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「新宿区･総集編｣全8物件【2026年4月】

新宿区総集編全8物件 【2026年4月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばかり。 ネット […]

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
滞納されやすいリゾートマンションの管理費問題

近頃、マンションの「限界」について、
書いたり話したりすることが多くなりました。
私たちは「区分所有」という概念を受け容れて約半世紀。
初期の頃に建てられたマンションはどんどん老朽化していっています。

今まで全国で200ちょいの建替えが行われたようですが、
その背後には数万棟の老朽マンションが残されています。
それらの老朽マンションが今後どうなるのか？
およそ答えのない大問題です。

鉄筋コンクリート造の建物は、そう簡単に壊れません。
キチンと手入れをすれば100年くらいは持つでしょう。
関東大震災後の復旧事業のひとつとして建てられた
同潤会アパートの最後のひとつが最近取り壊されました。
上野下アパート。築84年を数えていました。

今、築40年くらいのマンションが多くなってきましたね。
第一次のマンションブームが1960年代、第3次は1970年代。
そのあたりに建てられたマンションが築40年から50年を迎えます。
多分、それらのマンションにはまだ多くの人が住んでいるはず。

一方、30年くらい前から「リゾートマンション」なるものが現れました。
私は未だにリゾートマンションの存在意義が理解できません。
「別荘を買うには高すぎるからマンションを」
ということから生み出された商品なのでしょう。
でも、そもそも別荘を買えない方はさほど裕福ではありません。
そういう方は毎日懸命に働かなければいけないし、休みも多く取れません。
せっかく買ったリゾートマンションを、年に何日利用できたのでしょう。

つまり、リゾートマンションとは結局従来の別荘が
買えるほどに裕福な方か、企業の保養施設くらいのニーズしかなかったはず。
その割には、バブル期前後に大量供給されました。
それも、都会のマンションとさして変わらない価格で。

今、そういったリゾートマンションはどうなっているのか？
ひとことで言えば、大変困ったことになっています。
まず、資産価値が急激に下落しています。
湯沢エリアでスキーリゾートとして開発分譲されたマンションは、
だいたいが「値がつかない」までに価格が下落しています。
「タダ同然」という価格で売られている物件もたくさん。

熱海はまだいいですね。古くなっても500万円以上でしょうか。
でも湯沢やその他スキーリゾート系は悲惨な状態。
最初に購入した人は、もう60歳を過ぎてスキーもスノボもしないはず。
ただただ温泉に浸かるくらいでしょう。

さて、こういうリゾートマンションの一番の問題は管理費の滞納。
温泉付きにマンションの場合、管理費は普通の2倍くらいでしょうか。
50㎡のマンションの管理費が月に3万円以上する例もザラ。
平米単価が600円ですから、湾岸の豪華タワーより高いかもしれません。
温泉や大浴場が付いていると高くなっているケースが多いようです。

そこで日常生活を営む人は少なく、区分所有者の多くは都会に住んでいます。
管理費の滞納が発生しても、債務者が遠いところに住んでいると
督促などがスムーズにできないケースが多発しているようです。
これは非常に困った問題です。

普通のマンションの場合、管理費関係の債権には
「先取り特権」という、ちょっと特殊な回収法が認められています。
つまり、そのマンションが競売などに掛けられると、
競落代金から優先的に管理費を回収できるのです。
また、区分所有権を新たな取得した方は、
前の所有者が残した管理費債務を弁済することになっています。

つまり、滞納された管理費の総額よりもマンション自体の
売買価格が大きい場合には、回収できる可能性が極めて高いのです。
しかし、湯沢エリアの中古マンションの場合、
物件自体の売買額が10万円や30万円程度の場合もザラ。
これに対して、滞納された管理費の総額は
200～300万円程度の場合が多いと聞きます。
だから、管理費の滞納が起こった場合には、最終的に
回収が困難になるケースがたくさんあるようです。
そうした場合に、どうすればいいのか？

これは極めて深刻な問題です。
今のところ、この「管理費滞納額が物件価格を上回る」という現象は、
湯沢エリアを中心に発生している一部の特殊なケースに過ぎません。
しかし、不動産価格が下落する一方の地方都市や郊外のマンションでは、
今後年月を経るにしたがって徐々に増えていく問題でしょう。

滞納された管理費が回収できないとなると、
管理組合の収入が減ることになります。
当然、年間の予算も削減せざるを得なくなります。
1割や2割なら、管理の質を落とすことで何とかなるかもしれません。
しかし、それが3割を超えると必要な管理サービスさえ削らざるを得ません。
そうなると、そのマンションの資産価値はさらに落ちます。
つまり、あるレベルを超えると負のスパイラルに陥り、
やがてそのマンションは廃墟への道を辿ることになるのです。

皮肉なことに、限界マンションの先進エリアが湯沢。
やがてそれは伊豆半島や房総などの海浜リゾートエリアに広がるでしょう。
そして、都市の郊外へもヒタヒタと押し寄せてきます。
首都圏では、最初に千葉エリアに現れるはずです。
佐倉や四街道あたりにそれが到達するまでに何年かかるでしょう？
早ければ10年未満ではないかと思います。

さて、何事も先回りをして考えてしまう榊マンション市場研究所では
次回のセミナーのテーマを
「リゾートマンションの滞納管理費回収」に定めました。
この解決困難な問題をどう捉え、どう取り組むのか？

実はコレ、私にとっては「手に余る」問題です。
そこで、特別講師をお招きすることにしました。
リゾートマンションの滞納管理費を回収するにあたって、
多くの実績を積まれてきた専門家であり、弁護士でいらっしゃる
麹町パートナーズ法律事務所の神戸靖一郎先生。
当日は、先生の知見を交えた有意義なお話を聞かせていただけます。

リゾートマンションの滞納管理費回収セミナー開催

 

開催日時：2014年7月22日（火）　午後6時30分より

開催場所：ビジネストランスファー会議室（：JR「東京」駅から徒歩１分）
（東京都中央区八重洲1-8-17　新槇町ビル6階）

主　　 催：榊マンション市場研究所

参加費用：お一人様　1,000円（税込）

定　　　員：10名　定員になり次第締切

セミナー内容
１　講演「リゾートマンションの現状と未来」　20分程度
講師　榊淳司（榊マンション市場研究所代表）

２　講演「リゾートマンションにおける滞納管理費の回収実務」　40分程度
講師　神戸靖一郎弁護士（麹町パートナーズ法律事務所）

３　質疑応答、その他ご相談　１時間程度

お申込みはコチラから

    日時

    2015年5月16日（土）（開場午後1時15分）

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    （例）〒104-0041　東京都中央区新富1-17-4山下ビル402

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    夕刊フジの公式サイト　zakzak
    に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



    ニュータウンの限界未来が迫っている

    6週連続で私のコメントを掲載くださったFLASHさんは、
    今週「アパマン自殺事件」を取り上げたのでお休みだそうです。
    掲載誌を送ってもらえないでしょうから、ちょっと残念。
    （追記：本日火曜、届いていました。ありがとうございます）
    その代わりといっては何ですが、夕刊フジの連載コラムが
    公式サイトzakzakで絶好調みたいです。

    売却したくても買い手いない　役割終えた「ニュータウン」
    という記事が、昨日の夜はなんと総合2位にランキング。
    今も経済・マネー部門でトップです。
    私としてはかなり地味な内容のつもりだったのですが、
    みなさんの関心はこういうところにあったりするのですね。
    改めて固定観念に縛られてはいけないと思いました。

    このブログを始めた頃、よくニュータウン話を書いていました。
    千葉ニュータウンや港北ニュータウンは終わっている・・・
    新浦安はこれ以上発展しない。有明の未来も暗い・・・
    ただ、これをあからさまにやると反発も結構あります。
    そこに暮らしている方にとって気分のいいものではないでしょうから。

    当初、私は大きな勘違いをしていました。
    このブログは、これからマンションを購入しようとする方に対して、
    私なりの考えを発信しているつもりだったのです。
    ところが、読者層の何割かはすでにマンションを購入した方。
    今では、マンション購入希望者の方が少数派のような気がします。
    中心層は「読み物」としてこのブログを捉えている気配が窺えます。
    すでに購入した方が、読み物として楽しんでいるケースも多いようです。

    ただ、マンションをすでに購入した方は、不安になるのですね
    ●自分の判断は正しかったのだろうか
    ●自分のマンションの資産価値は下がっていないか（上がっていないか）
    ●自分のマンションは将来値上がりするのか、値下がりするのか

    まあ、そういう風に考える方が多い、というのも分かるのですが・・・・
    私はそういうことをほとんど想定していませんでした。
    自分自身を基準に考えちゃいけませんな。
    私自身はとうの昔に自宅を買いましたが、それが今いくらなのかほぼ無関心。
    だって、換金するつもりもないし将来にその予定も無し。
    純粋に「使用価値」としてわが家を捉えているからです。

    でもまあ、市場価値なんてちょっと調べればすぐに分かることです。
    だから、自分のは一度も調べたことがありません。
    読者から「私のマンションはいくらで売れると思いますか？」
    と相談されたら、キチンと調べてお答えしますけど（笑）。

    それで、例えば千葉NTに買った方が不安になって、
    いろいろネットで調べている内に私のブログに行き当たると・・・
    こりゃもう大変。怒髪天を衝く、という状態になるかもしれません。
    まあ、私もこのブログではあまり過激なことを
    書かない方がいいかな、とは反省しました。

    だから、そういう「不都合な真実」も含めた過激な内容は
    有料の「マンション資産価値レポート」で読んでいただくことにしたのです。
    これはお金を出して買った方だけしか読めませんから、
    購入者はほぼほぼまだ買っていない人。
    中には、私をネット上でくそ味噌にけなす材料集めのためだけに
    あるエリアのレポートだけをワザワザご購入くださるケースもあります。
    まあそんなのはただのごビョーキですから、例外中の例外。

    さて、ニュータウンに話を戻します。
    毎週金曜日に夕刊フジに掲載された記事は、
    だいたい翌々日の日曜日のお昼頃にzakzakに上がります。
    たいてい「経済・マネー」のトップに出していただけるので、
    ほぼ自動的に1位になってしまいます。
    でも、それはあくまで「経済・マネー」カテゴリーの中だけ。
    ごくたまに総合ランキングの10位以内に顔を出しますが、稀。
    だから今回の「総合2位」というのは、けっこうスゴイことなのです。

    こういっては何ですが、真面目に経済の情報が欲しい方は
    夕刊フジやzakzakよりも日経新聞やダイヤモンドなど、
    そちら方面のサイトに向かうはずでしょ。
    Zakzakで私の記事を読んでくださる方は、
    「なんか面白い記事はないかいな」と眺めていて
    「お、これを読んでみよう」となっているはず。

    ということはつまり、みなさん「ニュータウン」に対する関心が高い。
    あるいはご自身がニュータウンに住んでいる・・・
    そういうお方にとっては、またぞろ気の毒な事をしたかもしれません。
    だって、ニュータウンの役割は終わった・・・
    と、明解にいい切っているのですから。

    これって、多摩ニュータウン在住者にとっては、かなりヤな話しです。
    つい最近、多摩ニュータウンでは建替えによって
    1000戸以上の大きなマンションが誕生し、人気化して完売。
    実のところ、多摩ニュータウンの開発はまだ完成していません。
    これからも開発は続くはず、なのです。ほぼ必要はないと思いますが。

    何十年か前に多摩ニュータウンにマイホームを買った方は、
    今頃「こんなはずじゃあなかった」と思われているかもしれません。
    ただ、ほぼ計画通りには街並みが形成されたのですよ。
    20年ほど前は輝いていました。私も勉強しに行きました。
    だって、日本の集合住宅の実験場みたいになっていましたから。

    しかし、時代は変わります。
    多くの人が不愉快に思うからといって、偽りを書くわけにもいきません。
    残念ながら、ニュータウンの役割は終わりました。
    新たなニュータウンは日本のどこにも必要ありません。
    今ある市街地を再開発すれば、十分に需要を賄えます。
    低廉な住宅なら、郊外の中古がいくらでも余っています。
    これから医療や介護の仕事を求めて流入してくる地方の若年低所得層は、
    そういった郊外の余剰中古住宅に収容されるでしょう。
    新築マンションは、都心部の富裕層が趣味的に購入する、
    極めて経済合理性の薄い「贅沢品」になるはずです。

    今までに開発されたニュータウンは、徐々に枯れていきます。
    多摩ニュータウンは、まだ都心に近い分有利です。
    新しくとも遠い千葉NTや港北NTは、ちょっと困りますね。
    あと10年くらい、眺めはそれほど変わらないかもしれません。
    でも、それ以後のどこかで激変する時が来るでしょう。
    これは多くの人にとって不都合かもしれませんが、
    確実にやってくる未来の真実だと、私は考えています。

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    「3200万円のフェラーリ」を400万円で買った話

    この仕事をしていて何が面白いかというと、人との出会い。
    それは、普通の仕事をしていても多くの人と出会うでしょう。
    私も四半世紀以上マンションの広告を作ってきて、
    実に多くの人と出会いました。でも、だいたい業界関係者。

    昨日も、とある有料相談者が事務所に来られました。
    30代の経営者。まあ、見た目も中身もやり手の青年実業家。
    不動産市場の動向やご自身の運用物件について、
    いろいろと意見を述べさせていただきました。
    まあ、それはいいのですが・・・・

    彼から聞いた中の、ちょっとした小ネタ。
    タイでは、経済の90％をインド系タイ人と支那系タイ人が
    牛耳っているそうです。まあ、東南アジアではよくある話。
    支那人というのは今、国でも人でも世界のヒールを演じています。
    さぞかし暴慢に暴れまわっているのだろう、と思ったら・・・

    その支那系タイ人たちは「インド系には叶わない」「あいつらには要注意」。
    そんなことを言って、インド系タイ人を恐れているそうです。
    へえ、世界を震撼させる支那系を恐れさせるインド系とはどんな連中？

    あるお金持ちのカーマニアに、インド系タイ人の外車ブローカーが囁きました。
    「フェラーリのF430スクーデリアはご存じでしょ？」
    「もちろんさ。僕も欲しいけど中々買えない。販売価格の3200万円くらいなら払えるのだけど、タイには何台も入ってこないから買えないよ」
    「それが、あるルートを使うと800万円で買えることになったのです。限定1台のみ」
    「エッ、それはホント？」
    「はい、半金の400万円を今日ご用意いただければ、あす納車させていただきます」
    そのカーマニア氏、喜んで400万円を渡したそうな。

    翌日、そのインド系タイ人ブローカーは、ニコニコして現れた。
    「で、フェラーリはどこ？」
    「はい、ここにお持ちしました」
    彼が持ってきた包みを開くと数十分の1のサイズの
    フェラーリF430スクーデリアが出てきました。
    「お…お前まさか・・・」
    「はい、これがお買い上げいただいたフェラーリF430スクーデリアです」

    まあ、日本だったら詐欺罪が成立すると思うのですが・・・
    こういうことが平気で起こっているそうです。
    インド系タイ人というのは侮れませんね。
    これなら支那人にも負けませんよ（笑）。

    ここのところ、事務所を訪ねてくる有料相談者が多くなりました。
    程度の差こそあれ、みなさんそれなりに裕福です。
    私みたいな者に10800円も払って話を聞こう、
    というモチベーションになるには、それなりに余裕がないと・・・

    そういった方々のお話には、それなりの含蓄があります。
    みなさん、何かの理由があって裕福になられているのですから。
    そして、コミュニケーション能力が豊か。
    何よりも、私と話したくて来られた方々なので、
    パーティで初めてであった人みたいに、まずこちらから
    プレゼンテーションをする必要がありません。
    私にとっては精神的なプレッシャーがさほどかかりません。

    取材に来られるメディアの方も、興味深い話を多く聞かせてくれます。
    微妙な内容の話が多いので、あまり多くのことはここで書けません。
    彼らも、まず私から何かを引き出そうという目的で来られるので、
    最初になるべく彼らが喜びそうな話をします。
    それから、お待ちかねの逆取材。これが楽しい。

    電話取材、というのも最近多くなりました。
    これだと、相手の求めることだけに答えるので、
    ほとんど逆取材ができません。まあ、仕方がありませんね。
    テレビ局なんて、ほとんどがこのパターン。

    さて、今週は体力的にちょっとヘビー。
    いろいろとイレギュラーな動きがありましたから。
    来週からは平常モードに戻れそうです。
    マンション市場の動きをキッチリ追いかけるつもりです。

    しかし、株価が冴えませんね。
    今日も現時点ではまだ終わっていませんが14000円を割りそうな気配。
    終盤にかけて戻してくれればよいのですが、この動きはちょっと不気味。
    支那とベトナムも血なまぐさくなりそうな気配。
    支那自体の経済もかなり危うそう。韓国は政権基盤の沈下。
    ウクライナ情勢の緊迫感はまだ日本まで伝わっていませんが、
    金やドルの値動きが冴えませんね。アメリカの景気もいいのか悪いのか。

    さて、資産価値レポートの更新情報です。
    今回は「千葉・茨城も大規模マンション」。
    前回からの4カ月で3物件が減って3物件が増えました。
    大きな動きがないと言えば、ありませんね。
    値上がりは最後、値上がりは最初、というのが千葉エリア。
    まだ値上がりの動きはありません。

    人口減による住宅価格急落の場面がるとすれば、まず千葉から。
    そういった面でも注目できる市場です。
    買ってはいけないマンションの比率は高いのですが、
    中には買ってもよさそうな物件もあります。
    ご興味のある方はぜひ。

    千葉・茨城の大規模マンション
    全22物件の資産価値は？
    価格　4,290円

    ■ザ・レジデンス津田沼奏の杜,■パークホームズ流山おおたかの森ザ レジデンス,■（仮称）PROJECT D.N.A.マンション街区,■（仮称）LEBEN研究学園II,■ライオンズタワー柏,■THE幕張BAYFRONT TOWER&RESIDENCE,■I’TERRACEproject,■LEBEN THE TSUKUBAプロジェクト,■サングランデ船橋宮本,■パークホームズ稲毛小仲台,■幕張ベイタウン グリーナ,■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央,■ヴィークスクエア船橋高根台,■ヴェレーナシティ 行徳,■ウェリス稲毛,■シティテラス南行徳,■パークタワー八千代緑が丘,■パークシティ柏の葉キャンパス2番街,■幕張アクアテラス,■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー,■サングランデ印西牧の原ドアシティ,■ユトリシア、以上の22物件を収録

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    三菱地所R指定「引越しのサカイ」はボッタクリ業者

    今日、事務所に来てみたら掲載誌が二つ届いていました。
    サンデー毎日と写真週刊誌のFLASH。
    お昼ごはんを食べながら、ペラペラと読ませていただきました。
    サンデー毎日は相変わらず硬派というか、真面目というか。
    まあ、それなりに読むところも見つけてフムフム。
    私のコメントに誤植一カ所。「売り手」ではなく「買い手」でしょ。
    そういや、ゲラのチェックがなかったなあ。

    sunday12_11_18山下修正
    flash_20140513

    FLASHは、半分くらいが女性の艶めいた写真ですね。
    私のコメントを載せた記事が、これで6本目みたいですね。
    「限界マンション　住んだら地獄【第3回】」だそうです。
    良く続いていますね。第4回はあるのでしょうか？
    明日か明後日、電話か取材があるかもしれません。
    でも、そろそろネタが尽きる頃だとは思うのですが（笑）。

    ペラペラめくっていると「林葉直子　発禁覚悟ヘアヌード」という
    袋とじのグラビアページを発見。
    元天才女流棋士は不倫騒動から変転の末に重い病にかかり、
    余命いくばくもないと聞きました。
    まだ元気なころに撮影された「緊縛ショット」というので、
    先月の「由美かおる」以来、カッターを取り出して袋とじをピピっと開封。
    中身は・・・ご興味のある方は買ってください。
    しかしまあ、私くらいのオジサンが相手の企画ですな（笑）。

    さて、昨日はバリ島不動産セミナーを開催。
    定員10名のところ、9名の方が参加（1名が欠席）。
    その後の懇親会にも7名が来ていただき、楽しいひと時でした。
    ほとんどの方がブログの読者さん。
    いつもの「榊を見てやろう」的なノリもあったと思います。
    みなさん、ありがとうございました。
    バリ島に現地見学なさりたい方はご連絡くださいね。

    その中の1名の方の、最近のエピソードをご紹介しましょう。
    この方はつい最近、新築の晴海タワーズ「クロノ」にお引越しになりました。
    引っ越し業者は売主ご指定の「引越しのサカイ」。
    そもそも、引越し業者を売主が指定する慣行はいかがなものでしょう。
    そんなもの、購入者が決めればいいものでしょ。
    普通に考えれば、売主にバックがあると疑いますよね。

    また、登記を行う司法書士事務所も売主指定というのもヘン。
    あんなもの印紙代が実費で、あとは全部司法書士の報酬。
    800戸のマンションの登記事務を引き受けたら何千万もの利益。
    関西では半額が売主にキックバックされると聞きました。

    だいたい売主はマンションを販売することで多大の利益を得ているはず。
    なのに登記や引越し費用まで、買い手から余計なお金を
    むしり取ろうとするスタンスが、何とも強欲ではありませんか。
    こういう悪弊は直ちに改めるべきだと思います。

    さて、この方。「サカイ」の会長が社長をつとめる
    子会社にエアコンの移設も依頼されていました。
    そういう仕組みになっていたので、他を選べません。
    見積もり時には、エアコン1台に付き
    取り外し・取りつけにあたり2万円で合意。3台で6万円。
    ところが、当日やって来た作業員が
    「ここは配管工事が複雑なので1台に付き1万5千円、配管延長で3万6千円、配管カヴァーを付けるなら…合計13万円です」
    なんと、エアコン3台を取り外し・取り付けで20万円以上。
    「そんなの、新品を買った方が安いじゃん」ということに。

    こういうのって、現場で断りにくいことを背景にした
    ボッタクリ商法と何ら変わらないではないですか。
    配管工事もカヴァーも原価なんていくらでもないはず。
    「引越しのサカイ」（子会社）というのは、
    悪質なボッタクリ業者だったのですね。
    そういうボッタクリ業者を指定している売主は、三菱地所レジデンス。

    何千万円もするマンションを買った顧客に、
    こういうボッタクリ「引越しのサカイ」を斡旋するとは、
    三菱地所レジデンス君も困ったものではありませんか。
    どう考えても「顧客重視」とは言えませんね。
    ちゃんと「チェックアイズ」して欲しいものです。

    さて、このお方の不愉快はまだまだ続きます。
    引越しして3日目には、オプション工事で取り付けた
    ダウンライトの電球が切れてしまいます。
    入居して3日目ですよ！　不良品でしょうか？

    さっそく、コンシェルジェに知らせました。
    「ああ、これは高島屋さんですね。連絡しておきます」
    それから1ヵ月。何の音沙汰もありません。電球は切れたまま。
    「地所が高島屋に丸投げしてようが、私は地所とオプション契約を結んだのだ」
    この方、怒りが収まらないご様子。そりゃそうですね。

    南青山高樹町では「契約金額の2割賠償」で潔さを見せた
    三菱地所レジデンスも、ザ・パークハウス晴海タワーズでは、
    こういう杜撰なお仕事をなさっていたわけです。
    「チェックアイズ」とか言っておきながら
    電球ひとつもチェックできていなかったのですね。
    しかも、後の対応が著しく不誠実。

    この業界、三菱地所に限らず「消費者軽視」は相変わらず。
    みなさんも気を付けてくださいね。
    新築マンションというのは、何千万円もする割には
    基本的に「売りっぱなし商品」にされてしまうのです。
    たとえ相手が大手財閥系であっても、それは変わりません。
    むしろ、大手ほど消費者との目線の落差が大きくなります。

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    「恥を知れ」というのは武家教育の基本

    東京に大妻女子大学というのがあります。
    附属の高校や中学もあって、それなりの名を成しています。
    その校訓は「恥を知れ」だそうです。
    これは創設者・大妻コタカの嫁ぎ先「大妻家」の家訓のようです。
    コタカ女史は広島県世羅郡の出だとか。
    1884年の生まれといいますから、明治女ですね。

    明治という時代は、濃厚に江戸を引きずっています。
    人びとの心は、江戸期の道徳観に支配されていました。
    「恥を知れ」というのを聞くと、ドキっとしますね。
    でも、私なんぞは「さもありなん」と思います。
    これって、武家教育の基本中の基本です。

    別の言い方をすると「名こそ惜し」です。
    自分の名誉に命を懸け、恥ずかしいことはするな、という意味。
    人が見ていないから、といってコソコソ悪いことはするな、
    と言えば分かりやすいでしょうか。

    何回か同じことを書きましたが、これはキリスト教の
    プロテスタントの考え方と非常に近いものがあります。
    人間は誰も見ていなくても神様は見ています。
    だから、人が見ていないところでも一生懸命働き、
    悪いことをしないようにします。
    ドイツ人やオランダ人がビジネスに長けているは、
    彼らの道徳の土壌がプロテスタントだからです。

    これに対して、カソリックは教会を通して神様と契約します。
    教会は神様の代理人なのですが、全知全能の権限を持ちます。
    中世には、道徳的な罪を許す「免罪符」までも売っていました。
    だから、カソリック教徒は神父さんさえ許してくれれば、
    「何をしてもよい」的な価値観をお持ちです。
    あの教会の懺悔室で自分の罪を告白すればOK。
    神父さんが「神はお許しになります」といえば、許されるのです。
    だから、連中は基本的に真面目に生きようとはしません。

    さらに厄介なのは、儒教的な価値観をもつ支那人や韓国人。
    論語では君子の徳を説いていますが、それは功利のため。
    カンタンに言えば、お金を儲けるため（昔は戦争に勝つため）の、
    仁であり義であり、礼節なのです。
    そこに善と悪という価値観が存在しません。
    だから、今や仁も義もなく、礼節さえも吹っ飛びました。
    支那や韓国は今、ただの道徳なき功利国家に過ぎません。
    彼らの節操なき振る舞いや拝金主義は、道徳観の欠如が原因。

    さて大妻家の「恥を知れ」というと家訓を聞くと、
    何か悪いことをして責められているような印象があります。
    でも、これは「恥ずべきことを行うな」ということ。
    あとから自分で恥ずかしいと思うようなことはするな、
    ということを短く表現したに過ぎません。

    私の死んだ父は大正5年生まれでした。
    幼い頃、私が悪さをすると、同じことをよく言っていました。
    「恥を知る」ことは、自分を糺すことにつながります。
    だから、大妻家の「恥を知れ」という家訓を知って
    「ああなるほど」と思いました。実に馴染みのある表現。

    今の日本、この感覚が徐々に薄れているように思えます。
    でも、支那や韓国と比べると「恥を知る」人々がたくさん住んでいます。
    だから国家としてまとまりがあり、発展もしてきました。
    これからはどうなるのでしょうね？

    最近、週に一度地球の裏側とスカイプで話しています。
    そこはインド人の旦那さんとイギリス人の奥さんがいて、
    日本人と韓国人が寄宿し、ときどきスペイン人や
    スイス人やドイツ人もやってくる、というおうち。
    韓国人は食事のとき肘を付き、口を開けたまま咀嚼するそうです。
    スイス人はマナーが良くて、しごく合理的だとか。
    スペイン人は週末のパーティで大はしゃぎをします。
    ドイツ人は好き嫌いが激しくて、食事が大変だそうです。

    インド人の旦那さんは車好きで、その昔起亜のRVを購入しました。
    新車が届き、嬉しくなって友だちを乗せて走っていたら、
    なんか焦げ臭いのでいろいろ調べたらラジオが発火していたとか。
    サムソンのテレビを買ったら半年で壊れて、何のケアもないとか。
    それを韓国人に話すと口論になって、雰囲気が険悪に・・・

    このインド人の旦那さんは日本のことが比較的好きみたいですね。
    そこに住む日本人が、私が教えたパール判事とチャンドラ・ボーズの
    ことを尋ねてみたら、大喜びされたとか。
    インドやタイ、インドネシアというのは農業国であり、
    宗教観（道徳観）が比較的日本とよく似ています。

    バリ島に行った時に、僕らのガイドをしてくれたダオ君という
    28歳の好青年がいました。奥さんに小さな子どもがひとり。
    大変な美男子で日英、インドネシア、バリ語を話します。
    そんな彼は絶対に「浮気をしない」と誓っているそうです。
    なぜなら「カルマ」があるから。
    つまり、罪を犯したら神様が報いを与える、と信じているのです。
    ある意味、エライと思いました。彼は、敬虔なヒンズー教徒。
    そして、インドはヒンズー教の国です。

    「誰が見ていなくてもお天道様がみている」日本では、
    悪事を働くと「因果応報」となって罰を授けられる。
    まあ、必ずしもそうなるわけでもないのでしょうが、
    「天網恢恢疎にして漏らさず」という具合にはなっているみたいです。
    だから、これからも「恥を知れ」の感覚を大切にすべきですね。

    さて、レポートの更新情報です。
    今回は、人気の高い「神奈川県の大規模マンション」。
    売れない物件は相変わらずながら、
    調子よく完売したマンションもいくつかありました。
    川崎市の湾岸エリアはバス便物件が２つ完売。
    リヴァリエも中々いいのですが、戸数が多すぎますね。
    大和市はちょっと供給過剰の危険水域へ。
    「大和ナデシコ」なんて、ポエムを通り越してメルヘンですね（笑）。

    神奈川県の大規模マンション
    全解説26物件
    価格　5,790円（税込）

    ■オーベルグランディオ横浜鶴見,■オハナ茅ヶ崎ガーデニア,■オハナ鶴間ガーデニア,■（仮称）カワサキミライク-川崎未来区,■クレストシティアクアグランデ,■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ,■ザ・タワー横須賀中央,■ザ・パークハウス 追浜,■ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン,■ザ・ミレナリータワーズ,■サンクタスシティ長津田みなみ台レジデンス,■シティタワー武蔵小杉,■ドレッセ二子新地,■パークタワー新川崎,■ヒルコートテラス横浜汐見台,■プラウドシティ新川崎,■ブランズシティ淵野辺,■ブリージアテラス淵野辺,■Brillia City横浜磯子,■ミソラシア横浜桜ヶ丘,■大和ナデシコプロジェクト,■ユードリーム横濱戸塚,■ライオンズ港北ニュータウンローレルコート,■リヴァリエ,■ルネ追浜,■ロイヤルタワー横濱鶴見,以上の26物件を収録

    埼玉エリアの動きは鈍いですね。
    この4カ月の間、新しい物件はゼロ。
    いよいよ「郊外の市場萎縮」が始まった感じがします。
    こういう時こそ、確かな選択眼は求められます。

    埼玉の大規模マンション
    全14物件の資産価値を分析
    価格　3,190円

    ■武蔵浦和SKY＆GARDEN,■グランセンス吉川美南ステーションコート,■ザ・パークハウス 所沢,■浦和常盤 ザ・レジデンス,■パークホームズLaLa新三郷,■ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン,■シティタワー上尾駅前,■シティテラス戸田公園,■オハナ ふじみ野上野台ブロッサム,■サウスゲートタワー川口,■シティタワーさいたま新都心,■志木の杜テラス,■グランドミッドタワーズ大宮,■レーベン東鷲宮テラス（太陽光“カガヤキ”PROJECT）以上の14物件

    さて、13日開催のバリ島不動産投資セミナー。
    現状、申込9名。確定7名。残席は僅かです。先週末と変わりません。
    定員10名ですが、結果的に1名か2名増えるかもしれません。
    増えても2名までとしますので、ご容赦を。

    5月13日(火)バリ島不動産投資セミナー開催
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    2014/5/12 15:23 | ちょっと脱線 | Comments (2)