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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
東京の不動産価格を見るマクロ的視点

これでも本業はマンション市場ウォッチャーのつもり。
まあ、私は生業を15年ごとくらいに変える
習性があるようでございますが(笑)。でもね、
まだまだマンション市場はしっかり観察しています。

どうやら、都心も売れ行きが鈍っているようですね。
新築マンション供給のメインエリアは近郊エリア
に移っているようですが、そちらも鈍い動き。
そりゃ、この前まで4千万円で買えたエリアで
「6千万円ですが、いかがでしょう？」と言われても
「はあ、なにそれ？」となりますわな。

アメリカでもサンフランシスコの家賃が下落中とか。
シリコンバレーへの居住ニーズ爆発で急上昇
していた家賃が、コロナとテレワークで急低下。
あの国はなんでも変化が早いのが特徴です。

日本ではまだ、そういった「変化」は見られません。
でもまあ、時間の問題でしょうね。そのうち、
家賃相場もジワリと下がり始めます。
その理由は、インフレと不景気でしょう。

様々な不動産価格のうち、景気に最も敏感なのは
単身者向けの賃貸住宅の賃料です。
これは「払える額が決まっている」という
市場のバックグラウンドが存在しますから。

つまり、単身者の所得が増えない限りにおいて
家賃相場の値上がりはないのです。逆に不景気になると
家賃相場はすぐに下がってしまいます。
なぜなら、基本的に部屋は余っていますから。

東京のワンルームなんて、ダダ余りではないでしょうか。
不景気になれば、まっさきにここへ影響が出ます。
今は何とか持っていても、そのうち崩れるでしょう。
山手線の内側でも、単身者向けのマンションは
家賃一桁万円が当たり前になる日も
そう遠くはないと思いますよ。

逆に2LDKや3LDKの家賃は、さして下がらないはず。
なぜなら、山手線の内側でそういう住まいを借りる人は、
最低でも世帯年収が1500万円を超えるはずだから。
そこに乖離現象が起こるのではないでしょうか。

何年か前に「マンション格差」なんて本を書きました。
一部の分野でベストセラーになったりしていましたよ。
後に類似本なんかが出てきて、けっこう笑えましたね。
しかし、「格差」というのは発生するべきところには
発生します。すべて、その原因がある現象です。
一概に地域や年代によっては発生しません。

不動産の場合、本来は需給で価格が決まるところですが、
金融情勢の影響を受ける面が多大にあります。
お金を借りて物件を購入する不動産投資家や
住宅ローンの利用者が多いからです。しかし・・・
基本は需給関係です。そこからは外れません。

マクロ経済で見れば、日本はシュリンクの国です。
その首都である東京という街も、基本はシュリンク。
そういう街の不動産価値が上昇するというのは、
一種の特異現象であって、大きな流れの例外ですね。
時間はかかりますが、やがて潮流に飲み込まれるでしょう。
つまり、中長期で見れば下落は避けられません。

本日の動画　↓

2022年7月30日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

この相談会を開催して約６年。
すでに十数物件、総額12.8億円近い相談物件を
ご希望価格に近い成約で売却できました。
不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談を
わたくしが無料で受けさせていただきます。
そして、最善の売却プランをご提案します。
売らなくてもいい物件の売却はお勧めしません。
会場はいつものところです。

開催日時：7月30日（土）13時～17時
開催場所：セトル　2階会議室
（東京都中央区日本橋横山町４−１１　「馬喰横山」駅より徒歩1分）

当日土曜日の13時から17時まで、
私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。
とくにご予約などは不要です。
ただし、順番におうかがいしますので、
ちょっと待っていただくかもしれません。
混んだ場合は1組様30分程度とさせていただく場合もございます。
ちなみに、前回(5月)は待ち時間は発生していません。
ただ次回も同じようになるかどうかは分りません。

「榊淳司のお奨めマンション速報」

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今後2年間、岸田内閣の支持率はジリ貧では

ただいま、開票速報を見ています。
まあ、予想通りでしょうね。
これで岸田君の「黄金の3年間」はほぼ決定。
ただし、昨日も書きましたが岸田君には
「何をしたいのか」というヴィジョンがありません。
それを構築するセンスもありませんね。

このあと、岸田君は財務省のいいなりに
政権運営を進めるものと予測できます。
それはつまり、日本を停滞と不況へと導く道。
支持率は徐々に下がっていくでしょうね。

このあと、何かあるとすれば2年後の自民党総裁選。
その頃、岸田君の支持率が20％を切っていれば、
あるいは「交代」もあり得るでしょうね。
今の岸田君なら、それもありそうな感じ。

岸田君は、いかにも有事に弱そうな感じ。
この2年の間に有事が起これば、どうなるのか。
岸田君が機敏に対応しなければヤバイかも。
地震や台風は予測できませんが、地政学的な
「事変」はある程度想定できます。

分かりやすいのは「台湾」でしょうね。
北朝鮮の「崩壊」もあり得ます。早ければ年内。
中国の「政変」は今秋にもありそうです。
韓国は相変わらず「わけわからん」状態。

岸田君がこういう「事変」に対して
適切に対応できるのか、とっても心配ですね。
何といっても、ご自身にヴィジョンのない方。
「新しい資本主義」で赤っ恥を書きました。
アレは多分、財務省の役人の入れ知恵では？

ところで、当面の注目は黒田君の進退。
安倍君がああいうことになったので、
ちょっと居づらくなったのではないですか。
そうでなくても「針の筵」でしょう、最近は。

黒田君が退任、ということになれば一気に円高。
不動産市況も急激に軟化するのではないですか。
長らく続いた黒田氏の異次元金融緩和も
いよいよ「終わりの終わり」を迎えますね。

そうでなくても、マンション市況は
やや軟化の兆しを見せています。
特に中古市場は動きが鈍くなっていますね。
年末にかけて、さらに鈍りそうな感じです。

ともかく、これで落ち着きましたね。
この後は、内外の懸案に取り組む時期ですが・・
憲法改正が、岸田内閣にできるとは思えません。
もっともあり得るのは、岸田内閣の支持率が
ジリ貧になっていく光景ではないでしょうか。

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2022年7月30日(土)榊淳司の不動産売却相談会

当日は会場に消毒液や空気清浄機を用意し、
私もマスクを着けて対応させていただきます。

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やりたいことができるのに、やりたいことがない岸田政権

明日は参議院選挙ですね。
安倍さんの遭難もあったので、自民党が勝ちそう。
ただでさえ負けそうな立憲民主は小沢一郎君の
アホな発言もあったので、散々な結果になるかも。
でもまあ、自業自得というものでしょう。

しかし、健全な野党がないですねえ。
先日、山本太郎君の演説を聞く機会がありました。
まあ、何とも分かりやすくラディカルなのですが、
政策の整合性は支離滅裂です。ただ一見すると
かなりの説得力がりますね。稀代のアジテーター。

50代に入ってつくづく思います。
政治家にならないでよかった・・
松下政経塾よ、よく落してくださいました。
私はおかげでカタギの生活を営むことができました。
下手したら、今頃は塀の向こうかもしれませんぜ。

今の日本、政治上の喫緊の課題はありません。
緩やかな「大問題」ならたくさんあります。
・いちばんは少子高齢化
・財政問題（赤字多すぎ）
・憲法改正（安倍さんに敬意を表し）
・年金少なすぎ
まあ、こんなところではないですか。

外交面では
・尖閣守らなあかんやん
・韓国うっとうしいやん
・ロシアにサハリン2取られそうやん
・拉致被害者取り返したいやん

アメリカとは、今のところうまくいっています。
これは、韓国がかなり強烈にアシストしていますね。
アメリカから見ると、韓国に比べて日本は
かなり話やすくてアホなこと言ってこない国。
中国と比べても10倍以上マシな国、でしょうね。

ただ、今の岸田政権は「分かりにくい」はず。
何よりも外務大臣にパンダハガーを据えていますから。
このあたり、国際的な「空気が読めない」岸田君の
大きな欠点ではないかと思います。

今は大して問題にはなっていませんが、
いずれは日米間の棘になる可能性があります。
アメリカから見るとパンダハガーを外相に
起用するなんて、あり得ないことですから。

戦後日本の歴史を見ると、アメリカとうまく
やれなかった内閣はいずれも短命に終わっています。
このセオリーを岸田君は分かってないみたい。
彼は「歴史に学ぶ」という術を心得ていないのか。

いずれにしても、岸田君の内閣は参院選の勝利で
とりあえずのヤマを越えました。
このあと3年は国政選挙がありません。
やりたいことができるはずですが、
岸田君にはやりたいことがないのが難点ですね。
せっかくの「黄金の3年」は無為に終わりそうです。

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2022年7月30日(土)榊淳司の不動産売却相談会

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安倍さんの逝った後の現実事象

安倍さんのことは、誠に残念です。
あってはならないことが起こったと言えます。
しかし、そのことについて悲しんだり、
怒ったり、嘆いて見せるのは私の役目に非ず。

私は安倍ちゃんのファンでもなければ支持者でもなし。
でもまあ、嫌いではないし主張も理解できます。
憲法改正には賛成だし、拉致被害者救済に果たした
一定の役割には賞賛を惜しみません。
歴代首相の中では、かなり外交センスに秀でていました。

しかし、起こったことは仕方がないこと。
時間はどんどん過ぎ、事象は変化していきます。
したり顔で悲しんで見せて、哀悼の意を示し、
暗殺行為を非難するのは誰にでもできます。また、
犯人の動機や背景を調べるのは警察とメディアの仕事。

小沢一郎が「このことは自民党に有利に働く」と発言。
まったくその通りです。実に現実に即した見方です。
しかし、自民党と利害関係のある小沢君が
その発言をすると、自分たちには不利益に働くでしょう。
あの人はそういうところがいかにもガサツですね。

私は自民党の支持者でもなければ、小沢君のファンでも
ありませんから、基本はどーでもええことです。
安倍さんの悲しい運命について、アレコレと
分かったような顔で語るような輩には違和感あり。

それは少しでも交流があったとか、何かの縁がある
ようなお方がなさればいいこと。私は違います。
現実に即して、これから起こることを考えましょう。

１　外国からの弔問を受け入れる葬儀を行うのか
　　その際に、プーチン君が来意を示したらどうする？
　　弔問を受け入れるのなら「弔問外交」の舞台を
　　提供することになるから、準備が必要
　　尹錫悦がやってきて首脳会談を求めたら？
２　自民党安倍派の後継者は誰に？
　　下村博文か、一足飛びに萩生田か、波乱ありそう。
３　山口４区の補選には誰が立つ？
　　昭恵夫人なら当選確実。でも次は？
４　安倍さんが後見した高市早苗の未来はどうなる？
５　あの現場のような応援演説のスタイルはなくなりそう

今思い浮かぶのはそんなところでしょうね。
日本国としての大問題は「葬儀」です。
フィリップ (エディンバラ公)が逝去されたのは
昨年の4月。葬儀は英王室の身内だけでしとやかに。
まあ、あの頃はコロナが猛威を振るっていました。

今の日本は限定的にでも観光客を受け入れています。
海外からの弔問客を受け入れない、というワケにも
いきますまい。それにプーチンが「アベはわが友」
と言った場合、ちょっと断りにくいですね。

そのあたりは岸田君のリーダシップの見せどころ。
それにしても、弔問受け入れの葬儀を行うなら
その警備は相当に大変ですね。「即位の礼」以来。
でもまあ、日本警察の警備力はかなり高いのも事実。
本日の奈良県西大寺では見られませんでしたが。

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お久しぶりの自己アピールオヤジを眺めて

先日、私が「自己アピール強すぎオヤジ」と
分類しているオッサンの一人と、久しぶりに会いました。
駅前で待ち合わせして5分ほど一緒に歩いたのですが、
まあ何とも歩きにくい。それで思い出しました。
「自己アピールオヤジは一緒に歩きにくかったんや」

私の人生には、何人かこの「自己アピール強すぎオヤジ」
と分類できる人種が登場します。特に嫌いではありません。
しかし、ときどき呆れることはあります。不思議な人たち。
なぜ歩きにくいか、を説明しましょう。

彼らは歩きながら、自分の話していることに対して
私の反応を確かめるためでしょうか、
私の顔を覗き込むように寄ってくるのです。
当然、私は行く手を塞がれますから、
反対側に避難します。しかし、彼たちは
さらに寄ってきます。非常に困ります。

私は速度を緩めて、彼の逆側サイドに回ります。
すると、今度はそちら側に寄ってきます。
「うわー、歩きにくいなあ」となりますね。
自分の話していることに対する私の反応は、
時々チラチラと横目で見ればいいじゃないですか。

しかし、あのオッサンたちは違うのです。
「ほら、俺の話はおもしろいだろ」と言う顔で
回り込んでくるので、よけるのが大変(笑)。
それにしても、彼らは不思議な人種ですね。

もういい年のオッサンになっているのに、
自分のそういう変わった癖に気付いていないのです。
一緒に歩く相手が、歩きにくそうにしていることなんて
今までの人生で何万回もあっただろうに、自覚なし。

「自己アピール強すぎオヤジ」って、嫌われる
人には徹底的に嫌われますね。特に日本人の
「おしとやか」で「謙虚」な性向を好むタイプに
とっては、ただやかましくて下品なオヤジでしょう。

だから、何となく彼らの人的ネットワークも狭そうです。
ものすごーく成功した例も見たことありません。
うまく世の中を渡っている人種は、他人の心を
うまく読み取れるタイプか、あるいはサイコパス。
間違っても「自己アピール強すぎオヤジ」に非ず。

私の生きてきた日本社会では、自己アピールは
ほどほどにしておくのがいちばんですね。
私の限られた人生の経験値で申し上げると、
だいたい、相手はこっちよりもおバカである確率が
わりあいに高いわけでして、そういう連中にわざわざ
自分の限られたエネルギーを使ってアピールするのは
かなり燃費が悪すぎるのではないですか。
だから、私はほとんど自己アピールをしません。
だいたい、あれって傍から見るとかなりカッコ悪い。

誰かに認められたいのなら、他薦がいちばんです。
自薦が嫌われるのが、日本社会ではないでしょうか。
もっとも、私の社会人人生ではサラリーマンを
たったの4年半しか経験しませんでした。
その時も、出世しようなどと露も考えなかったので
自己アピールなんて、まるで必要性を感じませんでした。

27歳でサラリーマンを辞めてからは、社長かフリー。
組織に属さない場合は、自己アピールより世間の評価。
それは自分がどれほどほざいても、たいして関係なし。
やってきたことと、やっていることがすべてです。
なのに、自営業者でも「自己アピール強すぎオヤジ」
は結構たくさんいますね。あれは何とも不思議。
まあ、そのほとんどがあまり成功していませんが。

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