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2017/8/10 16:42 | メルマガ発信 | Comments (0)

負け組95％の低金利政策を改めよ

気が付いたら、8月も4分の1が終わりましたね。
早く終わって欲しいのは、8月よりもこの猛暑。
たまりまへん。もう、はよいってもうてえな、という感じ。
まあ、ビールが美味しいというメリットはあるのですが(笑)。

さて、新しく外務大臣になった河野太郎君が「予想外」に
存在感を発揮していますね。太郎ちゃん、やるやん・・みたいな。
早速中国の外相から「失望」されるという高得点をゲット。
今後は韓国からも忌み嫌われる存在になって欲しいもの。

何でも彼は通訳がいらないほどの英語力があるそうで、
それはそれで頼もしい限り。おまけに「国賊」である父親の
負い目を背負っているので、今のところハト派色が皆無。
ただ、彼はよくあのお馬鹿パパを庇っていましたから、
今後はどこで化けの皮が剥がれるやもしれません。

前の韓国大統領だった朴槿恵君は、父親が日本の
陸軍士官学校卒業で、日韓基本条約を結んだ「親日派」と
見做されていたせいで、無理やり反日派になっていました。
あとから考えると、結局は「なーんも考えてヘン」かった
だけのようですね。実にアホらしい行動でした。

彼女は第三国の首脳と会談した際にはいつも日本を非難する
「告げ口」外交を展開して、世界中の顰蹙を買っていました。
聞きたくもない他国の悪口を聞かされる第三国の首脳にとっては
ただの迷惑でしかありませんから。まあ、それも終わりました。

世の中には時々他人の悪口を触れ回る輩がいますねえ。
他人の悪口というのは、その他人を貶める以上に
自分への軽侮を招く、という反作用に気付かないのでしょう。
長い目で見ると、そういう人間は必ず視界から消えます。
朴槿恵君も、あと3年もすれば人々の話題に上らなくなります。

さて、最近は江戸川区のマンション市場を見て回りました。
「プラウド西葛西」なんていう元気な新規物件も出てきましたが、
総じて市場は低調です。江戸川なんて、まったくの実需エリア。
そこが5年前に比べれば15％の値上がりとなっています。

この5年で、江戸川に限らず日本全国のサラリーマンの
実質所得はほとんど上がっていません。少し減少した程度。
金利は多少下がりましたが、それでも15％の上昇に
見合うものでは決してありません。
つまりは、分不相応にマンション価格だけが上昇。
それでは売れるはずがありませんね。
だから完成在庫は軒並み値引きに突入しています。
それでも、販売はなかなか進捗していません。当たり前。
同じようなことは世田谷などの城南エリアでも起こっています。

今、日本の景気はかなり良好です。
失業率が低くて、ほぼ完全雇用の状態。人手不足です。
そのわりに賃金は上がっていません。
末端の時給が上がっていますが、そういう現象は
景気全体にはほとんど影響がありません。
最低賃金が900円から1200円になったところで、
低所得者の暮らしが少し楽になるくらい。
5千万円のマンションが売れだすことはないのです。

よく言われることですが、成熟社会に最も必要な
中間層と呼ばれる人々のボリュームが日々縮んでいます。
私が考える今の中間層とは年収800万円から1200万円くらいの方々。
一流企業で課長から部長クラスですね。
彼らがマンション市場の主要ターゲットなのです。

今や年収600万円では山手線周縁でもマンションは買えません。
40歳時点で年収が1000万円に達していない人は、
その後達する可能性がかなり低くなるはずです。
つまりは人生の「負け組」に位置付けられてしまいます。
厳しいですね。おそらく全サラリーマンの95％くらいが負け組。

2002年頃なら、年収が700万円くらいでも山手線周縁で
マンションが買えました。坪単価が200万円そこそこでしたから。
年収700万円で勝ち組なら、東京のサラリーマンの
3割程度はそこに潜り込めたのではないでしょうか。
結局、このアホな局地バブルという現象は、
サラリーマンの95％を負け組に追い込んでしまったのです。

2012年の終わりに安倍政権が誕生し2013年の3月に、
黒田東彦君が新たな日本銀行総裁に就任しました。
そこから始まった異次元金融緩和は確かに日本を
不況のどん底から救い上げました。今は何とか好景気。
しかし、それは富める者をさらに富ませ、
サラリーマンの多くを負け組に追い込む劇薬だったのです。

今の東京では、年収600万円は完全な負け組です。
子どもひとりを満足に中学受験もさせてあげられません。
公立中学というような掃き溜めに一旦身を浸からせると、
どれだけがんばっても早慶程度の大学にしか行けません。
そこからエリートに混じるのは至難の業。
運に恵まれると上場企業の役員になれる程度です。それも数％。
大半は年収600万円の負け組コース。それ以下も多数。
こんな世の中が正常であっていいのでしょうか？
私は強い憤りを感じます。

こういう歪な競争社会を導いた一因は、住宅価格の高騰です。
人々の収入に占める住居費の割合が高すぎるので、
教育に回すお金が出てこないのです。
また、公教育がどうしようもないので塾に頼ります。
塾は私立高校よりも高い費用がかかります。アホみたいです。

中学受験塾に娘を通わせ、熱心に送り迎えをしていた
ある父親の姿を私は数度垣間見る機会がありました。
一生懸命愛娘の受験を支援していた父親の姿は、
どうみてもそのへんのサラリーマンでした。
それも決してエリートには見えない感じの。
そして、結果はかなり残酷なものでした。
せめて世代を超えて勝ち組になろうとしたのでしょうね。

競争社会は残酷です。でも、競争は必要です。
しかし、敗者を95％にまで高める必要はないでしょう。
あるいは今の日本のように、その差を広げるような政策を
無軌道に採用すべきではないのです。
今の異様なまでの低金利は、富者にかなり有利な政策です。
貧者の多くにはメリットをもたらしません。
確かに、民主党時代の経済無策から日本を救済するためには
一時的に必要な政策でした。しかし、もはや十分。
今以上に敗者を増やさないために、いち早く軌道修正すべきです。

では、資産価値レポートの更新情報です。
前述の様に、江戸川区の1タイトルと台東区を最新情報化。
台東区にはいくつか注目物件がありました。
有料メルマガ会員のみなさまには、のちほど配信します。
その前に、中央区や江東区の注目物件が行くと思いますが。

葛西・西葛西エリア
価格　2,190円

■プレシス葛西ルジュール、■プレシス葛西ルヴェール、■プラウド西葛西、■ローレルコート西葛西、■VILLEVIO KASAI（ヴィルヴィオ葛西）

台東区総集編
価格　4,390円

■ルフォン浅草橋、■ブラントン蔵前、■クリオ ラベルヴィ三ノ輪、■リストレジデンス上野黒門町、■シティハウス浅草橋ステーションコート、■（仮称）レーベン浅草Project、■ルジェンテ浅草、■ルフォンリブレ蔵前、■ルフォン入谷 ザ・レジデンス上野の杜、■デュオヴェール浅草WEST、■サンクレイドル上野II、■クレヴィア浅草、■サンクレイドル浅草

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2017/8/8 14:48 | メルマガ発信 | Comments (0)

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣の立地を褒めたい

私はすでに30年以上もマンション業界と関わってきています。
最初の20数年は広告屋として、マンションポエムを作りました。
今は、それぞれの物件の資産価値を云々しています。
ご承知の通り、マンションの資産価値は9割が立地です。

立地の良し悪しは概ね歴史の有無です。
江戸時代にお屋敷だったようなところはだいたいOK。
下町だったところも、そう悪くはありません。
明治になっても海の底だったような場所はほぼほぼアウト。
前の東京五輪が始まる頃も海だったようなところは
完全に「買ってはいけない」ということになります。

東日本大震災では多くの埋立地が液状化しました。
東北や北関東で2万人近くがお亡くなりになったから、
東京やその近郊の液状化なんて、ニュースの端っこでした。
しかし、上下水道が使えなくて難儀をした地域が
首都圏ではけっこうたくさんありました。
何と言っても、トイレが使えないのです！

最近、地震が多いですね。
そのうち、直下型の地震が関東の中心を襲うかもしれません。
そうなると、どうなるのでしょう？
あまり考えたくない近未来です。

豊洲の新市場には、地下水が基準の100倍程度汚染されているとか。
液状化になれば、それが地上にあふれ出て人々の身体に触れます。
揮発して、人々の肺腑に吸い込まれたりもします。
ここ100年から50年くらいの間に埋め立てられた場所には
本来そういう危険性が潜んでいること考えるべきですね。

まあそういうことはさておき、マンション業界30年超。
すでに数千物件の現地を見てきました。
正確に何千何百物件か、自分でもよく分かりません。
もしかしたら万を超えるかもしれませんね。
多分、私は日本でいちばん多くの現地を見ていると思います。

そういう目で見て「これはいいな」と思ったのが
三菱地所レジの「ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣」。
まあ、ネーミングはよくありませんね。
「すいひんかく」と読むのでしょうか。
アホみたいです。消費者をなめるなと言いたい。
東京都民は蓮舫や小池百合子や都民ファーストに
投票するようなアホばっかりとちゃいまっせえ。
まあ、それはいいとして。

江東区というのは、基本的に下町エリアです。
銀座や日本橋と同様、家康の入府前は海でした。
しかし、このマンションが出来る土地は約400年前から陸地。
50年や100年前に陸地になった新参者ではありません。
また、液状化の心配もほとんどありません。

そういう場所で、東陽町駅から徒歩8分。
まあ、近くはありませんがいちおう「徒歩10分以内」の検索圏内。
都心近郊であれば「徒歩10分以内」は何とか許容範囲です。
それで横十間川親水公園というせせらぎの流れる公園に
敷地の東と南側が面しています。

虫の嫌いな人はダメですよ(笑)
夏は4階くらいまで何か飛んできそうなところです。
でも、そうでもない限り永久開放ですね。
こういう物件は、まあ滅多にありませんね。

よく、川べりにあるマンションが「リバーサイド」なんて
ことを売りものにしていますね。アホかいな、の世界。
隅田川はその昔よく氾濫したので分流に荒川を
作った、というお話はちょっと前に書きました。
つまり、隅田川は氾濫の可能性が高いのです。

そして、人工的に作られた荒川とは違って隅田川は蛇行しています。
自然な流れをそのまま残しているからです。
蛇行しているということは、曲がっている先が決壊する
可能性を秘めています。そういう潜在的に決壊しやすい
場所にあるのに「リバーサイド」とか「永久眺望」を
うたったマンションが販売されていたりします。
アホかいな、の世界ですね。でも一般人は知りません。
注意深く見ていないと気づかないでしょう。
ちょうちん評論家は、決してそういうことを指摘しません。

私の資産価値レポートは、そのあたりを容赦しません。
考え得る危険性が、すべてあげつらいます。
そのあたり、多くはありませんが一定数の
「自分のアタマで物事を考えたい」人々に支持されています。

逆に「ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣」みたいに
優れた魅力を持っている物件には、それをキチンと指摘します。
別にデベロッパーから依頼されたわけではありません。
私の眼で、いいと思ったことはいいと言います。

そういう資産価値レポートの更新情報です。
江東区関連の5タイトルと墨田区を最新情報化しました。

江東区総集編
価格　7,290円

【東西線・深川エリア】■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ、■プレシス東陽町、■プラウド東陽町サウス、■イニシア門前仲町ローレルコート、■ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣、■サンクレイドル木場公園II、■プラウドシティ越中島、■リビオレゾン東陽町、■プラウド清澄白河ガーデン、【新宿線・深川エリア】■プラウド清澄白河リバーサイド、■ジオ深川住吉、■シティハウス森下ステーションコート、■ザ・パークハウス 亀戸、【豊洲エリア】■クレヴィア豊洲、【有明エリア】■シティタワーズ東京ベイ

東西線・深川エリア
価格　4,980円

■シティハウス木場公園、■クレストシティ木場、■シティテラス東陽町、■プラウドタワー木場公園、■ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ、■プレシス東陽町、■プラウド東陽町サウス、■イニシア門前仲町ローレルコート、■ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣、■サンクレイドル木場公園II、■プラウドシティ越中島、■リビオレゾン東陽町、■プラウド清澄白河ガーデン

墨田区総集編
価格　4,590円

■J WAZAC(ジェイ ワザック)東京押上、■J ワザック両国、■ソルフィエスタ亀戸ルシーア、■エステムプラザとうきょうスカイツリー駅、■イニシア墨田、■アトラス押上 桜花テラス、■クレイシア森下、■アスコットパーク森下、■シエルヴィラ桜橋〈壱番館〉、■デュオステージ押上シャインコート、■ジーベック錦糸北斎通り、■XEBEC　RYOGOKU（ジーベック両国）、■ジーベック押上、■アーデル曳舟マークイースト

湾岸タワー総集編
価格　4,290円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA (ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ)、■パークタワー晴海、■KACHIDOKI THE TOWER 勝どき ザ・タワー、■シティタワーズ東京ベイ、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス（参照）、■ブリリア有明シティタワー（参照）

新宿線/森下-大島・亀戸
価格　2,980円

■プラウド清澄白河リバーサイド、■ジオ深川住吉、■シティハウス森下ステーションコート、■ザ・パークハウス 亀戸、■J ワザック両国、■ソルフィエスタ亀戸ルシーア、■クレイシア森下、■アスコットパーク森下

江東区湾岸編
価格　2,490円

■クレヴィア豊洲、■ シティタワーズ東京ベイ、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス（参照）、■ブリリア有明シティタワー（参照）

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アネシア築地ステーションレジデンスと日本衰退

パークシティ中央湊ザタワーはどうなったの？

本日、中央区関連の資産価値レポートを3タイトル、
最新情報化してリリースいたしました。
中央区でマンションをお探しの方は、ぜひご利用ください。
とまあ、それはいいのですが・・・

パークシティ中央湊ザタワーという三井不動産レジが売主で
全418戸(権利者住戸148戸)の物件がネットから消えていました。
建物の完成は今年の11月。入居予定は多分年明け以降でしょうね。
オフィシャルページが丸ごと無くなっているのです。
いったいどうしてなのでしょう？
誰かご存じならコメントから教えてください。

普通、完売していたらそれと分かるように残しておきます。
これだけ大きな物件ですから、キャンセル住戸だって出るでしょ。
オフィシャルページを残してもデメリットは生じません。
それが神隠しのように忽然と消える・・・

過去の例から行くと、工事途中で不具合が生じたとか・・・
しかし、すでに建物は立ち上がっています。工事も続行中。
謎は深まるばかり。コナン君、仕事やで！
こういう時のマンション業界って、本当に消費者軽視です。
きちんと広報すべきだと思います。

アネシア築地ステーションレジデンスと日本衰退

さて、今回の中央区の資産価値レポートでは、
「アネシア築地ステーションレジデンス」という
築地駅徒歩1分の物件が登場しています。
全98戸で事業協力者住戸は19戸。売主はトヨタホーム他。

実はここの場所には長らくトヨペットがありました。
だから、その縁でトヨタホームなのでしょうね。
トヨタホームは私から見れば素人臭い会社で、
用地の仕入があまり上手ではありません。
でもここはグループ関連だから楽だったはず。
まあ、そんなことはどうでもいいことなのですが。

こういうプロジェクトは、日本経済の変動が垣間見えます。
この土地を持っていた会社か個人は、トヨタの車を売るよりも
土地自体を売却する道を選んだわけです。
ということは、トヨタの車が思うように売れないか、
この土地がバカ高で売却できた、
という二つの理由が考えられますね。

しかし、どう考えても答えは前者だと思います。
トヨタの車が売れないからでしょう。
なぜなら、こういう場合はグループ企業以外に売却した方が
高値になるケースがほとんどです。
入札にでもかければ値段がどんどんせり上がります。
ここならホテル業者も喜んで高値入札します。

それをグループ関連に売却したということは、
元の地主が土地の本当の価値を分かっていなかったからです。
高値で売却、という志向がなかったからです。
私に一言声をかけてくれれば・・・なんて思います。

トヨタのディーラーでも、本業を諦めて土地を売る。
今はそういう時代になっているのですよ。
もちろん、だからといってトヨタ本体がダメ、なんて
大仰なことをほざくつもりはありません。
日本全体で、徐々に物が売れなくなっていくのです。
現に、そうなっています。

日本の人口減少は毎年30万人のペースです。
毎年30万人分の自動車、パソコン、スマホなどが
必要なくなっていくわけです。
もちろん、お米やお酒、ティッシュやシャンプーも同じ。
これは考えてみれば恐ろしいことですね。

日本のデフレがいつまでも終わらない原因のひとつも
この「毎年30万人の人口減少」なのです。
またこの30万人という数字は、これから加速度的に
増えていくと思われます。
2025年には団塊君たちが全員後期高齢者になります。
彼らは文字通り塊となって鬼籍に入っていきます。
瞬間的に「毎年100万人減少」ということもあり得ます。

とどのつまり、この国では工業製品の需要減少と
供給過剰という現象は半永久的に継続するのです。
しかし、東京都心など一部エリアの不動産だけはこういう
日本のマクロな動きに反してバブル的に値上がりしました。
なぜなら、都心の不動産の供給には限りがあるのに対し、
日銀が不況対策で金融緩和をやりまくったので、
「お金の供給過剰」が発生したからです。

都心などの限りある不動産に、金融緩和で限りなく
増えたお金が流れ込んだ結果が、今の局地バブル。
しかしことマンションに限れば、それこそ限界を超えて
作り過ぎてしまっています。都心もそこら中空室だらけ。
この不自然な現象に多くの人が気づき、
「自分だけは逃げ出そう」と考えた時に、暴落が起こります。

6月10日に刊行された拙著「2025年東京不動産大暴落」。
約2か月が経過した今でもアマゾンの3部門で
ベストセラー1位を続けています。
また、アマゾンでは長らく「入荷待ち」になっています。
昨日あたり、3刷りの増刷分が出来上がったはず。
間もなく「在庫あり」に変わりますから、
お待たせしたみなさんにも速やかにお届けできます。

さて、最新情報化した中央区関連の3タイトルは以下の通り。

中央区総集編
価格10,800円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■勝どきザ・リバーフロント、■KACHIDOKI THE TOWER、【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町パサージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■プロスタイル日本橋馬喰町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 東日本橋一丁目、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア日本橋横山町、■クレヴィア日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■ブランズ日本橋浜町公園、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■ブランズ明石町、■アネシア築地ステーションレジデンス、■シティハウス東京八重洲通り、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス

日本橋・銀座
価格　8,790円

【日本橋エリア】■クリオ日本橋久松町、■ピアース日本橋箱崎町、■プレミスト日本橋浜町公園、■プラウド日本橋人形町パサージュ、■ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、■プライムスタイル東日本橋、■ザ・パークハウス 東日本橋、■プロスタイル日本橋馬喰町、■レフィール日本橋馬喰町、■オープンレジデンシア日本橋馬喰町ステーションサイド、■リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス、■GREEN PARK 東日本橋一丁目、■プレシス東日本橋、■オープンレジデンシア日本橋横山町、■クレヴィア日本橋浜町、■ディアナコート日本橋浜町、■ブランズ日本橋浜町公園、■ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス、【銀座・築地・八丁堀エリア】■ルフォン築地 ザ・レジデンス、■シティタワー銀座東、■ブランズ明石町、■アネシア築地ステーションレジデンス、■シティハウス東京八重洲通り、■プラウド銀座東、■プラウド銀座東レジデンス、■クレヴィア東京八丁堀 新川ザ・レジデンス

晴海・勝どき・月島
価格　3,390円

■勝どきビュータワー、■DEUX TOURS CANAL＆SPA(ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ) 、■パークタワー晴海、■シティハウス月島駅前レジデンスコート、■勝どきザ・リバーフロント、■KACHIDOKI THE TOWER
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