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榊　淳司オフィシャルブログ
週刊ダイヤモンドが面白い

最近、私のまわりで話題になったのは週刊ダイヤモンドの「住友特集」。
いやはや「ダイヤモンドさん、住友不動産になんか恨みでも？」
なんて聞きたくなるくらいの辛辣な内容でした。
まだ書店に並んでいるはずですから、ご興味のある方は読んでください。
特に中古マンションを売ったり買ったりなさろうとしている方は必読。

拙著でも書きましたが、中古マンションの売買というのは
ものすごーくエンドユーザーにとって不利な仕組みと慣行があります。
特に、売却側がカモられるシステムになっているのです。
だから、売ろうと考えている人は要注意。
詳しくは拙著「やってはいけないマンション選び」もしくは
発売中の週刊ダイヤモンドをお読みください。

無題

安倍君は「岩盤規制に穴をあける」なんていっていますが、
こと不動産業界に限っては何も手がついていません。
不動産屋さんたちは、基本的に自民党支持。
不動産業界は自民党にたっぷり献金しているはず。
だから、彼らに不利な改革は今後も期待できないでしょう。

しかし、週刊ダイヤモンドは小気味よく住友不動産と
住友不動産販売をぶっ叩いてくれました。
実はこの二つ、親子の関係ですが中身は全然違います。
まあ、あの消費者軽視の社風は共通しているのでしょうけれど。

ここでは、親会社の分譲する新築マンションのお話を少し。
ご存じの通りブランド名は「シティ」。
「シティタワー」とか「シティテラス」がよく使われています。
1年くらい前にはポエム系のネーミングがよく使われましたが、
なぜかわざわざ「シティ」系に戻した物件もあるほど。
まあ、そういうのはどーでもいいのですが。

ダイヤモンド誌でも書かれていますが、この会社は竣工までの
即日完売を異様に嫌います。住友不動産に言わせれば、即日完売は
「市場よりも安く売ったから」そうなってしまった、ということらしいですね。
だから住友不動産は竣工後1年程度で完売するのが理想だそうです。
そのことは、このブログでもレポートでもさんざん書いてきたこと。

そして、絶対に値引きしない、というのが基本方針。
「竣工後1年」どころか10年近くかかって売り切った物件もあるほど。
シティタワーズ豊洲も、先日6年ほどでやっと完売になりました。
値引きしないのだから、たっぷり利益が取れます。
だから今年の決算はメチャメチャいいのだそうです。

逆に見れば、エンドユーザーが高く買わされているにすぎません。
市場から乖離したバカ高物件を、売れなくても値引きせずに売り続ける。
こんな硬直的なビジネスを何年も続けてきたのです。
それでも、金利が安かったからもったのでしょうね。
そして、黒田バズーガ２によるこの局地バブルに救われました。

仮に、民主党政権のデフレが今も続いていれば、倒産の危機でしょ。
私はあの経営方針が優れているなんてちっとも思いません。
ただがめついだけでしょ。エンドユーザーにとっては敵も同然。
だって、大して根拠のない高値を押し付けられる可能性があるわけですから。
住友不動産のマンションは、私のレポートの中では
だいたいが「買ってはいけない」評価になってしまいますね。

さて、不動産関係の特集があると週刊ダイヤモンドを買うのですが
今回は第一特集の「地政学」が抜群に面白かったですね。
ダイヤモンドは結構政治系に強いという印象を持っていましたが、
国際政治系にも強いなあ、というのを加算しました。

今、多くの日本人がノホホンと生きていますが、とっても危機にあります。
何よりも、非友好的な中国の存在がどんどん大きくなっているのです。
すでに、GDPの規模では日本の2倍以上になっています。
あと何年かすると、アメリをもしのぐ世界一の経済大国。

後からやってきた新興国というのは、たいてい領土を要求します。
日本から尖閣諸島を奪おうというのは、その一例。
すでに南沙諸島を奪って、軍事基地化を推し進めています。
今後もこの動きを止めるのは難しいでしょう。

おりしも、アメリカは史上最弱といっていいオバマ君が大統領。
台頭する中国をなんとかなだめすかして交わそうとしています。
第二次世界大戦直前の英首相チェンバレンみたいな役割ですね。
50年後にはきっと、かなりきつめの評価を下されるはずです。
まあ、そんなことを日本人が心配しても仕方ないこと。

問題は、この台頭する大国である中国が
日本を不俱戴天の仇のように考えていること。
日本は戦争に負けてからこの方70年、今の中華人民共和国に
何らの悪さをしていません。国交を結ぶまでは冷たくしただけ。
国交締結以後は大量の援助を注ぎ込みました。
なのに、いまの中国政府は日本に対してまるで親の仇みたいな態度。
反日暴動で壊された外交施設や日系企業の工場、店舗に対して
何らの補償もしないばかりか「当たり前だろ」という態度。
どうしてこんなことになってしまったのか？

尖閣諸島の国有化が問題だ、なんて馬鹿な左翼はいいます。
まったく的外れ。1960年代まで、中国は一切問題にしていません。
日本は彼らにとってどうしても不倶戴天の敵である必要があるのです。
そういうことに、多くの日本人は気付いていません。

カンタンに言えば、今の中華人民共和国は日本を無理やり敵にして
何かを仕掛けようとしているのです。多分、領土の略奪。
あるいは、経済的な従属。韓国のような心理的隷属。
そういったことに、日本人は気付くべきです。

日本はユーラシア大陸の東の端っこに海を隔てて浮かんでいます。
日本のまわりにあるのは、世界の問題児国家ばかりです。
ロシア・・・ウクライナを軍事的にかすめ取ろうとしています。非民主国家。
中国・・・言わずと知れた共産党専制独裁。サイバーテロの常習犯。
北朝鮮・・・解説の必要なし
韓国・・・世界に知られた非常識国家。国民的メンヘラと歪な経済構造。

まあ、唯一台湾のみがまともですが、あれは国ではなく「地域」。
国連の加盟国ではありません。
つまり、日本はすごくヤバイ状態にあるのです。
何とか平和でいられるのは、安倍君の爺さんが結んだ日米安保条約のおかげ。
オバマ君が渋々認める日本への防衛義務の源泉はこの条約。

そういった日本の「地政学的危機状態」をもっと知るべきですね。
今の日本は10年前に比べてかなりヤバイ状態。
10年後はもっとヤバくなっているはず。
アメリカが「日米安保なんてやめよう」と考えたら、即死ですよ。
僕らの子どもたちは、中国人の奴隷にされます。
そういうリアリティをもっと理解すべきですだと思います。

幸い、今の中国の対外戦略は非常に拙劣な手法を取っています。
イギリスの外交がメジャーリーグなら、中国のそれは
そのへんの草野球レベルと言っていいでしょう。
だからこそ、今のうちに何とかすべきです。
憲法改正なんて、始まりの始まりにすぎません。

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私も書評家になりたい・・の巻

この3月24日頃に書店に並び始めた「やってはいけないマンション選び」。
先週の金曜日（3日）から、調子よく売れ始めました。
瞬間風速で、アマゾン総合500位台。これって初経験。
今は2004位です。それでも、マンションカテゴリーで1位。

実はワケがあります。
4日の土曜日にバリ島不動産のセミナーを開きました。
そこに来ていただいた参加者のうち何名かが、拙著をご持参。
その内のおひとりが「この本を読んで榊さんを知り、すぐにセミナーに申し込みました」と、おっしゃって下さったのです。

「どちらの書店でお買い上げいただいたのですか？」
「神田の三省堂です」
「三省堂では、平積みでしたか？　それとも棚にならんでいましたか？」
「いえ、店員さんに書名を言って持ってきてもらいました」
「エエッ・・・」

よくお聞きすると、とある著名な書評家のメルマガで
わたしの「やってはいけないマンション選び」が紹介されていた、と。
ヒエーッ、全然知らなんだ、ということになりました。
その方のお名前をお聞きして、帰宅後に調べてみると・・・

土井英司さん

慶應義塾大学をご卒業。出版社を経てアマゾンの立ち上げに参加。
エディターバイヤーとして売れ筋の本を見抜く、伝説の「目利き」だとか。

すごい！
その方が3909冊目に取り上げてくださったのが
拙著「やってはいけないマンション選び」。

ありがとうございます！

早速、昨日感謝のメールをお送りしておきました。
よくぞ取り上げてくださいました。感謝、感謝。
一部引用しますね。

東京を中心に、価格が下落しにくい土地とマンションの条件をまとめており、これから購入を考える方には、ピッタリの内容です。

著者によると、これからの時代の路線選びは、「都市間の連結性」。

「沿線に有力都市が連なっているか」が重要で、その視点で選ぶと、ＪＲ東海道線がベストなのだそうです。

ちょっとこそばゆいですね。
でも、けなされるよりも褒められる方が気分はいいですよ。

実は、アマゾンのレビュー1本目を投稿してくださった方も、
バリ島セミナーの参加者であることが分ってしまいました。
あまりにも内容を的確にとらえているので、
私はてっきり身内の誰かかな、と勘違いしていました。
ブログの読者であり、かねて有料相談もご利用いただいたお方。
こちらも、ありがとうございます！

そういえば、バリ島セミナーには九州や関西からも来ていただきました。
全体的にはものすごく小規模なのですが、中身が濃かったですね。
コアな読者さんというのは、本当にありがたい存在です。
みなさん、少なからずレポートも買って下さっています。
バリ島不動産への投資意欲もひしひしと感じました。
また、2か月後くらいに開催したいと思います。

さて、この土井英司さんのご活躍を拝見して思ったこと。

「私も書評をやってみたい！」

別に、ここで勝手にやればいいじゃん、という話ですよね。
ところが、私は新しい本を買わないし、たとえ買っても
自分の好きなジャンルしか選びません。
歳をとるにしたがって、その傾向が強まりました。
今のところ、生涯あと2千冊くらいしか読めないだろうから、
という理由で、「興味のない本は読まない」という方針。

これ、覆します。君子豹変。書評向けには、何でも読みます。
ただし、自分では選びません。みなさん、送ってください。
勝手ながら、送付主は著者の方、出版社の方に限らせていただきます。
自費出版モノでもOKです。
ただし「書評に値しない」場合は取り上げません。

そんなこと言っても、1冊もこなかったりして(笑)。
でも、最初の3冊は必ず全部読んで、このブログで紹介します。
アマゾンにもリンクを張って、販売に協力します。
まあ、このブログなんてたいした媒体ではありません。
コアな読者も、せいぜい2，3千人でしょう。
でも、かなりインテリ度は高いと思いますよ。
セミナー参加者や有料相談者はほとんどそうですから。

一応ノンジャンルですが、専門書や極端に偏った内容の
本はご勘弁ください。私のアタマが追いつきません。

送り先は、私の事務所へお願いします。

榊マンション市場研究所　榊淳司
〒104-0041　東京都中央区新富1-17-4山下ビル402
株式会社タクトクリエイティブオフィス内
電話03-5543-0969

こんなこと書いて、本当に誰か送って下さるでしょうか？
まあ、期待せずに待っています。

レポートの更新情報です。
江東区関係と墨田区を更新しています。
このエリア、新しい物件は出てくるのですが、
ちょっと活気に乏しくなってきましたね。
価格も建築費分はキッチリ高くなってきました。
ところが、実需エリアなので販売も鈍っています。
1年後は死屍累々かもしれませんね。

江東区総集編
価格　5,190円

■ヴェレーナ木場公園、■ (仮称)木場公園計画、■クレストシティ木場、■プレシス木場公園シーズンプレイス、■シティテラス東陽町、■ルフォンリブレ木場、■プラウドタワー木場公園、■クレストフォルム東大島ブライトコート、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■クレヴィア住吉、■シティインデックス亀戸、■クリオ大島サザンプレイス、■（仮称）森下計画、■パークホームズ豊洲ザ レジデンス

東西線・深川
価格　3,590円

■ヴェレーナ木場公園、■(仮称)木場公園計画、■クレストシティ木場、■プレシス木場公園シーズンプレイス、■シティテラス東陽町、■ルフォンリブレ木場、■プラウドタワー木場公園

新宿線・深川
価格　3,490円

■クレストフォルム東大島ブライトコート、■シャリエ亀戸リーディングイースト、■クレヴィア住吉、■シティインデックス亀戸、■クリオ大島サザンプレイス、■（仮称）森下計画、■（仮称）ウィルローズ菊川、■クリオ両国、■プレシス木場公園シーズンプレイス

墨田区総集編
価格　3,290円

■パークホームズ押上ザ レジデンス、■ロジュマン押上タワービュー通り、■ロジェマン両国、■ジェノヴィア両国グリーンヴェール、■ライオンズクオーレ東向島、■ラ・グラース押上II、■ラ・グラース押上、■レ・ジェイド東向島、■クリオ両国、■シエルヴィラ桜橋［壱番館］、■（仮称）ウィルローズ菊川

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4月7日13:59　に第16号のメルマガ
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2015/4/7 14:03 | メルマガ発信 | Comments (0)

お金を儲けてはいけない国、ニッポン

経済学の世界で突然巻き起こったピケティ旋風は、
その中身が難解なのと「マルクス似」がバレて、突然終息・・・
したように私には感じられます。
つまり「格差が広がるから金持ちに課税しろ」でしょ。

格差が広がることを無条件に「悪」とするならば
これはもうマルクスと結論が同じになります。
格差をなくして平等をめざすのは、すなわち社会主義。
これが人類を不幸にするシステムであることは歴史が実証。
しかし「共産主義という名の妖怪」は、けっこう寿命が長いですね。

本日、国税庁があの吉本興業創業者一族が行った相続税申告で
マンション購入による資産圧縮部分を申告漏れと指摘した、
というニュースが話題になっていますね。
3億7千万円で買ったマンションの価値を1億2千万円で申告。
まあ、それだけだったら当たり前なのでしょうが、
これを帳簿上だけでやっちゃったみたいですね。
申告漏れの指摘部分が3億1千万円ですから、
単純計算で追徴される税金は1億3千万円以上。すごい！

庶民は、こういうニュースが好きです。
「金持ちからはどんどん税金をとろうぜ」の気分です。
でも、それって完全なる正義でしょうか？
私はそこのところが、どうも納得できません。
格差をなくして平等である方がいい、という発想に違和感あり。

人間というのは、生まれた時から格差があります。
単純な比較をすれば、日本人に生まれれば一生餓えなくて済みます。
しかし、北朝鮮で生まれれば一部の特権階級以外は、
餓えてばかりの一生を終えます。

神様がどういう基準で北朝鮮と日本を分けて、
我々を配分しているのかは知りません。
あるいは、そんな神様なんていないのかもしれませんね。
我々は単純に両親の生殖の営みの結果、
偶然に形成された遺伝子、と考えることも可能。

この遺伝子は、まったくもって不平等です。
今の社会は、まずお勉強が得意か不得意かで
人生の風景が随分違うはずです。
それはみなさんよくご承知の通り。
これは努力では補えない部分が大半かと理解しています。

さらにいうなれば、お勉強が得意な遺伝子を供給した親は、
すでに裕福な暮らしを営んでいる可能性が大。
なぜなら、我らは競争社会に生きているからです。
お勉強が得意だといい学校に入れていい会社に就職できます。
必ずしも正比例しませんが、お勉強得意頭はお仕事にも使えます。
だから、たくさん給料をもらえたり、稼げたりする可能性が高いはず。

お勉強以外にも、人生に影響するのは性格。
朗らかで前向きな人は、他人から好かれて幸運に恵まれます。
みなさん、幸運というものはある日突然やってくるものなんて、
あまーい考えを捨てきれなかったりしていませんか？
もしそうなら、ここでキッパリ捨てて大人になりましょう。

ある日突然やってくる幸運というのは、宝くじに当たるくらい
確率が低いのです。それって、歩道を歩いていて、
突然乗り上げてきたダンプに轢かれて死ぬよりも、
百倍くらいは可能性が薄いことだそうです。

幸運というのは、性格が招き入れるものです。
「あいつはいい奴だから、この仕事を回してやろう」
誰しも、そんなことを考えたことがあるでしょ。
「いい奴」はいつも得をします。
そのうち、彼らは成功して身近にいなくなります。

性格というのは、多分に遺伝子ですね。それに親の躾け。
「いい奴」がいい目を見ることに、多くの人間は気づいています。
だから、できれば「いい奴」になろうとします。
しかし、誰もがいい奴になれるわけではないのです。
だから、せめて「いい奴の振り」をしようとがんばります。
これは、往々にして失敗します。
例えば、心の中では大嫌いな奴の前でニコニコいい奴の振りをしても、
それに騙されるのはあなたに何の利益も与えられない馬鹿者だけ。
賢い人は、そう簡単に騙されたりはしません。
そして、あなたに利益を与えられる人は、たいてい賢い人です。

性格も、お勉強頭も、親の貧富も、親の躾けも、
これすべて自分の努力だけでは何ともならないもの。
つまり、人間社会というのは残酷なまでに格差社会です。
それを社会的に少しだけ是正しようというのが、相続税。
料率が高ければ高いほど、是正機能が強いワケです。

因みに、アメリカの相続税率は、大まかに見て日本の半分です。
日本ではお金持ちを3代続けることは難しいようですが、
アメリカでは比較的やりやすいみたいですね。
だから、何代も前からお金持ちという家がたくさん。
彼らははっきりとした上流社会を形成しています。

日本でも、キチンとした上流社会は存在します。
でも、あまり露出すると世間の妬みとやっかみを受けますから、
メディアなんかに登場することはほとんどありません。
出ているのは、成金的なお金持ちばかり。

まあ、それがいいとは言いません。
しかし、今の日本の高い相続税率にも強く違和感を持ちます。
一生懸命お金を儲けて子孫に残そうとすることに対して、
半ば懲罰的な高率の税金を課しているように思えます。
それも、たかだか数億円の遺産にまで50%ですよ。
お金を儲けちゃいけないんですか？　それも数億円程度。

今年の1月1日から、相続税の課税基準が変わりました。
その影響で、昨年あたりから都心のタワーマンションが
猛烈な勢いで売れています。すでにバブルです。
1億円から3億円程度の収益物件も飛ぶように売れています。
タワマンの利回りなんて、軽く4%を切っているのではないでしょうか。
収益モノだと、表面が5%の物件も少なくなっていますね。

相続税対策の不動産購入は、今しばらく続きそうです。
つまり、バブル的な環境はまだ終息の気配なし。
国税庁がさじ加減をちょっと変えれば一気に萎みそうですけれど。

拙著、けっこう好調なようです。
著名な書評家に紹介されました。その件は次回の更新で詳しく。

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バリ島不動産投資をお勧めする理由

忙しいのが嫌いな私が、毎日忙しくしています。
しかし「出会い」というのはいいものです。
昨日はバリ島不動産セミナーA日程でした。
「参加者1名です。もっと来てください」と
ブログに書いたら、その後続々とお申込みをいただいて
結局6名の方に参加していただきました。ありがとうございます。

4日の土曜にB日程を行うのですが、現状4組5名様がご参加の予定。
まだまだお席は空いていますので、どうぞ今からでもお申し込みください。
会場は20人くらいがラクに入れるところ。
当日は会議形式で、和やかに進めます。
ご質問もなんなりと。もちろん懇親会もあります。
昨日はイケメン君と美女さんたちの和やかな交歓も見られました。

バリ島は、観光の島です。でも、まだまだ田舎。
まことにのんびりとしたところと、発展途上国らしく
「へえ、そんなことあるの」みたいな行き届かなさをも
あわせもった南国のアイランドです。

例えば、運転免許証なんて持っていなくても車に乗ります。
お巡りさんに止められてやいのやいの言われても、
日本円で2千円ほど払えばOK。ローカルなら千円でも多い方。
かといって、治安がものすごく悪いわけではありません。

インドネシアはイスラム教の国なので、日本人にとって
宗教についてはやや違和感がありますが、バリはヒンズー。
インドと一緒ですね。ヒンズー教は仏教とは親戚みたいなもの。
イスラムに比べれば、いかにも優しい感じです。

バリ島というかインドネシアの不動産は、
外国人の所有に一定の制限を設けています。
大きく分けると、日本の借地権に近いリースホールドと
所有権に近いフリーホールドの２つがあります。

リースホールドは、だいたいが20年。
借地契約に「延長可能」と定められている場合は、
その時の評価額の20%程度を払えば、さらに20年延長できます。
日本の借地権に比べれば、かなり割安かと思います。
なぜなら、「契約時に20年分を払う」という発想なので、
日本の借地権みたいな月々の借地料が発生しません。

さらに20年分が時価の5分の1ですから、
「所有権は100年分のリース料金」みたいな考え方ですね。
日本の借地権マンションは、所有権に比べて3割も安くありません。
それでいて、毎月1万円から2万円の借地料がかかります。
50年も払い続ければ、最初に払う借地権購入料と合わせて
所有権を買ったくらいの金額になります。

そのせいか、リースホールドの物件は利回りが高くなります。
まあ、普通に20%くらいの物件が多くあります。
この20%というのは、グロスです。
だいたい70%の稼働率で、諸経費を3割引いた額から算出。
ところが､いい物件だとラクに8割くらいで回ります。
諸経費は大して変わりませんから、利回りがハネ上がります。
現に75%稼働している物件を、今回のセミナーではご紹介していますが、
現状の利回りが29%だったりします。
日本に比べればベラボーな高利回りです。
それで、オーナーさんは何もしなくてOK。
賃貸や物件の管理は、私たちのバリ現地法人が代行します。
管理費は諸経費の中に含まれています。

一方、値上がり益を狙うのならフリーホールドです。
こちらは所有権に近い権利形態。
フリーホールドには様々な規制がありますが、
55歳以上の方ならキタスという永住権を取って購入できます。
55歳になっていない方は、バリ島のインドネシア語学校に入ってください。
学生としてのキタスを取得できます。

そのどちらでもない場合は、インドネシア人の名義を借ります。
このやり方はトラブルもあったのですが、
今は契約書をきっちり作ることで未然に防げます。
また、名義を借りるインドネシア人もご紹介できます。
バリ島悠々倶楽部現地法人のスタッフです。
まことに敬虔なヒンズー教徒で、私もよく知っている人間。

私は「5年で2倍くらいにはなるのを期待できます」なんていいますが、
実際はこの10年で10倍くらいになった物件がたくさんあります。
中には数十倍と言うのもあります。
日本の1970年代だと思えば、イメージできるでしょう。

1960年と1970年なら、都心の不動産価格は5倍10倍の世界でした。
1970年と1980年でも2倍3倍というイメージ。
1980年から1990年は、バブルもあって4倍5倍という感覚ですね。
今のバリ島は、その1970年代だと私は捉えています。

セミナーに参加される中には、バリ島をよくご存じの方もおられます。
「10年前はヴィラ1棟が900万円だったよ」
そうなのです。それが今ではやすくて2千万円台。
普通のフリーホールドなら4千万円を超えてしまっています。
それでも十数%では回せるので、バブルとも言い切れません。

東京の都心のマンションは、新築で表面3%台です。
ところが入居率は80%なので、実際はもっと低くなります。
これはもう完全なバブルです。投資には向きません。
しかも、人口が減り始めれば値下がりリスクが拡大します。

バリ島の不動産は、基本的に観光客向けのリースに回します。
年単位、月単位、週単位、そしてデイリー。
デイリーが一番高く回せますが、やや不安定。
でも、キッチリ管理すれば7割以上の稼働率が期待できます。
借りるのは、ほとんどが欧米と豪州人です。一部、日本人。

私たちのバリ悠々倶楽部では、すでに30棟以上を管理しています。
リーシングのノウハウも、この3年でしっかり蓄えました。
まず、安心してお任せいただけます。

不動産投資というのは、経済成長エリアで行っていれば
かなりの成功率が見込めます。成長に合わせて値上がりしますから。
ところが日本はこの25年間、経済成長していません。
GDPは500兆円を行ったり来たり。
7年前に日本を追い越した中国は、今や日本の2倍以上です。
でも、中国で不動産投資をするのは、あまりにデンジャラス。
反日だったら何でもOK。しかも、共産主義です。
日本人の権利なんて、綿菓子よりも軽いと考えるべきです。

インドネシアは、国自体が経済成長しています。
バリ島は、インドネシアの成長力＋外国人観光客の増加、
という２つのエンジンをもって経済成長しています。
時々に景気がいい国の観光客がやってくるので、衰えを知りません。

それは、外国なので為替リスクはあります。
でも資源国であるインドネシアの通貨ルピアは足元がしっかりしています。
むしろ、巨額の財政赤字に悩む日本の円の方が怪しいくらい。
そんなこんなを考えると、バリ島の一等地に不動産を所有して
運用する利点は計り知れなくなりますね。
セミナーではそんなことをお話ししています。

今、最も有利な海岸不動産を　バリ島不動産投資セミナー

B日程（4月4日（土）　午後6時30分より）のお申込みはコチラから ↓

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