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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「大阪府の大規模マンション」全21物件【2026年3月】

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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
中央区に買ってもいいマンションはあるか？

今日は、中央区の資産価値レポートを最新情報に更新しましたので、
そのあたりを掘ってみたいと思います。

まず、日本橋エリア。
「日本橋」といっても、銀座線の日本橋付近では
あまり新築マンションが供給されません。
店舗とか商業ビルとか、マンション以外の用途に
土地を使った方が経済効率はいいのでしょうね。

したがって、主力の供給エリアは人形町や浜町あたりになります。
このエリアは、地下鉄の浅草線、新宿線、日比谷線、半蔵門線などが
入り組んで交差しており、何駅も使えるマンションが出てきます。
例えば「GREEN PARK 日本橋堀留町町」は3線5駅を上げています。
それも、すべて5分以内にアクセスできます。

立地は狭苦しくて、住んでいても窮屈さを感じそうです。
でも、これだけ交通条件が優れていれば貸すにも売るにも有利。
しかも、価格は周辺相場をキッチリ読んでいます。
まあ、割り切って買うならこういうマンションなのでしょう。
私は買ってまで住みたいとは思いませんが。

「サンウッド東京茅場町パークフロント」はその名の通り公園の前。
しかしねえ、ただの児童公園ですよ。
雑多な街並みでオフィスも多いので、
昼休みはサラリーマンが弁当を食べています。
まだいくらで売り出されるかよく分かりませんが、
サンウッドが安く売るとも思えません。
それに、公園向きとはいえ北振り住戸もあります。
ちょっと要注意でしょうか。

「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」は「浜町」駅しか使えません。
徒歩6分だそうです。ちょっと弱いかな。浜町会館の向かい。
こういうマンションは、高くても上層階を買うべきですね。
下層階を買うと、売却の時に苦労します。

銀座・八丁堀・築地エリア
こちらも日本橋と同様に「銀座」最寄は少ないですね。
主な供給エリアは「八丁堀」。半分以上ですね。
次から次へと出てきます。
八丁堀や新富町というのは、地場産業が水産と印刷。
あとは広告関係が多かったのですが・・・・
いずれも衰退産業。ビルがどんどんマンションに変わっています。
中古の流通も多いので、どちらかというと資産価値は弱含み。

「グラディス　東京イースト」は価格で勝負しなければならない
条件だと思いましたが、現実は・・・・

「プレシス八丁堀リバーフロント」は面白いですね。
小さいのに4方道路ですよ。珍しい。
しかもプレシスブランドですから高くありません。
まあ「買ってもいい」マンションですね。
でも、「買ってはいけない」住戸もありますから要注意。

「クレヴィア東京八丁堀」」はウィルローズも絡む激戦地。
ちょっと条件が悪そうなので、いくらで出てくるか興味あります。
また、目の前の賃貸タワーと完全お見合いになる住戸はどうなるのか？
しかしよくこういう計画で事業化したものです。

「ザ・パークハウス 東銀座」の立地は最高です。
ここは、元々封筒屋さんか酒造会社のビルだったような。
しかし、このあたりのマンションの立地としては申し分ない条件。
まだ価格は出ていませんが、多少高くても買いでしょうね。

「パークリュクス銀座mono」は、現地に行って呆れました。
これも事業化した担当者の勇気に敬意を表します。
「銀座駅最寄り」で、この悪条件を突破できるのか？
みなさんの購入はお勧めしません。

晴海・勝どきエリア
言わずと知れた、タワーマンションの激戦区。
ここでの注目は、一部同じ売主のタワーマンションである
「ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス」と
「勝どき ザ・タワー」は、駅からの徒歩分数が倍以上も違うのに、
坪単価は約11万円しか差がないこと。

住戸にもよりますが、全体としては「ティアロレジデス」の方が
眺望や居住性は優れていそうですけど、徒歩13分ですから。
「勝どき ザ・タワー」は最初の500戸を勢いよく売りました。
でも、まだ900戸が残っていることになります。

「DEUX TOURS CANAL＆SPA」は我が道を行く、という感じ。
ひょっとしたらこのマンションはオリンピックが開催される頃まで
販売が続けられているかもしれません。
今、このエリアで販売されている新築マンションの中では
もっとも高い価格だと私は見ています。

このエリア、全体として激戦区です。
このあと、ティアロのとなりに三井が1000戸以上で出てきます。
他にも計画がいくつかあります。
もう完全な供給過剰状態。頼みはオリンピックだけ。

私は割高なタワーなど追いかけずに「ジオ勝どき」や
「シティハウス勝どきステーションコート」あたりで
妥協しておいた方がいいと思いますけど。
価格だけなら「グレーシア勝どき」が一番安そうです。
でも、長谷工プロジェクトの「ユニクロマンション」です。

ここで取り上げなかった物件もたくさんあります。
むしろ、そちらの方が多いでしょうね。
詳しくお知りになりたい場合は、レポートをお読みください。
各物件についてだいたい3ページから6ページくらいで
私の考え方、評価、将来の資産価値などについて述べています。
ただし、あくまでも私の考えです。
最終判断は、みなさんでなさってください。

レポートの更新情報。

中央区が全部分かるのならコレ

「中央区総集編」
価格　9,590円

【勝どき・晴海・月島エリア】■勝どき ザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）,■ドゥ・トゥール（DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■セントラルレジデンス月島ステーションコート,【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス,■IORIS（イオリス）,■プレミスト日本橋浜町,■CONOE （コノエ）〈東日本橋駅前〉,■パークホームズ人形町,■サンウッド東京茅場町パークフロント,■GREEN PARK 日本橋堀留町,【銀座・築地・八丁堀エリア】■グラディス　東京イースト,■プレシス八丁堀リバーフロント,■アスコットパーク東京リバーサイド,■ウィルローズ東京八丁堀,■CONOE〈銀座イースト〉,■グランスイート八丁堀,■リストレジデンス築地,■ザ・パークハウス 東銀座,■クレヴィア東京八丁堀,■パークリュクス銀座mono、以上の26物件を収録

「日本橋・銀座」
価格　5,790円

【日本橋エリア】■パークホームズ日本橋浜町ザ テラス,■サンウッド東京茅場町パークフロント,■IORIS（イオリス）,■GREEN PARK 日本橋堀留町,■CONOE（コノエ）〈東日本橋駅前〉,■パークホームズ人形町,■プレミスト日本橋浜町,【銀座・築地・八丁堀エリア】■ザ・パークハウス 東銀座,■グラディス　東京イースト,■クレヴィア東京八丁堀,■プレシス八丁堀リバーフロント,■パークリュクス銀座mono,■グランスイート八丁堀,■リストレジデンス築地,■ウィルローズ東京八丁堀,■アスコットパーク東京リバーサイド,■CONOE〈銀座イースト〉,以上の17物件を収録

「晴海・勝どき・月島」
価格　3,980円

■勝どき ザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER),■ドゥ・トゥール（DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス 晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきビュータワー,■シティハウス月島駅前ベイブリーズコート,■シティハウス勝どきステーションコート,■グレーシア勝どき,■ジオ勝どき,■セントラルレジデンス月島ステーションコート、以上の9物件を収録

湾岸のタワーだけならコレ

湾岸タワー総集編
価格　3,980円

■勝どきビュータワー,■ﾄﾞｩ･ﾄｩｰﾙ (DEUX TOURS CANAL＆SPA),■ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス,■勝どきザ・タワー（KACHIDOKI THE TOWER）,■ベイズタワー＆ガーデン（BAYZ TOWER＆GARDEN）,■シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン,■シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL,■ブリリア有明シティタワー,以上の8物件を収録

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メッタ斬り2　今回はゴクレやタカレ、一建設

昨日今日と、北朝鮮の「調査委員会」についてのニュースがひとしきり。
そもそもの疑問がいっぱいあります。
専制独裁国家が委員会をひとつ作ることに何の意味があるのでしょう？
日本人の行方なんて、当局が全部把握しているはずでしょ。
委員会設置を理由に制裁を一部解除する、というのは
普通に考えると一方的な譲歩にしか見えません。

ただ、北朝鮮関連になると見えている情報だけではなさそうですね。
昨日、リストがあるとかないとかが話題になっていました。
非公式なリストなら、もうあるのでしょう。
安倍君の周辺では、すでに落としどころも見えているのではないでしょうか。
ただ「確定」しないと何も発表できない・・・
北の場合はドタキャンというかドタ裏切りが多かったので。

さて、今日も「マンションデベメッタ斬り」を続けます。

大和ハウス工業
不器用な会社・・・という印象が強いですね。
社員を大量採用して、「ダメな奴は辞めればいい」方式。
採用が甘いのか、残っている方も玉石混淆。
かなりの割合で石が混じっています。

用地の仕入れが、あまり上手には見えません。
会社が大きすぎます。だから決済も遅いのでしょう。
だから、だいたい周辺相場より高くなることが多いようです。
するとマンションが高くなるので、販売がモタモタします。

ここは十年以上も前に、子会社の「大和団地」を吸収合併しました。
今のマンション事業部の幹部は、ほぼ「団地」の出身。
事業展開の手法も「団地」のカラーが濃厚です。
つまり、かなり泥臭いやり方をなさいます。

近年では、野村不動産から役員を招いたり、
コスモスイニシアを子会社化するなど、別の血も入っています。
しかし、元々の体質はそう簡単には変わらないでしょうね。
今後も、泥臭く不器用に、あっちこっちにゴツゴツぶつかりながら
マンション事業を続けて行かれるのでしょう。
野村流の緊張感を、この会社に持ち込むのは無理だと思います。

コスモスイニシア
今や、大和ハウスグループの一員ですね。
ここは、社員が優秀です。そして、よく売ります。
あまり値引きをしません。
経営がおかしくなったのは、前回のミニバブル期に
強気の「イケイケドンドン」をやりすぎたせいですね。
もう少し手堅くやっておけば、独立は維持できたはず。
まあ、そのうち大和ハウス工業とひとつになるのでしょう。
企業カラーが全然違いますけどね。

積水ハウス
ちょっと前に「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」という
マンションで、建築工事の不具合が発覚した事件がありました。
この時、各社が広報部に取材を申し込んだのですが、
かなり強硬な対応をされたとか。
次に六甲アイランドシティでも、ちょっとした問題が発覚。
かなり剣呑なメディア対応をされたと聞いています。

まあ、プライドの高い会社です。
人によっては生意気とかエラそう、となるかもしれません。
コマーシャルがお上手で、ブランド力がありますからね。
関西系なのに、企業イメージはかなりいいと思います。

お作りになるマンションも、なかなかいいです。
デザイン性に優れた物件が多いような印象。
「かっこいいなあ」と思わせるのがうまいですね。
ただし、概ね相場よりも高い場合がほとんど。
中には2割3割平気で高い場合もあります。
それでも、ほとんど値引きをなさっている印象がありません。
「高くてもいいものを」という方には良いかもしれません。

ゴールドクレスト
ここは、もともとリクルートコスモス出身者が作った会社。
といっても、今のイニシアが持っている「賢さ」は
あまり感じられない会社です。
作っているマンションは悪くなさそうですけど。

今は改善されたようですが、以前には
竣工物件なのに実際の住戸を見せずに契約していました。
「ご契約いただいたらお見せします」
なんてことを、イケシャーシャーと抜かしていたようです。

また、ほとんど値引きをしないので、完成在庫の山。
それでいて、マンパワーが足りないようで、
営業活動はかなり粗いという印象があります。

リーマンショックの前は4割近い営業利益率を叩きだしていました。
今は、それなりに丸くはなっています。
また、川崎市で大きなスケールの事業を行っています。
「クレストシティアクアグランデ」
これは、元々3000戸の計画の一部だったと理解しています。
デビュー当初は「3000CITY」なんてワードもありました。
2年前に493戸が竣工。まだ、販売を続けています。
残りの約2500戸はどうするのでしょうね？

タカラレーベン
ここもリーマンショック不況を切り抜けた数少ないカタカナ系。
最近、モリモトでも意識し始めたのか、HPがヘンです。
妙にデザインに走っているせいで、すごく分かりにくくなっています。
昔から、独自のやり方を好む会社でしたけどね。

今は「ソーラー」を前面にだしているようです。
「ソライエ」とか「ソラパワ」みたいな名前が多いですね。
太陽光発電の技術なんて、日進月歩です。
最新のシステムを導入しても、購入者が入居する頃には旧式。
何年か後の設備更新では、管理組合が揉めるに決まっています。

また、埼玉の奥の東鷺宮というところで巨大な事業を展開。
「こんなところにマンション作ってどうするの？」
私はいつもそう思いながらレポートを書いています。
まあ、ちょっとピントがずれた、といえばそういう会社。
でも、事業や市況の風を読む嗅覚は鋭いですね。

一建設
飯田建設グループです。元気がいいです。
ここ数年、急激にマンション事業を伸ばしてきました。
ブランド名は「プレシス」です。ご近所にありませんか？
10年前には、まず見なかったブランド名ですね。

その事業コンセプトは「まわりよりも安く」と思えます。
見ていると、だいたい1割くらい安い場合が多いでしょうか。
営業力もあるようで、とっとと完売しています。
竣工在庫になっているのを、あまり見かけません。

お作りになるモノは、一流をめざしているのではなさそうです。
しかし、普通に住む分には何ら問題はないはず。
都心立地が多いので、安くするには
あまり仕様を高めるわけにはいかないのでしょう。

さて、長くなったので今日はこのくらいで。
次回以降登場予定は下記のデベロッパーです。

東急不動産
大成有楽
大京
オリックス
住友商事、住商建物
丸紅
セコムホームライフ
サンウッド

ちょっと多いので、次回だけでは終わらないかもしれませんね。
関西編でリバー産業や睦建設も取り上げてみたいと思います。
だから、あと2，3回でしょうか。
きっと、途中で脱線を挟むと思います。

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マンションデベをメッタ斬り1　財閥系編

最近、「ブログの品が良くなりましたね」なんてご意見をいただきました。
私としては、特に意識をしているわけではありません。
このブログは、私が考えていることをそのまま発信するためにあります。
したがって、品が良くなったのは、私の人格が高潔になった？
そんなことはありません。私はいたって俗な人間です。
ただ、品のいい方に合わせる術は昔から養ってはいますが。

というわけで、本来の私らしさを出すために、ちょっと過激な企画。
前にも1回くらいやった覚えがあるのですが・・・・

デベロッパーをメッタ斬り

ハハハ・・・何とも俗ですね。
大手企業の悪口を書くのは得意中の得意です（笑）。
また、たいていの方はおやりにならないこと。
ここは久しぶりに遠慮なく斬らせていただきます。

野村不動産
やっぱり、トップバッターはここです。
なぜなら、実質的に日本のマンション業界を引っ張っています。
そもそも、私がこの業界に入った頃は極めて地味な存在でした。
15，6年前からでしょうか。急速にのしてきましたね。
最初は「ヒルズ」というブランドでした。今は「プラウド」。
最近では、ユニクロ型に徹した「オハナ」というのもあります。

はっきりいって、いいモノを作ります。
事業担当者が、それこそ寝ずに仕事をするからです。
設計の尻を蹴飛ばし、ゼネコンの頭を殴りつけ、
広告代理店を罵倒しながら事業を前に進めます。
ほとんど手抜きということがありません。
だから、出来上がったものはそれなりに立派。
事業担当者は、絶対に失敗が許されない環境なのです。
一度失敗すると「ハイ、さようなら」の世界だとか。
だから、野村不動産の社内はいつもピリピリしていますね。

営業力が抜群です。おそらく業界イチでしょうね。
完成在庫になる物件はほとんどありません。
竣工間近になると、なりふり構わず値引きを始めるからです。
親会社の野村証券は「ノルマ証券」といわれていますが、
ここは「ノルマ不動産」と呼んでもおかしくありません。

みなさんが注意すべきことは、ここの営業に煽られ過ぎないこと。
竣工が近づくと値引き販売する住戸を、定価で買うとバカを見ます。
もっとも、購入側はどこの住戸が残っているのかが分かりません。
だから、煽られずに慎重に見極めることでしょうね。

住友不動産
会社も、作るマンションも、広告も、面白味がありません。
宗教的ともいえる合理主義を貫いている会社です。
マンションの開発事業というものは、巨額の売上があるとともに
莫大な外注費が発生ます。用地購入、建築、設計、広告等です。
ほとんどのデベロッパーでは、担当者がそういった外注先と癒着します。
土地のブローカーやゼネコン・設計の担当者、広告代理店の営業・・・
「飲ませる、食わせる、○かせる」は当たり前。
特に商社系やノンバンク金融系の企業が酷いですね。

ところが、住友不動産はその点がストイック。
そのかわり、出費を切り詰めるだけ切り詰めている様子。
だからといって、ここの分譲マンションは安くありません。
だいたい、市場の10％から15％くらい高いのではないでしょうか。
内容が伴っているかというと・・・・まあ、ちょぼちょぼ。
悪いものは作りません。でも、価格相応ともいえませんね。

何よりも、野村不動産のように値引きをしません。
ここのマンションで、竣工までに完売する物件はほとんどありません。
もし、完売してしまうと事業担当者が
「どうしてそんなに安く出したのだ。もっと儲かっただろ！」
と、叱責を喰らうという話です。
だから、竣工した後、何年も販売を続けている物件ばかりです。

カンタンにいえば、ここのマンションは市場より高くて
値引きもしていない物件ばかり。
だから、まずは手を出さない方が無難です。

三菱地所レジデンス
「ザ・パークハウス」というのがブランド名です。
潰れかけた藤和不動産という会社を吸収合併してからそうなりました。
それ以前は「ザ」が付かないただの「パークハウス」。
その頃の方が、ここのマンションには品があったように思えます。
三菱と名がつくわりには供給量は少なかったですが。

今は、供給量でもかなりレベルに達しているはずです。
そのかわりに「エッ、こんなところにも」という立地にも
「ザ・パークハウス」が事業化されています。

この会社の上層部は三菱地所からの出向組です。
彼らはエリート。地所本体は東大と慶應の学閥が巣食います。
一方、吸収された旧藤和不動産組は冷や飯ぐらい。
現場の兵隊として使われています。
また、旧三菱地所住宅販売の社員たちも大きな層をなしています。
この三層構造カーストは当面続くでしょうね。
現場のモラルが低いのは、そのせいだと思います。

三井不動産レジデンシャル
一応、業界のリーディングカンパニーと目されています。
近年は野村不動産と住友不動産の猛追を受けているように見えます。
ブランドとしては「パークホームズ」や「パークタワー」。
地所レジは「ザ・パークハウス」、以前は「ザ」がなし。
スミフは一時「パークシティ」を使っていました。
大手がみんな「パーク・・・」を使うなんて、ヘンですよね。
「みんなで渡れば怖くない」式の、日本人独特の発想でしょうか。

全体的に、品のいいマンションを作ります。
住友不動産のように、やけに「厚かましさ」を感じるマンションは作りません。
その点、やはり業界のリーダーなのでしょうね。
価格も決して安くありませんが、バカ高いということも少ないですね。

ただ、妙にプライドの高いところがあります。
市川の鉄筋不足や新川崎の不良工事が発覚した時の対応で、
到底水際立ったとは言えない危機管理能力を晒しました。
そのあたり、大企業ならではの鈍重さを感じましたね。

ここも、三井不動産からのエリート出向組と、
旧三井不動産販売系の社員が二層構造をなしています。
出向組が事業の企画担当になるケースが多いようです。
彼らは優秀です。デベロッパーの中の最エリートでしょう。

この会社はあまり無謀なことはやらないのですが、
時々疑問を感じるような事業にも手を出します。
例えば「柏の葉キャンパス」。
私から見れば、あまり聡明とは言えない事業ですね。
ただ、今後も業界の精神的なリーディングカンパニーで
あり続けることは確かでしょう。

東京建物
芙蓉系の不動産会社です。ブランドは「ブリリア」。
いっときブイブイいわしていたのですが、最近は冴えません。
単独事業も少なくなりましたね。
自信を無くしている証拠かもしれません。

湾岸エリアの有明で「ブリリアマーレ」というタワーマンションを
分譲していたのは7年くらい前でしょうか。
広告のキャラクターにアメリカからマドンナを呼びました。
ド派手なプロモーションで調子よくスタートしたのですが、
リーマンショックで見事に頓挫。あれがケチのつき始め？

2年ほど前は磯子の巨大プロジェクトで屈辱の価格改定、もありました。
事業のセンスが良くないのかもしれません。
一部のキーマンがマンション事業を引っ張っているといわれます。
サラリーマン企業でそういうことが起こると、必ず反動がありますね。
ここは企業の体質として、そういう弱点があるように思えます。
プライドだけは高いようですが。

さて、長くなりましたので今回はこのくらいで。
次回以降は、他のデベロッパーも取り上げたいと思います。
大和ハウス工業
コスモスイニシア
積水ハウス
ゴールドクレスト
一建設
東急不動産
大成有楽
大京
オリックス
住友商事、住商建物
丸紅
セコムホームライフ
サンウッド

その他、ご要望があればコメントでお知らせください。

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景気回復よりも個人資産1600兆円を狙え！

私は週刊誌を購入して読むことはほとんどありません。
新幹線や飛行機に乗る時は、買う場合もありますが・・・
ただ世の中には奇特な編集者がいて、時々私を取材してくれます。
そういう時は掲載誌を送って下さるので、それを読みます。
あとは、社内吊りの広告を見ながらニヤニヤする程度。
産経新聞に毎週土曜掲載される花田さんのコラムは楽しみです。

さて、この頃は週刊誌も不況の様で社内吊り広告が少なくなりました。
もしくは、先週の月曜はボーとしていて見逃したのでしょうか？

理研クビでは済まされない　小保方晴子「逮捕」の可能性

先週の週刊現代にこういう記事があったそうです。
小保方さん、逮捕されちゃうのでしょうか？
でも、いったい何の容疑なのでしょう？
中身を読んでいないのでよく分かりません。
また、ちょっと思い浮かびませんね。誰か教えてください
ところで今週は、これが大特集に上がっています。

ああ、かわいそうな中国　世界中からこんなに嫌われて

中国のエライさんがエリザベス女王との面会を強要したことが
えらく顰蹙を買っているようですね。
そういや、日本の天皇陛下ともごり押しで会った方がいました。
中国人というのは、嵩に懸かるとそういうことを平気でするのでしょう。
あの国にはあまり成長して欲しくありません。

今ニュースを見ると、アメリカで中国製のペットフードを食べた
犬や猫が大量に死んでいるとか。
かの国は世界中に「害毒」を撒き散らしていますね。
それは、嫌われて当然でしょう。

ただまあ、こんなことが週刊誌のイチトクになっているようでは
この国はいかにも平和だと思いますよ。
小保方さんが逮捕されようが、中国人が世界で嫌われようが、
普通の日本人にとっては何の関係もないことです。

私は、基本的にサッカーを見ません。
今回のワールドカップでは、一試合も見ていません。
完全に寝ていました。試合があったことも後で知るくらい。
興味がないことには無理やり首を突っ込まないのです。

しかし、世の中は大騒ぎしていましたね。
本田という方が何かを言ったとか言わないとか。
「ふーん、そんな人がいるのだ」という私。
昨日、初めてテレビで顔を見ました。ちょっと不遜な顔貌。

サッカーで勝ったとか負けたとかで騒いでいるのも平和な証拠。
だいたい、この国は基本的に何不自由なく国民が生きていますね。
だから最近、私は日本における個人の金融資産について考えています。
一説によれば、その総額は1600兆円だそうです。

この1600兆円って、どういう額だか想像が付きますか。
借金（国債）返済も含めた国の予算を、軽く16回は組めます。
真水だけだったらその倍、32年も組めるんですよ。
つまり、32年間法人税も所得税も消費税もゼロでOK、
という日本国家が出現するのです。
まるでサウジアラビアみたいじゃないですか！

しかし、1600兆円という途方もない額は、どこに眠っているのでしょう？
これって、国民一人あたりにすると1300万円ちょい。
4人家族なら5300万円強ということになります。
これはお金持ちの統計ではありません。全体の「平均」です。

普通の感覚で言えば、5千万円もの銀行預金がある家はお金持ちです。
そんなの、10家族にひとつもあるのかいな、と思います。
でもまあ、株や外貨預金や保険を全部集めたらそれくらい、
という家ならザラにありそうな気もします。
身近な例で、父親が亡くなってから調べてみたら
保有株式の時価はそれを超えていた、なんて話もありました。

つまり、日本は非常にリッチな国なのです、多分。
しかも、安全で清潔。失業者はほんのわずか。
さらにさらに、住宅は余っている！
でも、安くありません。田舎と郊外以外は。

何度も同じことを書きますが、この国の住宅価格が安くなって、
高度な教育を望む子どもたちに廉価でそれを与えられる環境が整えば、
それはもう言うことはないでしょう。
その時には「世界一暮らしやすい国」と見做されるはずです。

今、安倍政権はなんとか経済を回復させようとしています。
従来型の経済成長を、再び日本に取り戻そうとしているのです。
企業に利益をもたらし、それを労働者に配分する。
最終的に個人所得が上がれば、再び経済は成長軌道へ。
それはその通りなのですが、ちょっと無理があります。

企業が利益を上げるための需要が増えそうにないのです。
なぜなら需要者（国民）が高齢化し、数が減るから。
この国の市場は、日々狭まっています。
日本経済は内需成長型ですから、その内需が縮まれば・・・
金融政策や政府支出で一時的にGDPを増やしても、
高齢化と人口減少という基本構造は変えなければ、結局同じ。

そんなことよりも、1600兆円の個人資産を
持っている老人たちに、金を使わせることを考えるべきです。
相続税の課税基準改定なんかもその施策のひとつですね。
おかげで都心のタワーマンションが売れています。

しかし、もっとうまい方法はないでしょうか。
例えば、一人1000万円以上の銀行預金はマイナス金利にするとか。
持っているだけで減価するなら、何かに替えるはずです。
まず、外貨預金か金、あるいは保険。そして株式。
株価が上がれば、不動産価格も連動。高級品が売れます。
ただ、都心のマンション価格は上がっても、
郊外や地方は人口が減っている限り下落基調。
庶民の住むところまでは無くなりません。

1600兆円のうち3％が動いただけでも国家予算並み。
政府が10兆円程度の補正予算を組むよりも、
ちょいと制度をいじって個人の金融資産を引っ張る方が、
よほど経済に対する好影響をもたらします。

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2014/6/30 15:00 | ちょっと脱線 | Comments (2)

豊島区内でどのマンションを買うべきか？

本日(2014.6.27)、日経平均は派手に下がりましたね。
213円安で15,095円だそうです。
この流れだと、来週は15000円を割るかもしれません。
ちょっと上がってはダラダラ下げる、というイライラ状態。

実のところ、私は大きく株式投資をしていません。
でも、株価というのは明解に日本経済の実態を表しています。
だから、毎日細やかにチェックしています。
ここのところの動きは、実に嫌ですね。

何度も同じことを書きますが、株式市場は
都心のマンションの売行きとかなりシンクロします。
ここのところ、マンション市場もやや元気がなくなっているのですが、
やはり株価の停滞と関係しているはずです。

さて、今日はいつになくまじめに
特定のマンション市場について語りたいと思います。
みなさんが、私の本職を忘れないためにも、
たまにはマンションのことを真面目に取り上げるべきではないかと、
柄にもなく考えてしまったからです。
基本、私は真面目な人間ですから（笑）。

取り上げる対象は、資産価値レポートの新作を出した「豊島区」。
豊島区というのは、何ともユニークですね。
もちろん「池袋」という街が中心です。
昨日、私の事務所に見えたある相談者がおっしゃっていました。
池袋でタワーマンションを買おうとしたら、まわりから
「ええ、池袋なの？」と言われたとか。

確かに、池袋というと新宿や渋谷に比べて一段落ちますね。
浦和あたりの高校の同窓会は、池袋で行われることが多いとか。
埼玉方面の方にとって、集まりやすい場所です。
かといって、横浜や川崎の高校の同窓会が渋谷で行われるとは聞きません。

しかし、豊島区というのは池袋だけではありません。
目白も雑司ケ谷も豊島区にあります。
皇族方がお通いになる学習院も豊島区内です。
利便性で言えば、目黒区に劣るとは思えません。
でも、ブランドイメージは高くありませんね。

実のところ、こういうエリアは「狙い目」だったりします。
つまり、利便性は高いけれどマンションの価格はお手頃、
といった現象が起きやすいのです。
例えば、大手町に通勤するなら杉並区よりも江東区の方が
近くて安い、とったような現象です。
ですから、港区や千代田区に住みたいけれど予算が足りない・・・
と言った方にとって、お手ごろに山手線内に入れたりするのが、
実は豊島区や文京区であったりするわけです。

では、私のレポートに沿って、今豊島区内で販売中の
新築マンション各物件についてコメントしましょう。

セントラルプレイス南大塚
JR山手線の「大塚」駅徒歩6分のコンパクトマンションです。
「大塚」というと外国人や風俗のイメージが強いですね。
現地はちょっと雑多なところ。
このマンションも、住友不動産独特の販売手法。
完売まではまだまだ時間がかかりそうです。
こういう物件は、アベノミクスの範囲外かもしれません。

ブランズ駒込六義園
売主は東急不動産、販売は子会社の東急リバブル。
このブランズというブランドは、営業力が弱いですね。
条件はなかなかいいのですが、竣工まで完売しないかもしれません。
でも、私は一定の評価をしています。

アルナス駒込六義園
ちょっと市場をナメていたかもしれません。
いいマンションですよ。うるさいことを別にすれば。
いかにも、値引きをしていそうな物件。

G/CLASSIC 山の手PJ
タカラレーベンが売主のちょっと変わったマンション。
山手線内にこだわる方にとってはリーズナブルかもしれません。
でも、物件のメリット＆デメリットをよく理解すべきでしょう。

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE
（グランドミレーニア）
池袋周辺では結構たくさんのタワーマンションが供給されます。
流通市場の動きも活発。値段はお手頃。
つまるところ、中古の資産性は弱いマーケットです。
10年後、このマンションは確実にワンノブゼムです。

OWL TOWER
もういい歳こいでいるのにまだ売れ残っている存在。
ゴールドクレストの典型的な売れ残りマンションですね。
でも、この価格に市場が追い付きつつあります。

ダイレクトタワー池袋要町
駅の真上と言っていいポジションにあります。
まず、それだけ。池袋へ歩くのか、地下鉄を使うのかに迷います。
まあ、中途半端ですね。価格は住友不動産だから・・・

パークホームズ　目白 ザ テラス
いかにも「目白っぽい」場所ですが、アドレスは池袋です。
売れるでしょうね。現地に行けば住みたくなりますから。
でも5年先10年先の資産価値となると、やや懸念もあります。

以上8物件が、今の豊島区内の新築物件。
詳しい内容は、レポート本体をお読みください。

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「豊島区・総集編」
価格　3,190円

■セントラルプレイス南大塚,■ブランズ駒込六義園,■アルナス駒込六義園,■G/CLASSIC 山の手PJ,■THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）,■OWL TOWER,■ダイレクトタワー池袋要町,■パークホームズ目白ザ テラス, 以上の8物件です。

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