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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
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2017/6/13 13:48 | メルマガ発信 | Comments (0)

外国人の不動産所有は税を2倍に

10日の土曜日に「売却相談会」を行いました。
あわせて4組の方が来てくださいました。
みなさん、どうもありがとうございました。
しかし、いつも思うのですが、みなさん裕福です。
私よりも貧乏な方はほとんどいらっしゃいません。
当たり前か。売るべき不動産をお持ちなのだから。

日本では個人の金融資産が1800兆円あると言われています。
スゴイですね。ひとり当たり1500万円ですよ。
4人家族なら6千万円の貯金や株を持っていて当たり前。
もちろん、我が家にはそんな資産はありません。むしろその逆。
我が家は平均以下の貧乏世帯ということになりますね。

一方、韓国では家計債務の総額は133兆円だとか。
文在寅君は、徳政令を検討中と伝えられています。
「アホかいな」の世界ですね。いつもながら。
国民性が「見栄っ張り」だからああなってしまうのです。
日本でもローンに汲々しながらタワーマンションに住んでいる
人々が多数いますが、それこそ韓国人風の人生です。

それにしても、日本は豊かな国になりました。
相談会に来られたみなさんのお話を伺っていると、
だいたいが2軒3軒の不動産を所有されています。
まあ、じつのところ私もかつては6件持っていました。
このバブルに乗じて売るものは売ってしまいましたが。

当たり前ですが、人口が減っているわりには物件は増えています。
まとまった土地でマンションを開発すれば、
不動産は1物件から50物件100物件に膨れ上がります。
場合によっては1000物件にもなるわけです。打ち出の小槌。
日本はこの70年、そうやって不動産を増やしてきました。

ところが、田舎に行くと持ち主が分からない不動産がいっぱい。
固定資産税を徴収できない自治体が困っています。
しかも、そういう不動産はタダでももらってくれる人はなし。
何とも不思議な世の中になったものです。

平成バブルが終わるまで、日本国中のどんな不動産にも値が付きました。
今は日本国中の8割がたの不動産に値がつきません。
なんとも理解しがたい事態ですが、現実は現実です。
しかし、そういう不動産を外国人が買い漁っています。

この国では、外国人が不動産を所有することに何の制限もありません。
実は、これは世界的に見て珍しい制度と言ってもいいでしょう。
特に、一度でも植民地になった国では厳しい制限があります。
韓国などでは、事実上外国人は不動産を保有できません。

私は最近、日本でも外国人の不動産所有にはある程度の
緩やかな制限を課すべきではないかと考えるようになりました。
その理由は、当然ならが国土を守るためです。
今の制度なら、日本中の不動産を外国人が買い占めることも可能です。
それは何が何でもおかしいと思います。

在日の韓国人や朝鮮人と呼ばれる人々がいます。
前者は大韓民国の国籍保有者。後者は「朝鮮」籍の人々。
彼らの祖先は戦前もしくは戦中戦後のどさくさ紛れの時期に日本に
やってきた人々です。特例により永住権が与えられています。
彼らの大半は、日本語を話せても韓国語は片言未満。

であるにもかかわらず、未だに日本国籍を取らない人も多数。
もっとも、犯罪歴などがあると日本への帰化は難しくなります。
でも、半分くらいの方は申請すれば日本国籍を取れるはず。
それでも、かたくなに帰化を拒否している人々です。
彼らも当然、日本の不動産の所有者になれます。なっています。

そういう人々は半ば以上日本人なので、なんら問題なし。
つまり、永住権を持っている方々の不動産所有は良いと思います。
永住権を持っていない外国人については、多少の制限を設けるべきです。
具体的には、固定資産税を普通の倍払ってもらうとか。

私の勝手な推測ですが、外国人が日本の不動産を所有した場合、
固定資産税の延滞率は日本人所有に比べて飛躍的に高まっているはずです。
ただ、その不動産自体を差し押さえて競売や公売すれば回収できます。
しかし、めんどくさいことには変わりがありません。

そういったことを想定して、外国人所有の場合は固定資産税が2倍、
としてしまえばよいのではないでしょうか。
えんあるいは、「10年間先払いすれば1.2倍に減免」という措置も付けて。
多少排他的ではありますね。でも、自衛措置です。

まあ、こんなことを私風情がほざいたところで、ただの雑音。
それよりも、拙著「2025年東京不動産大暴落」が10日の
土曜日から発売になりました。みなさん、買ってください。
今の東京の不動産は、下がる理由はいくつもありますが、
上がる理由は皆無。それでいて暴落への予兆はいくつもあります。
また2025年に向かって暴落へのスケジュールはぎっしりと
組まれているのです。そのあたり、本書に詳しく解説しました。

また、この「暴落の法則」は東京に限らず全国の不動産にも
援用できます。多くの日本人にとって「他人ごとではない」はず。
迫りくるその時に備えて、キッチリと準備をするために
これは必読の書でもあるのです。
その中には当然、「外国人の一斉売り」も入っています。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
文京区と豊島区の関連レポート3タイトルを最新情報化。
文京区には小石川近辺などで7物件の新規が登場。
ただ、いずれも小ぶり。豊島区は新規1物件です。

文京区
価格　8,690円

■ディアナコート文京本郷台、■Brillia（ブリリア）文京江戸川橋、■クレヴィア文京本駒込、■Brillia（ブリリア）本郷Residence、■クレヴィア御茶ノ水、■ザ・パークハウス文京本駒込 、■グランリビオ ザ・レジデンス、■ガーデングラス御茶ノ水、■パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、■プレシス文京江戸川橋、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、■グローリオ文京茗荷谷、■（仮称）文京茗荷谷プロジェクト、■ランドステージ文京千石、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■プラウド文京千駄木、■ザ・パークハウス 本郷、■グローリオ文京東大前ヒルズ 、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■レジデンスノーブル文京根津、■ルジェンテ本郷三丁目、■ザ・サンメゾン文京小石川、■オープンレジデンシア本郷三丁目、■オープンレジデンシア本郷菊坂、■グローリオ コンフォート本駒込、■リビオ文京茗荷谷

小石川・茗荷谷・本郷
価格　4,890円

■パークホームズ文京小日向ザ レジデンス、■ディアナコート茗荷谷翠景、■クレヴィア茗荷谷 文京の杜、 ■グローリオ文京茗荷谷、■（仮称）文京茗荷谷プロジェクト、■プレシス文京小石川　静穏の杜、■オープンレジデンシア小石川五丁目、■ザ・サンメゾン文京小石川、■リビオ文京茗荷谷、■ディアナコート文京本郷台、■Brillia本郷Residence、■ザ・パークハウス 本郷、■オープンレジデンシア本郷三丁目、■オープンレジデンシア本郷菊坂、■ルジェンテ本郷三丁目

豊島区
価格　3,390円

■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）、■OWL TOWER、■デュオステージ巣鴨、■パークホームズ落合南長崎、■ザ・グローベル南大塚（桜並木プロジェクト）、■シティハウス大塚ステーションコート、■サンメゾン目白高田、■ディアナコート宮坂壇邸、■インプレスト駒込染井

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民泊新法が成立で、どうなるマンションの未来

本日、民泊新法が参議院で可決成立したそうです。
衆議院本会議で可決されてからわずか1週間。
民進党も賛成したそうですから、そりゃ早いわ。
さて、正式に民泊新法が成立したことで、
マンション市場にはどのような影響があるのでしょうか？

ハッキリ言って、新築マンション市場には何の影響もありません。
というのは、2年くらい前から民泊が大問題になってしまって、
新たに売り出されるマンションの場合はほとんどすべての物件で、
管理規約上民泊を禁止しているはずですから。

既存のマンションの場合、管理組合がしっかりしているところは、
管理規約を改定して民泊を禁止しています。
ただし、管理規約の改定には全区分所有者の
4分の3が賛成しなければなりません。
これはなかなかむつかしいのが現実。
既存の630万戸のマンションの内、「4分の3決議」が可能なのは
100万戸もないはずだと私は推測します。
ただし、この正確な統計数字は日本のどこにも存在しません。

つまり、既存の分譲マンションでは新法が施行される
2018年1月以降、堂々と民泊が出来ることになるわけです。
ただしただし、この民泊新法は実に穴だらけ。
自治体が上塗りで規制を強化できることになっています。
例えば、長野県の軽井沢町みたいに「原則禁止」も可能。
注目されるのは京都や金沢、鎌倉といった観光都市で、
今後民泊がどの程度許容されるのか、広まっていくのか。
パリでは民泊が普及しすぎてアパートの家賃が高騰したとか。

管理が緩くなっている老朽マンションや、
賃貸用のマンションにおける民泊は増えるでしょうね。
特に空室率の高いワンルームマンションでの
民泊は急増するように思えます。
ある意味、民泊新法はそういった「空室」マンションを
稼働させるキッカケになるかもしれません。

当然、不動産投資の側面から民泊に焦点を当てることも可能。
例えば、全10戸の賃貸アパートがあったとします。
普通に貸せば家賃は5万円だったとしましょう。
ここで年間240日は民泊の募集を行い75％の稼働で180日。
のこりの125日は短期賃貸に回したとします。賃料は月額7万円。

まず月額賃料で貸した場合、9割の稼働で年間収入は540万円。
規制通り180日の間民泊で回すと収入は675万円。
これだけでも普通に貸すよりも収益性は高いですね。
さらに短期賃貸も75％程度の利用率を見込めば、
年間210万円の収入が見込めます。あわせて750万円。
普通に賃貸する1.37倍の収益を得られることになるのです。

ここで行った計算は、経費などを一切カウントしない単純計算です。
また、こういうことができるアパートは「雑色駅徒歩9分」とか、
「浦安駅徒歩12分」、「北赤羽駅徒歩7分」といった、
比較的民泊ニーズや短期賃貸ニーズのあるロケーションの場合です。
「青梅駅徒歩16分」とか「相模原駅徒歩13分」とかは無理。

今回成立した民泊新法では、年間の稼働日は180日に制限しています。
しかし、これはどうやってチェックするのでしょうね。
まさか国交省が所管するとは思えません。当然地元の自治体。
旅館業法を準用するなら各自治体の保健所がチェックするのでしょうか。
それとも保安上の都合から警察が見るのでしょうか。
そのあたり、来年1月に向けて詰めていくのでしょう。

そして多分、何年かのちにこの「180日」という規定は緩和されます。
インバウンドの需要が賄いきれなくなるはずだからです。
220日とか240日になるのではないでしょうか。
また、中国人たちが180日という規定を真面目に守るとも思えません。

さて、不動産投資的に民泊新法を考えた場合には、
規定を順守する限り、前述のように普通賃貸の1.37倍のうまみです。
しかし、民泊なんて半端なことをせずに「簡易宿所」という
ものにしてしまうと180日の規制は受けません。

今後、木造アパートなどは場所さえ良ければ簡易宿所への
転換を図った方がよいと思えます。
ただし、簡易宿所の許認可は自治体の裁量になります。
まあ、これもいろいろあって単純ではないのです。
スムーズにやろうと思えば専門の行政書士に頼むのがいちばん。
個人投資家さんたちは、この簡易宿所にトライしてみてください。

さて、私の8冊目の著書となる「2025年東京不動産大暴落」が
明日発売になります。なんか、出る前からかなり好調なのですよ。
アマゾンではもう2週間くらい前から予約が始まっています。
この1週間は、「イースト新書」と「マンション」という
カテゴリーの中でほとんど「1位」になっています。
まだ、売り出し前ですよ！

今まで7冊ある拙著の中で一番売れたのは、
他ならぬ「マンション格差」。現状で5刷り32000部。
昨年の9月に刊行されました。今回はあの時よりも調子よさそう・・・
明日は土曜日です。週明けの12日月曜には早速増刷が決まるように
祈っているのですが、果たしてどうでしょうか？

また、現時点での私の最新刊である集英社新書の
「マンションは日本人を幸せにするか」は刊行以来約2か月。
やけにマンション業界上層の方々への受けがいいのですよ。
大手企業の役員さんがまとめて10冊ほど買ってくださって、
「これは」と思う方に配り歩いているとか、
某デベの社長が絶賛して「営業は全員読むように」という
お触れを出したとか、その他様々なエピソードが入ってきています。
もちろん、まだ1回ですが増刷がかかりました。現状で17000部。
こちらは「長く売る」がコンセプトですので、今後に期待します。

そして今、私には次の出版予定がありません。
この3年ほどの間では珍しいことです。ちょっとした開放感。
本を書くことは嫌いじゃないのですが、プレッシャーがかかります。
そして、書くことは長い時間を費やす孤独な作業です。
乗っていれば楽しいのですが、行き詰ったり思うように進まないと苦痛。
まあ、私の場合は1冊につき約30時間で1校を仕上げるので、
他の方に比べればまだしもラクなようですが。

あしたは売却相談会です。どうぞみなさま、お待ちしています。
相談会にお越しにならない方は、本屋に行くかアマゾンにアクセスして、
私の「2025年東京不動産大暴落」を買ってください。
ちなみに、本のタイトルというのは通常著者に決定権がありません。
いろいろなことで誤解をなさらぬよう申し上げておきます(笑)。


6月10日 (土)榊淳司の不動産売却＆投資ご相談会

を開催することにいたしました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
会場はいつものところです。

開催日時：6月10日（土）13時～17時
開催場所：セトル　4階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

6月10日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
ちなみに、前回の参加者は雨の中を3名様。
ただ、15分ほどお待ちいただいた方もおられました。

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お馬鹿サヨクよ、百田直樹がそんなに怖いか？

小人閑居して不全を為す

私のような小人は閑であってはなりません。
アクセクと毎日働いている方がいい。
だから、今日もチマチマといろいろな原稿を書いています。

人間、ヒマだと他人が気になります。
気にした相手が何か気に入らないことをすると、
文句を言いたくなります。実際に文句を言います。
まあ、たいていはくだらないことです。

この日本で、ヒマ人の集団と言えば高齢者。
なーんもやることがない、という人の多いこと、多いこと。
それでいて、たいていが小人です。
言ってみれば、つまらないお方たちです。

困りましたねえ、ニッポン。小人高齢者大国になっています。
例えば、昼間にテレビを観ているのは主婦か高齢者。
そのほとんどが小人です。だから、つまらない情報番組ばかり。
なーんていいなながら、その情報番組に呼ばれると
ホイホイと出させていただくのがわたくしですが(笑)。

この原稿を書いている途中にも、某番組から電話。
区分所有法について講釈を垂れてしまいました。
お金もらっていないから、非弁じゃないですよー。
番組で取り上げる時は弁護士の先生に喋らせてねー。

それよりも、このニッポンにおける一般大衆の知的水準が
低レベルなままであることを私は嘆きます。
仕事がら、情報番組が取り上げるコーナーの立ち上げから
関わることが多くあります。
しかしほとんどの場合、ベクトルは最初から決まっています。

例えば、豊洲の市場移転問題。今や壮大な茶番と化しています。
これを取り上げるのに、大きく2つの方向があります。
移転を肯定するか、否定するかです。
その亜流として「小池都知事の『決められない』」を責める、
とか「都民ファーストがどこまで議席を伸ばすか」等々。
実にアホみたいな話ではありませんか。
実際のところ、観ている人にとってどーでもいい話です。
その辺のスーパーで売っている魚は築地を経由していませんから。

そんなことよりも一橋大学の学祭で百田直樹君を講演に呼んだのに、
反対派の攻撃が激しすぎて断念した・・・という事件の方が、
このニッポンにとっては重大ではありませんか？
これなど、おバカなサヨクによる言論の封殺以外の何物でもありません。

「私はあなたの意見には反対だ、だがあなたがそれを主張する権利は命をかけて守る」

ヴォルテールの言葉です。
一橋大学の学祭事務局を卑劣な言葉で脅したサヨク君たちは
自らの行いを恥じていただきたい。

自分の気に入らないことを悪しく罵るのは人間の本能です。
しかし、それは決して美しい行為ではありません。
ましてやそれを匿名で行うのは卑劣以外の何物でも無し。
やりたければ、堂々と実名を晒して行えばいいでしょ。

私の実名は千原俊彦です。
このブログではなるべく他人のなさることに
文句は言わないことにしていますが、例外があります。
それは、天下の公人。アメリカの大統領や北の三男ブー。
あるいは内外の著名な政治家や銀行家。
つまり、大物しか取り上げません。

百田君は著名ではありますが、それほど大物とも思えません。
そんな彼の講演を阻止するために事務局を脅すとは、
何たる卑劣な行為でしょう。いかにもサヨクらしい。
そんなに百田君に喋られることが怖いのですか？

おとなりの韓国では表向きの言論の自由があります。
しかし、親日的な言動は万死にあたる罪となるそうです。
実際に、親日を宣言して表の社会から抹殺された人もいます。
日本国籍を取った呉善花君は、墓参りの入国さえ拒否されています。
彼女は日本における「嫌韓」本のルーツ的なお方。
韓国にとっては自国出身の獅子身中の虫。
でも、日本人になった彼女の入国を拒否るのですか・・・

そういう国が国際社会で尊敬を集められるでしょうか。
同様に、百田君の講演を猛抗議で阻止したサヨク君たちに、
ニッポンの世論は賛同するでしょうか？
そうやってサヨク君たちはどんどん支持を失っていきます。

この国には気に入らないものに対して
「ワシは気に入らん」という自由があります。
しかし、それはいかにも尊敬されない行為です。
気に入らなくても「わしには関係ない」とスルーするのが
近代人の優雅な行為規範ではないでしょうか。

この国はヒマな高齢者がたくさんいます。
彼らの基準に合わせてメディアが情報を垂れ流していると、
この国の知的水準はいつまでも低レベルです。
百田君の講演妨害を行った卑劣な輩とその行為を
はっきりと冷笑する姿勢を見せて欲しいものです。
それが成熟したインテリの態度というものです。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
「大阪のタワーマンション」を最新情報化しました。
東京の局地バブルがやっと大阪にもやってきたか、
と思ったら、はや萎みかけています。
大阪人は東京人よりも冷静ですね。
「こんなたこなったらかえへんやん」
そういう声が聞こえてきそうです。
それに対して「今のうちに買っておこう」と考える
東京人が多いので、局地バブルは膨らみました。

大阪のタワーマンション
価格　6,590円

■ジオ天六 ツインタワーズ、■シティタワー東梅田パークフロント、■ブランズタワー御堂筋本町、■リバーガーデン福島 木漏れ日の丘、■ブランズタワー・ウェリス心斎橋 SOUTH、■シエリタワー千里中央、■北浜ミッドタワー、■プレサンス レジェンド堺筋本町タワー、■シティタワー梅田東、■ザ・パークハウス 中之島タワー、■ザ・ファインタワー梅田豊崎、■ジオ福島野田 The Marks、■ローレルタワー心斎橋、■グランドメゾン新梅田タワー、■クレヴィアタワー大阪本町、■ブランズタワー梅田 North、■ローレルタワー梅田ウエスト


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2017/6/7 14:12 | ちょっと脱線 | Comments (0)

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6月6日19：09　に「榊淳司マンション情報142号 渋谷区の2物件」

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