を延ばしたって、ほとんどの場合は大丈夫。
私も、できるだけご相談にお答えしますので、
こちらにコメントをお寄せいただいても結構です。
その場合は、メールアドレスを忘れずに添付してください。
ただ、私のコメントはあくまでも助言であり、
最終判断はご自身でなさってください。
あとで「榊がこういったからこうしたのに、馬鹿を見た」なんていわれても、責任は取れません。
先日もコメントしましたが、講演や講師のご依頼は今の所遠慮させていただいております。
「なんだ、榊はお前か！」などと業界の人に言われるのはイヤですから（笑）。
原稿のご依頼は無理のない範囲でお受けしています。コメントにメールアドレスを添付してください。
こちらからご連絡いたします。
榊淳司

国内は選挙でしばらく倒産劇もお休みかな・・・なんて思っていたら、
アメリカからメガトン級の倒産ニュースが飛び込んでいきましたね。
まさか、リーマンが飛ぶとは全然予想できませんでした。
最後は連邦政府が救うだろうと思っていたのに・・・ちょっとショック。
負債総額が半端じゃありませんね。約６５兆円ですか。
日本の国家予算の実働金額を軽く超えていますね。
そんなこと、日本のマンション市場に関係あるのかって？
ありますよ、大いに。
日本の金融機関も少なからず損害を蒙るでしょう。
下手すれば、今期決算は軒並み減収減益・・・赤字にならなければいいのですが。
こういうのは、すぐには全容が分からないもの。
だってみんな隠したがりますから・・・全部分かるのは早くて半年後の今期決算発表。
金融機関の決算が痛むということは、奴らが融資姿勢に慎重になるということ。
危ないマンション業者への融資姿勢もネガティブに再反転かも。
せっかく総選挙間近の人気取り政策で金融が緩みかけたのに・・・またタイトに。
下手をするとヤバイ会社は持たなくなります。
つまり、これで倒産ピークが山を越したかと思ったけれど・・・分からなくなりました。
他にも、じわじわと影響が現れてきます。
身近な所では、収入の高い金融係のサラリーマンが住宅を買い控えます。
これは結構大きな影響があります。
マンションが売れる楽観的要素がますます小さくなるのです。
まあ、ちょっとこの２,３日の動きを見守りましょう。
最大の関心事は、アメリカ政府がどう出るかということ。
彼らは経済動向に敏感、何よりもドル防衛に敏感。
いまや、合衆国を国家として１流たらしめているのは、
世界最強の軍隊と、落ち目の通貨・ドルだけですから。
なんだか百年前の大英帝国を見ているようですけど（笑）。
でも、どんな手を繰り出してくるのか注目したいと思います。
間違っても、これ以上戦費を増やすことはできないので、
北朝鮮問題では強気に出られず、交渉進展は期待薄でしょう。
マンション市場には関係ありませんが。
榊淳司