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榊　淳司オフィシャルブログ
ザ・パークハウス京都鴨川御所東、即日完売への突っ込みどころ

今日は、京都在住の読者さんからまずお知らせが入り、
その次にヤフーのニュースでトップを飾った話題。
「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東 第1期1次」の26戸が
「7.49億円住戸も含めて26戸が即日完売」というのを
取り上げて、アレコレ私流にケチを付けたいと思います。

まず、この物件についての基本情報。
交通 京阪鴨東線「神宮丸太町」駅（3番出入口）徒歩6分
総戸数 85戸(事業協力者住戸10戸含む)
販売戸数 26戸
販売価格 4,180万円～74,900万円
最多価格帯 6,400万円台(3戸)(100万円単位)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 43.38m2～287.23m2(トランクルーム面積/1.58m2)

分りやすく言うと、鴨川べり。西側の河原から上がったところ。
少し下流の三条から四条あたりだと、「床」という河原にせり出した
テラスのようなところがビアガーデンみたいになっています。
夏の京都の風物詩ですから、みなさんもよくご存じなはず。
このマンションはそこからはやや北。丸太町と今出川の間です。

実は私の「京都市」の資産価値レポートで詳しく取り上げています。
私が高校時代、体育で長距離を走らされた時に出発点になったところ。
何とも「恨めしい場所」なのです。
あそこは京都府立鴨沂高等学校歴代卒業生数万人
の怨念が籠っている忌まわしき場所。なーんて。
今のところ長距離の授業では死んだ人はいませんが、
源氏物語名物の「生霊」なら出そうな場所ですぜ(笑)。

「京都市」全47物件【2024年5月】

まあ、そんな冗談は置いておいて・・・・
不動産的にみた立地の価値は抜群。まあ、めったに出ません。
しかも、御所南小学校と御池中学校の通学区。
今や京都では最も資産価値が高く評価される立地条件です。
今日も某大手新聞社から取材の電話が入りましたが、
御所南小学校エリアの不動産高騰は、今や全国レベルの話題です。

さらに、このマンションのウリは「鴨川ビュー」。
こんなマンションはそうそうありません。
東京湾のくっさい海ではなく、千二百年の都人が愛でた鴨川の風景。
それを毎日眺められるわけですから、世界に一つだけ。
SMAPの歌にでもして欲しいマンションですわな。

それだけに高い！
いちばん高いので7億4900万円、坪単価862万円。
まあ、東京都港区赤坂のなんちゃらというタワーマンション並み。
東京の湾岸エリアで分譲された成金向けタワーの軽く3倍以上。
それが「即日完売」というから、これはニュースです。

でもね、このニュースをよく読むと「第1期1次26戸」。
全体が何戸かと言うと85戸で、非分譲が10戸。
販売住戸の約3分の1に勢いよく申し込みが入りました、ということ。
少なくともあと49戸は残っています。

もう少し突っ込みましょう。
まず、ここはもともと財務省の施設があったところ。
三菱地所レジデンスがいくらで落札したかも公開されています。
その落札額から私が予測した坪単価からはだいぶ上振れしています。
この7億いくらの住戸には、だいぶ利益が乗っていますね。
まあ、民間企業ですからいくら儲けようとも自由です。
そのあたりの詳しい数字は、資産価値レポートに書きました。

さらに言えば、財務省から買ったのに「事業協力者住戸10戸」とは
いったいどういうことなのでしょうね？
もしかして、美味しそうな住戸は三菱地所レジデンスが自社所有？
まさか、財務省が等価交換みたいなザコイことするとは思えません。

もっと突っ込みましょう。
三菱地所レジデンスは７日付で華々しくニュースリリースを公開。

www.mec-r.com/news/2015_1207.pdf

ここに出ている「登録者属性」の「居住地」は
「東京都(3割)、京都府(2割)」ですって。
昼間見た時には「その他(5割)」と出ていた記憶があるのですが、
なぜか今は表示されていませんね。なぜでしょう？
もしかしたら、その他5割の中には「中華人民共和国」が
1.9割とか入っていたりして。
何といってもこのデベの内部規定では「外国人は2割まで」と
1年くらい前にある業界関係者に聞いた覚えがあります。
ひょっとして、7億なんぼの住戸は・・・・

もう一発突っ込みますか。
現状、私が2年以上前から指摘してきた「御所バブル」はピークアウト。
坪単価500万円チャレンジかと推測した積水さんの麩屋町は
300万円そこそこの水準で販売されている模様。
他の「御所南」物件も弱気な値付け乍ら、販売はヨタヨタ。
この「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」も別館こそは
世界に一つの「鴨川ビュー」ですが、本館はただの「南向き」。
つまり、他の「御所南物件」とさして条件は変わりません。

つまり、26戸の「即日登録完売」は、売主である
三菱地所レジデンスが残り49戸をスムーズに売るために
タイミングよく仕掛けたニュースリリースの側面もありそうです。
というのは、「即日登録完売」などというのは、売主企業が
その気になりさえすれば、いくらでも「演出」できます。

この「第1期１次」も１２月４日に登録開始して６日に締め切り。
ありていにいれば、確実に登録が入る住戸だけ２６戸を選び、
それを「第１期１次」にすれば「即日登録完売」は確実。
翌日にはあのようなニュースリリースが出てくるわけですから
かなり綿密な準備をなさった感じがしますよね。

まあ、やっていることに何ら法令違反はありません。
この業界では実にまっとうな手法です。
しかし、世間はそこで「あの７億が売れたのか！」となります。
実にお上手。お見事。拍手喝采ですね。
後の４９戸もスムーズに売れるといいですね。

さて、京都人らしい意地悪はこれくらいにして、
資産価値レポートの更新情報です。
今回は「神奈川の大規模マンション」を最新情報化。
いやはや、売れていません。
前回の更新時にあった１７物件がそのまま残っています。
神奈川の場合、みなとみらい地区以外は実需エリア。
外国人も相続税対策もあまり見られませんね。
それだけに、この不調は結構深刻。
特に川崎市川崎区は都心のバブルをよそに「150万円戦争」。
他のエリアも軒並み不振が目立ちます。
まあ、だからこそ皆さんにとってはチャンスかもしれません。

神奈川の大規模マンション
価格　4,980円

■ヴェレーナシティ パレ・ド・シエル、■オーベルグランディオ横浜鶴見、■オハナ 淵野辺ガーデニア、■グレーシアシティ川崎大師河原、■クレストプライムレジデンス、■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ、■ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス、■サンコリーヌタワー横須賀中央駅前、■シティタワー武蔵小杉、■シティテラス横濱和田町、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティテラス大和、■パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト、■パークタワー新川崎、■プラウドシティ宮崎台、■ブランズタワーみなとみらい、■ブランズ横浜、■BLUE HARBOR TOWER みなとみらい、■（仮称）横濱綱島大規模プロジェクト、■リヴァリエ

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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同窓会と「2020年マンション大崩壊」

瞬く間に12月も最初の週が終わってしまいました。
今週は忘年会シーズンでしょうか。
私はそれどころではない状態ですが(笑)。

いろいろと書きたいことがあるのですが、まずは私事から。
先週末は大阪のタワーマンション現地調査に出かけてきました。
大阪の街、元気がないですね。
東京もちょっと中心から外れると途端にシャッター街ですが、
大阪では都心エリアでも人影がまばら。
地下鉄の駅がガラガラだったりします。
この国の活気は確実に失われつつあるようです。
まあ、それはいいとして。

現調後、京都に移動して小学校の同窓会に参加。
2年ぶりに懐かしい顔と、41年ぶりの旧友たちに再会。
実に和やかなひと時を過ごしてまいりました。

PC050067

私が41年前に卒業したのは、京都市立第三錦林小学校。
われわれの略称は「三錦（サンキン）」。
場所は左京区。大文字山(如意が岳)の麓。哲学の道の傍。
幕末に京都守護職を務めた会津藩が本営を置いた黒谷も間近。

私の記憶によると、同期卒業は120人ちょいだったような。
その内、20名ほどが集まりました。
開催は3年連続だそうで、私は2年前の1回目、今3回目に参加。
幹事さんによると、連絡が取れるのは半数程度だそうです。
1975年、京都市立第三錦林小学校ご卒業の方がいらしたら、
どうぞご連絡ください。次回開催のご案内ができるかと思います。

私は級友たちとは違う、隣の学区の中学校に進みました。
彼らが進学したのは京都市立岡崎中学校。私は同近衛中学校。
彼らはそのまま京都市立堀川高校に進学した人々と、
その他の公立や私立高校に進んだ方々と別れます。
そのため、私にとっては「41年ぶり」の方々も多数。

ただ、地元に残っている連中もほとんど顔を合わせることはないとか。
仲良しグループは、ずっと交流を続けているそうですね。
それはそれは、羨ましい境遇です。
「お前はなんで東京に行ったんや？」なんて聞かれます。
「そりゃ、仕事上しゃーないしなあ」と答えるしかありません。

同窓会には、6年生の時の担任の先生お二方が参加されました。
なんともお元気。あとお二方はともに女性ですが、お一人は鬼籍。
もう一人、私の担任だったお方は老人施設に入っておられるそうです。
我らが同級生も、私の知る限り2名が亡くなっています。

井上コージ

参加された先生には、当然ごあいさつをいただきました。
他に、同級生で乾杯の音頭を取ったのはコイツ。井上コージ君。
何でも白血病で生死の境を彷徨ったとか。
「みなさんの応援のおかげで、こうやって三途の川の向こうから帰ってくることができました」
「それはないと思うわ」と突っ込んだのは私。
みなぎる彼の生命力が、こちら側に引き戻したはずです。

それはいいとして、私は「テレビにでとったやろ」と言われどおし。
関西限定の「雨上がりAさん」にVが出たのはひと月ほど前。
その時の写真が同窓会のラインで回されたので、話題になったそうで。
幹事に「お前も傾斜マンション問題について喋れ」なんて言われまして、
みなの前に引き出されてしまいました。
以下茶色文字部分、別に読まなくてもいいです。

「榊淳司という芸名で評論家みたいなことをやっております千原です。みなさんは千原ジュニアの活躍で私のことを思い出してくださっておれば幸いでして、ウチの子どもたちはみな学校で「千原ジュニア」と呼ばれてからかわれておりますが、これにも効用がございまして、電話で自分の名前を説明するときに「木原さん」によく間違えられるのですが「千原ジュニアの千原です」と言えば一発で分かっていただけます。ちなみに私の下の名前は俊彦と申しまして、その昔「田原俊彦」なんていうタレントがおりましたことをみなさんも覚えておいでかと思います。あの時はあの時で、下の名前を電話で説明するときに「田原俊彦の俊彦です」なんて言いますと、これも一発。当時は「田原俊彦と千原俊彦、一字違いで大違いやなあ」などと言われたものでございまして、あのお方も早く第一線に戻っていただきたいものでございます。まあ、そんな下らない話はどーでもいいのですが、私はここ30年ほど東京に住んでおりますが、京都出身ということでさまざまに得をしております。なぜかと申しますと、例えば合コンなどを致しますと必ず出身地の話題になります。○○県とかXX県だと「ああ、そう」でスルーなのですが、私が「京都です」というと、「ヘエー」となりまして、それだけで1時間は話題の中心になれます。必ず聞かれるのは「帰り際のお茶漬けのお誘い」でございますね。何と申しましても、ほとんどの日本人は、一生に一度は京都にやってきております。だいたいは修学旅行でお見えになりますね。みなさん、京都にはいい思い出でがたくさんあるから、京都について語りたいのですね。その点、私も含めてみなさんは京都市の中でも「左京区」の出身です。山科や宇治ではございません。平安時代からある由緒正しき「左京区」です(嘘)。ですので、みなさんも京都の左京のご出身、お住まいでありますので、どうかこれからも誇りをもって生きていただければと存じます」
なんてお茶を濁して終わろうと思ったら
「杭の話はどうなってん？」と、ツッコミ。
誰も横浜のマンションの杭の話など聞きたがっていないので、
「それではみなさま、クイのない人生をお送りください」なんて。

まあ、こんなオチャラケが通じるのも小学校の同窓会だから。
2次会に移ってからは飲めや歌えの大騒ぎ。
日付が変わった何時間も経ったころに解散。
「また来年もやるぞー」と、みなさん意気揚々でした。

2020年マンション大崩壊

さて、真面目な話題もひとつ。
行きの新幹線で「へえー」と感心しながら読んだのがこの本。
前から気になっていたのですが、自分の書籍の企画もあって
ガッツリと読ませていただきました。よかったですね。
ただ、タイトルと内容には多少のずれがあります。
これは著者ではなく出版社の編集方針というか、営業方針。
「売れる題名」でないといけませんから。実際、売れているようです。

内容は、「空家」問題を基軸に据えながら、マンションが「区分所有」
であるがゆえに孕む将来的な危機をくっきり浮かび上がらせています。
データなどを細かく引用して、まことに丁寧な作り方をなさっていますね。
「マンションは本来賃貸資産である」という視線は中々新鮮です。
私がモヤモヤと考えていたことをズバっと切ってくださいました。
「権利関係を溶かす方法」というのもユニーク。
どこまで実現性があるかは分かりませんが、注目に値します。

実は私、このような「同業系」の方の著書をあまり読みません。
理由は「興味がない」というのがほとんどです。
ただ、自分で何かを書くときは資料として読みます。
でも、どこかで批評することは差し控えています。
同業系にアレコレ言うのは、品がないことだと思っていますから。
でも、これは明らかに「良書」ですね。
みなさんにも、ぜひお勧めします。

ちなみに、著者の方とは何ら面識はありません。
立派なご経歴の、私よりも一回り年上のお方のようです。
ご活躍をお祈りします。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
武蔵小杉と川崎市川崎区のレポートを更新しました。
まず、川崎区の売れ行きが良くないようです。
いよいよ泥沼の値引き合戦に突入しているような感じ。
坪単価150万円の戦いですから、デベの消耗度は半端ないでしょう。
お気の毒ですが、半ば分かっていながら参入しているはずですから
まあ自業自得というしかありませんね。
逆に、エンドユーザーにとっては狙い目になります。

武蔵小杉は、竣工販売確実な住友と、少し遠い三井のタワー。
市場はかつてほど沸騰していない、という印象です。
都心のバブルが陰っている今、
ここは退潮の動きを先駆けているのかもしれませんね。

武蔵小杉・新川崎
価格 4,590円

■シティタワー武蔵小杉、■クレストフォルム武蔵小杉ブライトコート、■パークシティ武蔵小杉ザ ガーデン タワーズイースト、■THE　RESIDENCE　小杉陣屋町、■シティハウス平間ステーションコート＆レジデンス、■ナイスエスアリーナ新川崎、■イニシア新川崎ハウス、■クレストレジデンス新川崎、■ナイスサンソレイユ日吉、■パークタワー新川崎、■プロスタイル元住吉

川崎市川崎区
価格4,190円

■エステムプラザ川崎、■センター川崎マーク・レジデンス、■クリオ川崎サウステラス、■カサーレ川崎ネクシア、■マークウィング川崎、■グレーシアシティ川崎大師河原、■リヴァリエ、■シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ、■シティハウス川崎富士見公園、■グローベル川崎ミッドスクエア、■レーベン川崎鈴木町グランネクス

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
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世界経済、16日以降が視界不良

しかし、考えれば考えるほどわかりません。
なにを？　というと15－16日に行われるFOMCで
発表されるであろう、アメリカの利上げの影響。
世界のお金がドルに流れるのは間違いなさそうなのですが、
その結果どうなるのかが、よく分からないのです。

一方、ECBのドラギ総裁は金融緩和の継続を決定。
マイナス金利をさらに引き下げています。どういうこと？
ヨーロッパの経済が怪しくなっています。
まず、11月のパリでのテロ事件でフランス経済に大打撃。
主要産業である観光に大きく響いています。
あの国はGDPの大半が第三次産業ですから、これは深刻。

ドイツでは、日本のトヨタに比肩する存在である
フォルクスワーゲンが「偽装」事件で大きく売り上げを落としています。
主力の中国市場では、トヨタ車の販売が急増。まさに「敵失」の大儲け。
ドイツとフランスはEUの主要国です。
この2強がダメダメになってしまうと・・・・

普通に考えれば、ユーロからドルへと資金移動が起こります。
また、中国は元がIMFの特別引き出し権を得たことで、
イケイケムードに見えますが、さにあらず。
国内の経済ははっきりと減速しているので、足元フラフラ。
来年の秋までに元の取引を自由化できるとは思えません。

すると、世界のお金は利上げした好景気国通貨のドルに向かうはず。
1ドル150円になってもおかしくない？？？？
しかしねえ、あまり素直にはそう思えません。
ドルって、リーマンショック前の5倍くらいに増えているのですよ。
FRBの資産勘定が9千億から4.5兆に膨らんでいますから。

私はこのブログを書いて実質7年になります。
それまではただのマンション広告屋のおやじで、経済には関心なし。
日本経済新聞は何十年も読み続けていましたが、
大まかな景気動向や企業情報にしか関心を払いませんでした。

しかし、「書く」というのは最も有効的な勉強術ですね。
このブログに経済のことを書き続けているうちに、
何となく経済政策の世界観ができてしまいました。
そして、各国の経済政策がどう影響しあうのかを
考える頭脳回路まで通じてしまいました。
もっとも、それはかなり初歩的、原始的なもので
いたって幼稚な推測しかできていない状態ですが。

これまでの経験値で、16日以降を予測すると「まったく不明」。
かといって、誰かの言っていることに乗る気にもなれません。
世界経済というのは常に未知の世界を航海しています。
海図や羅針盤は一切存在しないのです。
今回のFRBの利上げも、リーマンショック後「初」。
またFRBの資産勘定が4.5兆ドルになっているのも過去最高。
つまり、経験値のないところに世界経済は漕ぎ出しているのです。

足元の日本経済はどうでしょう？
これは、はっきり言って「不思議な世界」になっています。
経済成長はマイナスなのに、倒産も失業も増えていない。
これぞまさに「金融政策の賜物」なのです。
黒田君の異次元金融緩和によって、「お金は回っている」状態。
だから、企業は倒産せず、失業者も吐き出されず。
しかし、中身はジワジワ衰退していることも確か。

さて、いよいよ日本の不動産を考えましょう。
いつも言うように、日本の不動産は「局地バブル」です。
騰がるところは騰がっているけれど、そうでないところは下げ続け。
これが、アメリカの金利引き上げでどう影響するのか？

普通に考えれば、プラスではありません。
局地バブルの主役である外国人の投資買い資金は、ドルに逃げるから。
でも、そういう風に教科書通りにいくかどうか、よう分かりません。
と言いながら、「下げる」「バブル崩壊」なんて断言していますが(笑)。

バブルがいつか崩壊するのは確かなことなのです。
自由経済体制である限り、モノの値段は需給関係で決まります。
一時的に「ブーム」はあっても、長い目で見れば需給に収斂します。
賃貸運用して利回りが3%なんていう状態は異常。
5%から8%の適正レンジに戻るために、都心不動産は半額に下がります。
それが何年後かは予測しがたいのですが。

だから、都心の不動産は今が売り時。
将来、使う見込みのない不動産はどんどん売るべきですね。
中国人でも台湾人でも、気にせず買ってくれる方に売ればOK。
ただし、現状で投資利回り10%以上の不動産を売る必要はありません。
目先のお金が必要なら話は別ですが。

私は日ごろ、ぼんやりと以上のようなことを考えています。
しかし、16日以後の世界経済を考えると、心がザワザワするのです。
もちろん、私は完全な素人です。
玄人が支配するいろいろな市場では、
すでにアメリカの利上げを織り込み始めているはず。
この株価の下落は、そんな動きのひとつかもしれません。

あと、バリ島への不動産見学ツアーを非公式に開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
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2015/12/4 14:14 | ちょっと脱線 | Comments (2)

有料メルマガ・お奨めマンション情報　第036号 世田谷・杉並区の5物件

12月3日15：57　に第36号のメルマガ
榊淳司のお奨めマンション情報　第036号 世田谷・杉並区の5物件
を送信しました。発信アドレスは

sakakimailmaga●sakakiatsushi.com

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2015/12/3 15:57 | メルマガ発信 | Comments (2)

いよいよバブルが崩壊する！

最近、多忙です。
やるべきことが多くなってしまいました。
でも私、怠け者です。
一日に8時間以上は働きたくありません。
というか、実際のところ7時間も働いていません。

私にとって、仕事とは何か文章を書くこと。
このブログ、夕刊フジへの連載、ビジネスジャーナルへの連載、
資産価値レポート、不定期な依頼原稿、書籍の企画や執筆・・・
バリ島不動産に関する各種企画書なんてのもあります。

それでいて、メディアからの取材が急に多くなりました。
ここ3か月で何本Vを撮っていただいたことでしょう。
関西限定のオンエアもあったりして、結構多かったですね。
先日はJ-WAVEのジャムザワールドに生出演してきました。
いやはや、眺めのいいスタジオ。六本木ヒルズの中でした。

さらに、なぜかメディアさんからお食事のお誘いが多いので
そちらにもホイホイと付いていきます。
みなさん、賢くて楽しいお方ばかり。とても心地いい時間。
だからお神酒をたくさんいただきます。すると二日酔いになります。
朝寝坊します。働く時間が減ります。仕事が溜まります。
忙しくなってヒーヒーいいます。自業自得です(笑)。

そんなわけで、ブログの更新も遅れがちになります。
メルマガの配信もちょっと遅れています。ごめんなさい。
明日には必ず配信しますのでお許しください。
ボリュームも厚くしますので、なにとぞ、なにとぞ・・・
久しぶりに「言いわけ太郎」になっていますね。

さっきも急な原稿依頼があったのでサッサと片付けました。
そこで書いたことをチラリとご紹介して、
今日はお茶を濁していきます。

いよいよ、バブルが崩壊します！

なんて、いつも言っていることと同じ(笑)。
ただ、不動産に対する金融機関の融資残高が、
前回のミニバブル時を上回っているそうです。
そりゃそうでしょ。前回のバブルの時は
今みたいに「異次元」金融緩和はしていません。

今は誰に聞いても銀行融資はユルユル状態です。
だって、銀行も誰かに貸さなきゃ赤字になります。
「国債を買う」という手が使えなくなっていますからね。
住宅ローンでも不動産担保融資でも
ジャンジャン出さないと回らないのです。

しかし、膨らんだバブルはいつかは弾けます。
そろそろかな、という感じが見えてきました。
相続税対策の買いは萎んでいるので、あとは中国人。
連中の金が尽きるか熱が冷めるかしたら、お仕舞。
どどっと売り物件が増えて、値下がりが始まります。
まずは中古から。すでに、ジワジワと売り物件が増加中。
新築の値下げや値引きが始まるのはその後。

ここのところの注目は１６日のFOMCですね。
大方の予想通りに利上げが声明されると、
ドルの独歩高が始まる・・・はずなのですが？？？
こればっかりはね、よく分りません。
しかし、中国人がドル資産に走ることは間違いなさそう。
まあ、待ちましょう。あと２週間です。

さて、資産価値レポートの更新情報です。
世田谷区総集編を最新情報化しました。
いやしかし、売れていませんね。
世田谷は都心以外では最初にバブル化しました。
今やほとんどの物件が坪単価３００万円以上。
４００万円台も珍しくありません。
でも、売れていませんね。実需はいかにも弱いです。
中には「買ってもいいかな」物件がありますので
明日メルマガで配信します。
全部お知りになりたい方は、レポートを買って下さい。

世田谷区総集編
価格　10,800円（税込）

■パークホームズ世田谷梅丘 凜邸、■マストレジデンス世田谷代田、■ローレルコート世田谷上馬、■オープンレジデンシア用賀、■サンウッド桜上水、■ジオ等々力、■ラフィーネ深沢サクラテラス、■シティハウス用賀一丁目、■シティハウス二子玉川、■Brillia（ブリリア）仙川ザ・レジデンス、■シティハウス用賀砧公園、■ヴィークステージ桜新町、■イニシアクラウド二子玉川イースト、■ジオ経堂、■クラッシィハウス上北沢、■ナイスブライトピア世田谷千歳台、■グランドメゾン桜新町、■リストレジデンス等々力、■プラウド上北沢ディアージュ、■デュフレベース成城、■ヴェレーナ祐天寺、■デュフレベース世田谷赤堤、■パークナード経堂 フォレスト＆スカイ、■レ・ジェイド世田谷砧、■ザ・パークハウス千歳烏山グローリオ、■プラウド桜新町、■ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン、■リーフィアレジデンス世田谷桜丘、■リーフィアレジデンス世田谷喜多見、■パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸、■クレヴィア成城、■グローリオ田園調布

あと、バリ島への不動産見学ツアーを開催します。
時期は2016年の2月頃です。まだ、正式な日程は未定。
みなさん、ご希望があれば「お問い合わせ」からお知らせください。
あと2，3名の方がご参加していただければ催行できるはず。

●日程：2016年2月から3月頃
●宿泊：1泊78ドル程度でプール付きヴィレジのヴィラをご用意できます。お二人でも同額。現地精算。
●費用：現地で不動産見学1日2万円（車、ガソリン代、運転手などの実費です）
●航空便：各自でご手配ください。直行だとガルーダのみ。8から9万円。
乗り継ぎだと、韓国や台湾、シンガポールなどがあります。やや割安。
●送迎：不動産ツアーに参加していただく場合、空港への送迎は無料です。
●榊淳司：みなさんの不動産ツアーに同行します。お嫌でなければお昼と晩御飯をご一緒します。費用は割り勘。
●現地での銀行口座開設：1口座3万円の手数料で承ります。
●その他、観光やエンタテイメント等のご要望があれば現地スタッフが可能な限りご希望に沿う努力をします。

こんな具合です。日程は参加者の皆さんの希望を優先するつもりです。
ですので、まずお知らせください。

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