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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
「インテリジェンス」とは何か？

今や私の資産価値レポートは東京23区全域をカヴァーしています。
つまり、23区内で販売されている新築マンションについて、
私がどう評価しているかを知りたければ、
私が発行する数千円の資産価値レポートを購入していただければ、
たちどころに分かってしまうのです。

私はこのブログで「無料相談」を開設しています。
そこからお申込みいただければ、メールでの最初の相談には
無料でお答えしているのです。
過去、メールアドレスを変えることでこれを何度も
利用した不届き者がいましたが、今は消えました(笑)。

この無料相談では、よく23区内の物件について相談されます。
その約半数が、私の資産価値レポートを購入されずに、
無料相談のみを利用されているご様子ですね。
私は無料相談をエンドさんへのマーケティングのために
行っているので、そういう利用法も大歓迎です。

ただ、資産価値レポートを購入いただいた後でのご相談と、
そうでない場合には大まかな傾向が見られます。
それは、私の資産価値レポート購入された上での
場合は高額案件が多いということ。
未購入の場合は比較的低額案件が多いように思えます。
あと、私の返信も購入済みの方には踏み込めますが、
そうでない方には必然的にレポートの抜粋程度の
内容となってしまいます。

1億円以上の住戸で悩む場合は、数千円や1万円程度の
費用を惜しまれないのではないかと推定しています。
逆に5千万円前後の物件でお悩みの場合は、
数千円の出費でも「高い」と考えられるのでしょう。
非常に分かりやすい傾向ですね。

ネットが普及したことで、世の中の多くの情報は
タダで手に入ることになりました。
しかし、タダの情報はタダで公開した時点でタダです。
それはタダのインフォメーションですね。

一方、人間の知見というものはタダにそぐいません。
そこには相応の対価が発生してこそ価値が生まれます。
それは情報ではなくインテリジェンスなのです。
そのあたり、分かる人は分かってくださいます。

だから、私の資産価値レポートはお一人で何万円分も
購入してくださる方が多いですね。
更新する度に同じタイトルをご購入されてくださる方もいます。
そういう方は、マンション購入でまず失敗しなさそうです。

織田信長ら戦国の乱世から頭ひとつ抜けだしたいくさは、
今川義元を討ち取った桶狭間の戦いです。
この戦いで信長は、義元を討ち取った服部や毛利という
侍よりも、義元が桶狭間に在陣しているので
奇襲が可能、という知らせをもたらした梁田出羽守という
人物により多くの恩賞を与えたとされています。
まあ、本当かどうかは分かりません。「信長記」の記載。

インテリジェンスには相応の価値があるべきです。
私は資産価値レポートに自分のインテリジェンスを盛ります。
それは単なる情報ではなく、私がどう考えているのか。
私がそのマンションをどう捉えているかがインテリジェンスです。

しかし、世の中にはタダのインフォメーションと、
インテリジェンスの違いを理解できない人がいます。
どちらかというと、それを理解できる人の方が少数派。
悲しいけれども、それが現実ですね。

英語のインフォメーションは「情報」という、
わりあいよくあった日本語に訳せます。
しかし、インテリジェンスには適した訳語がありませんね。
往々にして「情報」という言葉が使われますが、
私の感覚ではちょっと違います。

インテリゲンチャ―という言葉は「教養人」でほぼほぼ。
インテリジェンスは情報と分析と知見を合わせたような意味。
日本人にはかなり不得意分野かもしれません。
だって、自分のアタマでモノを考える訓練を受けていないから。
だから、往々にして情報とインテリジェンスを混同します。

マンションについてインフォメーションと
インテリジェンスの違いが何かというと、これは鮮明。
どこどこ駅徒歩0分とか、何とか工法とか、
どんな設備があるとか、そういうことはぜーんぶ
インフォメーションの類です。もちろん、価格も。

つまり、売主であるデベロッパーが持っている
そのマンションについての情報はすべてインフォメーション。
では、インテリジェンスとは何かというと、
それをどう評価して、分析して、将来を予見するか。

この違が分かる人は私のレポートを漁る様に購入して、
貪り読んでくださっている、と私は勝手に考えています。
分からない人は、数千円の出費を惜しんでいます。
かなり勝手な解釈ですが(笑)。

インテリジェンスはタダであってはいけないし、
タダで公開した時点で価値を失います。
「0月0日にアメリカ軍が北朝鮮を攻撃する」という
かなり確かな話があったとしましょう。
世間が知らない内は、それはある意味でインテリジェンス。
でも、ニュースに流れたらそれはタダの話題、インフォメーション。

「・・・マンションは10年後に半額になる可能性あり」
こういう話をネットで公開しても、タダの駄法螺。
しかし、キチンと理由を示し、データに基づいた
知見として限られた人にお知らせしている分には
インテリジェンスとなります。

日本の学校教育に毒されたアタマでは、
何でもすぐに答えを欲しがります。
しかし、インテリジェンスというのは答えにあらず。
その感覚が分からないと、賢明な判断もできません。

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2018/5/27 0:03 | ちょっと脱線 | Comments (0)

「そのまんま」で生きるのが一番ラク

日大アメフト部のあの事件も、財務省の書類隠蔽も
その根っこにあるのは同じマインドです。
「バレなければいいんだ」
実際、世の中にはバレない悪事が山の様にあるでしょう。
「シメシメ」と思っている小悪党はウジャウジャいるはず。

でも、それはそれでキチンと報いを受けるのですよ。
何かというと40過ぎると不細工な顔になりますから。
まあ、ブサイクでなければ「涼しくない」とでもいおうか。
目が淀んで、そこから人格まで見えてくるようになります。
その次に、人格の優れた人がまわりに集まらなくなります。

日頃から嘘をついたり、バレなければいいという
悪事を繰り返している人は、自然とそういう劣性な人柄を形成します。
それを、口先や態度でごまかせると小悪党どもは考えます。
少数の人間やいくつかの局面はそれで誤魔化せるかもしれません。

しかし、それで誤魔化され続けるのはただのアホ。
ちょっと良くモノが見える人にはすぐに見破られます。
気が付けば、自分のまわりにはごまかされる程度のアホか
つまらない人間しかいなくなっています。

そういう人を横目で眺めていると不思議ですね。
「なんでわざわざそんなしんどい生き方してるの」と。
だって、ウソを10個もつけば１つや２つはバレますよ。
バレたら「あいつは嘘つきや」と思われるでしょ。

あるいは、決定的なウソを守るためにしんどい言い訳や
さらに苦しいウソをつき続けなければいけません。
一昨日の日大監督とコーチの会見がまさにそれでしょ。
最初にごめんなさいしといたら騒ぎは今の10分の1未満。

財務省の書類隠蔽でも、構造は同じですやん。
最初に出しておいた方が、今よりずっとラク。
「書類は破棄しました」なんてウソをついたおかげで、
面目丸つぶれ。ものすごくしんどいやり方です。

わたし、しんどいのが嫌いですからウソは避けます。
最悪は、「言わない」ことにしています。
そうすれば、あとでしんどくなることはありませんから。
もう50代も半ばを過ぎて、今さらしんどいのは嫌です。

世の中には見栄っ張りがいるでしょ。
あれも広い意味ではウソついているのと同じです。
本来の自分を膨らませて他人にイメージさせようとするのが
「見栄を張る」ということではないのでしょうか。

タワーマンションには見栄っ張りが集まる傾向にあるので、
そこに住んで人付き合いをすると見栄の張り合いになります。
まあ、しんどそうですね。それにめんどくさそう。
持っていないお金を「持っている」フリするのって最悪。
そんなん「ないものはないでええやん」、と思います。

「おれはスゴイ人間やで」と言いたがるのも見栄っ張り。
マンションのモデルルームを見学して書かされるアンケート。
年収をわざと膨らませて書く人がいるとか。ただのアホ。
かと思えば「自分は・・世界でわりあい有名なんです」
なんてアホな自慢を垂れる奴もいるとか。
不動産屋相手に見栄を張るというのは、かなりのおバカ。

自分がちょっとでも優位な立場にあると分かると、
すぐに「教えてあげよう」とか「こうすればいい」と、
上から目線でモノを言いたがる輩も多いですね。
なぜか、彼らは比較的ウソつきとマインドが近そうです。

まあ、ウソをつくとか見栄を張るとか、説教たれたがる
というのは、どこかで自分に自信がないのでしょうね。
等身大の自分は他人に軽く見られるかもしれないから、
ちょっとでも大きく見せようとなさるのでしょう。
それにしても、それはとってもしんどいことです。
私にはまったく理解できない心理的な構造です。

考えてみれば私も若い頃は多少見栄っ張りだったかもしれません。
しかし、20代の後半で年収が実質3千万円になった時、
世の中を「こんなものか」と睥睨するようになりました。
たったの3千万で何をエラそうに、と思いますけどね(笑)。

そのあと、そんなに稼げなくなりましたが、
まあマインドはほとんど変わっていません。
この2月、上から下まであわせて8千円くらいの恰好で
20代のドイツ人をあっちこっちへ案内しました。

「ホームレスのような格好なのに、まるで街の主のような感じで歩いている」

彼はとってもおしゃれで、キチンとした格好。
日本で「100人のオピニオンリーダー」に選ばれた
オッサンがホームレスみたいな恰好で街を歩くことが、
彼にとってはとても信じがたい現象のようだったとか。

その後、そのドイツ人はヨーロッパに帰って、
日本旅行の印象を誰かに聞かれると、
浅草や鎌倉や靖国神社で見たことではなく、
「日本でスーパークールにぶっ飛んでいるオッサンに会った」と
言いまくっているそうです。ふーん。まあええけど。

多くの人が見栄を張りたがる中に合って、
私のようにほぼほぼ見栄を張らない人間は、
却って目立つのではないでしょうか。そう思いました。
格好だけではなく、ものの考え方でもそれは言えます。

よくこのブログの読者さんから言われること。
「自分も賛同できる正論をズバっと書かれているところがすごい」
でも、それってそんなに難しいことではありません。
考えていることをそのまま書けばいいだけですから。
しかし、そういうのってそう簡単ではないらしいですね。

見栄を張らずに生きるということは、格好にも
ものの考え方にも余計な装飾を施さないこと。
実のところ、その本質的なところは同じ。
でも、人は文章を書くときにちょっとでも「格好良く」、
あるいは「賢く思われるように」と考えるようです。

私はそんなことぜーんぜん考えません。
何かを考えるとすれば、分かりやすく、読みやすく。
私の場合、自分で「俺は賢いねん」なんて言わなくても、
初対面で15分話せば当方の知性が伝わると、
勝手に考えています。すごい傲慢でしょ。

でも、だから話していても文章を書いていても、
「賢く」装飾する必要をまったく感じないのです。
これが中々難しいことのようです。
つまり、人々の心に宿る見栄っ張りの心が、
簡明な文章を綴ることを妨げているのですよ、きっと。

むしろ、私の書いたものを読む人の知的水準は自分よりも
低いと想定して文章を整えます。
私の父親は、私が10歳くらいの時に、
「世の中10人おったら8人か9人まではアホや」
と教えてくれました。今でもそうだと思います。
だから私は基本的に他の8人か9人に向けて文章を書きます。

ただ、こういう傲慢な生き方をしていると、
時々「残りひとり」にあって、えらく恥を掻きます(笑)。
でもまあ、この私のスタイルは見栄を張るのとは違います。
ひとことで言えば、何事も「そのまんま」。
どっかの淫行おやじとは違いますから誤解なきように。

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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2018/5/25 0:02 | ちょっと脱線 | Comments (2)

注目のタワーマンションは平均24％、全物件が値上り

 

掲載時 マンション名 新築時＠ 現在価格 騰落率％
2013.5 富久クロス 330 437 32.8
  SAION SAKURAZAKA 480 576 20
  ザ六本木東京クラブR 478 675 41.1
  アークヒルズ仙石山R 478 783 63.8
 
プラウドタワー千代田富士見R
 419 538 28.1
  クラッシィタワー東中野 370 442 19.3
  ブリリアタワー池袋 370 518 39.8
  ル・サンク大崎Wタワー 352 429 21.9
  パークシティ大崎 382 481 25.9
 
キャピタルゲートPザタワー
 355 433 21.8
  ザ 湾岸タワーレックスG 235 259 9.5
  プラウドタワー大泉学園 296 359 21.3
2013.9 グランドメゾン白金の杜 ザタワー 447 586 31
2014.1 ザ・レジデンス三田  438 555 26.7
  勝どきザタワー 313 363 15.8
2014.4 プラウドタワー立川 325 440 35.3
2014.8 プラウドシティ蒲田 299 345 15.2
  リヴァリエA棟 195 217 11.1
2014.1 クレヴィアタワー池田山 406 447 10
2015.2 ブリリアタワーズ目黒ノース 600 660 10
2015.5 ブリリアザタワー東京八重洲AV 350 464 32.5
2015.9 パークタワー新川崎 261 309 18.1
2016.5 ザ・パークハウス中野タワー 440 448 1.8
  平均 374.7 468 24.03

何か、不得意なことをやってしまいました。
上の表は何かというと、私の資産価値レポートの
人気タイトルである「注目のタワーマンション」において
2013年以降に取り上げた物件で、
なおかつ2017年までに建物が完成したものの一覧。

新築時坪単価と現在価格（坪単価）は、
マンションレビューというサイトに出ている
現在の評価額と騰落率を基に算出。
マンションレビューに現在の評価額が
出ていない場合は、当研究所の推定値です。

まあ、物の見事に全物件が値上がりしています。
平均で24％ですか。一番すごいのは63％。
しかし、100％(2倍)以上に値上がりした物件はありません。
まあ、東京のバブルなんて可愛いものですね。

この5年でマンション用地は倍近く値上がりしている、
という印象ですが、建物が建ってしまうと・・・
坪単価が400万円を超えると年収1千万円でも買えません。
坪単価300万円なら、何とか買えますね。
年収700万円未満はお呼びではなくなります。
「川崎か有明でも行ってろや」ということでしょうね。

私が「注目のタワーマンション」で取り上げる物件は、
特にお奨めという物件も交じりますが、
「まあ何とか検討できるかな」というところまで
範囲を広げています。でないと物件がなくなるので(笑)。

ご存じの通り、現在の局地バブルは2013年に始まっています。
だから、それよりも前に販売されていたタワーマンションも
そのほとんどが値上がりしています。
まあ、築20年を超えるような物件はどうか分かりません。

そして、現在販売されている物件はどれも高くて、
建物が完成する頃には値下がりしている危険さえあります。
特に2020年の春以降に完成する物件は、
極めてデンジャラスではないかと見ています。
今、新築のタワーを検討するのなら、
物件選びはよほど慎重になるべきだと思いますよ。

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
待ち時間が多少はございました。
次回も同じようになるかどうかは分りません。

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一部デベさんとも仲良くしています

19日に今シーズンの早稲田大学での講座を終了。
次は秋学期に1回3時間の集中講義を2回行う予定。
次回のテーマは「マンションの選び方、買い方、住み方、売り方」。
ものすごーく実用的な内容に徹する予定です。乞うご期待。

1回3時間ですから、休憩も挟みますがけっこう長い。
実はヨタ話を合計で小一時間くらいは入れ込みます。
まあ受講生の方も、ヨタ話のジョークではよく笑ってくださる。
こっちもリラックスできますからね。

そういうヨタ話のネタをひとつ。
「最近、私はすっかり『暴落オジサン』と呼ばれています」
週刊誌やネットメディア、テレビのワイドショーなどで
マンションや不動産が「暴落する」というテーマで
何かの企画があるたびにお声がかかります。
それぞれテーマに合わせてコメントをだしたり、
時には原稿も書いたりします。

ああいうのって、全部先方が持ちかけてくるのです。
自分から「暴落ネタでいきましょう」なんて持ち込むことは
まずありませんね。ホントの話。
ただ、私が連載を持っている夕刊フジやポストセブンでは
時々「そろそろやってみるか」と「暴落」を書きますが(笑)。

去年、「2025年東京不動産大暴落」という本を出しました。
5刷りまで増刷されて、今でもアマゾンの「1位」になったりします。
あれでさえ、編集者が持ちこんできたタイトルです。
20代のうら若き美人編集者が「これで書いてください」と。

私は常に「暴落する可能性はこれだけあります」と言っています。
「必ず暴落します」なんて言いません。書きません。
「必ず下落期がやってきます」とは言いますけどね。書きます。
そんなん、未来のことは分かりませんよ。

世の中にはポジショントークというものがあります。
自分が属する、あるいは応援する何かについて擁護的な
発言や言論を展開することがポジショントーク。
カンタンに言えば公明党の議員が創価学会を擁護する発言。

これは、基本的に美しくありません。
何よりもおもしろくありませんね。あたり前ですから。
ジャーナリズムというものにポジショントークは禁忌。
東京新聞の某女性記者が反安倍に凝り固まっていると
かねて報道されていたら、彼女は共産党のシンパだったとか。
まあ、美しくありませんわな。そういう行為は。

私は「住宅ジャーナリスト」を名乗っていますが、
住宅を巡るジャーナリズムの世界でも、
時々ポジショントークを見かけますね。
デベロッパーからお金をもらっている人は仕方なし。
そうでないけれども勝手に新築マンションの特定物件を
ほめそやす発言をしているお方も見かけます。
なんでやろ、と思います。すでにジャーナリズムにあらず。

親しいコンサルタントが野村不動産のOBです。
彼は古巣の仲間と飲むことが多いらしくて、
ごくたまに私のことが話題に出るとか。
「俺、榊さんとは飲み仲間だよ」というと、
「エエ、ホントかよ」と驚かれるそうな。アハハハ。

そういう話がでると、私はそのコンサル君に言います。
「僕ってものすごく買収に弱いから、と言っておいて」
そんなん、私の年収分くらいのお金を積まれたら
野村不動産の悪口なんて一切書きませんから、なんて。
もちのろん、ジョーダンです。

実はデベロッパーの何社かの広報とはつながりがあります。
定期的にお食事にお呼ばれもしています。
私が「業界のユニクロです」と書いている某ゼネコンも
そういった1社ですね。私の担当は素敵な紳士。

かといって、私は書くことを変えたりはしません。
まあ、ことさらえげつなく批判もしませんが。
ただ、広報とつながっているといろいろと
問い合わせやご紹介ができたりします。
そういう面でこちらにもメリットがあります。

ただし、私はあくまでもジャーナリズムの立場を
守りたいと考えていますので、
ポジショントークは一切しません。美しくないから。
ポジショントークを行った時点で、すでに
まっとうなジャーナリズムではないと思います。
ジャーナリズムを名乗っていない人は良いですが。

というわけで、デベのみなさん！
私はデベロッパーを忌み嫌っているわけではありません。
ジャーナリストとしてお付き合いをさせていただきます。

5月26日 (土)榊淳司の不動産売却相談会

を開催することにいたしました。
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開催日時：5月26 日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

5月26日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は3組様。
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榊淳司マンション情報228号 東京の大規模マンションから6物件　を送信

5月19日18：03に「榊淳司マンション情報228号 東京の大規模マンションから6物件」
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

●はアットマーク

受信をご確認ください。
受信できていない場合は、「迷惑メール」に入っていないか見てください。
もし「迷惑メール」に入っていた場合は、「迷惑メールでない」等の指定をなさってください。

今回、5月に入って6回目の配信でした。
次回は東京のタワーマンションあたりの予定です。
※実は227号を送信する数分前に228号を送信しています。
　次回は229号の予定です。

ご希望の方は早めにお手続きください。

なお、手続きをしているのにメルマガが届かない、
という方はお問合せフォームからお知らせください。

よろしくお願いします。

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2018/5/19 18:17 | メルマガ発信 | Comments (0)